房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則范文第1篇

第二條房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其范圍按現(xiàn)行行政區(qū)劃確定。

第三條房產(chǎn)稅均按其原值一次減除30％后的余值計(jì)算。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同房產(chǎn)主管部門參考同類房產(chǎn)核定。

出租房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

第四條《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條所規(guī)定的自用的房產(chǎn)，是指各該單位辦公、業(yè)務(wù)和生活使用的房產(chǎn)，不包括出租房產(chǎn)和非本單位業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房。

第五條企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院（包括門診部、診療所）等自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

第六條經(jīng)房管部門和主管部門鑒定的危房、停止使用的房產(chǎn)和其他納稅確有困難的房產(chǎn)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可減征或免征房產(chǎn)稅。

第七條房產(chǎn)稅在房產(chǎn)座落地點(diǎn)繳納。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別繳納。

第八條房產(chǎn)稅按年征收，分季或半年分期繳納。具體納稅期限由市、縣稅務(wù)局確定。

房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則范文第2篇

第二條房產(chǎn)稅在四川省行政區(qū)域內(nèi)的城市和工礦區(qū)內(nèi)征收。具體征稅范圍，由縣級(jí)人民政府按照批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)近期規(guī)劃確定。

第三條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

第四條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，房產(chǎn)不在一地的納稅人，按房產(chǎn)的座落地點(diǎn)，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。

第五條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)。沒(méi)有房產(chǎn)原值依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)比照同類結(jié)構(gòu)房產(chǎn)確定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。

第六條房產(chǎn)稅的稅率，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為1.2％；以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12％。

第七條納稅人自建的房屋，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人在建成或辦理驗(yàn)收手續(xù)之前已使用的房屋，從使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

第八條房產(chǎn)稅按年征收，由納稅人于當(dāng)年五月、十一月兩次繳納。納稅數(shù)額較小的，可于當(dāng)年五月一次繳納。具體納稅期限由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第九條下列房產(chǎn)免予繳納房產(chǎn)稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、武裝部隊(duì)自用的公務(wù)用房和生活用房；

（二）由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的公務(wù)用房和生活用房；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡的非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)；

（四）學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；

（五）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

（六）經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第十條對(duì)嚴(yán)重毀損的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定或批準(zhǔn)，從停止使用的次月起免征房產(chǎn)稅。

房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，在大修停用期間可免征房產(chǎn)稅。

第十一條納稅人納稅確有困難的，經(jīng)縣級(jí)人民政府審批，可以定期減征或免征。因其他特殊情況需要減征或免征的，由省稅務(wù)主管機(jī)關(guān)審批。

第十二條房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定辦理。

第十三條本實(shí)施細(xì)則所稱城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市（市區(qū)）和經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)產(chǎn)的建制鎮(zhèn)（鎮(zhèn)、區(qū)），不含市所屬的鄉(xiāng)和建制鎮(zhèn)所屬的村。

本實(shí)施細(xì)則所稱工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合省人民政府規(guī)定的設(shè)置鎮(zhèn)建制的條件，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。工礦區(qū)由縣級(jí)人民政府報(bào)市州人民政府、地區(qū)行政公署確定。

房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則范文第3篇

一、必須“瞄準(zhǔn)”

