房地產(chǎn)稅收籌劃范文第1篇

(一)籌劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產(chǎn)公司的遺憾即屬?zèng)]考慮到該臨界點(diǎn)。所以該公司應(yīng)采用方法1的銷(xiāo)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

(二)設(shè)立銷(xiāo)售公司以減輕稅負(fù)

一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面我將通過(guò)一簡(jiǎn)化案例來(lái)說(shuō)明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開(kāi)發(fā)商采用的價(jià)格有兩種。1、可供銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為116696萬(wàn)元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬(wàn)元。2、若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167．5萬(wàn)元，增值率為28．48％，應(yīng)納99．75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232．75萬(wàn)元。如果開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷(xiāo)售公司，房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬(wàn)元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬(wàn)元的利潤(rùn)，比籌劃前增加1725萬(wàn)元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可加計(jì)20％的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本）*5％以?xún)?nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10％以?xún)?nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進(jìn)行籌劃

1代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬(wàn)元，代建手續(xù)費(fèi)330萬(wàn)元，不能符合“代建房”要求則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000*5%=50萬(wàn)元；若符合則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅330*5%=165萬(wàn)元

2合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

五、銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入。

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購(gòu)房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

(五)土地使用權(quán)的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營(yíng)業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2023年1月20日

一、土地增值稅基本綜述

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。其征稅對(duì)象為有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。

其中，扣除項(xiàng)目包括以下六類(lèi)：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用之和；2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除；6、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。對(duì)于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定�？梢�(jiàn)，不同標(biāo)準(zhǔn)住宅分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售額和可以扣除項(xiàng)目金額的結(jié)構(gòu)。在分開(kāi)核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額20%以?xún)?nèi)，否則也將無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項(xiàng)目金額和減少房屋銷(xiāo)售收入兩種方式。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，以進(jìn)一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開(kāi)支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費(fèi)用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費(fèi)用、損失及扣除額等充分列支。但是對(duì)于工資、職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、捐贈(zèng)等超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤(rùn)納稅。還有注意開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不能超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷(xiāo)售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本中去呢？客觀地說(shuō)，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進(jìn)行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因?yàn)楣�司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用，都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，但屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員所發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個(gè)籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。作為每一個(gè)房地產(chǎn)公司都有這個(gè)權(quán)力這樣做，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無(wú)權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項(xiàng)目的管理。那么，此人有關(guān)費(fèi)中的部分費(fèi)用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用即房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項(xiàng)目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%扣除。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，�?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅負(fù)；反之，開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦�息支出或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

4、利用經(jīng)營(yíng)收入范圍的籌劃。隨著消費(fèi)者對(duì)房屋的個(gè)性化要求的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從原來(lái)的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費(fèi)用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款兩部分組成。按我國(guó)稅法的規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售商品房按銷(xiāo)售金額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營(yíng)業(yè)稅，城建稅及教育附加費(fèi)均按營(yíng)業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷(xiāo)售商品房所取得的增值額采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購(gòu)房者按商品房銷(xiāo)售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價(jià)款包含在整個(gè)售房?jī)r(jià)款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)多繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，購(gòu)房者則會(huì)多繳納契稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對(duì)不同項(xiàng)目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款分開(kāi)，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目），分別與購(gòu)房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)款的增值額繳納土地增值稅，裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷(xiāo)售價(jià)格的籌劃。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，因此銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進(jìn)，使稅負(fù)增長(zhǎng)加快。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的增減，因此在確定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，既要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷(xiāo)售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

6、遞延納稅時(shí)間。土地增值稅的納稅時(shí)間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實(shí)現(xiàn)；（2）在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項(xiàng)目的金額，因此納稅人可推遲開(kāi)發(fā)成本如建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等工程成本結(jié)算（決算）的時(shí)間，延遲增值額的確定。同時(shí)，盡量在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅，使納稅期遞延。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對(duì)各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行定性和定量分析。同時(shí)，在籌劃方案執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動(dòng)態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過(guò)程，才能保證籌劃方案成功。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]莊粉榮.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2023.

