房地產(chǎn)論文15篇

　　無論是在學(xué)校還是在社會中，大家都嘗試過寫論文吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運用理論和技能解決實際問題的的能力。那么，怎么去寫論文呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)的地位已經(jīng)確立，市場與行業(yè)已逐漸趨向成熟與規(guī)范，開始向品牌競爭時代邁進。由于競爭的加劇與市場的不成熟，地產(chǎn)項目的定位還存在著產(chǎn)品設(shè)計雷同、概念過度傳播、傳播主題單一等諸多問題。本文在對房地產(chǎn)市場定位分析的基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)市場定位的具體策略和要點，并結(jié)合xx項目實際分析了如何進行有效的市場定位。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場定位策略

　　一、房地產(chǎn)市場定位分析

　　（一）房地產(chǎn)市場定位的價值分析

　　進行準確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。

　　第一，準確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行準確的市場定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標(biāo)客戶為都市單身白領(lǐng)，市場定位為為都市白領(lǐng)精心打造的高尚居所。

　　第二，精確的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標(biāo)客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領(lǐng)，他們對生活要求較高，是新生活的倡導(dǎo)者，所以單身公寓在戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化設(shè)計、裝修標(biāo)準、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標(biāo)客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標(biāo)客戶的注意，同時會產(chǎn)生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場定位的概念分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位，是根據(jù)所選定目標(biāo)市場上的競爭者產(chǎn)品所處的位置和企業(yè)自身條件，為本企業(yè)項目產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營銷的第一步和“綱領(lǐng)”，是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計個性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營銷導(dǎo)航的作用。通常它包括市場細分、市場調(diào)研、品牌形象培育和賣點打造三方面的內(nèi)容，其中市場細分是前提與基礎(chǔ)，市場調(diào)研是核心，品牌形象培育和賣點打造則是市場定位的關(guān)鍵內(nèi)容。

　　目前許多人混淆了市場定位和目標(biāo)市場兩個概念，認為目標(biāo)市場即市場定位，市場定位即目標(biāo)市場，兩者混為一談。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場是指對市場經(jīng)過細分以后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的細分領(lǐng)域，而市場定位則是指開發(fā)商根據(jù)競爭對手樓盤在市場上所出的位置，針對消費者和目標(biāo)顧客群對該樓盤的特征和屬性的重視程度，強有力地塑造本企業(yè)與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場上確定適當(dāng)?shù)奈恢茫�也就是說，市場定位是開發(fā)商企業(yè)要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個樓盤——麗江花園，目標(biāo)市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。

　　市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項目充分張揚的起點和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位是為目標(biāo)市場服務(wù)，起一個點睛的作用，若沒有一個準確生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。

　　二、房地產(chǎn)市場定位的具體策略

　　現(xiàn)代市場“定位”所描述的定位是一個多維的過程。根據(jù)不同的層次，它一般包括企業(yè)層而的戰(zhàn)略定位與項目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位策略。而從策略設(shè)計的角度，定位確立的過程通常包括三個相互關(guān)聯(lián)的步驟：確立企業(yè)戰(zhàn)略定位、確立產(chǎn)品定位、和確立品牌定位。

　　（一）戰(zhàn)略定位策略

　　戰(zhàn)略定位處于企業(yè)定位的最高層，它的內(nèi)容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業(yè)“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個問題。目前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已不可能做到在所有層面上滿足消費需求，因而必須預(yù)先在經(jīng)營目標(biāo)選擇上進行“舍棄”，進行差異化或集中化市場開發(fā)。如地產(chǎn)大鱷萬科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過對細分市場的認識與對自身能力的評價，定位于專注做大眾住宅地產(chǎn)開發(fā)，不涉及商業(yè)地產(chǎn)等其他物業(yè)類型。由于其定位清晰執(zhí)行到位，因此，在業(yè)界萬科被喻為“三流的地塊，二流的項目，一流的品牌，一流的企業(yè)”。又如中國當(dāng)代知名地產(chǎn)企業(yè)陽光100，始終堅持自己的市場定位在“城市新興地帶”開發(fā)“新興白領(lǐng)住宅”，堅持大盤開發(fā)、堅持一致化產(chǎn)品風(fēng)格和堅持細分市場的個性化策略。

　�。ǘ�）產(chǎn)品定位策略

　　一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。產(chǎn)品定位是將具體產(chǎn)品定位在消費者心中，如消費者產(chǎn)生類似需求，就會聯(lián)想起這種品牌的產(chǎn)品。它是品牌與公司定位的物質(zhì)基礎(chǔ)，因為消費者必須通過產(chǎn)品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，就是在選擇和確立目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對樓盤的亮點子以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳。樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。房地產(chǎn)定位的關(guān)鍵，就在于抓住主要目標(biāo)消費群體的主要利益需求，針對性地進行產(chǎn)品開發(fā)。它通常包括項目開發(fā)定位、價格定位和品質(zhì)定位。其中價格定位的準確與否是決定消費者是否購買產(chǎn)品的重要因素，直接聯(lián)系著企業(yè)的利潤，決定著產(chǎn)品在市場上的競爭力。策略共有九種：即高質(zhì)高價定位、高質(zhì)中價定位、高質(zhì)低價定位；中質(zhì)高價定位、中質(zhì)中價定位、中質(zhì)低價定位；低質(zhì)高價定位、低質(zhì)中價定位、低質(zhì)低價定位。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)的購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費者最關(guān)心的要素之一。而從特性來分，品質(zhì)涵蓋了產(chǎn)品的選料、生產(chǎn)、加工、包裝和消費全過程，產(chǎn)品質(zhì)量包括性能、壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟、外觀等；從功能來分，有實用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。

　　（三）品牌定位策略

　　隨著消費者需求的日趨差異化、多樣化、復(fù)雜化、個性化，人們重視“情緒價值”勝過“機能價值”，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)品牌時代的到來。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價值出發(fā)，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產(chǎn)品既有實用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費者以美感和遐想。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時，要有新思想、新內(nèi)涵和新概念，賦予房子靈魂。同時，在傳播時由于消費者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進行差異化傳播，才能使項目脫穎而出。在業(yè)界，廣州“美林海岸花園”通過對市場的精準把握，以“休閑”為主題，協(xié)助消費者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業(yè)主帶到了一個充滿陽光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區(qū)；而珠江地產(chǎn)的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標(biāo)消費群體內(nèi)心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質(zhì)為主題進行品牌推廣活動，以獲得年輕消費群體的身份認同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤。

