目錄

• 第一篇：以房抵債協(xié)議書
• 第二篇：以房抵債協(xié)議
• 第三篇：以房抵債協(xié)議
• 第四篇：以房抵債
• 第五篇：以房抵債協(xié)議
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正文

第一篇：以房抵債協(xié)議書

以房抵債協(xié)議書

甲方：德州市克代爾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

法定代表人：邢建剛董事長(zhǎng)

乙方：山東聯(lián)興建設(shè)集團(tuán)車長(zhǎng)利董事長(zhǎng) 丙方：華發(fā)商砼站張開利

由聯(lián)興建設(shè)集團(tuán)施工的克代爾房地產(chǎn)開發(fā)的金色雅園小區(qū)11#、12#、15#、16#樓，甲方為緩解資金緊張的現(xiàn)狀，現(xiàn)根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商自愿以房抵工程款為此達(dá)成如下以房抵債協(xié)議：

一、 甲方將座落于德州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金色雅園小區(qū)14#—1—104戶，面積131.59平方米的樓房頂乙方工程款644528元人民幣陸拾肆萬肆仟伍佰貳拾捌元，因乙方欠丙方商砼款，經(jīng)雙方協(xié)商乙方又轉(zhuǎn)頂給丙方。

二、 甲方保證該房屋無瑕疵，并積極為丙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，所需各項(xiàng)稅費(fèi)由丙方承擔(dān)。

三、 丙方保證繳納物業(yè)基金、暖氣、天然氣開口費(fèi)等有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

四、 本協(xié)議一式叁份，簽字蓋章后生效，任何一方違約應(yīng)向守約方支付違約金5萬元。

甲方：德州市克代爾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：山東聯(lián)興建設(shè)集團(tuán)

丙方：華發(fā)商砼站

第二篇：以房抵債協(xié)議

以房抵債協(xié)議

債務(wù)人：（以下簡(jiǎn)稱甲方） 債權(quán)人：（以下簡(jiǎn)稱乙方）甲乙雙方依據(jù)我國《合同法》、《民法通則》等相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)充分協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一．乙方同意甲方以自有房產(chǎn)號(hào)樓單元層號(hào)商品房，建筑面積㎡ 抵欠款元，兩年包燒費(fèi)元，兩年衛(wèi)生費(fèi)元，進(jìn)戶費(fèi)元，裝修保證金元。共計(jì)抵銷元欠款，乙方須向甲方提供欠款收據(jù)。

二．甲方對(duì)該房產(chǎn)手續(xù)的合法性負(fù)責(zé)，該房產(chǎn)自乙方簽訂認(rèn)購協(xié)議書之日起，該房產(chǎn)產(chǎn)生的一切費(fèi)用概由乙方完全承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

三．該房產(chǎn)由甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證事宜，其中發(fā)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

四．本協(xié)議生效后，乙方減少甲方應(yīng)收工程款元（大寫：），甲、乙雙方須以本協(xié)議做為雙方在工程款的賬務(wù)處理。

五.乙方與甲方簽訂本協(xié)議后，任何一方不得反悔。如果一方出現(xiàn)違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金 壹拾 萬元。

六.甲乙雙方就履行本協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，可進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)向甲方住所地的人民法院提起訴訟。

七．本協(xié)議一式三份，甲方兩份，乙方一份。

八．甲乙雙方在本協(xié)議上簽字后立即生效。

甲方：乙方：

年月日年月日

第三篇：以房抵債協(xié)議

甲方：_________

乙方：_________

丙方：_________

甲、乙、丙三方就以物抵債事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條　關(guān)于乙方所欠甲方_________元的債務(wù)，丙方自愿以自有財(cái)產(chǎn)清償乙方所欠甲方的該項(xiàng)債務(wù)。

第二條　丙方提供下列_________套房屋（下稱房屋），清償乙方所欠甲方_________元的債務(wù)：_________；上述房屋作價(jià)人民幣_(tái)________元。

