工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動(dòng)作用。下面是小編為大家整理的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式相關(guān)內(nèi)容，文章僅供大家借鑒參考！

　　摘要：本文從物業(yè)管理權(quán)利與實(shí)施主體角度對(duì)物業(yè)管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見(jiàn)的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，分析比較了各種模式的內(nèi)涵及利弊；圖解細(xì)分了委托管理模式的主要類(lèi)型：全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式、代理監(jiān)管模式、并行委托管理模式；揭示了一個(gè)典型的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式選擇實(shí)例。旨在促進(jìn)業(yè)界認(rèn)清、優(yōu)化物業(yè)管理模式，促成工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率的提高。

　　關(guān)鍵詞：工業(yè)園，物業(yè)管理，模式

　　中圖分類(lèi)號(hào)：F290

　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

　　文章編號(hào)：1001—9138—（2012）06—0045—52

　　工業(yè)園區(qū)主要有兩種類(lèi)型：多用戶工業(yè)園區(qū)與單用戶工業(yè)園區(qū)。多用戶工業(yè)園區(qū)通常是地方政府或投資集團(tuán)規(guī)模開(kāi)發(fā)，然后分區(qū)域、分單元出租出售給眾多公司或企業(yè)使用。單用戶工業(yè)園區(qū)往往由一家大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，全部或大部分供內(nèi)部使用，兩者的物業(yè)服務(wù)需求總體上有一對(duì)多（一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司）對(duì)眾多的園區(qū)用戶企業(yè)）與一對(duì)一（物業(yè)服務(wù)只針對(duì)單一業(yè)主單位）的明顯不同。無(wú)論哪種工業(yè)園區(qū)，選擇合適的物業(yè)管理模式，對(duì)提高工業(yè)園區(qū)的服務(wù)效率，保障園區(qū)的正常、高效運(yùn)營(yíng)均十分必要。

　　1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的界定與劃分

　　“模式”一般是指某種事物或工作的標(biāo)準(zhǔn)形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類(lèi)問(wèn)題的（系列）方法、方案。討論工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，需要先對(duì)一些概念進(jìn)行厘清與界定。一種是從權(quán)利、實(shí)施（責(zé)任）主體角度界定區(qū)分管理模式。從這個(gè)角度，工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的主要模式主要有3大類(lèi)：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設(shè)單位（業(yè)主單位）有時(shí)為了使管理服務(wù)工作更有保障或更有品牌影響，還會(huì)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)或境外的知名企業(yè)作為顧問(wèn)單位從旁協(xié)助，稱(chēng)之為顧問(wèn)管理模式：另一種物業(yè)管理模式劃分是從管理服務(wù)所呈現(xiàn)的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開(kāi)放式管理模式，智能網(wǎng)絡(luò)化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業(yè)管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業(yè)務(wù)盈利來(lái)源、組織性質(zhì)與治理方式等多種角度劃分的物業(yè)管理模式。本文重點(diǎn)是從物業(yè)管理權(quán)利主體、業(yè)務(wù)實(shí)施（責(zé)任）主體角度論述物業(yè)管理模式，從這種意義上，物業(yè)管理參與方的不同組合就構(gòu)成物業(yè)管理的不同模式，本文重點(diǎn)討論的是委托管理模式的不同細(xì)分形式。另外，為了避免把問(wèn)題引向過(guò)于復(fù)雜，本文沒(méi)有從物業(yè)管理服務(wù)主體是否與物業(yè)經(jīng)營(yíng)主體分離的角度區(qū)分物業(yè)管理模式。

　　2、各種主要模式的內(nèi)涵及利弊分析

　　2.1自建自管、合作管理、委托管理模式

　　2.1.1自建自管

　　自建自管，即由建設(shè)單位（業(yè)主單位）直接管理自己投資建造的物業(yè)，其中又有成立子公司、項(xiàng)目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉(zhuǎn)成獨(dú)立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，上下級(jí)溝通便利，上級(jí)單位能直接指揮下屬部門(mén)或公司，具體管理服務(wù)單位能直接按上級(jí)意圖進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作，上級(jí)意圖能較好得到貫徹：同時(shí)，管理服務(wù)需要的各種資源更容易得到建設(shè)單位支持，工作計(jì)劃也更容易被批準(zhǔn)實(shí)施：建設(shè)單位不會(huì)受制于專(zhuān)業(yè)公司，能節(jié)約必須用于支付給專(zhuān)業(yè)公司的酬金或利潤(rùn)。但其缺點(diǎn)是：自己的隊(duì)伍可能水平不夠，管理服務(wù)效果差、成本高：建設(shè)單位及其下屬單位需要承擔(dān)全部管理責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)內(nèi)部人事關(guān)系復(fù)雜，從業(yè)人員容易攀比主業(yè)人員的工資待遇，協(xié)調(diào)管理難度大，不容易追究管理責(zé)任，也不利于企業(yè)專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)。這種模式要求建設(shè)單位有較強(qiáng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備有足夠的專(zhuān)業(yè)管理人才。一般的工業(yè)園區(qū)都不具備自管條件。

