農(nóng)村宅基地買賣法律

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　　農(nóng)村宅基地可以買賣嗎

　　《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

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　　根據(jù)我國《物權(quán)法》和《最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。

　　具體的買賣效力如下：

　　1、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認定無效：

　　(1)城鎮(zhèn)居民購買;

　　(2)法人或其他組織購買;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準;

　　(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

　　2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

　　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

　　(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

　　宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定

　　1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。

　　其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。

　　2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：

　　從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓。

　　如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應(yīng)當認定買賣行為有效。

　　因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權(quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。

　　根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

　　所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當認定合同有效。

　　反之，則應(yīng)認定其合同無效。

　　也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。

　　而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。

　　理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。

　　然而，在現(xiàn)實當中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

　　農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有，這一點不存在爭議。

　　在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。

　　如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條　當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　據(jù)此，似乎可以認定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條　當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。

　　第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的`手段訂立合同，損害國家利益;

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的;

　　(四)損害社會公共利益;

　　(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　《物權(quán)法》第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規(guī)定。

　　因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當認定無效。

　　3、近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價值一路飆升。

　　造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

　　從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴;從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

　　關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當認定無效。

　　對于此類案件處理原則，紀要三指出，(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。

　　審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實;同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

　　(二)要注重判決的法律效果和社會效果。

　　判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

　　(三) 要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

　　首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

　　農(nóng)村宅基地可否進行自由買賣?

　　“我在諸暨農(nóng)村有一套房子，現(xiàn)在想要把農(nóng)村的房子賣掉，給兒子在城里買套商品房，不知道農(nóng)村的宅基地是否可以進行買賣?”近日，有讀者致電本報，想要咨詢關(guān)于宅基地買賣的事，本報特咨詢了相關(guān)法律專家，紹興鑒水律師事務(wù)所副主任余建光表示，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，該做法并不可行。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權(quán)是不能進行自由買賣的，只允許集體組織內(nèi)部成員進行調(diào)劑。

　　“按法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，買賣農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。

　　余律師表示，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像國有土地使用權(quán)那樣在市場上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

　　“宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。

　　余律師說，“比如城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織這些都是不能購買的，也是說擁有宅基地使用權(quán)的只能是集體組織內(nèi)部成員。

　　其次，轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準、向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，又或是受讓人已有住房不符合宅基地分配條件，這些情況的轉(zhuǎn)讓都是不具有法律效應(yīng)的。

　　他表示，想要進行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同時具備5個條件：轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

　　“宅基地原則上是一戶一宅，同一集體組織內(nèi)部可以進行調(diào)劑轉(zhuǎn)讓，子女也可以繼承，在同一經(jīng)濟組織內(nèi)的兄弟姐妹可以進行分割。

　　余律師說，關(guān)于農(nóng)村宅基地的自由流通現(xiàn)在國家已經(jīng)在進行一些試點，但是法律還沒有改變，暫時無法實現(xiàn)自由買賣，像讀者所希望的也許需等城中村改造或是安置拆遷換成拆遷房后可以進行自由買賣了。

　　“關(guān)于宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓，用通俗的話說就是同一經(jīng)濟組織內(nèi)，宅基地使用權(quán)我不要了，而他沒有，與集體組織協(xié)商好后，在村里辦個手續(xù)再到土管部門處理即可。

　　余律師說。