　　值得注意的是，企業(yè)市場定位策略順序與消費者感知的順序恰好相反，因為消費者總是通過對企業(yè)實際產(chǎn)品的消費，才建立起品牌的聯(lián)想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹立起對公司的美好印象。其中產(chǎn)品定位是基礎(chǔ)，公司定位是產(chǎn)品定位與品牌定位的集成，它對前兩者起著強化的作用，更可以成為企業(yè)巨大的無形資產(chǎn)。

　　三、房地產(chǎn)市場定位要點分析

　　縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場定位存在著不注意維護品牌的核心價值、定位不準、定位不足等誤區(qū)，企業(yè)往往未進行有效目標(biāo)市場調(diào)研與客戶細分，主觀按照自己的認識進行產(chǎn)品的設(shè)計與開發(fā)，結(jié)果與期望大相徑庭。

　�。ㄒ唬┦袌龆ㄎ灰�根據(jù)目標(biāo)顧客群的需求做出細分

　　市場定位是通過為自己的樓盤創(chuàng)立鮮明的特色或個性，從而塑造出獨特的市場形象來實現(xiàn)的。樓盤的特色或個性有的可以從樓盤的實體上表現(xiàn)出來，有的可以從消費者的心理上反映出來，有的表現(xiàn)為價格水平，有的是質(zhì)量水準等等，所以，開發(fā)商在進行市場定位時，一方面要了解競爭對手樓盤有何特色，另一方面要研究目標(biāo)顧客群對該樓盤的各種屬性的重視程度，了解目標(biāo)顧客群的實際需求情況，將兩方面結(jié)合起來進行分析，才能確定樓盤的特色或獨特的形象。

　　定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細分市場，采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細分市場，而不被其他細分市場的反應(yīng)束縛。將市場進一步細分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作一個特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個子類，甚至被看作與標(biāo)準產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。[]

　　（二）市場定位語言要精煉，切中要害

　　市場定位語言應(yīng)該言簡意賅，而不要羅嗦，讓人感覺恰到好處，這樣才能引起市場的共鳴，達到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中也不會引起消費者的注意。與此同時，有效的廣告要堅持下去。一個廣告經(jīng)理通常會對一個定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同一個人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時間的持續(xù)價值不能被忽略。

　�。ㄈ�）市場定位要充分結(jié)合項目的實際情況，定位要與其相吻合

　　一個或一系列象征可以具有很強的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。有些營銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場需求或機會，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細分變量最相關(guān)?什么利益點細分最相關(guān)?假如不考慮項目的實際情況，不考慮企業(yè)的實力情況，而是盲目追求時尚，這樣的市場定位將會不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫龍點睛的作用，還會影響樓盤的后期市場推廣。

　　四、實例分析

　�。ㄒ唬﹛x公司市場定位背景分析

　　第一，xx市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

　　xx市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長慢的低速發(fā)展階段，1998年以后，在國家實施宏觀調(diào)控等一系列政策的推動下，xx市地產(chǎn)的整體發(fā)展速度增長很快�？傮w來講，xx市房市雖有所波動，但供求基本平衡，己進入較為穩(wěn)定的快速發(fā)展時期，發(fā)展態(tài)勢良好。

　　xx市住宅市場還呈現(xiàn)如下特征：①區(qū)域市場格局被打破，三外企業(yè)（外埠、外企、外行）紛紛進入，市場競爭日益激烈；②板塊化競爭格局形成。Xx市現(xiàn)已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個大的區(qū)域市場，同時在區(qū)域市場內(nèi)部又細分出許多各具特色的板塊；③住房出現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢，城南逐步成為“富人”聚集區(qū)；④產(chǎn)品類型中中、小戶型市場需求也急劇釋放，購房者已由前兩年單純的追求低單價到現(xiàn)在要求低總價，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統(tǒng)的強勢消費；⑤開發(fā)規(guī)模追求人型化，配套設(shè)施更加完善，市場漸入品牌競爭和大盤時代；⑥住宅檔次和價格出現(xiàn)兩極分化趨勢，高端地產(chǎn)市場反應(yīng)熱烈，xx市南郊己逐漸形成高檔住宅群，連體別墅等高尚住宅發(fā)展前景良好；⑦房地產(chǎn)項目同質(zhì)化趨向明顯，可替代樓盤及新開樓盤不斷增加，吸引潛在客戶的購買注意力成本增加，項目樓盤銷售壓力增大。⑧二級市場將全面開放，高中低消費梯隊正式形成。

　　第二，xx公司與項目基本情況

　　xx房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于xx年，注冊資金xx萬元人民幣，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。擁有建筑，上木工程，財務(wù)管理等專業(yè)管理人員40人，其中具有中級以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到20xx年底公司累計竣工面積30萬平方米，連續(xù)四年來建筑工程合格率達100%，成為xx市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)軍企業(yè)。公司目前運作的項目主要有嘉利花園、嘉業(yè)家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開發(fā)項目良好的發(fā)展前景和豐富的土地儲備為湖濱公司的長期可持續(xù)發(fā)展提供了保證。

　　xx項目為公司的大型不動產(chǎn)投資項目。項目地塊所在區(qū)域空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，項目地塊面積較大，周邊配套不完善。項目地塊的位置相對較為偏離市區(qū)。公司于20xx年8月取得本項目用地，擬作民用住宅開發(fā)，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區(qū)，南邊是xx自然保護區(qū)，東邊為廣闊的農(nóng)田，西邊緊鄰大學(xué)城。

　　（二）xx項目市場定位分析

　　第一，顧客定位。由于xx項目區(qū)位自然、人文、市場環(huán)境優(yōu)勢適宜面對中高端人群開發(fā)附加值更高的產(chǎn)品，且xx市高端地產(chǎn)呈走熱趨勢，xx項目與旅游生態(tài)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)定位相符合，區(qū)域內(nèi)高端住宅板塊形成。所以xx項目目標(biāo)消費群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領(lǐng)、社會精英、知識英才和頂級貴族”階層。其群體消費特征是，①人群特點。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會地位，注重生活品質(zhì)與個人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購買動機。希望脫離普通生活與公務(wù)打擾，渴望高品質(zhì)的生活質(zhì)量，注重安全感與個人隱私，注重家庭幸福，注重自然環(huán)境與物業(yè)服務(wù)，部分為投資型心理，熟悉項目地風(fēng)土人情，對xx旅游渡假區(qū)板塊未來發(fā)展有良性期待。③職業(yè)。官員、律師、私營企業(yè)老板、外企金領(lǐng)或國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、外來投資人士等。