　　2.1.2合作管理

　　合作管理是指建設(shè)單位（業(yè)主單位）與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司合作進(jìn)行項(xiàng)目的物業(yè)管理。合作的常見(jiàn)形式是雙方共同出資、出人成立項(xiàng)目管理公司，并且通常由建設(shè)單位派出一般的管理人員與操作人員，專(zhuān)業(yè)公司派出骨干專(zhuān)業(yè)管理人員，共同承擔(dān)項(xiàng)目管理服務(wù)任務(wù)。管理服務(wù)過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)公司對(duì)建設(shè)單位的人員進(jìn)行“傳幫帶"和培訓(xùn)，后期建設(shè)單位會(huì)隨著經(jīng)驗(yàn)的積累逐步獨(dú)立。這種模式適合于建設(shè)單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業(yè)管理行業(yè)的情況。該種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是，能將雙方資源配合使用，對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊(duì)伍、培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，可以更為便利地取得管理項(xiàng)目，拓展業(yè)務(wù)范圍。缺點(diǎn)是，不同的企業(yè)，文化不同，工作習(xí)慣要求不同，員工間溝通協(xié)調(diào)渠道不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭(zhēng)、責(zé)任不明的情況。

　　2.1.3委托管理

　　委托管理是指建設(shè)單位委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專(zhuān)業(yè)公司從事項(xiàng)目管理，包括全權(quán)委托（物業(yè)公司包攬整體管理服務(wù)事務(wù)，可以再分包）、委托代理監(jiān)管（不同的工作委托不同的專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)，專(zhuān)業(yè)公司的選擇與監(jiān)管由建設(shè)單位負(fù)責(zé)）、并行委托（部分主要的物業(yè)管理工作，如房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、秩序維護(hù)、車(chē)場(chǎng)管理、保潔綠化管理、客戶服務(wù)等委托給物業(yè)公司（部分項(xiàng)目物業(yè)公司可以再分包），核心業(yè)務(wù)如專(zhuān)用設(shè)備的維修維護(hù)委托給專(zhuān)業(yè)公司）等主要形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，委托方可以專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)，廣泛選擇社會(huì)上優(yōu)秀的物業(yè)公司或?qū)�業(yè)公司承擔(dān)項(xiàng)目管理服務(wù)事項(xiàng)，充分發(fā)揮社會(huì)化專(zhuān)業(yè)分工的優(yōu)勢(shì)，權(quán)責(zé)分明，管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、適用范圍大、效率高，風(fēng)險(xiǎn)主要由專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)，監(jiān)管也相對(duì)容易。其缺點(diǎn)是，需要為專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)另行支付費(fèi)用，另外，建設(shè)單位可能受制于專(zhuān)業(yè)公司的信息封鎖，難以了解項(xiàng)目運(yùn)作的真實(shí)成本和情況，合同到期后更換服務(wù)商容易出現(xiàn)交接問(wèn)題等。

　　2.2封閉式與開(kāi)放式管理模式

　　2.2.1封閉式管理

　　封閉式管理的特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專(zhuān)門(mén)保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專(zhuān)用通行憑證，外來(lái)人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)后方可入內(nèi)。這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門(mén)或別墅、高級(jí)寫(xiě)字樓、高檔工業(yè)園區(qū)等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人對(duì)安全有特別要求的物業(yè)管理。其優(yōu)點(diǎn)是保安嚴(yán)密，安全、秩序有保障，業(yè)主、使用人放心。其缺點(diǎn)是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時(shí)會(huì)給業(yè)主、使用人、來(lái)訪者造成不便，產(chǎn)生受限、不尊重感，導(dǎo)致糾紛。

　　2.2.2開(kāi)放式管理

　　開(kāi)放式管理模式，不僅業(yè)主、使用人無(wú)需辦理專(zhuān)用通行證件進(jìn)出物業(yè)，且外來(lái)人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進(jìn)出。這種方式適合于一些公共商業(yè)樓宇、沒(méi)有圍合條件的住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等。實(shí)行完全開(kāi)放式物業(yè)管理的物業(yè)不多，一些公共商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間也采用封閉式管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。與封閉式管理相比，開(kāi)放式管理不會(huì)影響人流進(jìn)出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導(dǎo)致秩序失控，引發(fā)安全事故。

