財(cái)務(wù)管理制度范文第1篇

1、全體工作人員必須樹(shù)立緊縮開(kāi)支、勤儉節(jié)約、愛(ài)惜公物、愛(ài)局如家的思想，共同做好機(jī)關(guān)的財(cái)務(wù)管理工作。

2、本局經(jīng)費(fèi)實(shí)行“一支筆”管理制度。一切開(kāi)支必須先報(bào)告，獲準(zhǔn)后方可開(kāi)支（包括暫借）。沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)簽字，財(cái)務(wù)上不得支付任何款項(xiàng)。

3、添置辦公用品，由辦公室和各科室所提出計(jì)劃，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理。公文紙、筆記本實(shí)行登記領(lǐng)發(fā)制度。

4、因公出差，出差兩天以內(nèi)的原則上財(cái)務(wù)室不借錢(qián)，如遇特殊情況確需借錢(qián)的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，嚴(yán)格履行借支手續(xù)。差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)嚴(yán)格按財(cái)政文件規(guī)定辦理。

5、加強(qiáng)水電管理，壓縮水電費(fèi)支出；加強(qiáng)通訊管理，不能因私事掛長(zhǎng)途電話。

6、小車(chē)修理及燃料費(fèi)等各種費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)先請(qǐng)示，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方能辦理，司機(jī)補(bǔ)助按市財(cái)政局規(guī)定執(zhí)行。

7、接待客人要態(tài)度熱情、服務(wù)周到、注意節(jié)約。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)方面的來(lái)客，實(shí)行按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)口接待。一般由辦公室統(tǒng)一安排，從嚴(yán)掌握。

8、財(cái)務(wù)人員要嚴(yán)格按《會(huì)計(jì)法》辦事，實(shí)行定期結(jié)帳制度，每雙周星期一在財(cái)務(wù)室報(bào)銷(xiāo)條據(jù)。

財(cái)務(wù)管理制度范文第2篇

為加強(qiáng)對(duì)鎮(zhèn)政府財(cái)務(wù)管理，達(dá)到“減少漏洞、節(jié)約開(kāi)支”的目的，保證鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)各項(xiàng)工作的正常開(kāi)展，特制定本制度。

一、經(jīng)費(fèi)的支出由經(jīng)手人（兩人以上）在報(bào)銷(xiāo)憑證簽經(jīng)手后，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，再經(jīng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)審批。

二、辦公用品的購(gòu)買(mǎi)，原則上按需要向辦公室提出，經(jīng)主要領(lǐng)導(dǎo)同意后安排辦公室人員統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。

三、大宗物品的采購(gòu)須兩人以上經(jīng)手，要在確保品質(zhì)的前提下，盡量降低成本，并向經(jīng)銷(xiāo)商索要正式發(fā)票。

四、工作人員因公臨時(shí)借款須填寫(xiě)借款單，經(jīng)主要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后到財(cái)會(huì)室支取。所借款項(xiàng)須在10天內(nèi)報(bào)帳結(jié)清。

財(cái)務(wù)管理制度范文第3篇

二、上級(jí)撥入經(jīng)費(fèi)由綜合股統(tǒng)一管理，收支帳目要清楚，財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確無(wú)誤，每月與銀行對(duì)帳，做到帳帳相符，帳表相符，帳實(shí)相符。

三、專(zhuān)項(xiàng)基金經(jīng)費(fèi)的提取嚴(yán)格按規(guī)定的范圍，比例和預(yù)算級(jí)次提取，不得自行從收入中坐扣，也不得重復(fù)提取。

四、出納要建立現(xiàn)金日記帳，出納與會(huì)計(jì)之間要做到日清月結(jié)，轉(zhuǎn)帳支票和印鑒要求分開(kāi)存放，所有轉(zhuǎn)帳支票須經(jīng)局長(zhǎng)簽字方可轉(zhuǎn)出。

五、正常經(jīng)費(fèi)開(kāi)支實(shí)行事前報(bào)告制，經(jīng)局長(zhǎng)批準(zhǔn)后方能開(kāi)支，報(bào)銷(xiāo)時(shí)由經(jīng)辦人簽字，綜合股長(zhǎng)審查，局長(zhǎng)簽批。

六、凡在市公費(fèi)醫(yī)療看病的醫(yī)療單，由綜合股長(zhǎng)簽字，出納按標(biāo)準(zhǔn)給予報(bào)銷(xiāo)，報(bào)銷(xiāo)時(shí)間定為每周星期二和星期四，特殊情況除外。

七、各級(jí)要嚴(yán)格把好經(jīng)費(fèi)使用關(guān)，杜絕收款收據(jù)和白紙條報(bào)銷(xiāo)，對(duì)經(jīng)費(fèi)的開(kāi)支要合理掌握。

財(cái)務(wù)管理制度范文第4篇

第一條為了加強(qiáng)住房公積金的財(cái)務(wù)管理，維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益。規(guī)范住房公積金管理中心的財(cái)務(wù)行為，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)住房公積金管理中心。

第三條住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金中心）是不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位。具體負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、運(yùn)作、保值、歸還和核算。

第四條住房公積金財(cái)務(wù)管理的基本原則是：執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和財(cái)政、財(cái)務(wù)制度；建立建全內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作；降低運(yùn)作風(fēng)臉，保證住房公積金保值增值，確保住房公積金所有者的合法權(quán)益不受侵犯；厲行節(jié)約，制止奢侈浪費(fèi)。

第五條住房公積金財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)是：編制住房公積金和公積金中心管理費(fèi)用年度預(yù)決算；建立職工住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取等情況；依法辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行住房委員會(huì)批準(zhǔn)的住房公積金歸集、使用計(jì)劃；核算住房公積金的增值收益；嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)的管理費(fèi)用預(yù)算，控制管理費(fèi)用支出。努力降低住房公積金運(yùn)作成本。

第六條各級(jí)財(cái)政部門(mén)是本級(jí)公積金中心的財(cái)務(wù)主管部門(mén)；公積金中心的全部財(cái)務(wù)活動(dòng)應(yīng)在單位負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下。由財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一臂理。住房公積金、住房公積金增值收益和公積金中心管理費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行分立賬戶，單獨(dú)核算。

第二章預(yù)算管理

第七條住房公積金預(yù)算是指經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)的年度住房公積金歸集使用的財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。

第八條公積金中心應(yīng)于年度終了前，根據(jù)本年度預(yù)算執(zhí)行情況和下年度住房公積金收支預(yù)測(cè)，編制下一年度住房公積金收支預(yù)算。

第九條住房公積金年度預(yù)算，應(yīng)按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定的表式、時(shí)間和要求編制。

第十條公積金中心編制住房公積金年度預(yù)算建議，上報(bào)本級(jí)財(cái)政部門(mén)審核；由財(cái)政部門(mén)提出住房公積金年度預(yù)算草案，經(jīng)住房委員會(huì)審議通過(guò)后，向公積金中心批復(fù)住房公積金年度預(yù)算，并報(bào)上級(jí)財(cái)政部門(mén)備案。

