城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的基本內(nèi)容

　�。�1）土地增值回報

　�。�2）設(shè)施投資回報

　　設(shè)施投資回報主要包括了倉庫租賃費、營業(yè)用房租賃費、設(shè)備租賃費和停車場收費四個方面

　　a、提供倉儲服務(wù)，從倉儲費用中贏利

　　b、出租營業(yè)用房，從場地租金中贏利

　　c、提供設(shè)備支持，從設(shè)備租用費中贏利

　　d、吸引運輸車輛，從停車費中贏利

　�。�3）服務(wù)投資回報

　　主要包括信息服務(wù)費和其它服務(wù)費用兩個方面 服務(wù)回報是贏利的最高層次。

　　a、搭建信息平臺，從信息服務(wù)中贏利

　　b、其它服務(wù)費

　　關(guān)于物流園區(qū)的規(guī)劃，根據(jù)國外物流園區(qū)贏利模式的經(jīng)驗，結(jié)合中國物流園區(qū)建設(shè)的實際情況，本文認為物流園區(qū)的贏利模式應(yīng)該根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段有所側(cè)重，初創(chuàng)期應(yīng)該注重發(fā)揮其基本功能，成長期應(yīng)該發(fā)展其核心功能，而到了成熟期，則應(yīng)注重其延伸功能的發(fā)掘 。

　　轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)的贏利模式

　　轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)具有其他三類物流園區(qū)無可比擬的地理優(yōu)勢，即它們都處在至少具有兩種運輸方式相交會的地區(qū)，例如港口碼頭、航空港、鐵道貨車編組站等 所以，應(yīng)該利用其便利的交通運輸條件來規(guī)劃其今后的贏利模式。

　　倉儲配送型物流園區(qū)的贏利模式

　　該類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模倉庫群為基礎(chǔ)，形成以存儲配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū) 因此應(yīng)該利用其發(fā)達的倉儲這一優(yōu)勢來規(guī)劃其今后的贏利模式。

　　流通加工型物流園區(qū)的贏利模式

　　流通加工型物流園區(qū)最主要的特點就是除了具有基本的貨物集散能力以外，還具有一定的生產(chǎn)加工能力，能夠?qū)崿F(xiàn)從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)部件到客戶所需個性化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換銜接 所以應(yīng)該利用其能夠為客戶提供流通加工這一個性化服務(wù)的優(yōu)勢來規(guī)劃今后的贏利模式。

　　綜合型物流園區(qū)的贏利模式

　　綜合型物流園區(qū)是可以全面處理轉(zhuǎn)運、儲存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的物流園區(qū)，所以它具有規(guī)模大，資周期長等特點，市場的培育需要時間，項目見效也要有周期功能 因此，所有業(yè)務(wù)板塊不可能一墩而就，應(yīng)該循序漸進地進行，找出各個時期的贏利點。

　　由此看來，不同類型的物流園區(qū)有著各自不同的特點和優(yōu)勢，而且同一類型的物流園區(qū)在不同的發(fā)展時期也會面臨不同的環(huán)境和條件，因此我國物流園區(qū)贏利模式的規(guī)劃應(yīng)該因地制宜、因時而異，這樣才能制定出真正符合物流園區(qū)自身特點的贏利模式，更好地為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟服務(wù)。

　　政府與物流園區(qū)的關(guān)系

　�。�1）政府在物流園區(qū)建設(shè)中的地位和作用政府是現(xiàn)代物流業(yè)的倡導(dǎo)者，也是行業(yè)行為的規(guī)范者。政府的行為和方針是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的"路標(biāo)"和動力。

　　但是，政府決不應(yīng)該成為物流生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體，更不應(yīng)該參與直接的物流運作。所以，政府及其職能部門的主要職責(zé)應(yīng)限定在這樣的范圍之內(nèi)：首先，政府應(yīng)在宏觀總體上對我國物流園區(qū)的整體進行規(guī)劃。在國家整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，城市規(guī)劃部門應(yīng)從地理位置、功能劃分、發(fā)展定位、建設(shè)規(guī)模等方面編制詳細的規(guī)劃，使其符合現(xiàn)代物流發(fā)展的趨勢，并與從國內(nèi)、地區(qū)物流發(fā)展的實際水平出發(fā)，充分研究物流園區(qū)建設(shè)的發(fā)展方向。其次，要出臺相應(yīng)的扶持政策和措施，為物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。再次，政府應(yīng)在市場開放、保證公平競爭方面加強決心和力度，為物流園區(qū)的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。最后，政府應(yīng)增強為市場、企業(yè)服務(wù)的意識，改善經(jīng)貿(mào)、工商、稅務(wù)、商檢、海關(guān)等部門的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，簡化工作流程，提高工作效率，為園區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供良好的服務(wù)環(huán)境。

