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　　2017房屋租賃合同稅率是多少?由誰繳納?

　　房屋租賃新政：個人出租住房稅率從5%減至1.5%

　　國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱為“意見”)。意見明確，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　意見同時提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。分析人士認為，打通購租并舉市場，將有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存。

　　亮點一：鼓勵房企開展租賃業(yè)務加快“去庫存”

　　意見認為，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。并從六個方面提出多項具體舉措來進一步發(fā)展住房租賃市場。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)記者表示，后續(xù)各大部委、地方政府、企業(yè)、投資者等將基于政策精神相繼進行落實，未來會有更多細化的政策出臺。

　　改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，但市場供應主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。

　　意見明確，培育市場供應主體要發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房。

　　在嚴躍進看來，此舉無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求;還是進一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

　　目前我國三、四線城市，以及部分二線城市都有較大的“去庫存”壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商存在現(xiàn)房空置、又無法出租的情況，確實不利于“去庫存”工作的進行。

　　“允許房企采取租賃住房的方式來加快去庫存，就能夠使得房企和住房群體之間的其他中介和機構(gòu)力量消失，實現(xiàn)無縫對接，從而加快整個房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化”，嚴躍進稱。

　　亮點二：落實公積金租房政策簡化辦理手續(xù)

　　“有房可租”的問題解決后，對于有租房需求的人群來說，接下來就要考慮是否“有錢可租”了。

　　對此，意見也提出了相應的解決辦法和鼓勵政策，“各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題”。

　　具體來看就是：落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù);非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

　　亮點三：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金

　　有過租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。

　　對此，意見明確了租賃各方權(quán)利義務。出租人應當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　承租人應當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

　　“(限制)房東隨意漲價的做法后續(xù)還需要強化”，嚴躍進認為，尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后，租賃市場價格出現(xiàn)了上漲，未來有必要進一步強化價格管控。

　　亮點四：符合條件的公租房保障對象在市場租房給予補貼

　　意見同時對公共租賃住房的完善提出了新思路，“推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉”。

　　如何理解租賃補貼?上述意見稱，“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準”。

　　同時，意見鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。

　　按照規(guī)定，對于在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，將因此獲得明顯的利好。

　　亮點五：允許改建房屋用于租賃水電氣價格按居民標準收

　　“在支持租賃住房建設(shè)項目中，最大亮點在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個很大的創(chuàng)新”，嚴躍進直言。

　　意見提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。

　　同時，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　嚴躍進表示，這既是“去庫存”的需要;同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個較好的政策空間。

　　亮點六：加大政策支持力度個人出租住房稅率從5%減至1.5%

　　意見明確提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

　　其中，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

　　意見還提出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。

　　根據(jù)營業(yè)稅暫行條例和個人所得稅法的相關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的計稅基數(shù)是出租人向承租人所收取的全部價款和價外費用。那么，房屋租賃合同稅金應該由誰來繳納，我們一起來看看!

　　問：去年底，我租了幢臨街的房子開酒店，租期3年，租金按市場行情定為每年2萬元。合同是由房東擬的，其中有一條專門規(guī)定：“本合同租金所應交納的稅金由承租方繳納�！蔽覐臎]想過自己租房子還要交什么稅，所以當時也就沒在意。沒想到，前不久，稅務部門找房東收出租房屋的營業(yè)稅和個人所得稅時，房東卻找到我，他說這筆稅金按合同應由我繳納。請問，這樣合法嗎?

　　答：《合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。”稅收是國家以法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的形式授權(quán)實施的行政征收活動。稅收項目、納稅義務人(或稱納稅人)、稅率等均由法律、行政法規(guī)規(guī)定�！抖愂照魇展芾矸▽嵤┘殑t》第三條規(guī)定：“任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定一律無效……納稅人應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務;其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效�！备鶕�(jù)營業(yè)稅暫行條例和個人所得稅法的相關(guān)規(guī)定，對出租房屋獲取租金所應繳納的營業(yè)稅、個人所得稅的納稅人是出租人，且營業(yè)稅的計稅基數(shù)是出租人向承租人所收取的全部價款和價外費用。

　　你房東在合同中規(guī)定“本合同租金所應交納的稅金由承租方繳納”，明顯具有偷稅、漏稅意圖，不僅企圖非法轉(zhuǎn)移納稅義務，而且有非法降低計稅基數(shù)以便漏稅的嫌疑，違反了稅收征管規(guī)定，屬無效的合同條款。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，無效的合同條款自始沒有法律約束力，房東無權(quán)要求你承擔他自己應繳的稅金。

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