第十一條公積金中心應(yīng)嚴(yán)格按財(cái)政部門(mén)批復(fù)的預(yù)算執(zhí)行，并定期向財(cái)政部門(mén)報(bào)送預(yù)算執(zhí)行情況。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，一般不予調(diào)整。如遇特殊情況需要調(diào)整時(shí)，由公積金中心編制預(yù)算調(diào)整方案，并說(shuō)明情況，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第三章資產(chǎn)和負(fù)債

第十二條資產(chǎn)是指公積金中心在住房公積金運(yùn)作過(guò)程中形成的委托存款、委托貸款和國(guó)家債券。

第十三條公積金中心應(yīng)建立健全住房公積金繳存、運(yùn)作、保值、歸還和核算管理制度，保證住房公積金專(zhuān)款專(zhuān)用和安全、完整。

第十四條公積金中心應(yīng)按國(guó)家政策規(guī)定在受委托銀行辦理職工住房公積金委托存、貸款業(yè)務(wù)，建立健全委托貸款監(jiān)控制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的利率政策，按期回收貸款本金和利息。

第十五條用住房公積金購(gòu)買(mǎi)的國(guó)家債券按實(shí)際支付的金額計(jì)價(jià)入賬。購(gòu)買(mǎi)的國(guó)家債券應(yīng)視同貨幣資金妥善保管，確保賬實(shí)相符。

第十六條負(fù)債是指公積金中心委托受托銀行歸集的住房公積金。公積金中心應(yīng)及時(shí)為單位辦理住房公積金繳存登記，建立職工住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房公積金的轍存、提取等情況。

第十七條公積金中心應(yīng)在受委托銀行設(shè)立住房公積金委托存款賬戶、委托貸款賬戶，加強(qiáng)住房公積金的核算與管理。

第十八條公積金中心應(yīng)建立住房公積金職工個(gè)人明細(xì)賬、單位明細(xì)賬和總賬，定期與銀行對(duì)賬，保證賬賬相符。

第十九條公積金中心應(yīng)及時(shí)提供單位住房公積金的存儲(chǔ)余額，按期與單位校對(duì)職工住房公積金賬戶內(nèi)的余額。

第四章業(yè)務(wù)收入和支出

第二十條住房公積金的業(yè)務(wù)收入包括委托存款利息收入、委托債款利息收入、國(guó)家債券利息收入和其他收入。

（一）委托存款利息收入是指公積金中心將住房公積金存入受委托銀行取得的利息收入。

（二）委托貸款利息收入是指公積金中心委托銀行向職工發(fā)放住房公積金貸款取得的利息收入。

委托存貸款利息接國(guó)家規(guī)定的利率和期限計(jì)算。

（三）國(guó)家債券利息收入是指公積金中心經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)，用住房公積金購(gòu)買(mǎi)國(guó)家債券取得的利息收入。

（四）其他收入是指住房公積金運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的除上述收入外的收入，如：住房公積金逾期貸款的罰息收入、逾期不辦理住房公積金的罰款收入等。

第二十一條住房公積金的業(yè)務(wù)支出包括住房公積金利息支出和手續(xù)費(fèi)支出。

（一）住房公積金利息支出是指按國(guó)家規(guī)定應(yīng)支付職工個(gè)人的住房公積金利息。

（二）手續(xù)費(fèi)支出是指公積金中心按照規(guī)定支付給受委托銀行的住房公積金歸集手續(xù)費(fèi)和委托貸款手續(xù)費(fèi)。

第五章增值收益及其分配

第二十二條住房公積金的增值收益是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。住房公積金增值收益全額存入公積金中心在受委托銀行開(kāi)設(shè)的住房公積金增值收益專(zhuān)戶。

住房公積金增值收益專(zhuān)戶產(chǎn)生的利息收入全額計(jì)入住房公積金增值收益。

死亡或者被宣告死亡的職工，無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金增值收益。

第二十三條住房公積金增值收益除國(guó)家另有規(guī)定外，應(yīng)按下列順序進(jìn)行分配:

（一）住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金；

（二）上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用；

（三）城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金。

第二十四條住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于60％，具體比例由各省，自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）確定。

第二十五條住房公積金呆賬貸款，由公積金中心提供詳實(shí)資料，經(jīng)本級(jí)財(cái)政部門(mén)審核，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）批準(zhǔn)核銷(xiāo)。具體核銷(xiāo)辦法按財(cái)政部規(guī)定執(zhí)行。

核銷(xiāo)后又收回的住房公積金委托貸款本金和利息收入，應(yīng)增加住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。

第二十六條上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用，由公積金中心按規(guī)定測(cè)定提出年度管理費(fèi)用上繳額度，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后，從住房公積金增值收益中上交本級(jí)財(cái)政部門(mén)。

第二十七條住房公積金增值收益在建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和上交財(cái)政管理費(fèi)用后的余額，作為城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。

城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金，經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)后，上交本級(jí)財(cái)政部門(mén)，由財(cái)政部門(mén)撥給廉租住房建設(shè)主管部門(mén)，專(zhuān)項(xiàng)用于城市廉租住房建設(shè)。

第六章管理費(fèi)用

第二十八條公積金中心應(yīng)在本級(jí)財(cái)政部門(mén)指定的銀行開(kāi)設(shè)管理費(fèi)用支出專(zhuān)戶，專(zhuān)門(mén)用于接收本級(jí)財(cái)政撥付的管理費(fèi)用，反映管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)收支。

第二十九條管理費(fèi)用收入包括本級(jí)財(cái)政撥款和管理費(fèi)用支出專(zhuān)戶產(chǎn)生的利息收入。

第三十條管理費(fèi)用支出包括基本工資、補(bǔ)助工資、職工福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)、助學(xué)金、公務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、修繕費(fèi)、其他費(fèi)用和專(zhuān)項(xiàng)資金。

專(zhuān)項(xiàng)資金是指公積金中心從財(cái)政部門(mén)取得的有指定項(xiàng)目和用途并且要求單獨(dú)核算的資金。

公積金中心的管理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支，應(yīng)執(zhí)行《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定。

第三十一條公積金中心當(dāng)年結(jié)余的管理費(fèi)用，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。

第三十二條公積金中心應(yīng)接國(guó)家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，做好固定資產(chǎn)的核算。

第三十三條公積金中心應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)金和存款的管理，并按規(guī)定及時(shí)清理往來(lái)款項(xiàng)。

第三十四條公積金中心管理費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)的支出預(yù)算執(zhí)行。管理費(fèi)用年度預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，一般不予調(diào)整。如遇特殊情況需要調(diào)整時(shí)，由公積金中心編制預(yù)算調(diào)整方案，并說(shuō)明情況，報(bào)本級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。公積金中心不得辦理無(wú)預(yù)算、超預(yù)算支出。

第七章財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)分析

第三十五條財(cái)務(wù)報(bào)告是反映住房公積金財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性書(shū)面文件。

公積金中心應(yīng)于年度終了后30日內(nèi)，向本級(jí)財(cái)政部門(mén)報(bào)送住房公積金財(cái)務(wù)收支報(bào)告和管理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支報(bào)告，經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核，提交住房委員會(huì)審議后，于3月底以前向社會(huì)公布。

財(cái)務(wù)報(bào)告包括財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。

第三十六條住房公積金財(cái)務(wù)收支報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、住房公積金收支情況表、收益分配表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。