　　（2）現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)中政府應(yīng)給予的優(yōu)惠政策從目前國內(nèi)己經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策綜合起來有主要有以下幾個方面：

　　a、土地政策土地費用是物流企業(yè)最為關(guān)注的問題，所以應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)的實際情況，在不同的發(fā)展階段采用不同的土地政策。首先在起步階段，應(yīng)以優(yōu)惠和扶持為主：對開發(fā)市場的企業(yè)，給予試驗田政策，可放寬條件，劃出臨時用地；對開發(fā)倉儲、后勤保障的企業(yè)，給予類似年租制政策，一次交地價有困難可以分為幾年逐期交付 其次是在發(fā)展階段，應(yīng)以公平競爭為主，實行土地招標(biāo)拍賣政策 目前，我國一些城市已經(jīng)明確規(guī)定了物流園區(qū)在土地使用方面的一系列優(yōu)惠政策 例如，深圳市規(guī)劃與國土資源局出臺了《深圳市現(xiàn)代物流園區(qū)土地管理政策》，在物流園區(qū)用地方面實施了一系列優(yōu)惠政策 新政策明確了用地的地價標(biāo)準(zhǔn)及使用年限等相關(guān)規(guī)定：對規(guī)劃已確定用途的土地，按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用途及規(guī)劃指標(biāo)計收地價；現(xiàn)代物流用地及園區(qū)配套用地的土地使用年限統(tǒng)一確定為50年；為了充分發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)對深圳市經(jīng)濟的拉動力，物流園區(qū)用地可分期支付地價款，新申請的用地項目地價還可優(yōu)惠20% 而廈門市近期出臺的《關(guān)于加快發(fā)展廈門現(xiàn)代物流業(yè)的意見》中把市政府規(guī)劃的東渡一保稅區(qū)一航空港、海滄、杏林和劉五店四個物流園區(qū)列為廈門市重點扶持的物流項目，列出的土地政策也相當(dāng)優(yōu)惠 其中，對新增物流用地，以出讓（自用）方式供地的，按規(guī)劃確定的用途和指標(biāo)分別計收配套費；物流園區(qū)的市政公用配套設(shè)施用地，免收配套費；提供貨物倉儲、包裝、運輸業(yè)務(wù)的物流企業(yè)用地，按相當(dāng)便宜的自用工業(yè)用地計收配套費；重點物流項目基地，按自用工業(yè)用地計收配套費：重點物流項目用地，按自用工業(yè)用地配套費的85%收��；商業(yè)批發(fā)配送中心地價，按商業(yè)土地出讓金的50%計收 另外，還規(guī)定物流園區(qū)內(nèi)建設(shè)項目所繳的土地費用，在扣除土地管理業(yè)務(wù)費等費用后，可由財政部門返還物流園區(qū)管理機構(gòu)，專項用于物流園區(qū)的開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

　　b、財政、稅收政策國家應(yīng)加大對園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的財稅支持力度 例如，在財政方血，政府可制定財政扶持性返還政策，對地方性稅收和國土基金全部返還園區(qū)開發(fā)建設(shè)；稅收方面，對經(jīng)營時間較長的物流企業(yè)，在稅收方面政府可根據(jù)各地的情況給予某些方面的減免 例如，廈門市在《關(guān)于加快發(fā)展廈門現(xiàn)代物流業(yè)的意見》中指出重點扶持的物流項目和企業(yè)，可申請財政貼息貸款額度；物流公共信息平臺和企業(yè)物流信息化，可申請信息化專項資金；采用先進物流技術(shù)和設(shè)備的項目，可申請廈門市政府的科技"三項"經(jīng)費；傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型和實施物流剝離的工商企業(yè)，可申請享受國有企業(yè)改制的相關(guān)優(yōu)惠政策在稅收上，則允許物流企業(yè)經(jīng)營貨物運輸業(yè)務(wù)的收入按"交通運輸業(yè)"征稅；代理與貨；物運輸有關(guān)業(yè)務(wù)的收入按"代理業(yè)"征稅，并允許扣除與代理業(yè)務(wù)有關(guān)的支付給其他單位的運費、檢驗檢疫費、裝卸費等相關(guān)費用；南京市政府在"支持重點物流園區(qū)發(fā)展"優(yōu)惠政策規(guī)定，凡到龍?zhí)丁⒌摽�、王家灣三大物流園區(qū)注冊經(jīng)營的物流企業(yè)，南京市市政府權(quán)力范圍內(nèi)的相關(guān)規(guī)定費用一律免除；經(jīng)南京市市政府批準(zhǔn)的重點物流企業(yè)，土地出讓金市留成部分亦全免 由于石化已列為南京五大產(chǎn)業(yè)之首，所以凡為化工園區(qū)直接提供配套服務(wù)的物流企業(yè)也享受上述同等優(yōu)惠政策 為了構(gòu)筑高效國際物流圈，南京市市政府還決定，支持祿口機場多開辟國際航線，對暫時虧損的航線航班，由市政府給予一定扶持，以迅速提升南京物流中心城市的地位。