第三條　丙方應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)工作日內(nèi)將房屋交付給甲方，并與甲方簽署正式房屋買賣合同。

第四條　丙方應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)工作日內(nèi)，負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的有關(guān)手續(xù)，房屋辦證所需稅費(fèi)由甲、丙雙方按照法律規(guī)定各自負(fù)擔(dān)。

第五條　丙方保證對(duì)所交付房屋擁有所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議，亦不存在法律上的瑕疵。

第六條　丙方保證所交付的房屋及其土地使用權(quán)未設(shè)定抵押或權(quán)利受到其它限制。

第七條　產(chǎn)權(quán)人為甲方的房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢之日起，甲乙雙方于《合作經(jīng)營合同》項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù)即告清結(jié)，該項(xiàng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。

第八條　本協(xié)議簽署之日起_________個(gè)月內(nèi)，因任何原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理到甲方名下，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索_________元債務(wù)，并自本協(xié)議簽署之日起按每日萬分之_________收違約金，丙方對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。

第九條　各方對(duì)因本次協(xié)議而獲知的對(duì)方的商業(yè)機(jī)密負(fù)有保密義務(wù)，不得向有關(guān)其他第三方泄露，但中國現(xiàn)行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經(jīng)另一方書面同意的除外。

第十條　本協(xié)議可根據(jù)各方意見進(jìn)行書面修改或補(bǔ)充，由此形成的補(bǔ)充協(xié)議，與協(xié)議具有相同法律效力。

第十一條　任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本協(xié)議或遲延履行本協(xié)議，應(yīng)自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向另一方提交導(dǎo)致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十二條　本協(xié)議各方當(dāng)事人對(duì)本協(xié)議有關(guān)條款的解釋或履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)通過友好協(xié)商的方式予以解決。協(xié)商不成的，選擇下列方式第_________種方式進(jìn)行解決：

（一）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。

第十三條　除法律本身有明確規(guī)定外，法律變更對(duì)本協(xié)議不應(yīng)構(gòu)成影響。各方應(yīng)根據(jù)后繼立法或法律變更，經(jīng)協(xié)商一致對(duì)本協(xié)議進(jìn)行修改或補(bǔ)充，但應(yīng)采取書面形式。

第十四條　本協(xié)議自三方授權(quán)代表簽署并加蓋公章之日起生效。

第十五條　本協(xié)議一式三份，乙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________ 授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

丙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日

第四篇：以房抵債

以房抵債是時(shí)下經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在資金周轉(zhuǎn)不靈的情況下，債務(wù)方與債權(quán)方通過協(xié)商，用現(xiàn)有存量資產(chǎn)償還債務(wù)就成了無奈的選擇。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于市場(chǎng)低迷，銷售活動(dòng)成效不明顯，而建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間緊，在工程尾欠款無法兌付的情況下，開發(fā)商不得不選擇以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的方法。但是，對(duì)于以房抵債的涉稅問題目前人們的認(rèn)識(shí)并不全面，所以，在這里我們引用部分案例對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、“以房抵債”計(jì)稅價(jià)格的確定

開元房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開元公司）2023年底欠一家建筑安裝公司工程款400萬元，由于該公司開發(fā)的房產(chǎn)銷售情況不好，現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足，不能按時(shí)支付所欠工程款。2023年1月底，開元公司經(jīng)與建安公司協(xié)商，決定以新開發(fā)的五套商品房作價(jià)400萬元抵償對(duì)方的債務(wù)。該商品房的賬面成本為320萬元，公允價(jià)格約為500萬元。公允價(jià)格亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)值，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交易或清償債務(wù)的金額。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，開元公司的這筆業(yè)務(wù)實(shí)際上是以房產(chǎn)抵償債務(wù)的行為，也是一項(xiàng)債務(wù)重組的行為，主要涉及營業(yè)稅（為了簡(jiǎn)化說明，這里不討論城建稅和教育費(fèi)附加等問題）和企業(yè)所得稅。