此次“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則雖有“一劍封喉”之力度，卻也容易“誤傷一片”。不僅投機(jī)客被“當(dāng)頭一棒”，“一刀切”的政策讓很多改善住房需求的人也為之惶恐。20%的個(gè)稅對(duì)于投機(jī)客來(lái)說(shuō)懲罰力度并不為過(guò)，但對(duì)于很多改善性需求者而言，這樣的稅收則顯得既不合理也不公平。因?yàn)樗麄兂鍪圩》渴菫榱烁纳凭幼�條件，他們的需求是合理的，是最基本的住房需求，他們不應(yīng)該成為房市調(diào)控遏制的對(duì)象。限購(gòu)已經(jīng)“誤傷”了部分改善性需求，而這次20%個(gè)稅的征收對(duì)于這部分需求而言無(wú)疑又是一次沉重的打擊。房市調(diào)控應(yīng)明確調(diào)控對(duì)象是炒房投機(jī)客，對(duì)于大多數(shù)改善性需求則應(yīng)該將其解放出來(lái)，保護(hù)他們“賣小買大”、“賣舊買新”等想要改善居住條件的權(quán)利。稅收這一杠桿運(yùn)用得好可以 “四兩撥千斤”之巧力來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，運(yùn)用得不好反而會(huì)適得其反。任何稅收政策都要選擇合適的支點(diǎn)和砝碼。支點(diǎn)即為征稅對(duì)象、征稅范圍；砝碼則是征稅的稅基、稅率。但是，此次“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則在稅收的運(yùn)用上沒(méi)能體現(xiàn)稅收的優(yōu)勢(shì)，未能明確合理的征稅對(duì)象，將投機(jī)之外的很多人也網(wǎng)羅進(jìn)來(lái)。

因此，“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則必須安裝“瞄準(zhǔn)器”，將征稅的目標(biāo)縮小和鎖定于投機(jī)者，為稅收杠桿選擇合適的“支點(diǎn)”。在選準(zhǔn)“支點(diǎn)”的基礎(chǔ)上，施以適度的“砝碼”，對(duì)那些投機(jī)的不止可以征收20%的個(gè)稅，甚至可以征收更高的稅費(fèi)，不用擔(dān)心因?yàn)榇驌敉稒C(jī)而傷害市場(chǎng)。同時(shí)，這樣的重稅還可起到警示作用，讓其他投機(jī)者明白通過(guò)炒房獲取暴利的高壓線碰不得。只要不投機(jī)，市場(chǎng)只剩下剛需和改善型需求，沒(méi)有投機(jī)者興風(fēng)作浪，市場(chǎng)也將得到凈化，不會(huì)暴漲，也不會(huì)暴跌。

除此之外，還有一個(gè)問(wèn)題不能忽視。我國(guó)的住房問(wèn)題情況較為復(fù)雜，個(gè)稅征收以增值額為稅基看似合理，但計(jì)算的口徑難以把握。例如，某人當(dāng)年花9萬(wàn)元買的房改房按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)為70萬(wàn)元，如果以9萬(wàn)元和如今的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)為征稅的稅基，那么稅負(fù)過(guò)重，必將引起矛盾。包括20世紀(jì)90年代之前所建的房屋，當(dāng)年沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)可參照，究竟按什么價(jià)格來(lái)計(jì)算稅基，都涉及到征稅的精確與否。筆者認(rèn)為，總的宗旨是應(yīng)該按當(dāng)時(shí)同等條件下的市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算，不能按照房屋的房改購(gòu)房?jī)r(jià)或重置價(jià)計(jì)算，否則將有失公允。總之，政策的精準(zhǔn)度直接關(guān)乎調(diào)控成功與否。

二、如何“瞄準(zhǔn)”

“瞄準(zhǔn)”就是將“準(zhǔn)星”對(duì)準(zhǔn)“靶心”，關(guān)鍵是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，還是“一小撮”，這是稅收政策的核心與“利器”。從稅收的實(shí)踐來(lái)看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，擴(kuò)大的“靶心”形成“人頭稅”，造成人人自危、個(gè)個(gè)抵觸，很難有實(shí)際效果。因此，這次出臺(tái)的所得稅政策應(yīng)該安裝“瞄準(zhǔn)器”，其對(duì)準(zhǔn)的“靶心”應(yīng)該有嚴(yán)格的界定范圍，即炒房投機(jī)客。諸如“溫州炒房團(tuán)”、“山西煤老板炒房團(tuán)”等，是此次所得稅必須綁定的對(duì)象。針對(duì)他們所炒房屋的總量、囤房持有的期限、一次轉(zhuǎn)讓的套數(shù)等各種因素，進(jìn)行分項(xiàng)打小分，綜合計(jì)總分，最后根據(jù)總分高低，實(shí)行累進(jìn)制稅收，且稅率還應(yīng)逐步提高，20%是起點(diǎn)，還可逐步遞增。