財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)主要說(shuō)明住房公積金歸集、運(yùn)用情況，收益分配情況，對(duì)本期或下期財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大影響的事項(xiàng)以及需要說(shuō)明的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。

財(cái)務(wù)分析的主要指標(biāo)包括住房公積金歸集率、住房公積金收益率、住房公積金管理費(fèi)用率、住房公積金委托存貸款比率等。

第三十七條管理費(fèi)用財(cái)務(wù)收支報(bào)裹包括資產(chǎn)負(fù)債表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表、有關(guān)附表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。

財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)主要說(shuō)明管理費(fèi)用收支結(jié)余及分配情況，各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的變動(dòng)情況，財(cái)務(wù)分析情況，對(duì)本期或下期財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大影響的事項(xiàng)以及需要說(shuō)明的其他財(cái)務(wù)事項(xiàng)。

財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)主要包括資產(chǎn)負(fù)債比率、人員經(jīng)費(fèi)支出與公用經(jīng)費(fèi)支出分別占管理費(fèi)用的比率。

第八章財(cái)務(wù)監(jiān)督

第三十八條公積金中心應(yīng)接受財(cái)政部門(mén)的財(cái)務(wù)監(jiān)督檢查。

第三十九條公積金中心下列行為屬違紀(jì)或違法行為：

（一）集中使用和運(yùn)作住房公積金以外的住房資金；

（二）在指定委托銀行以外的其他金融機(jī)構(gòu)開(kāi)戶，并辦理住房公積金存貸款等金融業(yè)務(wù)；

（三）直接辦理住房公積金貸款或借款業(yè)務(wù)；

（四）直接或委托銀行辦理職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自用住房貸款以外的其他貸款或借款業(yè)務(wù)；

（五）不執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的住房公積金存貸款利率；

（六）轉(zhuǎn)移、挪用住房公積金本金、職工住房公積金存款利息、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金；

（七）截留、坐支業(yè)務(wù)收入或增值收益；

（八）在業(yè)務(wù)收入或住房公積金增值收益中坐支管理費(fèi)用；

（九）列支公積金中心業(yè)務(wù)范圍以外的其他費(fèi)用，擅自擴(kuò)大開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和范圍；

（十）擅自設(shè)立項(xiàng)目亂收費(fèi)；

（十一）超越規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍支付手續(xù)費(fèi)；

（十二）向他人提供擔(dān)�；虻盅嘿J款；

（十三）不按規(guī)定與受托銀行簽定委托合同；

（十四）不按規(guī)定辦理住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)

（十五）不按規(guī)定為職工建立住房公積金明細(xì)賬、記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取情況；

（十六）其他違反國(guó)家法律、法規(guī)和財(cái)政、財(cái)務(wù)制度的行為。

第四十條有第三十九條所列行為的，除限期糾正外，應(yīng)區(qū)別情況進(jìn)行處理：

（一）有（一）至（六）條行為的，必須限期追回違紀(jì)資金；有違法所得的，要沒(méi)收違法所得。

（二）有（七）至（十一）條行為的，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》進(jìn)行處罰。

對(duì)第三十九條所列違紀(jì)違法行為，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員依法給予行政處分。

第四十一條對(duì)公積金中心以及直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員處以的罰款和沒(méi)收的非法所得，上繳本級(jí)財(cái)政。

第四十二條公積金中心應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。

第九章附則

第四十三條公積金中心發(fā)生劃轉(zhuǎn)撤并時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，做好債權(quán)債務(wù)的處理。

第四十四條各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)財(cái)政部備案。

財(cái)務(wù)管理制度范文第5篇

在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育發(fā)展中，有些矛盾和現(xiàn)象很特別，比如物業(yè)管理企業(yè)和機(jī)構(gòu)過(guò)多，在600多萬(wàn)人口的深圳，物業(yè)管理企業(yè)有600多家，非企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還有800來(lái)家;在1300萬(wàn)人口的上海，據(jù)1999年的資料顯示已有2000多家物業(yè)管理企業(yè)，是否也有非企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)未見(jiàn)資料顯示，但從上述情況看，其每個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)所管理的面積即規(guī)�？隙ㄊ怯邢薜�。再如深圳最大的物業(yè)管理公司在本地的管理面積也沒(méi)有超過(guò)500萬(wàn)平方米的，比較香港700多萬(wàn)人口，有物業(yè)管理企業(yè)500多家，最大的企業(yè)管理面積可達(dá)2000多萬(wàn)平方米。我們的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)多所帶來(lái)的問(wèn)題，是很多企業(yè)或機(jī)構(gòu)都管理著一些盈利能力很差或根本無(wú)盈利能力的物業(yè)項(xiàng)目，造成有限的管理費(fèi)被過(guò)多地用在支付人工成本上。在深圳有的小項(xiàng)目，人均工資在1000元左右的低標(biāo)準(zhǔn)，而在管理總成本中卻能占到60﹪甚至80﹪的比重。其它的管理成本被擠占，管理不到位，業(yè)主意見(jiàn)大的問(wèn)題就必然比較突出。為把這些問(wèn)題理的更清楚一些，本部分從四個(gè)方面把問(wèn)題提出并做以成因分析。

一、開(kāi)發(fā)商熱衷組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

開(kāi)發(fā)商組建物業(yè)管理公司是個(gè)歷史現(xiàn)象。在物業(yè)管理發(fā)展初期，由于沒(méi)有形成社會(huì)化和市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商為管理好自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，成立所屬物業(yè)管理公司是非常必要的。隨著物業(yè)管理社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)和管理的分離成為必然。然而直到現(xiàn)在，仍有一些開(kāi)發(fā)商，主要是一些只獲得某單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)的非專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，熱衷組建物業(yè)管理公司或內(nèi)部物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其中，有些開(kāi)發(fā)商不是主要考慮怎樣把自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理好，而是看到物業(yè)管理收費(fèi)是穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。他們甚至不知道或明知不顧這個(gè)費(fèi)用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理費(fèi)作為自己的營(yíng)業(yè)收入，有的開(kāi)發(fā)商雖不在意甚微的管理費(fèi)，但也認(rèn)為肥水不能流入外人田。甚至考慮到，有了這么個(gè)收費(fèi)機(jī)構(gòu)，在公司遇到資金困難時(shí)，也可調(diào)用以度“饑荒”。這就是為什么明知物業(yè)管理盈利能力有限，有的甚至還要給予補(bǔ)貼。而一些開(kāi)發(fā)商卻仍要成立物業(yè)管理公司或內(nèi)部物業(yè)管理部門(mén)的根本原因。

二、物業(yè)管理公司不論規(guī)模、不計(jì)成本接物業(yè)

