地估價(jià)方法之剩余法

　　導(dǎo)語(yǔ)：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對(duì)土地的未來(lái)盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對(duì)于一類(lèi)投資者來(lái)說(shuō)是優(yōu)點(diǎn)而對(duì)于另一類(lèi)投資者來(lái)說(shuō)則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級(jí)別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對(duì)養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

　　第一節(jié) 剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)費(fèi)用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

　　除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：

　　(1)確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格

　　(2)確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　(3)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用

　　2、剩余法的計(jì)算公式

　　基本公式：v=a–(b+c)v—購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格a—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值b—開(kāi)發(fā)成本

　　c—開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

　　實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息

　　計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值

　　3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

　　(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。

　　(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　a.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)

　　b.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　d.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估

　　第二節(jié) 剩余法估價(jià)的程序與方法

　　1、剩余法估價(jià)的基本程序

　　(1)查清待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3)估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等;

　　(5)測(cè)算土地價(jià)格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

　　a.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來(lái)估算。

　　b.估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

　　c.估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

　　d.確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

　　e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　　f.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的.一定比例計(jì)算

　　g.估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。

　　(5)計(jì)算和確定估價(jià)額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用：

　　地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)(有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。

　　第三節(jié) 剩余法估價(jià)的應(yīng)用

　　1、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格

　　估價(jià)過(guò)程：

　　(1)選擇估價(jià)方法;

　　(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3)市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等;

　　(4)求取地價(jià)

　　測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息

　　a.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法

　　b.計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)

　　c.計(jì)算總利息，注意，超過(guò)一年要采用復(fù)利計(jì)算

　　d.計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

　　e.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)

　　f.代入公式計(jì)算地價(jià)

　　g.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開(kāi)發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。

　　測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

　　利息計(jì)算不同，算出開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。

　　2、利用剩余法測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)

　　基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

　　將建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題

　　(1)方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤;

　　(2)利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤;計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式

　　(3)計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全;

　　(4)參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致