與此同時(shí)，還需要通過(guò)稅收杠桿的調(diào)節(jié)進(jìn)行“疏”與“堵”的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置。具體做法是“堵兩扇門，開(kāi)一扇門”，即在堵住住房空置、閑置與炒房這兩扇“門”的同時(shí)，開(kāi)啟租賃市場(chǎng)的“大門”，培育租賃市場(chǎng)。把投機(jī)炒房者、一般投資者以及開(kāi)發(fā)商手中的空置、閑置房源等盡可能引導(dǎo)到租賃市場(chǎng)。投機(jī)炒房的這扇“門”可以通過(guò)征收高額的住房交易所得稅等系列流轉(zhuǎn)稅堵住，而對(duì)既不轉(zhuǎn)讓，又不居住的空置房、閑置房（包括開(kāi)發(fā)商手上超過(guò)一定年限的庫(kù)存房）則可以征收房產(chǎn)稅，并根據(jù)空置、閑置情況的不同進(jìn)行差別化征稅，空置、閑置面積越大，稅率越高。投機(jī)、投資者以及開(kāi)發(fā)商持有的空置、閑置房產(chǎn)唯有轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)收房租，進(jìn)行長(zhǎng)線投資才能避免高額流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅，并讓他們獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，這樣便把資源充分利用起來(lái)，起到了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的作用。不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)投資盈利模式由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長(zhǎng)線投資的合理方向，而且使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e，以租為主”，增加普通的中小戶型供應(yīng)，以保障基本的居住性需求，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的自我平衡。

房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則范文第4篇

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于地下車位通常采取銷售、出租、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)與業(yè)主使用等形式獲取利益回報(bào)。不同的處理方式導(dǎo)致不同的稅收。只有明確各經(jīng)濟(jì)行為下的權(quán)利歸屬，掌握正確的會(huì)計(jì)處理，明確自身的納稅義務(wù)，才能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 以下就此問(wèn)題展開(kāi)分析：

一、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬

1、非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開(kāi)發(fā)商投資修建的地下車位，開(kāi)發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、人防地下車位：項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。

二、不同處置方式下的會(huì)計(jì)處理及涉稅分析

1、銷售非人防地下車位永久使用權(quán)

⑴會(huì)計(jì)處理：收入與成本單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。

⑵稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。

①營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策的批復(fù)》國(guó)稅函[2005]83號(hào)已作廢，雖然新修改的《營(yíng)業(yè)稅條例》和《細(xì)則》沒(méi)有談到“永久使用權(quán)”這幾個(gè)字，但是，總局的《營(yíng)業(yè)稅釋義》中說(shuō)：取消原條例中的“永久使用權(quán)”是因?yàn)樵?49號(hào)文件《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中就已經(jīng)明確——銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。稅率為5%。

②企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。

③土地增值稅：對(duì)土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對(duì)應(yīng)的成本應(yīng)遵循配比原則。

④印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花。

2、分期租賃

⑴會(huì)計(jì)處理：租金收入與出租成本應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。

⑵稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。

①營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》及實(shí)施細(xì)則，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃取得的租金收入，按稅率5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

②企業(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)按取得的實(shí)際租金凈利按25%繳納。

③房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181 號(hào)）的規(guī)定，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)按12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收分期繳納。

④印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

3、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)給業(yè)主使用

⑴會(huì)計(jì)處理：如果將地下車位在銷售房屋時(shí)按購(gòu)房面積贈(zèng)與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目。