　　第二，產(chǎn)品定位。Xx項目消費群體存在大面積置業(yè)需求、崇尚高消費住宅類型、對價格不敏感，講究講究生活品質(zhì)與格調(diào)，且具有開發(fā)高尚住宅先天的自然、人文和市場環(huán)境的區(qū)位優(yōu)勢，南郊“富人區(qū)”聚集效應(yīng)大，板塊內(nèi)樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項目的產(chǎn)品定位為開發(fā)滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區(qū)。

　　第三，品牌定位。Xx項目區(qū)位文化優(yōu)勢明顯，而建筑與文化的結(jié)合，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果。在競爭對手分析中不難看出，板塊各樓盤顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風(fēng)格等也共享歷史文化內(nèi)涵，很難做到差異化賣點。顧在產(chǎn)品類型方面，xx項目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產(chǎn)行業(yè)的層次與發(fā)展水平。企業(yè)營銷必須配合這一產(chǎn)品差異點進行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費者產(chǎn)生“TOWNHOUSE=xx項目”的品牌聯(lián)想。

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房地產(chǎn)論文2

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的理論體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的具體化和系統(tǒng)化的具體體現(xiàn)，是國家在小城鎮(zhèn)建設(shè)中應(yīng)遵循和借鑒的經(jīng)濟運行規(guī)律，房地產(chǎn)作為一個國民經(jīng)濟發(fā)展中的獨立產(chǎn)業(yè)，要健康有序的發(fā)展，也固然會遵從市場規(guī)律和和經(jīng)濟學(xué)法則，其參考價值更顯重要。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化建設(shè)參考價值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的應(yīng)用和參考價值，是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中結(jié)合國家經(jīng)濟建設(shè)和宏觀調(diào)控為主導(dǎo)方向的，充分利用其參考價值，才能對資源做出合理的分配和最大限度的降低浪費，對城市的建設(shè)發(fā)展、對合理布局及打造城市品牌有著重要作用，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的參考價值，是對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的補充，在理論上和國家建設(shè)實際中意義非凡。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的參考價值是房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中必須借鑒的法則

　　房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國家眾多產(chǎn)業(yè)的一份子，既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共同屬性，也有其自身的獨特性。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，并且和其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)大，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展對國家經(jīng)濟的發(fā)展，對國計民生都起到很重要的作用，我們國家提出的城鎮(zhèn)化建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是我國縮小城鄉(xiāng)差別，實現(xiàn)小康社會的具體體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)，無論是國有企業(yè)還是個體企業(yè)，其運營都必須遵從市場規(guī)律的法則，優(yōu)勝劣汰，也和其他行業(yè)一樣必須面對市場經(jīng)濟，只有對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的應(yīng)用參考價值很好的加以重視和應(yīng)用，才能對城市經(jīng)濟發(fā)展中如何的規(guī)避建設(shè)中的風(fēng)險，做出科學(xué)的決策。

　　二、用經(jīng)濟學(xué)的理論中參考價值來指導(dǎo)城市建設(shè)規(guī)劃是科學(xué)的，行之有效的方法

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟參考價值是在我國制定這一宏觀發(fā)展規(guī)劃中必須運用的法則。房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供的是實實在在的物質(zhì)保障，也是其它一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可缺少的物質(zhì)條件，房地產(chǎn)開發(fā)中要合理布局，怎樣設(shè)置打造產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，特別是以后的發(fā)展方向，怎樣提高發(fā)展速度，都必須在經(jīng)濟學(xué)的理論指導(dǎo)之下，才能健康順利發(fā)展，違背經(jīng)濟學(xué)和市場規(guī)律只能得到失敗的后果。中央提出城鎮(zhèn)化是我國的城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展方向，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進一步實施發(fā)展建設(shè)，怎樣合理利用資源，怎樣對城鎮(zhèn)合理布局關(guān)系到城市發(fā)展的總體思路。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟參考價值必須以房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系體系為依托

　　城鎮(zhèn)化建設(shè)關(guān)系現(xiàn)代化城市發(fā)展，也與國計民生息息相關(guān)，在具體城鎮(zhèn)化建設(shè)中更應(yīng)該注重其參考價值，這就要求，城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，在符合市場規(guī)律發(fā)展的同時，根據(jù)中國不同城市，不同地區(qū)，結(jié)合當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、稅收程度、收入值等影響經(jīng)濟發(fā)展的客觀條件及經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，對整個房地產(chǎn)市場進行科學(xué)的分析判斷，找出適合本地區(qū)發(fā)展的思路，制定嚴謹科學(xué)的對策，才有利于城市建設(shè)的總體布局，使房地產(chǎn)市場平衡協(xié)調(diào)發(fā)展，對于政府而言，對于房地產(chǎn)的經(jīng)營者而言都是至關(guān)重要的。不遵從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中就會出現(xiàn)不切合實際的非理性行為，固然對房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響，需求與供給的關(guān)系，人們的生活水平與所需住房條件認同理念無一不是參考價值在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的體現(xiàn)。隨著我國城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)量的迅速增加，加之人們把房地產(chǎn)作為投資理財?shù)捻椖浚�諸多客觀因素都決定了房地產(chǎn)市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進行敏感的反應(yīng)，從而左右房價，制約或促進地方經(jīng)濟的發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟參考價值參考理論的發(fā)展方向

　　在以后的經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)依然然是我國未來支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)經(jīng)濟的有序發(fā)展會很大程度上帶動其他產(chǎn)業(yè)鏈如機械、設(shè)備、建材、五金，燃料、動力的迅速發(fā)展，對國家的經(jīng)濟發(fā)展會起到主導(dǎo)作用，重視房地產(chǎn)經(jīng)濟知識理論，并在城鎮(zhèn)化建設(shè)中加以運用借鑒引導(dǎo)，對國家經(jīng)濟平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展有著戰(zhàn)略意義，國家政策決策部門應(yīng)盡快建立與房地產(chǎn)經(jīng)濟有關(guān)的政策研究機構(gòu)，制定適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展和國家宏觀調(diào)控的專業(yè)機構(gòu)，配備適應(yīng)戰(zhàn)略需要的專門人才，使房地產(chǎn)經(jīng)濟理論更適應(yīng)時代的發(fā)展，不遵從房地產(chǎn)市場經(jīng)濟理論，盲目的非理性，或由于非理性投資泛濫大大超前于國民經(jīng)濟發(fā)展的水平和社會有效需求的能力，違背市場客觀規(guī)律，違背地區(qū)性的城鎮(zhèn)化建設(shè)實際，不僅會對房地產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)，而且使對金融市場，進而對整個經(jīng)濟運行造成危害，還會會危急到整個社會的穩(wěn)定。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與國家現(xiàn)代化建設(shè)息息相關(guān)，城鎮(zhèn)化建設(shè)是國家發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，是現(xiàn)代化建設(shè)，全面實現(xiàn)小康社會的切實需要，城鎮(zhèn)化建設(shè)有序發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)，遵從市場規(guī)律，遵從經(jīng)濟學(xué)、遵從經(jīng)濟學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟參考作用有著特殊的意義。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。