　　c、其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策如獎勵帶頭開發(fā)企業(yè)的政策，對最先進入園區(qū)的有一定規(guī)模的企業(yè)，政府可在地價、稅收、租金等方面采取更加優(yōu)惠的辦法對其進行重點扶持，激勵這些企業(yè)更好的發(fā)揮示范帶頭作用；融資優(yōu)惠政策，加大對物流企業(yè)的信貸支持；行政監(jiān)管支持，包括簡化辦證手續(xù)或取消物流相關(guān)服務(wù)企業(yè)的行政審批限制等等 例如，北京順義空港物流園區(qū)的優(yōu)惠政策就規(guī)定鼓勵國內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)、物流咨詢及科研企業(yè)（以下均簡稱企業(yè)）入駐空港物流園投資創(chuàng)業(yè)，并且對廣泛使用EDI、條碼識別技術(shù)、GPS。Gls智能運輸系統(tǒng)、智能立體庫及跨國多式聯(lián)運的入園企業(yè)，土地價格按當(dāng)年土地價格優(yōu)惠10%一15% 此類企業(yè)，由區(qū)商委、區(qū)科委和空港物流園管委會待該企業(yè)投入運營后三個月內(nèi)予以認定經(jīng)認定符合條件的，空港物流園3"日內(nèi)退還土地價格的10%一15%深圳筍崗一一清水河物流園區(qū)的優(yōu)惠政策在用電方面規(guī)定：園區(qū)物流企業(yè)用電統(tǒng)一按工業(yè)用電收費，降低企業(yè)成本。

　　物流園區(qū)信息平臺的建設(shè)

　　現(xiàn)代物流己成為跨部門、跨行業(yè)、跨地域的以現(xiàn)代科技管理和信息技術(shù)為支撐的綜合性物流服務(wù) 在現(xiàn)代物流中，信息己成為提高營運效率、降低成本、增進客戶服務(wù)質(zhì)量的核心因素 在信息平臺上，信息流的處理和利用水平?jīng)Q定整個物流過程的運作水平 信息平臺的建設(shè)，一方面是發(fā)展現(xiàn)代物流的核心和關(guān)鍵，另一方面，通過建設(shè)信息平臺又極大地推動著現(xiàn)代物流向前發(fā)展 當(dāng)前，物流園區(qū)的實物空間占位作用正在逐步退化，而信息服務(wù)和信息管理的作用在逐步加強所以，在現(xiàn)階段我國區(qū)域性物流園區(qū)建設(shè)過程中，應(yīng)特別關(guān)注園區(qū)的信息化建設(shè)，它是未來物流園區(qū)建立核心競爭力的有力保障 現(xiàn)代物流園區(qū)信息服務(wù)平臺是通過對共用數(shù)據(jù)的采集，為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的信息系統(tǒng)提供基礎(chǔ)支撐信息滿足企業(yè)信息系統(tǒng)對公用信息的需求，支撐企業(yè)信息系統(tǒng)各種功能的實現(xiàn)；同時，通過共享信息支撐政府部門間行業(yè)管理與市場規(guī)范化管理方面協(xié)同工作機制的建立

　　1、現(xiàn)代物流園區(qū)信息的主要內(nèi)容

　　物流園區(qū)信息是指反映物流園區(qū)各種活動內(nèi)容的知識、圖像、數(shù)據(jù)、文件的總稱 物流園區(qū)信息是物流園區(qū)活動的各個環(huán)節(jié)生成的信息，是伴隨物流活動而產(chǎn)生的信息流，它主要包括以下幾類：