⑵稅務(wù)處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

①土地增值稅：《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

②企業(yè)所得稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出�！�

房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則范文第5篇

[關(guān)鍵詞]：房產(chǎn)稅；稅收擴(kuò)大；稅收改革；法律制度

一、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)現(xiàn)狀概況

2023 年伊始，國(guó)家率先將重慶選定為進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市，從而以對(duì)部分居民性住房實(shí)收房產(chǎn)稅為契機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)稅制的改革。重慶市人民政府根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》并結(jié)合本市實(shí)際情況，制定出《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，于2023年1月28日起施行。該實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定了首批房產(chǎn)稅的征收范圍、征收對(duì)象、納稅人、應(yīng)納稅額以及應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值的計(jì)算依據(jù)及其適用的差別稅率等。該實(shí)施細(xì)則同樣也推出了相關(guān)的稅收減免措施。

我們根據(jù)該辦法的規(guī)定可以看出：首先，現(xiàn)階段重慶市房產(chǎn)稅改革的征稅對(duì)象僅主要為高檔住房，除個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房，其他絕大多數(shù)的普通住房不需要征稅。這似乎更像是一種對(duì)于社會(huì)有益的“懲罰性”征稅。因?yàn)�，能夠擁有高檔住房的一般為高收入人群，對(duì)其進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，一方面可以抑制其膨脹購(gòu)房的勢(shì)頭，另一方面也可以適當(dāng)調(diào)節(jié)貧富差距。對(duì)其個(gè)人而言可能是被看作是一種懲罰手段，但對(duì)于社會(huì)而言則是有些許益處的。其次，重慶市的房產(chǎn)稅改革雖然對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作人員新購(gòu)第二套（含）以上普通投資性住房要求征稅，但現(xiàn)階段對(duì)于其他人的多套普通投資性住房均不征稅，征稅重心著眼于房屋是普通房還是高端房。最后，個(gè)人住房也主要針對(duì)新購(gòu)住房，除了獨(dú)棟商品住宅外，其他都是針對(duì)增量房；而對(duì)于獨(dú)棟商品住宅而言，增量房比存量房的減免稅面積也少80%。

房產(chǎn)稅改革措施的出臺(tái)情況，可以傳達(dá)出政府確實(shí)需要加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的信號(hào)，這一政策信號(hào)會(huì)使人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期充滿希望，那么通過(guò)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的遏制作用也將會(huì)被放大。但這僅僅是房產(chǎn)稅改革的短期目標(biāo)，眼下前的改革方案還是無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅施行的中長(zhǎng)期目標(biāo)――完善房地產(chǎn)稅制、調(diào)節(jié)收入差距。

二、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)可能存在的偏失

（一）重慶房產(chǎn)稅征收對(duì)象的設(shè)計(jì)缺陷

根據(jù)重慶市《征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象包括三類住房：一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的（含第二套）以上的普通住房。從征稅對(duì)象看重慶房產(chǎn)稅的不足之處在于：

1.稅基過(guò)窄，導(dǎo)致房產(chǎn)稅影響范圍小。重慶房產(chǎn)稅征收暫行辦法實(shí)施后，從稅務(wù)局的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，達(dá)到重慶房產(chǎn)稅征收條件的商品房比例最高為 13.4%，其中 2023 年最低，僅為10.1%。即重慶近九成的商品房，都在房產(chǎn)稅征收范圍之外，可見(jiàn)房產(chǎn)稅征收的覆蓋范圍是十分之狹窄的。稅收是面向社會(huì)全體公眾進(jìn)行的收入分配政策。如果這項(xiàng)政策調(diào)整面過(guò)窄，那么也就沒(méi)有將其上升到國(guó)家政策這個(gè)層面上來(lái)的必要了。而此問(wèn)題出現(xiàn)的主要癥結(jié)有二：一是存量住房除了獨(dú)立別墅外均未列入征收范圍；二是對(duì)房?jī)r(jià)低于平均房?jī)r(jià)2倍的住房，即使是增量住房也沒(méi)納入征稅范圍。超量擁有的住房無(wú)論其價(jià)值如何，都屬于超額占有社會(huì)資源，就應(yīng)該屬于房產(chǎn)稅的調(diào)整對(duì)象。因此無(wú)論是存量房還是增量房，無(wú)論是高檔房還是普通住宅，只要超出生活必需品的范疇，就應(yīng)該列入房產(chǎn)稅的征稅范圍。只對(duì)增量房征稅而排除存量房；只對(duì)高檔房征稅，而不涉及一人擁有多套普通住房的情況都有礙于房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。我們可以說(shuō)，沒(méi)有將擁有多套普通住房納入到征稅范圍中，是此次重慶作為試點(diǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅制度改革在建設(shè)上的一大遺憾，因?yàn)槠湓谀撤N程度上，甚至連保障中、低收入群體的購(gòu)房需求這一最簡(jiǎn)單的目的都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