　　2.3包干制與酬金制管理模式

　　2.3.1包干制模式

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制由于費(fèi)用包干，會(huì)激發(fā)物業(yè)公司的節(jié)約意識(shí)，節(jié)約得越多，剩余的利潤(rùn)越多。但正因?yàn)槿绱�，可能產(chǎn)生物業(yè)公司在合同期內(nèi)該修不修、能省則省的問(wèn)題，導(dǎo)致部分設(shè)施設(shè)備得不到及時(shí)保養(yǎng)，小毛病積累成大問(wèn)題，小修變成大修（大修可以動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或備用金），甚至釀成事故�？朔�的辦法是制定細(xì)化的合同與工作要求，并且有嚴(yán)密的監(jiān)管、控制體系。

　　2.3.2酬金制模式

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。與包干制不同，實(shí)行酬金制的物業(yè)公司不會(huì)有過(guò)于節(jié)省的沖動(dòng)，但可能反過(guò)來(lái)亂造計(jì)劃，大手大腳花錢(qián)。因?yàn)楣ぷ髑У迷蕉啵�花錢(qián)越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業(yè)公司要嚴(yán)格按實(shí)際需要制定開(kāi)支計(jì)劃，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主及時(shí)公布資金使用情況和年度預(yù)決算，接受業(yè)主的檢查監(jiān)督，還可實(shí)行固定酬金合同，遏制服務(wù)企業(yè)花錢(qián)的沖動(dòng)。

　　不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠(chéng)信守約，實(shí)施效果差別不大。但有兩個(gè)方面區(qū)別明顯：

　　一是按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，包干制模式下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要向國(guó)家交稅，酬金制情況下物業(yè)服務(wù)開(kāi)支不用向國(guó)家交營(yíng)業(yè)稅等稅項(xiàng)；

　　二是包干制形式下法規(guī)沒(méi)有規(guī)定物業(yè)公司要向業(yè)主方公布成本開(kāi)支，酬金制模式下法規(guī)明確規(guī)定服務(wù)企業(yè)每年不少于一次要向業(yè)主方公布服務(wù)支出情況。

　　因此，目前大多數(shù)服務(wù)企業(yè)都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實(shí)施過(guò)程中還要稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可）。

　　3、委托管理模式的細(xì)分與選擇

　　科學(xué)的管理模式是質(zhì)量與效率的保證，如何選擇應(yīng)由業(yè)主方根據(jù)物業(yè)規(guī)模、自身能力、物業(yè)公司資質(zhì)、資源情況，專(zhuān)業(yè)公司資質(zhì)情況，管理服務(wù)需求情況等因素，從實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專(zhuān)業(yè)公司管理物業(yè)是現(xiàn)代社會(huì)分工的必然產(chǎn)物，是國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的主流趨勢(shì)，也是多數(shù)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的·必然選擇。根據(jù)工業(yè)園區(qū)具體規(guī)模、組成項(xiàng)目和管理服務(wù)業(yè)務(wù)的不同，委托管理模式還可進(jìn)一步細(xì)分為如下類(lèi)型。

　　3.1全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式

　　這種模式業(yè)主將工業(yè)園區(qū)全部物業(yè)管理事務(wù)統(tǒng)一委托給一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，由物業(yè)公司直接管理所有項(xiàng)目或?qū)⒉糠止芾矸��?wù)項(xiàng)目再分包給專(zhuān)業(yè)公司，物業(yè)公司直接監(jiān)管專(zhuān)業(yè)公司，如圖1所示。

　　這種模式是由業(yè)主方與物業(yè)公司簽訂總包合同，要求物業(yè)公司綜合管理服務(wù)能力很強(qiáng)，并熟悉如何選聘監(jiān)管專(zhuān)業(yè)分包商。需要說(shuō)明的是，并不是一個(gè)分包商僅對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目，可能是一個(gè)項(xiàng)目群。這種模式適用于園區(qū)物業(yè)管理事務(wù)不太復(fù)雜，業(yè)主方對(duì)物業(yè)管理事務(wù)不熟或無(wú)暇顧及的情形。

　　3.2代理監(jiān)管模式

　　即業(yè)主委托授權(quán)物業(yè)公司代表業(yè)主分包所有項(xiàng)目，選擇分包商并監(jiān)督其工作，委托管理服務(wù)合同由業(yè)主直接與專(zhuān)業(yè)分包商簽訂。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)監(jiān)管，不設(shè)操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的`是物業(yè)服務(wù)代理商、集成商、監(jiān)管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國(guó)內(nèi)受限于物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)公司的能力與專(zhuān)業(yè)性，實(shí)際應(yīng)用例子不多。此種情況如圖2所示。