物業(yè)管理規(guī)模越大，管理成本相對(duì)越小，其效益也就越好，這是所有物業(yè)管理公司都清楚的非常簡(jiǎn)單的邏輯現(xiàn)象，但現(xiàn)實(shí)中幾乎所有的物業(yè)管理項(xiàng)目都有物業(yè)公司或某些非公司的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)去爭(zhēng)，有的項(xiàng)目甚至規(guī)模很小，質(zhì)素也并不好。雖然，有的物業(yè)管理公司也會(huì)考慮邊際成本共享以減少運(yùn)作成本，擴(kuò)大規(guī)模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)和塑造品牌的模糊認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要能外接物業(yè)，就等于進(jìn)入了市場(chǎng)，不論賺與虧，接到物業(yè)就行，而接到物業(yè)就即樹(shù)立了形象，又增加了管理面積，還有利于企業(yè)資質(zhì)的提高。也有的上級(jí)公司對(duì)物業(yè)公司不正確地下達(dá)盈利指標(biāo)，甚至要求上繳利潤(rùn)，使得物業(yè)管理公司必須想辦法尋找經(jīng)濟(jì)來(lái)源點(diǎn)。在這些表象因素的背后，都要有一個(gè)共同需求，這就是資金的支撐，最容易的解決辦法或許就在于擠占、挪用本來(lái)就不寬裕的物業(yè)管理費(fèi)，形成了管理費(fèi)中有油水可撈的現(xiàn)象，而且在現(xiàn)行有些管理處財(cái)務(wù)管理制度下這種擠占、挪用變的方便和可能，利益起了決定性的作用。這就是這什么很多物業(yè)管理公司都知道管理項(xiàng)目要具備一定的規(guī)模和符合相關(guān)條件，但卻還是要不顧成本去接一些面積較小或質(zhì)素較一般的物業(yè)項(xiàng)目的主要原因。

三、實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)也存在較嚴(yán)重的衰敗現(xiàn)象

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理最顯著的區(qū)別之一就是打破了房管所體制下房屋狀態(tài)一年新、二年舊、三年破的局面，而使房屋保持常新和狀態(tài)完好，甚至可以保值增值。但現(xiàn)實(shí)是這種本應(yīng)很明顯的區(qū)別不夠理想，很多比較好的樓盤(pán)和新樓盤(pán)都不同程度地存在著逐漸衰敗現(xiàn)象。雖然物業(yè)的自然損耗和大的環(huán)境氣候?qū)�這種衰敗有不同程度的影響，我國(guó)的物業(yè)管理費(fèi)普遍偏低也會(huì)導(dǎo)致管理水準(zhǔn)偏低。但一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司對(duì)有限的物業(yè)管理費(fèi)的有效利用和管理規(guī)模小，管理成本高造成的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用被擠占而使房屋失修失養(yǎng)，甚至有意挪用、侵占業(yè)主利益，使得維修養(yǎng)護(hù)不到位等情況都不同程度的存在，從深圳1998年制訂的老舊小區(qū)改造整治計(jì)劃中把1991年所建房屋列入了整改范圍就能說(shuō)明一些問(wèn)題。這就是為什么很多物業(yè)沒(méi)有像物業(yè)管理理論上說(shuō)的，通過(guò)物業(yè)管理可使物業(yè)保持常新，而是比較普遍存在衰敗現(xiàn)象的重要原因。

四、物業(yè)管理公司再努力，業(yè)主仍然難滿意

總體上說(shuō)，很多物業(yè)管理公司已經(jīng)費(fèi)了很大的氣力，想了很多辦法來(lái)提高自己的管理能力、服務(wù)水平以使業(yè)主滿意。比如，整個(gè)90年代物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的

地區(qū)都處于物業(yè)管理企業(yè)自身打造、自身提高的過(guò)程，90年代初便有建設(shè)部頒布“文明住宅小區(qū)考核辦法”發(fā)展至中期形成現(xiàn)行的“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全行業(yè)推廣規(guī)范的物業(yè)管理運(yùn)作模式，提高管理和服務(wù)水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企業(yè)形象策劃工程，從形象、禮儀、視覺(jué)及管理意識(shí)上對(duì)自身進(jìn)行再塑造，為推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)做出了貢獻(xiàn)，同期，又導(dǎo)入ISO國(guó)際質(zhì)量管理和保證模式這一先進(jìn)的質(zhì)量管理手段，為行業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量管理意識(shí)和水平找到了一條新路，90年代末期，行業(yè)內(nèi)又倡導(dǎo)CS顧客滿意戰(zhàn)略，甚至把業(yè)主當(dāng)上帝來(lái)敬，使物業(yè)管理行業(yè)的自身建設(shè)達(dá)到了很高的程度。但是即便物業(yè)公司再努力，也很難滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。表現(xiàn)在一些業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的矛盾比較普遍，有的甚至比較尖銳，這并不是說(shuō)業(yè)主難伺候，主要存在兩點(diǎn)因素，一是比較規(guī)范的優(yōu)秀企業(yè)的比例還比較小，以深圳為例，物業(yè)公司和機(jī)構(gòu)共有1400余家，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系的不過(guò)100家，占不到7﹪；深圳按大廈、小區(qū)、工業(yè)區(qū)等計(jì)算管理項(xiàng)目有3000多個(gè)，通過(guò)國(guó)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的150多家，省、市級(jí)的共計(jì)300多家，總計(jì)比例為15﹪。二是業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)還比較薄弱，總體來(lái)說(shuō)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這種新的花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)比較原來(lái)不花錢(qián)的房產(chǎn)管理是有一定的心理抵觸的。但這些表面因素歸結(jié)到一點(diǎn)，還是業(yè)主交了錢(qián)，你是不是管好、用好的問(wèn)題。與上述幾個(gè)問(wèn)題連貫起來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理狀態(tài)下挪用、擠占或不規(guī)范使用管理費(fèi)，管理處由上述原因引至管理費(fèi)用不足時(shí)，自然會(huì)導(dǎo)致管理不規(guī)范，甚至?xí)�想辦法亂收費(fèi)，房屋和物業(yè)環(huán)境變得容易破舊起來(lái)。于是，這種管理服務(wù)不到位，財(cái)務(wù)管理不透明，業(yè)主當(dāng)然有疑問(wèn)和不滿，甚至產(chǎn)生矛盾。這就是為什么盡管很多物業(yè)管理公司竭力在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、質(zhì)量管理、形象工程等方面做努力，卻仍然與一些業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的矛盾普遍存在，而且有時(shí)關(guān)系非常脆弱的主要原因。

綜上所述，以上幾個(gè)問(wèn)題和矛盾的產(chǎn)生，歸根到底是一個(gè)“利益”問(wèn)題。而利益問(wèn)題就存在于我們現(xiàn)行的獨(dú)立的物業(yè)管理項(xiàng)目（管理處）的財(cái)務(wù)管理運(yùn)作之中。具體表現(xiàn)在管理處財(cái)務(wù)管理是否真正獨(dú)立核算，是否透明和公開(kāi)，物業(yè)管理費(fèi)的使用是否合理，有沒(méi)有挪用、占用、轉(zhuǎn)移和多提傭金、利潤(rùn)等違規(guī)現(xiàn)象。因此，建立規(guī)范的有物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的管理處財(cái)務(wù)管理制度是牽涉行業(yè)發(fā)展和行業(yè)市場(chǎng)發(fā)育的至關(guān)重要的問(wèn)題。

第二部分：物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理概述

一、定義及一般概述

物業(yè)管理處是指物業(yè)管理企業(yè)或某些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)下屬的，在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)，具有一定管理規(guī)模、獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位。