　　(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

　　我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

　　1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當(dāng)售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

　　2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率�；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

　　3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于2%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的1%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

　　(二)房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

　　我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

　　1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。

　　2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗撦^輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標(biāo)準可參考租金標(biāo)準，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

　　3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

　　(一)設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔(dān)較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代

　　行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

　　(二)全程全方位的進行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

　　(三)時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

　　在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

房地產(chǎn)論文4

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)進入了自20xx年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3—5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。

　　一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式

　　在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔(dān)的稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預(yù)測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可�？梢钥闯觯�房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司20xx年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。

　　二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

　　地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

　　三、立項階段———把握清算優(yōu)惠政策

　　立項階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負。因為，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

　　四、開發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務(wù)中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因為國家稅務(wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除�？傊�，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

　　五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

　　清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價的高低。在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務(wù)收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。六、結(jié)語面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目每一過程的特殊性，關(guān)注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。

房地產(chǎn)論文5

　　1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風(fēng)險的構(gòu)成

　　風(fēng)險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險主要有外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險是由來自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險。包括自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和政治風(fēng)險。自然風(fēng)險主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險。社會風(fēng)險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預(yù)料的行為引起的風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險是在投資過程中由于市場中各種因素的變化或經(jīng)濟政策的變動而導(dǎo)致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險。政治風(fēng)險是指由于的原因而引發(fā)起的風(fēng)險。它們的發(fā)生會對整個投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險不能為投資者個人左右的,只能采用被動的應(yīng)對措施進行控制。內(nèi)部風(fēng)險由來自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動的措施來消除或減少風(fēng)險因素從而達到控制風(fēng)險的目的,它們是風(fēng)險防范的主要對象。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會影響到項目的收益,經(jīng)濟環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的經(jīng)濟衰退,會使房地產(chǎn)市場需求萎縮,社會環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的社會動亂,會使房地產(chǎn)商品價格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的貨幣緊縮政策,會使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

　　2市場調(diào)查法對投資風(fēng)險的識別

　　市場調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進行市場調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場調(diào)查法是最基本的風(fēng)險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數(shù)據(jù),通過對它們加以分析和處理,可以及時識別市場中存在的風(fēng)險并加以回避。在房地產(chǎn)市場中,投資風(fēng)險中很大一部分來自于市場,市場中的供給與需求具有動態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,個人可以支配收入提高,人們對房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設(shè)周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產(chǎn)市場未來兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。

　　3以北京市某項目為例

　　3.1項目概況

　　該項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來項目的交通環(huán)境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達。

　　3.2項目投資存在風(fēng)險因素

　　通過市場調(diào)查分析,我們認為項目在以下四個方面存在風(fēng)險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限,但根據(jù)我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導(dǎo)致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負責(zé)拆遷,根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發(fā)單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應(yīng)該在5萬元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的20xx平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門正在進行職責(zé)和人員整合,對相關(guān)手續(xù)的辦理增加了一定的難度。

　　3.3風(fēng)險的防范與處理

　　該項目最大的風(fēng)險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規(guī)避風(fēng)險的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開發(fā)商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發(fā)商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對方風(fēng)險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過戶到開發(fā)商名下的手續(xù),開發(fā)商有義務(wù)配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方?jīng)Q定不再合作的話,則對方應(yīng)該有利息的償還開發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開發(fā)商根據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續(xù),一旦項目公司過戶到開發(fā)商名下,這時開發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開發(fā)公司名下,同時形成了對開發(fā)商1.2億的負債。等6個月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)完成拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理后,房地產(chǎn)開發(fā)公司償還開發(fā)商的1.2億負債。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長的特點，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進行規(guī)模擴張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

　　房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強前期對風(fēng)險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題

　　1.成本管理理念不夠全面

　　當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。

　　2.成本控制體系不健全

　　房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準備→設(shè)計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設(shè)費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。

　　3.成本控制管理只停留在表面功夫

　　在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲嫴�，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因為成本預(yù)測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。

　　三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策

　　1.施工前的控制對策

　　首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標(biāo)方式選擇承包團隊�！拔逋ㄒ黄健币惨�如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設(shè)計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計管理部來細化設(shè)計規(guī)范要求、審核設(shè)計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等。

　　2.施工中的控制對策

　　首先，嚴把施工單位資質(zhì)關(guān)，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。

　　3.后期的控制對策

　　一項工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達到設(shè)計圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準，并具備竣工驗收合格手續(xù)，對甩項部分應(yīng)標(biāo)注在驗收單中，并在結(jié)算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應(yīng)審計；三，通過結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、設(shè)計和獎懲機制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

　　參考文獻：

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　　[2]張錦萍.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理觀念的創(chuàng)新[J].科技經(jīng)濟市場，20xx，（10）.