2.房產(chǎn)稅意外使得投資資金流向普通住房市場(chǎng)。按照規(guī)定計(jì)算，建筑面積在80平方米以上，單價(jià)在7000元/平方米以下的應(yīng)稅普通住宅，持有一年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅僅在3 000元以下。而對(duì)別墅、高檔住宅征收的房產(chǎn)稅則高得多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)并未大范圍涉及普通住宅。顯而易見(jiàn)，重慶意在通過(guò)對(duì)高端別墅市場(chǎng)和高檔住宅課稅，一并抑制高檔房消費(fèi)、調(diào)節(jié)貧富差距。然而稅收政策對(duì)市場(chǎng)的投資資金產(chǎn)生了反驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，導(dǎo)致投資資金更多的選擇房產(chǎn)稅未涉及的普通住房市場(chǎng)，有悖于政府保障正常房產(chǎn)消費(fèi)的意愿。

（二）重慶房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式的缺陷

1.從價(jià)計(jì)稅方式繁瑣。《實(shí)施細(xì)則》第五章第六條規(guī)定“應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅”。 從價(jià)計(jì)稅雖然是國(guó)際通行的方法，但在中國(guó)市場(chǎng)的特殊環(huán)境下相比于從量計(jì)稅，從價(jià)計(jì)稅繁瑣復(fù)雜，并且以房產(chǎn)交易價(jià)計(jì)稅是可用技術(shù)手段偷逃征稅，從具體貫徹落實(shí)上有誘發(fā)價(jià)格作弊的可能。

2.鎖定計(jì)稅稅率和交易價(jià)格的弊端�！秾�(shí)施細(xì)則》第五章第七條規(guī)定“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無(wú)新的規(guī)定，無(wú)論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，變更均屬于征稅對(duì)象，其計(jì)稅房產(chǎn)交易價(jià)和適用稅率均不再變動(dòng)�！庇�(jì)稅房產(chǎn)交易價(jià)和適用稅率不再變動(dòng)，毫無(wú)疑問(wèn)是鎖定了房產(chǎn)稅，使得稅收對(duì)財(cái)產(chǎn)性收入的調(diào)節(jié)作用受到極大的限制。

（三）重慶房產(chǎn)稅的免稅、計(jì)稅面積計(jì)算缺陷

1.以家庭為單位扣除免稅面積――不科學(xué)�！秾�(shí)施細(xì)則》第七章第十條規(guī)定“免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。”以家庭為單位進(jìn)行免稅面積的扣除是不科學(xué)的，家庭的規(guī)模變數(shù)極大，會(huì)從制度上引導(dǎo)購(gòu)房者以分戶來(lái)達(dá)到規(guī)避稅收的目的。當(dāng)房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大后勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致假離婚、戶籍人數(shù)最小化等社會(huì)問(wèn)題的泛濫。由一個(gè)經(jīng)濟(jì)制度而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題、社會(huì)秩序的混亂，那么我們就應(yīng)該懷疑這樣的制度是否還有繼續(xù)存在的必要