在這里，問題的關(guān)鍵是計(jì)稅價(jià)格如何確認(rèn)。而在實(shí)務(wù)操作過程中，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅在計(jì)稅價(jià)格的確認(rèn)方面是不同的。

1、以房抵債的營業(yè)稅處理

從營業(yè)稅的角度講，根據(jù)稅法規(guī)定，以房產(chǎn)抵償債務(wù)應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅。我國《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜�部�(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用�！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條明確，條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額�！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；核定計(jì)稅價(jià)格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

對(duì)于開元公司而言，其營業(yè)稅的計(jì)稅價(jià)格該如何確定呢？基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作過程中往往會(huì)有兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)是計(jì)稅價(jià)格等于雙方的作價(jià)4 000 000元。開元公司將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)實(shí)際屬于開發(fā)產(chǎn)品的銷售行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納營業(yè)稅，申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際獲得的利益，即抵償?shù)膫鶆?wù)400萬元。開元公司先是銷售商品房，取得價(jià)款4 000 000元，然后再償付欠款。顯然，

開元公司抵償債務(wù)的結(jié)果是直接獲得了償還400萬元債務(wù)的利益，其獲得的全部收入為400萬元，因而營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是400萬元，需要申報(bào)繳納營業(yè)稅20萬元（400×5％）。

另一種觀點(diǎn)是計(jì)稅價(jià)格等于市場(chǎng)價(jià)格5 000 000元（公允價(jià)格）。如果交易雙方屬于非關(guān)聯(lián)企業(yè)，而且是在公平交易的條件下達(dá)成的400萬元成交價(jià)格，說明此時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值就是400萬元；如果該公司在可直接以500萬元價(jià)格銷售給第三方的情況下，交易雙方仍以400萬元清償債務(wù)，則屬于價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由，由于開元公司五套商品房的市場(chǎng)價(jià)格為5000 000元，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第七條的規(guī)定，按照市場(chǎng)價(jià)格征稅符合稅法“按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定”的規(guī)定。稅務(wù)部門將有權(quán)按500萬元公允價(jià)值確定營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，核定繳納營業(yè)稅25萬元（500×5％）。

兩種處理方式看起來似乎都有道理，那么，哪一種方法是正確的呢？從公平稅負(fù)的角度來看，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅，可以防止納稅人利用降低房產(chǎn)的價(jià)格手段來減少國家稅收。因此，從理論上講，應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)格作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。但是，在這里如果我們對(duì)有關(guān)法律再作進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅的法律依據(jù)并不充足，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定，“納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按順序核定其營業(yè)額”。執(zhí)行這一條必須存在核定征收的前提條件，即：價(jià)格明顯偏低并且無正當(dāng)理由。對(duì)于開元公司來說，現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵償?shù)姆绞�，說明開元公司將商品房作價(jià)偏低有比較充分的理由，這就不符合稅法規(guī)定的采取核定營業(yè)額的條件。因此，不能采取市場(chǎng)價(jià)格，而應(yīng)按照雙方的作價(jià)來計(jì)算繳納營業(yè)稅：

4 000 000×5%＝200 000（元）。

2、以房抵債的所得稅處理

從企業(yè)所得稅角度分析，以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)屬于視同銷售行為�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2023〕31號(hào)）第七條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

同時(shí)，按照《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第六條規(guī)定：債務(wù)重組業(yè)務(wù)中債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的讓步，包括以低于債務(wù)計(jì)稅成本的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)等，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的計(jì)稅成本與支付的現(xiàn)金金額或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值（包括與轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)）的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組所得，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將重組債權(quán)的計(jì)稅成本與收到的現(xiàn)金或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額，確認(rèn)為當(dāng)期的債務(wù)重組損失，沖減應(yīng)納稅所得。