房地產(chǎn)論文7

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔(dān)的必然要求

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

　�。ǘ�）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

　　目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

　�。ㄈ�）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

　　二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　（一）前期準備階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

　�。ǘ�）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

　�。ㄈ�）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

　　在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當(dāng)分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

　　會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

　�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

　　要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

　�。ǘ�）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。

　　（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

　　有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

房地產(chǎn)論文8

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)內(nèi)部問題。

　　從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，不具有抗擊風(fēng)險的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。

　�。ǘ�）外部環(huán)境問題。

　　首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)能力整體較差。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

　　當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險得到最大限度的控制。

　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策

　�。ㄒ唬┱J清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機制。

　　我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務(wù)報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機制應(yīng)該重點關(guān)注的內(nèi)容。

　�。ǘ�）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

　　稅務(wù)籌劃本就是一項內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財務(wù)管理活動。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。

　�。ㄈ�）靈活運用稅收政策。

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進行稅務(wù)籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。最后，在進行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時關(guān)注國家的各項稅種政策，在稅務(wù)籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

　�。ㄋ模┩晟贫愂辗�律制度。

　　首先，國家應(yīng)該結(jié)合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

　　結(jié)束語：

　　稅務(wù)統(tǒng)籌是順應(yīng)時代發(fā)展而出現(xiàn)的一種財務(wù)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競爭力。因此，在新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進入良性發(fā)展的渠道，稅務(wù)統(tǒng)籌是必不可少的。

　　作者：張義 單位：無錫公眾會計師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)論文9

　　市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，使自身價值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對成本管理中存在問題進行了分析的同時提出了相應(yīng)的對策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決其成本管理中的問題，強化成本管理制度從而在競爭中獲得優(yōu)勢使自身得到發(fā)展。

　　我國社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的環(huán)境下，獲得最大利潤是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)，價值最大化、增加股東財富，如何維持并擴大房地產(chǎn)企業(yè)利潤已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質(zhì)量，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤的關(guān)鍵問題，當(dāng)前市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)運營成本過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)喪失競爭優(yōu)勢、產(chǎn)品市場萎縮、利潤下降，最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)生存。因此，成本管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)企業(yè)要在日常的運營中十分重視成本管理，建立成本管理戰(zhàn)略，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下盡大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。但我國的市場經(jīng)濟體制尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中存在著諸多弊端。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意識落后

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，存在著一種錯誤的意識:都把成本管理看成是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的職責(zé)，普通員工無關(guān)。現(xiàn)代的管理人為，只有充分地調(diào)動企業(yè)員工的積極性，使他們在成本管理中最大限度地發(fā)揮其自身作用，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作是有極大益處的。

　　2、成本管理觀念落后

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對成本管理的認識僅限于局限，認為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也僅限于降低生產(chǎn)成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應(yīng)用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實現(xiàn)更大的效益。

　　3、成本管理方法落后

　　盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了一些先進的成本管理方法，并取得了很好的成績，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統(tǒng)的方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規(guī)模制造性的房地產(chǎn)企業(yè)，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟下，這些成本核算方法比較準確地反映了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的成本，但目前市場變化很快，消費者的偏好又各不相同，單件小批生產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得市場、消費者青睞的手段，只有不斷地迎合消費者的口味，房地產(chǎn)企業(yè)才能擴大市場，獲取高額利潤，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)組織還是比較粗放的。

　　4、成本管理戰(zhàn)略企業(yè)自身總體戰(zhàn)略差異性大

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理論認為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略主要可分為以下三個成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，成本管理戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相融合和相匹配，而目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，其成本戰(zhàn)略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相聯(lián)系，在一定程度上可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。

　　5、開發(fā)商內(nèi)部財務(wù)管理太重

　　對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理僅僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將上游供應(yīng)商和下游銷售商之間的業(yè)務(wù)往來納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中去，現(xiàn)代社會的信息技術(shù)高度發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系也更為緊密和方便，房地產(chǎn)企業(yè)在與其他房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來過程中的成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中也占有很大的比例，因此，也應(yīng)將外部的成本納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中進行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。

　　二、提高成本管理工作對策

　　1、建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理制度

　　利用波特教授的價值鏈分析理論，全面、詳細、充分地分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生環(huán)節(jié)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，了解房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的整體競爭情況，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢有充分的認識，在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部價值鏈分析的基礎(chǔ)上，對整個市場的競爭情況和房地產(chǎn)企業(yè)競爭對手進行價值鏈分析，達到知己知彼、洞察全局，并由此形成價值鏈的各種戰(zhàn)略。

　　2、更新先進管理理念，加強成本管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過程和環(huán)節(jié)，針對每一項成本支出，都應(yīng)該有詳細的成本管理方法和成本管理責(zé)任制度將成本管理責(zé)任落實到具體的責(zé)任人促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內(nèi)的組織體系。對各責(zé)任單位進行嚴格考核，充分調(diào)動各部門人員的積極性和創(chuàng)造性，增強房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購、產(chǎn)品的設(shè)計、開發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務(wù)階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產(chǎn)品設(shè)計成本、制造成本和營銷、消費者服務(wù)成本的管理。

　　3、采取一定的措施保證成本信息的準確性

　　建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，使房地產(chǎn)企業(yè)各項成本費用的支出都能夠及時準確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應(yīng)的會計資料以合適信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和會計人員的職業(yè)道德，使其提供成本信息能夠有效地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略決策。加強市場調(diào)查和信息反饋在成本管理中的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地提高信息管理的質(zhì)量，使各項成本都能夠得到及時準確地反饋，以利于戰(zhàn)略決策。

　　4、借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，引入先進的成本管理方法

　　目前國際上比較先進的成本管理方法是作業(yè)成本法，它適應(yīng)當(dāng)代高新科學(xué)技術(shù)的制造環(huán)境、同時也滿足了顧客日益多樣化的產(chǎn)品需求。在價值鏈理論的指導(dǎo)下，順應(yīng)顧客的需求，改造房地產(chǎn)企業(yè)的“作業(yè)”流程，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的關(guān)系，從而形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本；從房地產(chǎn)企業(yè)的整體出發(fā)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的關(guān)系合理地安排各項作業(yè)，避免不必要的成本的發(fā)生口。整合作業(yè)流程，減少分工，在分析房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭優(yōu)勢的情況下，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)，撤銷、改善部分作業(yè)流程，降低成本，獲得成本優(yōu)勢。

　　三、結(jié)語

　　我國社會主義市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得更大的利潤，才能在競爭中球的發(fā)展，這就要求房產(chǎn)企業(yè)要建立一個良好的內(nèi)部管理制度才能適應(yīng)市場的發(fā)展，而良好的成本管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢、獲取高額利潤的前提條件。我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續(xù)地改進自己成本管理工作，以先進的成本理念來指導(dǎo)自己的成本管理工作，建立戰(zhàn)略成本制度，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得進一步的發(fā)展，才能在激烈的競爭中擁有優(yōu)勢，獲取高額收益。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須在日常的成本管理工作中樹立戰(zhàn)略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發(fā)生，以最大限度地降低成本，在競爭中獲勝，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更進一步的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文10