房地產(chǎn)稅收籌劃范文第3篇

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類(lèi)的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進(jìn)行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2002年，我國(guó)開(kāi)始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點(diǎn)之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。最近幾年，我國(guó)政府更是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2023年3月，新國(guó)五條出臺(tái)，提出在二手房交易過(guò)程中，對(duì)個(gè)人所得部分征收20%的稅收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)亦會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來(lái)源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，為本研究提供理論支撐。

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃并不是一個(gè)產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國(guó)的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過(guò)程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過(guò)合理安排，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，而政府對(duì)此沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個(gè)納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒(méi)有對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行明確的界定，但此觀點(diǎn)的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財(cái)政文獻(xiàn)研究局（IBFD）就對(duì)稅收籌劃進(jìn)行了界定，認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人為了實(shí)現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排的過(guò)程。隨著研究的進(jìn)一步深入，國(guó)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的界定越來(lái)越準(zhǔn)確，美國(guó)學(xué)者W.B.梅格斯在其專(zhuān)著《會(huì)計(jì)學(xué)》中，認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負(fù)，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對(duì)各項(xiàng)涉稅活動(dòng)進(jìn)行精心安排，使得納稅時(shí)間延遲或少繳稅。

就國(guó)內(nèi)而言，當(dāng)前對(duì)稅收籌劃并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專(zhuān)著《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國(guó)基本稅收法律與政策的前提之下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營(yíng)方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。綜合而言，從國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的研究來(lái)看，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動(dòng)，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的因素主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)方面，即新企業(yè)所得稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，正是在不同的稅法環(huán)境和會(huì)計(jì)環(huán)境之下，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，必須注意外部環(huán)境的變化。

1.新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

2008年1月1日，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項(xiàng)目的金額，以最大限度地減少計(jì)稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。

2.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

（1）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法，開(kāi)始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法轉(zhuǎn)變。此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動(dòng)。不僅如此，在我國(guó)當(dāng)前通貨膨脹的市場(chǎng)背景之下，原有的后進(jìn)先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計(jì)價(jià)方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有采取正確的應(yīng)對(duì)方法，必然會(huì)使其稅負(fù)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一旦取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。

（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加的一項(xiàng)規(guī)定，單從字面上看，該條準(zhǔn)則似乎是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而出臺(tái)的會(huì)計(jì)規(guī)范，事實(shí)上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺(tái)有助于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)而合理的分類(lèi)。此條準(zhǔn)則還引入了公允價(jià)值的計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、確認(rèn)都作出了明確的說(shuō)明。從實(shí)際效果來(lái)看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用此項(xiàng)規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

作為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個(gè)過(guò)程中獲得了較多的利潤(rùn)。因房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項(xiàng)目種類(lèi)繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過(guò)偷稅或漏稅的方式來(lái)達(dá)到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問(wèn)題。

（一）稅收籌劃意識(shí)薄弱

雖然我國(guó)稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過(guò)程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負(fù)，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來(lái)較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對(duì)外一套賬本，專(zhuān)門(mén)應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查；對(duì)企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。稅收籌劃意識(shí)的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，不僅僅需要補(bǔ)繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生重大影響。

（二）進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全

稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)專(zhuān)門(mén)設(shè)置稅務(wù)部門(mén)，以負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。稅收籌劃工作的專(zhuān)業(yè)性程度不會(huì)低于財(cái)務(wù)工作，此項(xiàng)工作不僅僅要以企業(yè)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對(duì)稅收法律和政策有一個(gè)全面的了解。特別是在我國(guó)稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項(xiàng)目計(jì)算有較大差別，這無(wú)疑對(duì)稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)解決稅收籌劃問(wèn)題，顯然難以達(dá)到實(shí)際的目標(biāo)，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)開(kāi)展稅收籌劃工作。

（三）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門(mén)之間，要有暢通的信息共享機(jī)制，才能保證稅收籌劃工作的正常開(kāi)展。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門(mén)之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷(xiāo)售部在與客戶簽訂商品房銷(xiāo)售合同之時(shí)，由于銷(xiāo)售人員缺乏必要的稅收政策，沒(méi)有依據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，使得財(cái)務(wù)部門(mén)在核算時(shí)，往往出現(xiàn)較多的問(wèn)題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國(guó)稅法針對(duì)打折銷(xiāo)售和買(mǎi)房送裝修兩種銷(xiāo)售方式規(guī)定的計(jì)稅方式有所不同，其中打折銷(xiāo)售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買(mǎi)房子送裝修是依據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)情況，才能在稅收籌劃過(guò)程中作出正確的方案選擇。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題的對(duì)策

在國(guó)家越來(lái)越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來(lái)越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當(dāng)前稅收籌劃存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地采取措施，進(jìn)行合理的稅收籌劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面解決當(dāng)前稅收籌劃工作中存在的問(wèn)題。

（一）樹(shù)立正確的稅收籌劃理念

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)稅收法律制度體系也會(huì)越來(lái)越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過(guò)偷稅或漏稅等違法手段來(lái)達(dá)到節(jié)稅的目的，顯然難以實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立正確的稅收籌劃理念。建議國(guó)家通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，以營(yíng)造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財(cái)務(wù)管理過(guò)程之中，通過(guò)合法的方式維護(hù)自身權(quán)利。