物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)管理費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。它的基本職能是通過(guò)一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理處管理服務(wù)活動(dòng)而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)記錄、分類(lèi)和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專(zhuān)用的管理費(fèi)用收支報(bào)表。它要求管理處定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門(mén)和全體業(yè)主分別報(bào)告管理處總體財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和管理費(fèi)用收支情況。具體會(huì)計(jì)內(nèi)容包括對(duì)一物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算，費(fèi)用的測(cè)算，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的編報(bào)，會(huì)計(jì)過(guò)程的管理，財(cái)務(wù)成果的報(bào)告、總結(jié)和分析以及在有其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的財(cái)務(wù)管理。所謂其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在物業(yè)管理處有兩種情況：一種是管理處在屬于全體業(yè)主共有權(quán)益的場(chǎng)所、場(chǎng)地和設(shè)備設(shè)施范圍內(nèi)開(kāi)展的出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益應(yīng)納入物業(yè)管理費(fèi)，另一種情況是管理處在上級(jí)公司授權(quán)下或在為業(yè)主提供特約服務(wù)和其它有償服務(wù)的過(guò)程中，利用自有資金和能力在全體業(yè)主權(quán)益范圍之外開(kāi)展的其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。一般來(lái)講，這兩種情況的經(jīng)營(yíng)是可以鼓勵(lì)的，它一方面符合在目前我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低的情況下，多種方式籌措資金，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足的實(shí)際，另一方面也有利于鼓勵(lì)物業(yè)管理處不斷創(chuàng)新服務(wù)領(lǐng)域和提高服務(wù)水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)精神的提倡。但后一種經(jīng)營(yíng)容易出現(xiàn)侵犯業(yè)主利益的情況，所以要注意兩個(gè)問(wèn)題。一要注意不能用物業(yè)管理成本，從事與業(yè)主利益無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，二要注意從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的利潤(rùn)不要與物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余相混淆。

物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理，在實(shí)際運(yùn)作中，還有兩個(gè)方面的矛盾，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開(kāi)支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將管理費(fèi)據(jù)為已有。另一方面，業(yè)主又有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其理事機(jī)構(gòu)（如業(yè)主委員會(huì)等）監(jiān)督管理處財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不具備直接干預(yù)管理處財(cái)務(wù)工作的權(quán)力。所以，物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理

既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性和特征，從而形成了一個(gè)特殊的會(huì)計(jì)主體現(xiàn)象。認(rèn)識(shí)這些現(xiàn)象，解決物業(yè)管理中財(cái)務(wù)獨(dú)立核算的問(wèn)題，對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，確保物業(yè)的運(yùn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保障業(yè)主的基本利益，合理解決業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾與利益，推動(dòng)行業(yè)和市場(chǎng)的健康發(fā)展，都具有重要的作用。

二、物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的意義

我國(guó)的物業(yè)管理已發(fā)展了20年。早期在學(xué)習(xí)引進(jìn)香港、新加坡物業(yè)管理運(yùn)作模式的同時(shí)，也學(xué)習(xí)引進(jìn)了他們的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立了諸如“獨(dú)立核算”、“固定酬金”、“結(jié)余返利于業(yè)主”等做法。同時(shí)，結(jié)合我國(guó)情況，總結(jié)出了適合我國(guó)當(dāng)時(shí)實(shí)際的“收支平衡，略有節(jié)余”、“取之于民，用之于民”、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”等財(cái)務(wù)管理的基本指導(dǎo)方針，進(jìn)入90年代，一些物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的地區(qū)又進(jìn)一步發(fā)展總結(jié)出“保本微利”、“量出為入”、“獨(dú)立核算”和“保證傭金”、“多退少補(bǔ)”等既保證業(yè)主利益，也保證企業(yè)利益，同時(shí)又促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理思路。這些思路和原則方針在我國(guó)物業(yè)管理和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展上具有重要意義。

1、是城市建設(shè)中形成的各類(lèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域結(jié)構(gòu)形態(tài)的必然產(chǎn)物

城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)域、自然形成的建筑群落和獲得功能區(qū)域土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，構(gòu)成了各類(lèi)獨(dú)立形態(tài)的居住區(qū)、住宅區(qū)、組團(tuán)和大廈及特殊功能區(qū)域，這樣的區(qū)域在城市結(jié)構(gòu)上是相對(duì)獨(dú)立的，或在自然界限（如城市干道）的分隔上是自成一體的。一般來(lái)講物業(yè)的性質(zhì)、功能和人群構(gòu)成也是基本相同的。所以，客觀上形成了這一區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性和對(duì)管理的共同性的必然要求。一般情況下，這種自然要求都能得到必然的滿足，但也有同一區(qū)域內(nèi)多個(gè)管理單位并存的情況和部分區(qū)域無(wú)人管理的情況。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求對(duì)于一個(gè)獨(dú)立的管理區(qū)域，必須具有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的管理單位及其財(cái)務(wù)管理主體，以滿足這一區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理狀態(tài)下管理對(duì)象平等的共同需求。

2、是保障物業(yè)管理得以有效運(yùn)作的內(nèi)在需要

物業(yè)管理范圍內(nèi)無(wú)論是對(duì)物的維護(hù)，還是對(duì)人的服務(wù)，都有一個(gè)共同臨界點(diǎn)，即日常所說(shuō)的紅線范圍以內(nèi)，自用戶內(nèi)面積以外的共用面積、場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等共有產(chǎn)權(quán)部分。每個(gè)業(yè)主對(duì)屬于自己的產(chǎn)權(quán)份額部分的共同主張，構(gòu)成了每個(gè)業(yè)主個(gè)體不能具體實(shí)施管理而必須共同聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理者的要求。這個(gè)管理者是否能夠合理運(yùn)用業(yè)主共同繳納的資金（即管理費(fèi)），使得其管理、服務(wù)能夠達(dá)到資金數(shù)額所要求的管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，唯有通過(guò)專(zhuān)款專(zhuān)用和財(cái)務(wù)管理的獨(dú)立核算才能實(shí)現(xiàn)。否則，很難保證管理費(fèi)的有效使用，也就很難保障物業(yè)的有效維護(hù)和對(duì)業(yè)主很好的服務(wù)。

3、是保證業(yè)主基本利益的必要條件

業(yè)主交了管理費(fèi)，管理單位是不是能按管理成本的要求用于管理服務(wù)方面，如何才能保證業(yè)主的基本利益，除了目前實(shí)行的管理單位每3個(gè)月或6個(gè)月向業(yè)主公布帳目外，在沒(méi)有實(shí)行獨(dú)立核算的管理單位，基本沒(méi)有什么客觀條件來(lái)制約。所以強(qiáng)調(diào)以物業(yè)管理費(fèi)為主要核算內(nèi)容的會(huì)計(jì)單位——即物業(yè)管理處，必須實(shí)行財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算，這是保證業(yè)主基本利益的客觀要求和必要條件。

三、物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，要求其與普通的財(cái)務(wù)管理相區(qū)別，因此，要明晰物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理，只有剖析物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理目前的現(xiàn)狀，分析其發(fā)生發(fā)展的原因，才能有效地統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理。從目前物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，主要有以下幾種形態(tài)：