2.以套數(shù)計(jì)算免稅面積――不公平�！疤住笔且粋�(gè)很寬泛的計(jì)量單位，從十幾平方米到幾百平方米都可以是一套。但不管是國(guó)際還是我國(guó)在研究居住水平時(shí)，都是使用人均擁有住房面積來(lái)衡量。按套數(shù)計(jì)算免稅面積，政策導(dǎo)向明顯不利于100平方米以下的中小戶型住房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)“一個(gè)家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積”也使人們?cè)谫?gòu)房時(shí)更青睞一次到位，直接購(gòu)入100平方米以上的住房。這與目前國(guó)家所倡導(dǎo)的購(gòu)買中小戶型房地產(chǎn)消費(fèi)理念背道而馳。

（四）重慶房產(chǎn)稅的征收管理體系缺陷

1.現(xiàn)有征收方式不利于遏制“炒房熱”。《實(shí)施細(xì)則 》第九章第十四條規(guī)定 “個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年征收，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額�！币簿褪钦f(shuō)如果持有期不足一年，按月計(jì)算，所征房產(chǎn)稅較低，即使持有超一年再轉(zhuǎn)手，被征稅收對(duì)于炒房者的影響也是微乎其微，無(wú)關(guān)痛癢的。重慶房產(chǎn)稅在規(guī)定征稅對(duì)象時(shí)，特別將“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的（含第二套）以上的普通住房”納入征收范圍。政府在解釋時(shí)明確說(shuō)明此舉的意義在于遏制炒房團(tuán)，但目前的征收方式很難達(dá)到預(yù)期的效果。要想使房產(chǎn)稅發(fā)揮防止炒房的“防腐劑”作用，我們建議政府可以考慮嘗試采取個(gè)人持有房屋時(shí)間越長(zhǎng)，被征收房產(chǎn)稅越低的辦法。

2.在追繳欠稅的手段上方式不多、投入力度不夠�！秾�(shí)施細(xì)則》第九章第二十二條至第三十二條均有關(guān)于追繳欠款的規(guī)定。但當(dāng)前的追繳手段仍與針對(duì)一般稅種的欠稅追繳手段沒(méi)有太多的區(qū)別。所不同的僅是個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅人為個(gè)人，在申報(bào)方式上為納稅人主動(dòng)申報(bào)。設(shè)想如果僅僅通過(guò)依靠購(gòu)房者主動(dòng)申報(bào)的方式征收房產(chǎn)稅，勢(shì)必容易導(dǎo)致有關(guān)機(jī)關(guān)在監(jiān)管上漏洞百出，偷漏稅現(xiàn)象層出不窮�；�于此，我們認(rèn)為可以在總結(jié)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增設(shè)相應(yīng)的國(guó)家可控強(qiáng)制征收環(huán)節(jié)，來(lái)保障房產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)上的平穩(wěn)運(yùn)行。

三、完善對(duì)策及建議的初步分析框架

（一）根據(jù)房產(chǎn)稅的性質(zhì)界定征稅對(duì)象

作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅，它所肩負(fù)的主要使命應(yīng)該是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配，因此為保持稅收的相對(duì)穩(wěn)定性，應(yīng)該將為個(gè)人所有的超出生活必需品范圍的以財(cái)產(chǎn)形式存在的住房納入征收對(duì)象中來(lái)，不應(yīng)區(qū)分增量與存量、高檔與普通。若政府基于公共利益的考慮，需要對(duì)某些性質(zhì)的住房開(kāi)辟特殊通道，則大可通過(guò)其他減、免技術(shù)手段達(dá)到目的。