　　1、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟

　　盡人皆知,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟是以計算機網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新型社會經(jīng)濟。在經(jīng)濟全世界化的驅(qū)動下,信息化與全世界化兩個新時期的代名詞呈現(xiàn)了。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟作為信息化以及全世界化的中間橋梁,它的發(fā)展對于人們的社會經(jīng)濟糊口發(fā)生了極為首要的影響。毫無疑難,經(jīng)濟革命必然會促使咱們的出產(chǎn)力,出產(chǎn)瓜葛和知識貯備發(fā)生巨大地發(fā)展變化,換句話說,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展極大地挖掘著社會的出產(chǎn)潛力。因而深化人們對于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的認識,不管是從經(jīng)濟的發(fā)展仍是從社會的發(fā)展來看,都會有助于人們更好地應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟,從而令人們通過網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展獲取更多地利益。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)濟

　　房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位,對于于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展也擁有極為首要的意義。房地產(chǎn)行業(yè)觸及的方面眾多,帶動的經(jīng)濟系數(shù)相對于來講也比較高,所以對于于我國的經(jīng)濟發(fā)展以及社會發(fā)展來講都擁有至關(guān)首要的意義。自從改革開發(fā)以來,我國經(jīng)濟1直延續(xù)發(fā)展,以此同時,1些新興企業(yè)也迅速突起,其中包含房地產(chǎn)行業(yè)的興起。跟著我國經(jīng)濟體制的不斷發(fā)展與完美,房地產(chǎn)行業(yè)開始步入繁華發(fā)展的道路,房地產(chǎn)市場患上到了有效地開辟。但是跟著現(xiàn)代科技的發(fā)展和人類社會經(jīng)濟的進步,在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)中所觸及的施工裝備、施工人員和施工技術(shù)已經(jīng)經(jīng)不足以知足現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展請求,所以要想房地產(chǎn)經(jīng)濟患上到優(yōu)良的發(fā)展,改善施工裝備、施工技術(shù)和施工人員的文化素養(yǎng)勢在必行。

　　3、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的推進作用

　　在這個經(jīng)濟全世界化以及信息化的時期,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展必然會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的出生,不但對于傳統(tǒng)的出產(chǎn)力以及出產(chǎn)瓜葛發(fā)生巨大地影響,而且對于其技術(shù)的立異也擁有不可藐視的作用。技術(shù)的立異利用于出產(chǎn)力上,不但可以大大地減少勞動力的使用,而且還有效地提高了勞動效力。換句話說,飛速發(fā)展的立異技術(shù)在大大地降低開發(fā)房地產(chǎn)本錢的同時,又有效地提高了勞動技術(shù)以及建筑技術(shù),從而使房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)生了更大的利潤。

　　(1)對于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的推進作用

　　在迅速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的推進下,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展也直接受其影響。由于在這個新型的經(jīng)濟發(fā)展社會,信息資源的質(zhì)量晉升與信息資源的支配整合對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展來講都擁有直接地影響意義。換句話說,現(xiàn)代信息資源與房地產(chǎn)的傳統(tǒng)資源在某種程度上擁有必定的置換作用,而這1作用的發(fā)生有效地減小了傳統(tǒng)資源對于房地產(chǎn)發(fā)展的限制,從而加快了房地產(chǎn)行業(yè)向外發(fā)展的腳步。所以無論從房地產(chǎn)的出產(chǎn)力仍是其發(fā)展空間,和其對于傳統(tǒng)資源的獨立性來講,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展都起著踴躍地作用。

　　(2)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟技術(shù)的推進作用

　　網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟利用于房地產(chǎn)行業(yè),對于其技術(shù)上的改善取得了質(zhì)與量的晉升。1方面,在房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營進程中,網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與先進的建筑裝備的互相結(jié)合,就房地產(chǎn)行業(yè)的固有建筑裝備以及施工裝備而言,有了很大的晉升以及改善。使其在使用進程中更為智能化,并且在其施工質(zhì)量上也獲得了巨大的改善。另外,在房屋管理方面,智能裝備的廣泛利用給現(xiàn)代物業(yè)管理也帶來了極大的便捷,例如監(jiān)控設(shè)施的使用不但給物業(yè)管理帶來了利便,而且令人們的糊口安全也患上到了保障。另外一方面,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的廣泛利用對于于房地產(chǎn)行業(yè)的相干交易來講也為其提供了便利,電子商務(wù)的交易方式為客戶與房地產(chǎn)商在交易的進程中提供了直接的交易平臺,大大地提高了其交易效力并且加強了交易憑據(jù)的安全保障。所以說房地產(chǎn)的經(jīng)濟要想患上到迅速發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的迅速發(fā)展擁有密不可分的瓜葛。

　　4、收場語

　　從人們起初對于房地產(chǎn)行業(yè)的全無所聞,到現(xiàn)在對于房地產(chǎn)行業(yè)相干知識的了解以及普及,無疑網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟在推進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展上起著踴躍地推進作用。跟著時期的不斷發(fā)展與進步,高效地應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù),并使其更多地為咱們?nèi)祟悇?chuàng)造有效的價值,對于于人類的社會經(jīng)濟的發(fā)展與進步來講擁有至關(guān)首要的意義�？萍歼M步的意義不過就是應(yīng)用科技,讓科技為人類的糊口發(fā)展做貢獻。盡人皆知,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟在其深度與廣度、時間和空間等多方面影響著房地產(chǎn)行業(yè)資本的累積、勞動的投入、技術(shù)的改善和軌制的變遷。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟不但對于房地產(chǎn)技術(shù)的進步,房地產(chǎn)行業(yè)的分工細化以及市場開辟起著踴躍地作用,而且對于房地產(chǎn)相干知識的開放同享、房地產(chǎn)外在經(jīng)濟的增添和房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的置換效益也擁有踴躍地意義。毫無疑難,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展仍是由房地產(chǎn)資源開發(fā)抉擇的,所以公道地應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟,從新整合出產(chǎn)力與出產(chǎn)瓜葛,在最大程度上挖掘網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的價值,對于于社會效益以及經(jīng)濟效益都擁有極為首要的意義。

房地產(chǎn)論文11

　　一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國家的宏觀調(diào)控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統(tǒng)一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢荒的情況后，國內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現(xiàn)在越來越多不同的電子銀行進入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬達就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開發(fā)可降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯(lián)合開發(fā)項目可以實施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營的風(fēng)險得到降低；并且在實施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補短來增強自身的綜合實力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計流程跟分析任務(wù)點的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準則，并且必須依照部門職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準有一個清晰的方案設(shè)計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業(yè)本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內(nèi)的銀行信貸來融資以外，也可通過股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿(mào)交易的市場發(fā)行私募債券來為房產(chǎn)企業(yè)增加一個有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機制相對來說更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。

　　5、加強人力資源管理，引進并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個項目進行開發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進來，并且構(gòu)建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識面更加地擴大，讓這些引進來的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識和實戰(zhàn)的經(jīng)驗，同時也具有分析財務(wù)和市場營銷的知識。最終成為一個復(fù)合型的人才。

　　6、實施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準化，提高產(chǎn)品的競爭力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟效益也隨之提高。第二是實施產(chǎn)品的標(biāo)準化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復(fù)制開發(fā)等�，F(xiàn)在實施產(chǎn)品標(biāo)準化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因為這樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂意實施產(chǎn)品標(biāo)準化方法。

　　參考文獻：

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　　[3]俞爐烽.淺析中國房地產(chǎn)市場新形勢[J].城市開發(fā),20xx,(2).