1、完全獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體

這一形態(tài)的物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理以業(yè)主利益為重，根據(jù)管理費(fèi)主要是應(yīng)用于物業(yè)的管理維護(hù)和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上的特點(diǎn)，嚴(yán)格按政府規(guī)定除收取企業(yè)管理成本費(fèi)用和適當(dāng)利潤(rùn)（深圳稱(chēng)為管理傭金）外不再挪用、占用和侵占屬于業(yè)主權(quán)益的物業(yè)管理費(fèi)。這使得應(yīng)該用作對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)的費(fèi)用全部應(yīng)用到了物業(yè)管理上，從而保持物業(yè)的完好狀態(tài)，常新不衰。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，在管理方式上定期向業(yè)主公布管理費(fèi)收支報(bào)表，為使管理處的財(cái)務(wù)管理合理有效，不出偏差，物業(yè)管理企業(yè)一般都對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制，比如實(shí)行月度財(cái)務(wù)開(kāi)支計(jì)劃制度，在批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)計(jì)劃內(nèi)由管理處主任審批日常運(yùn)行開(kāi)支，但應(yīng)酬、交往、業(yè)主聯(lián)益活動(dòng)以及購(gòu)置固定資產(chǎn)和計(jì)劃外維修管理等開(kāi)支必須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審批，形成了企業(yè)運(yùn)作規(guī)范，管理費(fèi)使用有保障，業(yè)主滿意的良性狀態(tài)。

2、物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)管分帳核算的會(huì)計(jì)主體

一些物業(yè)管理企業(yè)把各管理處的會(huì)計(jì)核算集中到企業(yè)統(tǒng)一管理，各管理處只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出，企業(yè)將各管理處的帳目進(jìn)行分別核算，形成了物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)管各管理處財(cái)務(wù)并分帳核算的情況，有的企業(yè)采用某些工商

企業(yè)實(shí)行的財(cái)務(wù)結(jié)算中心的管理方式，統(tǒng)管著各管理處的財(cái)務(wù)工作。這一形態(tài)從理論上來(lái)說(shuō)，也能保證業(yè)主利益，但在實(shí)際運(yùn)作中，至少有四個(gè)問(wèn)題可能存在，一是會(huì)計(jì)主體遠(yuǎn)離了業(yè)主，會(huì)給業(yè)主心理上造成不便監(jiān)督的認(rèn)識(shí)；二是各管理處的管理費(fèi)都在企業(yè)帳戶內(nèi)，容易使業(yè)主懷疑，也確實(shí)方便企業(yè)隨意挪用甚至做假帳，侵占業(yè)主利益；三是增加了企業(yè)的管理成本，管理處的財(cái)務(wù)人員撤消、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用減少，這些成本都轉(zhuǎn)移到了企業(yè)身上，而物業(yè)管理企業(yè)從管理處收取的仍然是規(guī)定比例的企業(yè)管理成本（深圳規(guī)定比例為不超過(guò)物業(yè)管理費(fèi)收入的10％），且不能增加，形成了企業(yè)不必要的負(fù)擔(dān)；四是款項(xiàng)使用不方便，一方面由于款項(xiàng)不到位而容易影響管理運(yùn)作，尤其是緊急情況下使用資金。另一方面，由此易形成坐收坐支，違反財(cái)務(wù)制度。這種形態(tài)的財(cái)務(wù)管理雖然也在一些較成熟規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行，但必竟容易因?qū)�管理處�?cái)務(wù)管理和管理費(fèi)管理的不同理解而引發(fā)矛盾和糾紛。所以，既然物業(yè)管理企業(yè)既增加了成本又有存在問(wèn)題的可能，不如采取逐漸向完全獨(dú)立的管理處會(huì)計(jì)主體形態(tài)過(guò)渡。

3、內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會(huì)計(jì)主體

政府辦公大樓，企事業(yè)單位自有和獨(dú)立使用的廠區(qū)、生活區(qū)和辦公區(qū)及大廈等產(chǎn)權(quán)屬于單一業(yè)主的物業(yè)，有些已實(shí)行了物業(yè)管理，成立了物業(yè)管理企業(yè)。但實(shí)際上仍然是業(yè)主的一個(gè)職能部門(mén)。這一形態(tài)的物業(yè)管理由于業(yè)主既是物業(yè)的使用者，又是物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任人，在物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理是高度集中的。因此，此類(lèi)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理可不作硬性要求。但為保證物業(yè)的大中修理和物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造，其物業(yè)管理基金應(yīng)該建立，逐漸積累并進(jìn)入成本，以避免發(fā)生大型維修或更新改造時(shí)影響企業(yè)的正常效益或增加財(cái)政及行政開(kāi)支壓力。

這種形態(tài)的物業(yè)管理本身尚未完全脫離傳統(tǒng)的后勤管理狀態(tài)，所以在物業(yè)的管理維護(hù)和使用上仍然存在后勤體制的痕跡和弊端。所以應(yīng)逐漸向后勤管理社會(huì)化的方向過(guò)渡，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理。在深圳有一銀行系統(tǒng)內(nèi)部物業(yè)在向社會(huì)招標(biāo)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理一年后的評(píng)估結(jié)果為，物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)、環(huán)境、秩序、設(shè)備運(yùn)行等綜合管理狀態(tài)指數(shù)提升了50%，原單位的管理成本下降了30%，新管理單位的經(jīng)濟(jì)效益比一般項(xiàng)目提升了10%。

4、非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn)

一些小型單項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，在樓盤(pán)建成銷(xiāo)售后沒(méi)成立或招聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理，而是在建設(shè)單位內(nèi)部成立管理部、物業(yè)部或分公司等機(jī)構(gòu)，有的在部門(mén)下設(shè)一個(gè)管理處這類(lèi)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理運(yùn)作上也采用了物業(yè)管理企業(yè)的方式，但管理效果比較差，管理服務(wù)水準(zhǔn)很難到位，這種形態(tài)的管理機(jī)構(gòu)在財(cái)務(wù)管理上完全由建設(shè)單位的財(cái)務(wù)主體控制，管理費(fèi)收入完全作為建設(shè)單位的正常業(yè)務(wù)收入，在物業(yè)管理支出上能省則省，能不支出就不支出。還有些小型物業(yè)管理企業(yè)管理一、二個(gè)小型物業(yè)，沒(méi)有其它的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，也采取這種辦法，把管理費(fèi)做為企業(yè)的業(yè)務(wù)收入，所收取的物業(yè)管理費(fèi)，除了盡量滿足人員工資外，基本沒(méi)有物業(yè)維護(hù)的概念，也沒(méi)有服務(wù)業(yè)主的觀念，管理處實(shí)際成了一個(gè)收費(fèi)點(diǎn)，很多業(yè)主稱(chēng)之為“只收費(fèi)，不服務(wù)”或“多收費(fèi)，少服務(wù)”。

以上形態(tài)的財(cái)務(wù)管理方式明顯地侵害了業(yè)主利益，也會(huì)妨礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，甚至影響城市管理的總體狀況，應(yīng)該盡早取締和避免產(chǎn)生的一種形態(tài)類(lèi)型。