對(duì)于開元公司而言，如果以雙方協(xié)議成交價(jià)格400萬元計(jì)算，視同銷售實(shí)現(xiàn)的利潤為：400－320－20＝60（萬元），開元公司需要申報(bào)調(diào)整應(yīng)納稅所得額60萬元；

假如以公允價(jià)值500萬元計(jì)算，視同銷售實(shí)現(xiàn)的利潤為：500－320－20＝160（萬元），開元公司則需要申報(bào)調(diào)整應(yīng)納稅所得額160萬元。

從債務(wù)從組的角度講，由于債權(quán)人沒有對(duì)該公司作出利益的讓步，所以債務(wù)人沒有所得。相反，如果按照以公允價(jià)值500萬元償還債務(wù)分析，該公司作為債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人作出了讓步，發(fā)生債務(wù)重組損失100萬元（500－400），對(duì)于這種損失，稅收上視同自愿贈(zèng)與行為，不予稅前扣除。也就是說，在日常涉稅處理過程中，營業(yè)稅的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)采用協(xié)議價(jià)格，而企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)格）。

二、法院強(qiáng)制“以房抵債”也屬于銷售

還有人對(duì)以房抵債的操作方式所形成的法律后果持有不同的看法，比(請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注Www.haOwOrd.cOM)如，2023年4月8日，長(zhǎng)江紡織品有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）因長(zhǎng)期拖欠某供應(yīng)商貨款，對(duì)方為了追索貨款，將長(zhǎng)江公司告上了法院。經(jīng)法院裁定，用其所擁有的一處房屋進(jìn)行抵償債務(wù)，并由法院委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣，房屋拍賣所得300 000元用以抵債。

當(dāng)長(zhǎng)江公司財(cái)務(wù)人員依據(jù)法院裁定、原房屋權(quán)屬證書、拍賣成交確認(rèn)書等登記文件向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，卻被告知需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)。但是，公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為其單位的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓只是法院強(qiáng)制執(zhí)行的，并非屬于企業(yè)的銷售行為，況且企業(yè)也沒有獲得實(shí)際收入，不應(yīng)繳納相關(guān)稅款。

那么，長(zhǎng)江公司的房產(chǎn)被拍賣行為要不要繳納有關(guān)稅收呢？根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》（國稅函〔2023〕869號(hào)）規(guī)定，無論拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行活動(dòng)，對(duì)拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款�！稜I業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定，有償提供應(yīng)稅勞務(wù)，有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，應(yīng)依法繳納營業(yè)稅。這里的“有償”包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，納稅人應(yīng)正確理解經(jīng)濟(jì)利益的含義，不能簡(jiǎn)單地以現(xiàn)金流入作為依據(jù)。此外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕771號(hào)）規(guī)定，單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

三、個(gè)人“以房抵債”不能免稅

如果是個(gè)人住宅進(jìn)行“以房抵債”，還會(huì)遇到一般人都想不到的尷尬。南京市天虹貿(mào)易有限公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，張鳴最近特別煩惱，因?yàn)樗�遇到一個(gè)以房抵債的涉稅問題不好解決。事情是這樣的：2023年3月，他向朋友王某借款1 000 000元以自己夫人的名義開了一個(gè)小公司。使用期限為一年，現(xiàn)在借款期限到期，但是由于公司經(jīng)營擠占資金，目前還款困難。

張鳴有二套住宅房，其中一套自住，另外一套對(duì)外出租，并且租憑期限也到了。他了解到，王某也計(jì)劃購買住房。于是他們協(xié)商，以張鳴自己4年前購買的那套140平方米的住房住房作價(jià)2 000

000元抵償債務(wù)，王某再支付張鳴1 000 000元現(xiàn)金，這樣，房、債、款一次結(jié)清，該項(xiàng)抵債業(yè)務(wù)雙方簽有正式協(xié)議并于2023年4月28日到公證處進(jìn)行了公證。