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：從房地產(chǎn)策劃的角度出發(fā)，分析目前我國適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點、策劃工作中的“羊群效應(yīng)”和增強策劃工作的操作性三個方面，提出優(yōu)質(zhì)的策劃工作對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃；“羊群效應(yīng)”；“藍�！饱�お

　　房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環(huán)節(jié)。一般房地產(chǎn)策劃工作包含：前期機會研究、產(chǎn)品初步策劃、可行性研究、市場調(diào)研、詳細產(chǎn)品策劃、營銷策劃等環(huán)環(huán)相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展有著重要的作用。從本質(zhì)上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。

　　房地產(chǎn)策劃工作需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關(guān)重要。20xx年，央行連續(xù)八次上調(diào)了銀行貸款基準利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調(diào)至7。47%，20xx年連續(xù)10次上調(diào)存款準備金率，從年初的9%上調(diào)至14。5%。進入20xx年以來，央行主要通過提高存款準備金率來抑制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，迄今為止，央行5次上調(diào)存款準備金率，從年初的14。5%上調(diào)至16。5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應(yīng)用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展。不斷上調(diào)的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調(diào)的準備金率將增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得資金實力不足的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。

　　外資方面，國家出臺了一系列相關(guān)政策，來引導(dǎo)外資投資房地產(chǎn)的行為，限制外資對房地產(chǎn)業(yè)的炒作。自1991年起，中國已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家�；�于對人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的良好經(jīng)濟效應(yīng)，流入我國房地產(chǎn)市場的外資逐年增加。20xx年7月，經(jīng)國務(wù)院批準，建設(shè)部、央行等六部委共同發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的若干意見》（建住房［20xx］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準入、市場購買以及信息監(jiān)測等四個方面強化了對外進入我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監(jiān)會以銀發(fā)［20xx］359號文聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。20xx年商務(wù)部頒布的《關(guān)于20xx年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》中明文規(guī)定“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。20xx版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時外資被限制進入房地產(chǎn)二級市場交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。

　　內(nèi)資適度收緊，外資持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，現(xiàn)在是對房地產(chǎn)企業(yè)的考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？

　　在現(xiàn)代企業(yè)管理中有所謂的“藍�！迸c“紅海”之分，“藍�！敝钙髽I(yè)所處行業(yè)的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數(shù)為技術(shù)獨創(chuàng)型的企業(yè)；而“紅�！眲t指企業(yè)所處行業(yè)進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務(wù)型企業(yè)，如餐飲、干洗等。房地產(chǎn)策劃應(yīng)借鑒“藍�！钡乃季S來提高房地產(chǎn)企業(yè)的獨特性，在房地產(chǎn)大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數(shù)開發(fā)商大搞各種高檔樓盤建設(shè)的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發(fā)效率，定位于中低端客戶的產(chǎn)品為市場所熱捧。碧桂園的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)生存的“藍�！薄�

　　今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產(chǎn)企業(yè)堅持不住，房地產(chǎn)業(yè)洗牌的100天。對于房地產(chǎn)業(yè)，外資受到限制，不能從事住宅產(chǎn)品的開發(fā)和進入房地產(chǎn)二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業(yè)將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業(yè)即有一定的實力，但是面臨發(fā)展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產(chǎn)策劃要從企業(yè)出發(fā)，落足于市場進行運作，使得企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的“藍�！�。

　�。�1）策劃要從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現(xiàn)在五環(huán)外的房價已升到10000元/㎡以上，產(chǎn)品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經(jīng)濟能力購買房屋。進入20xx年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現(xiàn)剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現(xiàn)走低，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會于3月中旬發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍皮書20xx》，其主要觀點包括：20xx年新增建設(shè)用地規(guī)模與此基本持平，仍將持續(xù)建設(shè)用地供應(yīng)偏緊的勢態(tài)；預(yù)計20xx年廣州樓價可能跌穿20xx年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。

　　因此，從市場需求入手、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的良好途徑。從市場需求出發(fā)，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅優(yōu)化了市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。

　�。�2）在房地產(chǎn)策劃工作中應(yīng)避免“羊群效應(yīng)”。沒有對市場良好的認識，導(dǎo)致開發(fā)的“羊群效應(yīng)”，加劇了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理。在20xx年至20xx年間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起了建造“shoppingmall”風(fēng)潮�！癝hoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區(qū)域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發(fā)導(dǎo)致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關(guān)聯(lián)，而目前中國的中產(chǎn)階級尚在發(fā)展當(dāng)中，中國城市郊區(qū)的人口密度并不大，所以這種商業(yè)形式在中國的發(fā)展前途還得打上一個問號。

　　在房地產(chǎn)策劃過程中的“羊群效應(yīng)”將導(dǎo)致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對城市發(fā)展的影響一定是負面的。企業(yè)也應(yīng)該結(jié)合自身的實際條件，集中優(yōu)勢資源開發(fā)產(chǎn)品，避免盲目跟風(fēng)建設(shè)導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

　�。�3）增強房地產(chǎn)策劃的操作性。房地產(chǎn)策劃業(yè)一直是被忽視的一個行業(yè)，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：85%的企業(yè)曾經(jīng)尋求過策劃公司的服務(wù)，但只有4%達到了預(yù)期效果；58%的企業(yè)表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執(zhí)行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業(yè)老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執(zhí)行后才發(fā)現(xiàn)，這些東西都是一堆廢紙。