第三部分：管理處財(cái)務(wù)管理的特性分析

在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，管理處一級(jí)的以物業(yè)管理費(fèi)為主要內(nèi)容的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算），與一般的財(cái)務(wù)管理原理有些不同之處。比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱(chēng)為利潤(rùn)，其收益是資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的；而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱(chēng)為結(jié)余，經(jīng)營(yíng)者不能隨意支配等等。如何根據(jù)這些差異在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是物業(yè)管理實(shí)踐中如何保證業(yè)主基本利益的重要問(wèn)題。所以，我們通過(guò)對(duì)一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素，結(jié)合物業(yè)管理的特殊性，來(lái)理解分析管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與一般財(cái)務(wù)管理的不同內(nèi)容和特性。會(huì)計(jì)基本要素分為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、成本和費(fèi)用、利潤(rùn)六大內(nèi)容，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中除“收入”要素與一般會(huì)計(jì)學(xué)原理無(wú)區(qū)別外，其它五要素都有不同或獨(dú)特之處。

一、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算主體基本無(wú)“資產(chǎn)”

一般會(huì)計(jì)要素中的資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利，按資產(chǎn)的流動(dòng)性可分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。

管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算主體——物業(yè)管理處，是物業(yè)管理企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，沒(méi)有投資者投入的注冊(cè)資本。即使有的管理處注冊(cè)了非法人營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，也多半是用管理費(fèi)作為資本進(jìn)行注冊(cè)。這兩類(lèi)管理處實(shí)際成了無(wú)資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作機(jī)構(gòu)。為什么說(shuō)它基本無(wú)資產(chǎn)呢？這是因?yàn)楣芾硖幊?/p>

了無(wú)注冊(cè)資本，無(wú)長(zhǎng)期投資外，流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等又都是屬于業(yè)主權(quán)益，只有流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的使用權(quán)和管理權(quán)屬于管理處。也就是說(shuō)它尚有控制能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，以及管理處所管理項(xiàng)目過(guò)程中產(chǎn)生的無(wú)形資產(chǎn)。所以，管理處作為會(huì)計(jì)主體具有不完全資產(chǎn)擁有的特點(diǎn)，這與一般會(huì)計(jì)原理有一定的區(qū)別。

二、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)過(guò)程基本無(wú)“負(fù)債”

“負(fù)債”是指企業(yè)所承擔(dān)的，能以貨幣計(jì)量，需以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的債務(wù)。負(fù)債是企業(yè)籌措資金的主要渠道，但它不能歸企業(yè)永久支配使用，必須按期歸還或償還。

管理處的管理費(fèi)收入，根據(jù)提前測(cè)算好的經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)全成本，并由業(yè)主提前支付的以物業(yè)管理費(fèi)為主要內(nèi)容的代管性費(fèi)用。其總體原則是以支訂收，操作上是先交錢(qián)后提供（服務(wù)）產(chǎn)品。理論上是所交費(fèi)用應(yīng)滿足勞務(wù)支出，所以一般不需要借貸。其會(huì)計(jì)主體具有無(wú)負(fù)債性質(zhì)。但目前一些管理處在入伙初期，由于籌備期間投入較大，管理成本較高，有些投入又需要形成遞延資產(chǎn)，無(wú)法快速回收，故有提前預(yù)收若干個(gè)月管理費(fèi)的做法，以緩解入住初期資金的緊張狀態(tài)。還有一些管理費(fèi)偏低的小區(qū)實(shí)行一季、半年或一年一次性繳交管理費(fèi)的。形成了物業(yè)管理處對(duì)財(cái)務(wù)對(duì)象（業(yè)主）的短期負(fù)債現(xiàn)象，這與一般企業(yè)的借貸性質(zhì)不同，所以，它屬于基本無(wú)負(fù)債。

三、物業(yè)管理費(fèi)“所有者權(quán)益”是業(yè)主

所有者權(quán)益是指投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上表現(xiàn)為企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金、盈余公積金和未分配利潤(rùn)。

由于物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)主體在會(huì)計(jì)對(duì)象中沒(méi)有資產(chǎn)投入，也就不能產(chǎn)生資本公積金。又由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，不具備資本公積金積累的要求和條件。因此應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則，將管理費(fèi)結(jié)余轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)�。如果連年結(jié)余或數(shù)額過(guò)大，則應(yīng)適當(dāng)返還業(yè)主并降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從以上狀況可以看出，管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中不存在未分配利潤(rùn)的問(wèn)題。所以，作為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理企業(yè)對(duì)以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營(yíng)收入并沒(méi)有所有者權(quán)益，只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對(duì)資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

四、物業(yè)管理費(fèi)全部是“成本和費(fèi)用”

一般財(cái)務(wù)活動(dòng)中的費(fèi)用概念是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括能直接計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的材料費(fèi)用，人員工資等直接費(fèi)用；計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的制造費(fèi)用和其它間接費(fèi)用以及計(jì)入當(dāng)期損益的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等期間費(fèi)用。

物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成顯示：70%以上的部分為提供管理和服務(wù)的物化成本和活勞動(dòng)成本，20-30%左右的費(fèi)用屬于當(dāng)期損益的期間費(fèi)用，如企業(yè)管理費(fèi)用、固定稅費(fèi)等。物業(yè)管理企業(yè)的傭金也按照一定（政府指導(dǎo)）的比例，編入到管理費(fèi)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，作為成本的期間費(fèi)用當(dāng)期交付給物業(yè)管理企業(yè)。

所以，物業(yè)管理費(fèi)除大、中修和更新基金不屬費(fèi)用，但需當(dāng)期計(jì)提或另外建立專(zhuān)項(xiàng)帳戶外，其性質(zhì)全部是費(fèi)用，即便是當(dāng)期出現(xiàn)管理費(fèi)結(jié)余，待結(jié)轉(zhuǎn)至下年度時(shí)仍然變成了費(fèi)用。

五、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒(méi)有“利潤(rùn)”

利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終成果。也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤(rùn)是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營(yíng)者拿走。同時(shí)，業(yè)主交了管理費(fèi)后經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質(zhì)確定為不是利潤(rùn)（成果），而是業(yè)主的錢(qián)沒(méi)有花完剩下（結(jié)余）的。如果這個(gè)結(jié)余是通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理者的努力在完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下額外實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)在“多退少補(bǔ)”原則上確定一個(gè)帶有獎(jiǎng)勵(lì)性質(zhì)的分配辦法，如業(yè)主、管理處員工、物業(yè)管理企業(yè)和盈余公積金結(jié)轉(zhuǎn)下年度等各占多少比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩�次分配。但這種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要業(yè)主補(bǔ)交為對(duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)余只有進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)，如不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)余，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根本區(qū)別的。

第四部分：物業(yè)管理處會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

從物業(yè)管理處費(fèi)用構(gòu)成的主要內(nèi)容物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來(lái)延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

一、業(yè)主支付原則

物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主（用戶）支付，是理所當(dāng)然的，這里為什么要把它強(qiáng)調(diào)為原則呢？主要基于三種情況：首先，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理活動(dòng)中需

求與服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，有支付費(fèi)用的義務(wù)。其次，我們?cè)谌粘９芾碣M(fèi)收取工作中經(jīng)常碰到部分業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)、一些租戶惡意逃租和逃管理費(fèi)等情況。再次，有些建設(shè)單位對(duì)空置房以無(wú)業(yè)主為由不交管理費(fèi)，這些現(xiàn)象的存在客觀上要求明確物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主支付原則。