（二）采用從量計(jì)征代替以估價(jià)計(jì)征

雖然國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅通行做法是以評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，即比例稅率。但基于矛盾的特殊性的哲學(xué)原理，結(jié)合我國(guó)情況，采用從量計(jì)征才是因地制宜。以每個(gè)人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個(gè)人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積為征稅對(duì)象。通過(guò)精確到個(gè)人的計(jì)征方式開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以回避以“家庭”、“套”這兩個(gè)不確定的單位作為計(jì)稅依據(jù)帶來(lái)的制度性漏洞以及引發(fā)的相關(guān)社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)，國(guó)家如果想要擴(kuò)大或縮小個(gè)人房產(chǎn)稅的征稅范圍，可以通過(guò)調(diào)整個(gè)人所享有的免稅面積來(lái)進(jìn)行征稅范圍的調(diào)整。

（三）按人均面積設(shè)計(jì)免稅面積

按照人均面積設(shè)計(jì)免稅面積的優(yōu)點(diǎn)在于：

1.人數(shù)是非常確定的數(shù)據(jù)，回避了家庭戶籍人數(shù)的可變性。從制度上避免以分戶方式來(lái)規(guī)避稅收情況的發(fā)生。

2.防止在套數(shù)認(rèn)定上鉆空子，更加公平。按人均面積來(lái)計(jì)算有利于中小戶型住房市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)為購(gòu)房者提供了更多的選擇性。購(gòu)房者選擇面積相對(duì)較小的自住房，可以將剩余的免稅面積嫁接到自己的投資房。初次購(gòu)買住房者可以在初次置業(yè)時(shí)選擇小戶型住房，其免稅面積仍可延續(xù)至購(gòu)買改善性住房。

3.證隨人走，操作簡(jiǎn)捷。個(gè)人的房產(chǎn)擁有量可以憑借房產(chǎn)證明確的顯示出來(lái)，其認(rèn)定更加簡(jiǎn)單，可以隨婚姻、家庭、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況的變化而變化。同時(shí)計(jì)算個(gè)人房產(chǎn)擁有量可以與其他相關(guān)政策的實(shí)施相協(xié)調(diào)，同步進(jìn)行。因?yàn)榘慈司�面積設(shè)計(jì)免稅面積不但適用于房產(chǎn)稅，同樣也適用于限購(gòu)令、差別貸款政策。

（四）采用累進(jìn)的定額稅率

在設(shè)計(jì)定額稅時(shí)可采用差別、累進(jìn)的定額稅率。按照獨(dú)棟商品住宅、高檔住宅、普通住宅設(shè)計(jì)從高到低的差別定額稅率。根據(jù)個(gè)人所擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)面積的差異設(shè)計(jì)累進(jìn)的定額稅率，使擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者承當(dāng)更高的稅收負(fù)擔(dān)，更能調(diào)節(jié)財(cái)富分配，也使房產(chǎn)稅更多的由過(guò)多占有社會(huì)資源的人來(lái)承當(dāng)。

（五）房產(chǎn)稅的征收要與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易緊密結(jié)合

要求個(gè)人每年主動(dòng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅操作上存在一定困難，特別是房產(chǎn)稅大面積推廣后，其稅收的征收成本會(huì)大幅提高。要鼓勵(lì)人們主動(dòng)交納房產(chǎn)稅，可以把房產(chǎn)稅的完稅記錄類比國(guó)外信用記錄作為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易的必要條件。如果意圖通過(guò)房產(chǎn)稅肩負(fù)起遏制炒房的作用，可以按房產(chǎn)的持有時(shí)間在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶時(shí)，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅的返還、加成征收。隨著持有時(shí)間的增加在辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶時(shí)，給予一定比例的房產(chǎn)稅返還，以鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期持有房產(chǎn)。對(duì)于短期內(nèi)頻繁交易的房產(chǎn)，可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶時(shí)實(shí)行房產(chǎn)稅的加成征收。個(gè)人擁有應(yīng)稅面積越大適用稅率越高的累進(jìn)定額稅率、持有時(shí)間越短稅率越高的加成征收，可使房產(chǎn)稅在遏制炒房、擠壓房產(chǎn)泡沫方面發(fā)揮更大的作用。

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