（二）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃組織進(jìn)行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個(gè)單設(shè)的機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理部下面專(zhuān)設(shè)稅收籌劃部門(mén)，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項(xiàng)總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專(zhuān)員，負(fù)責(zé)企業(yè)具體稅收籌劃事項(xiàng)的執(zhí)行。

在建立了專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門(mén)的作用，這需要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門(mén)之間的信息共享機(jī)制，使得稅收籌劃部門(mén)能夠準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)信息，進(jìn)而設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

（三）加強(qiáng)稅收法律和政策研究

為了適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)會(huì)及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個(gè)層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，特別是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動(dòng)很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時(shí)系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計(jì)稅收籌劃方案時(shí)不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專(zhuān)員的同時(shí)，設(shè)置稅收研究專(zhuān)員，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法律和政策的研究。

房地產(chǎn)稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

0 前言

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類(lèi)繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國(guó)稅務(wù)稽查工作正式開(kāi)展以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對(duì)不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收籌劃這個(gè)詞匯來(lái)源于國(guó)外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。我們國(guó)內(nèi)對(duì)于稅收籌劃還沒(méi)有一個(gè)定論。本文綜合了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動(dòng)，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對(duì)方法，否則將會(huì)大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠�或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會(huì)受到直接影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅金與利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類(lèi)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會(huì)造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）強(qiáng)化了合法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會(huì)面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說(shuō)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來(lái)直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。

（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動(dòng)，它需要高素質(zhì)人才來(lái)進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會(huì)聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會(huì)計(jì)核算水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問(wèn)題分析

（1）稅收籌劃意識(shí)仍然不夠強(qiáng)。盡管說(shuō)我國(guó)已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會(huì)有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識(shí)反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會(huì)繳納所欠稅款，同時(shí)還會(huì)遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，這就讓稅收籌劃工作難以順利開(kāi)展起來(lái)。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專(zhuān)業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。

（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門(mén)之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門(mén)之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無(wú)法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而無(wú)法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題的解決對(duì)策

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問(wèn)題。

（1）樹(shù)立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們?nèi)绻�還想通過(guò)傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來(lái)進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)�帶�?lái)意想不到的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹(shù)立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國(guó)家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來(lái)強(qiáng)化對(duì)稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對(duì)原來(lái)的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國(guó)建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來(lái)最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。

房地產(chǎn)稅收籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國(guó)家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)稅收籌劃獲取巨大收益的同時(shí)，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對(duì)稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入和專(zhuān)業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱(chēng)“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國(guó)的“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門(mén)學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多門(mén)學(xué)科組成。由于目前世界各國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門(mén)學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國(guó)還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運(yùn)用的初級(jí)階段。

三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于可能觸犯國(guó)家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入各種困境而存在風(fēng)險(xiǎn)。

（一）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策風(fēng)險(xiǎn)主要是稅收籌劃方案與國(guó)家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房?jī)r(jià)的迅速飆升，中央和地方各級(jí)政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會(huì)發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無(wú)法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)常會(huì)遇到的問(wèn)題，稅收籌劃與稅收政策就存在時(shí)間上的矛盾，即矛盾具有時(shí)間性。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會(huì)隨著國(guó)家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的稅收籌劃究竟有沒(méi)有違法，取決于國(guó)家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候，相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實(shí)要義之間存在誤差，那么這種誤差就會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無(wú)法執(zhí)行，由此會(huì)給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

（三）行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時(shí)候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過(guò)融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。

（四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不是單一的項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也不會(huì)完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目也是多種多樣的。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必定需要面對(duì)各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不對(duì)操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實(shí)現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會(huì)增加籌劃風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果沒(méi)有合理控制實(shí)施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的失敗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)針對(duì)可能發(fā)生的不同風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：

（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的操作流程。還要對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時(shí)掌握市場(chǎng)變化和各級(jí)政府對(duì)該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢(shì)。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果，而且要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這樣才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時(shí)候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時(shí)修改完善方案，及時(shí)調(diào)整方案的實(shí)施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會(huì)計(jì)核算制度

健全的會(huì)計(jì)核算制度是企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實(shí)性，完整性和合法性將會(huì)直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實(shí)現(xiàn)合理合法的避稅。對(duì)于整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算工作始終貫穿其中，這些會(huì)計(jì)核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實(shí)施提供前提和基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰(shuí)稅收籌劃能否實(shí)現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會(huì)計(jì)核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等所有活動(dòng)，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因?yàn)槎愂栈I劃不是某種單獨(dú)的個(gè)稅籌劃，而是企業(yè)一項(xiàng)整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項(xiàng)目和多種稅種，如：基建，采購(gòu)，銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費(fèi)的降低，和企業(yè)整體效益。如果專(zhuān)注于某一個(gè)方面的稅費(fèi)減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

稅收籌劃能給企業(yè)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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