　　房地產(chǎn)策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據(jù)不同的實際情況對工作側(cè)重點進行調(diào)整。以產(chǎn)品初步策劃為例，常規(guī)的程序包含：市場調(diào)研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產(chǎn)品定位）、目標(biāo)市場定位（客戶定位）、經(jīng)典案例的引用展示等。對于商業(yè)地產(chǎn)的初步產(chǎn)品策劃側(cè)重于項目定位，而住宅地產(chǎn)則側(cè)重于目標(biāo)市場定位。

　　對于房地產(chǎn)策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發(fā)，講求產(chǎn)品、策劃、傳播、通路、執(zhí)行之間的細節(jié)完美，使得企業(yè)在戰(zhàn)略平臺上不會出任何差錯，在戰(zhàn)術(shù)運用上也會詳略得當(dāng)，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰(zhàn)術(shù)體系。

　　房地產(chǎn)業(yè)進入整合期，良好的策劃能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，規(guī)避項目開發(fā)經(jīng)營中的不利因素，提高企業(yè)的競爭能力，在日益嚴峻的商戰(zhàn)中創(chuàng)造利潤，贏得生存。

　　參考文獻

　�。�1］@翁少群，劉洪玉．我國房地產(chǎn)行業(yè)的外資參與及其影響［Ｊ］．建筑經(jīng)濟，20xx，（9）。

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　�。�3］@肖元真，施興翔，徐國峰．中國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的市場趨勢和未來走勢［Ｊ］．經(jīng)濟叢刊，20xx，（1）。

房地產(chǎn)論文13

　　新經(jīng)濟時代 房地產(chǎn)開發(fā) 管理

　　著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進行了深入探討。

　　房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險系數(shù)大、綜合性強的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。

　　1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件

　　在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行調(diào)查研究，對項目各種可能的`擬建方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行科學(xué)地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。

　　2項目建設(shè)全過程的管理。

　　2.1建立項目品質(zhì)管理體系

　�。�1）進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。

　�。�2）組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

　�。�3）設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。

　　（4）組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

　　（5）合理安排設(shè)計進度，使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。

　�。�6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責(zé)人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　2，2建立完善的進度計劃管理體系

　�。�1）設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度；

　�。�2）施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項工程招標(biāo)、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；

　　（3）施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨文秘站：計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；

　�。�4）配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。

　　2.3建立完善的項目投資管理體制

　�。�1）建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；

　　（2）工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；

　�。�3）銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；

　�。�4）財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。

　　（5）工程計量控制；主要負責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：

　�。�1）了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。

　�。�2）要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。

　�。�3）建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。

　　（4）組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進度及投資達到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進度及總成本滿足計劃的控制目標(biāo)。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。 （5）負責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

　�。�6）負責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。

　�。�7）組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

　　決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。

　　4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

　　新經(jīng)濟時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：

　　（1）人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

　�。�2）缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

　�。�3）人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

　　在新經(jīng)濟時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。

　　首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。

　　其次，完善激勵機制。今天社會經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

　　第三，建立科學(xué)嚴謹?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團隊合作精神等。

　　第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏家。

　　5結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項風(fēng)險較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領(lǐng)市場，才能實現(xiàn)既定目標(biāo)。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強企業(yè)的競爭力，贏得主動；才能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢

房地產(chǎn)論文14

　　1成本的管理

　　任何事情要有條不紊的進行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會因為各方面原因限制而使成本預(yù)算誤差相對較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復(fù)雜投資對象，在任務(wù)需要的時候成立一個成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)項目中涉及到的成本方面的工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時了解項目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項目發(fā)展過程中能夠計劃精湛的向前進行。

　　2工期的管理

　　房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個漫長而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優(yōu)化方向。

　　3合同檔案的管理

　　合同檔案的產(chǎn)生是使得項目開發(fā)得以開發(fā)進行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統(tǒng)的管理會幫助項目有序的進展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統(tǒng)計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的措施。

　　4質(zhì)量的管理

　　像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進質(zhì)量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時候力爭讓更多競標(biāo)商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達到最優(yōu)。當(dāng)然后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。

　　5現(xiàn)場管理

　　房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險系數(shù)比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進行相應(yīng)的補貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。

　　6總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項目理想的完成，需要來自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來共同策劃項目的開展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項目。房地產(chǎn)公司需要有一個專門的項目管理機構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程，指導(dǎo)管理項目實施計劃，讓企業(yè)有充分準備應(yīng)對國家宏觀政策，比如國家的某項利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項目健康，可持續(xù)的進行型難過下去，所以，項目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時俱進。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。

房地產(chǎn)論文15

　　隨著經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了較為長足的進步，房地產(chǎn)管理的體質(zhì)改革與信息化建設(shè)就是這一進步的最直觀體現(xiàn)。在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究中，筆者深入分析了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化的實踐經(jīng)驗，并提出了更好開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息化建設(shè)的建議，希望這一內(nèi)容能夠為安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展帶來一定啟發(fā)。

　　房地產(chǎn)管理；信息化建設(shè)；實踐

　　隨著近年來信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國各行各業(yè)中實現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運作效率、增強房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實踐展開具體研究的原因所在。

　　1房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性

　　為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個方面。

　　1.1提升管理水平與效率

　　對于我國房地產(chǎn)管理部門來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)、測繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺實現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現(xiàn)了本質(zhì)性升級，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實現(xiàn)了較好提升[1]。

　　1.2實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范

　　房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負面反應(yīng)大等特點，而這些特點的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產(chǎn)管理工作的程序化與流程化程度也將實現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開化，這對于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。

　　1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)

　　除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時準確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國家近年來出臺的“動態(tài)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實現(xiàn)更好展開[3]。

　　2安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

　　為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對象，而在對該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進行實際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺涵蓋了數(shù)個子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實現(xiàn)了短時間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。

　　3更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議

　　結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻資料與自身實際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進行了詳細論述。

　　3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境

　　對于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來說，想要實現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開，當(dāng)?shù)卣�府就必須為這一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣�府必須落實的措施。對于軟件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣�府需要以《物�?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣�府需要加大對�?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。

　　3.2建立標(biāo)準規(guī)范

　　為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標(biāo)準規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準、流程標(biāo)準、時限標(biāo)準以及技術(shù)標(biāo)準。當(dāng)然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標(biāo)準，不過受針對性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對于這類標(biāo)準的實施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標(biāo)準規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。

　　3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺

　　雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務(wù)、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務(wù)。

　　3.4做好信息化管理人才隊伍建設(shè)

　　除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設(shè)，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實現(xiàn)更好展開。

　　4結(jié)論

　　在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認知能夠為相關(guān)從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。

　　參考文獻

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