沒有想到的是，在辦理過戶手續(xù)的過程中，相關(guān)部門卻向張鳴征收了營業(yè)稅。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅【2023】第174號(hào)）規(guī)定，自2023年1 月1 日至12月31日，個(gè)人將購買不足2 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2 年（含2 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。可是當(dāng)?shù)氐牡囟惥謪s要張鳴繳納營業(yè)稅100 000元，這是不是違反了稅收政策？

其實(shí)，張鳴的煩惱來自于他對(duì)有關(guān)政策沒有作全面的理解，現(xiàn)行稅收政策根據(jù)納稅人個(gè)人住房在銷售時(shí)的具體情況作出了不同的規(guī)定，個(gè)人房產(chǎn)抵債要繳營業(yè)稅。這里的關(guān)鍵在于如何理解相關(guān)稅收政策并在實(shí)務(wù)過程如何操作。

如果住房擁有者與購買者簽訂購房協(xié)議過程中明確是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)財(cái)稅【2023】第174號(hào)文件的規(guī)定，應(yīng)該免繳營業(yè)稅。然而張鳴與王某簽署的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不是稅法明確的一般性轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，而是以房產(chǎn)抵債業(yè)務(wù)。對(duì)于納稅人的以房抵債業(yè)務(wù)，則應(yīng)該適用國家稅務(wù)總局《關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]771號(hào)）。該文件規(guī)定：“單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目繳納營業(yè)稅�！�

根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%，而營業(yè)額就是雙方的協(xié)議價(jià)格，即2 000 000元，張鳴應(yīng)繳納營業(yè)稅2 000 000×5%=100 000元。

通過以上分析，我們可以現(xiàn)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)向張鳴征稅是正確的。張鳴如果想做到在合法的前提下少繳稅，應(yīng)當(dāng)事先向稅收籌劃專家進(jìn)行咨詢，從而獲得良好的籌劃收益。

第五篇：以房抵債協(xié)議

以房抵債協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲方拖欠乙方建筑工程款，雙方協(xié)商以房抵債。為明確雙方權(quán)利義務(wù)，達(dá)成如下以房抵債協(xié)議：

第一條 甲方與乙方共同確認(rèn)，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的欠款本息為_________元。乙方同意將其擁有的位于 號(hào)（房產(chǎn)名）院落一處（上院有樓房一棟，下院有平房間）直接轉(zhuǎn)讓給甲方，以抵銷甲方所欠乙方的債務(wù)。

第二條、甲方對(duì)上述房屋擁有完整的所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議，并保證對(duì)上述房屋及其土地使用權(quán)未設(shè)定抵押或權(quán)利受到其它限制。甲方保證乙方受讓上述房屋后若遇到其他任何第三方（包括但不限于仲南村村委會(huì)、黨支部，仲南村村民，其他行政、司法機(jī)構(gòu)）向乙方主張集體土地權(quán)利、對(duì)乙方使用抵債后的房屋造成影響等情況時(shí)，甲方有義務(wù)無償?shù)臑橐曳酵咨铺幚砩鲜銮闆r，保證乙方能夠完全的行使上述房屋的所有權(quán)，并賠償乙方因此造成的一切損失。

第三條、乙方對(duì)頂債房產(chǎn)有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。并同意其可對(duì)院中房產(chǎn)進(jìn)行改建，增添新的建筑物。

第四條 甲方自本協(xié)議簽訂起10日內(nèi)，與乙方辦理完房產(chǎn)交接手續(xù)，并將于抵債房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)手續(xù)材料一并交給乙方。交接完畢后甲方所欠乙方工程款清結(jié)，該項(xiàng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。

第五條 本協(xié)議本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽署之日起生效。

甲方（蓋章）：

法定代表人：

授權(quán)代表（簽字）：

乙方： 年月日

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