實(shí)際上，物業(yè)管理企業(yè)從早期介入、前期管理、接管物業(yè)和在物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作中，絕不會(huì)因上述列舉的三種情況之一的存在而停止部分物業(yè)管理活動(dòng)，或減少一部分工作人員。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和資金來(lái)保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換言之，物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的運(yùn)作，甚至在物業(yè)管理的服務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，有權(quán)辭退物業(yè)管理企業(yè)，但據(jù)此不交管理費(fèi)，除給物業(yè)管理企業(yè)造成損失外，在物業(yè)管理上帶來(lái)的影響，受害者只能是業(yè)主自己。所以，只有通過(guò)進(jìn)一步明確業(yè)主（用戶）支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹(shù)立原則意識(shí)，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問(wèn)題。

二、獨(dú)立核算原則

會(huì)計(jì)主體成立的前提必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)、實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算？首先，物業(yè)管理具有代管的管理性質(zhì)和行為。管理處做為派出機(jī)構(gòu)既是經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，由于管理費(fèi)中對(duì)于會(huì)計(jì)主體向上級(jí)繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)，已作為成本在當(dāng)期交付，其余部分除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，這就要求其會(huì)計(jì)主體成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理企業(yè)甚至建設(shè)單位統(tǒng)一核算，就不能有效保證資金的合理使用，造成業(yè)主利益遭受侵害。

三、多退少補(bǔ)原則

從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來(lái)說(shuō)，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的編制被確定（批準(zhǔn)）后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)變化則是一個(gè)絕對(duì)變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支不足時(shí)需要業(yè)主（用戶）分?jǐn)偤驮诹硗馇闆r下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對(duì)于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性（一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限）多退少補(bǔ)的辦法來(lái)確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：

1、虧損

由于市場(chǎng)變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或計(jì)劃外維修，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因?yàn)楣芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、結(jié)余

在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長(zhǎng)使用壽命以及市場(chǎng)物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主（當(dāng)年用戶）；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)�；同時(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工在管理服務(wù)活動(dòng)中不斷開(kāi)源節(jié)流，另外一部分納入當(dāng)年利潤(rùn)中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮訂出一定比例納入物業(yè)管理基金，最后仍有較多結(jié)余時(shí)應(yīng)考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、監(jiān)督報(bào)告原則

也稱(chēng)為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開(kāi)原則，這是在國(guó)家和很多地方法規(guī)文件早已做出的規(guī)定，但具體來(lái)講它包括了兩個(gè)方面的含義，一是業(yè)主作為物業(yè)的主人，對(duì)于自己出錢(qián)所購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是保證自己出的錢(qián)能夠得到相應(yīng)的管理服務(wù)等方面的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者作為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對(duì)于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過(guò)定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

五、利益保全原則

管理處會(huì)計(jì)主體除對(duì)屬于業(yè)主權(quán)益的管理費(fèi)進(jìn)行核算外，還有權(quán)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和與上級(jí)公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的以及管理處自主經(jīng)營(yíng)的多種

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施。后者是指物業(yè)管理企業(yè)或管理處利用自有資金和能力或?qū)俳ㄔO(shè)單位的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如屬物業(yè)管理企業(yè)委托或指派管理處開(kāi)展，則應(yīng)區(qū)分和補(bǔ)償管理處的經(jīng)營(yíng)成本并使其獲得部分收益納入管理費(fèi)。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施和由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬建設(shè)單位權(quán)益范圍的或另有約定的除外。

第五部分：建立有物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的管理處財(cái)務(wù)管理制度的作用

通過(guò)對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的特殊性與一般會(huì)計(jì)原理的比較分析，根據(jù)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的特定原則，比照目前存在的幾種財(cái)務(wù)管理方式，可以得出這樣的結(jié)論，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行二級(jí)獨(dú)立核算制，使管理處的財(cái)務(wù)管理成為完全獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)的利益回歸。這種制度的確立至少可以解決前述四大矛盾及其相關(guān)問(wèn)題

一、開(kāi)發(fā)商將不再熱衷和盲目的組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

由于管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算制度的建立，明確了收費(fèi)及費(fèi)用性質(zhì)和所有者權(quán)益，哪些認(rèn)為房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后可繼續(xù)依靠管理處所收取的管理費(fèi)為自己業(yè)務(wù)收入來(lái)源的行為將被（主動(dòng)或被動(dòng)的）糾正，管理處的油水搞不到了，非法利益無(wú)法繼續(xù)獲得，使得開(kāi)發(fā)商組建的下屬物業(yè)管理公司或內(nèi)部物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成了企業(yè)的包袱，做為只愿獲利而不愿虧損或賠錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定是不愿再保留或成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)了

二、物業(yè)管理公司將對(duì)所接項(xiàng)目進(jìn)行審慎論證

同理，在沒(méi)有額外利益可圖的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目的測(cè)算將更加仔細(xì)認(rèn)真，除該項(xiàng)目在自己巳有項(xiàng)目的周邊，資源共享，降低成本形成區(qū)域規(guī)模外，一般的物業(yè)管理公司是不會(huì)到遠(yuǎn)離自己資源支持能力以外的地方去接管哪些小項(xiàng)目。

三、區(qū)域整合的集約化物業(yè)管理形式將形成

在一個(gè)規(guī)劃和自然區(qū)域范圍內(nèi)，若干個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目在無(wú)利可圖的物業(yè)管理公司撤出后可出現(xiàn)具有市場(chǎng)調(diào)整基礎(chǔ)或在政府調(diào)控指導(dǎo)下的新的整合，由多個(gè)管理單位變成一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)管理單位的優(yōu)化管理狀態(tài)，形成區(qū)域化物業(yè)管理整合和規(guī)�；�集約化管理，進(jìn)而在一定區(qū)域內(nèi)不同宗地間不同形式的改造，形成新的管理區(qū)域。

四、保證物業(yè)能夠獲得良好的維護(hù)與保養(yǎng)

管理費(fèi)不被挪用、占用和侵害，真正用到業(yè)主和房屋上的管理與服務(wù)費(fèi)用得到了保障，房屋將得到良好的保養(yǎng)，使房屋的常新和青春得以實(shí)現(xiàn)，保值增值成為了可能。

五、業(yè)主能夠得到良好、完善、周到的服務(wù)

管理處財(cái)務(wù)管理的規(guī)范、透明，管理效果的凸現(xiàn)，服務(wù)水平的提高，使業(yè)主普遍的得到滿意，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)與管理單位的矛盾將趨于緩和和減少，一個(gè)新型的更為融洽的管住關(guān)系將普遍形成。

除以上五大作用外，物業(yè)管理企業(yè)和機(jī)構(gòu)的數(shù)量從總體上將趨減少，物業(yè)管理市場(chǎng)總體成本將降低，企業(yè)的獲利能力和行業(yè)的綜合效益將明顯增加，城市容貌將得到更好的改善，物業(yè)管理在人們生活質(zhì)量的提高和在城市管理中將扮演更重要的角色和發(fā)揮更大的作用。