　　3.3并行委托管理模式

　　即業(yè)主將主要物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目交由物業(yè)公司實(shí)施統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理（部分項(xiàng)目物業(yè)公司可再分包），將一些重要的、物業(yè)公司不擅長(zhǎng)的項(xiàng)目交由專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)，業(yè)主直接監(jiān)管。此種情況如圖3所示。

　　4、委托管理模式應(yīng)用案例

　　以下是我們?yōu)槟惩ㄐ趴偛抗�業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)的委托物業(yè)管理模式。該園區(qū)物業(yè)有很多專(zhuān)業(yè)通信設(shè)施設(shè)備，食堂餐飲提供與管理也納入園區(qū)管理工作。由于物業(yè)公司對(duì)食堂餐飲和特定的通信設(shè)施的管理與監(jiān)管均不擅長(zhǎng)，業(yè)主方在長(zhǎng)期的實(shí)戰(zhàn)中已經(jīng)積累了對(duì)通信代維公司的選聘監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，所以在該園區(qū)物業(yè)管理模式選擇中，我們優(yōu)選了并行委托管理模式，其實(shí)際管理模式如圖4所示。

　　在這一具體管理案例中，園區(qū)業(yè)主方選聘一家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司實(shí)施大部分項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)本體小修、常規(guī)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、一般性客戶服務(wù)（服務(wù)受理、投訴受理、樓層接待、會(huì)務(wù)服務(wù)、來(lái)訪接待等）、秩序維護(hù)、公寓服務(wù)等大園區(qū)范圍的主要物業(yè)服務(wù)由一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司下設(shè)服務(wù)中心直接實(shí)施。部分專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（如房屋大修、電梯維養(yǎng)、消防設(shè)施檢修、部分設(shè)備大修、保潔、綠化、郵件收發(fā)、商品代購(gòu)、洗衣等）由物業(yè)公司發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，物業(yè)公司指導(dǎo)服務(wù)中心監(jiān)管。非物業(yè)公司擅長(zhǎng)項(xiàng)目（通信及相關(guān)動(dòng)力設(shè)備維護(hù)、餐飲服務(wù)等）由業(yè)主直接發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司，直接監(jiān)管，物業(yè)公司配合。因?yàn)橥ㄐ偶跋嚓P(guān)動(dòng)力設(shè)備關(guān)系到網(wǎng)絡(luò)安全，影響面大，物業(yè)公司不擅長(zhǎng)管理，業(yè)主積累有長(zhǎng)期監(jiān)管、合作經(jīng)驗(yàn)，直接發(fā)包監(jiān)管效果更好。

　　食堂餐飲提供與管理的專(zhuān)業(yè)性一般物業(yè)公司不具備，專(zhuān)業(yè)餐飲公司才能確保管理服務(wù)品質(zhì)。圖4中物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主方代表、園區(qū)普通用戶代表、物業(yè)公司及服務(wù)中心代表共同組成，目的是及時(shí)溝通洽商物業(yè)管理服務(wù)事宜，及時(shí)提出物業(yè)管理服務(wù)工作改進(jìn)意見(jiàn)與建議，監(jiān)督管理服務(wù)方提供合格的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)督促業(yè)主方提供必要的工作支持與配合。

　　5、結(jié)語(yǔ)

　　物業(yè)管理模式涉及物業(yè)服務(wù)參與方的組合形式、服務(wù)實(shí)施方式及對(duì)應(yīng)的程序與合同安排，形式上是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，本質(zhì)上是物業(yè)管理具體操作權(quán)及相關(guān)責(zé)任的轉(zhuǎn)移（同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移），是在當(dāng)前階段（社會(huì)分工、業(yè)主與專(zhuān)業(yè)企業(yè)技術(shù)水平、資質(zhì)狀況、物業(yè)規(guī)模與服務(wù)復(fù)雜程度、法律規(guī)制背景下）為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專(zhuān)業(yè)分工與合作形式。優(yōu)化物業(yè)管理模式，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，同時(shí)可以提高物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效益（為業(yè)主和客戶同時(shí)創(chuàng)造價(jià)值）。本文所討論的委托管理模式多數(shù)情況下也適用于當(dāng)前的大型公共項(xiàng)目和大型商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　基金項(xiàng)目：

　　本文為廣州市屬高校社科項(xiàng)目（08B076）研究成果。

　　作者簡(jiǎn)介：

　　陳德豪，廣州大學(xué)商學(xué)院工程管理系教授、碩士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理研究。