商業(yè)運營管理方案最新版5篇

做好顧客的銷售服務工作，未接待完顧客不許下班，切忌因交接班對顧客服務怠慢，造成顧客不滿情緒。以下是小編整理的商業(yè)運營管理方案最新版，歡迎大家借鑒與參考!

商業(yè)運營管理方案最新版（篇1）

一、審批內容

為創(chuàng)客活動提供空間載體的項目資助，重點支持龍頭骨干企業(yè)、高等院校、科研機構、行業(yè)組織建設創(chuàng)客空間。支持創(chuàng)客空間為創(chuàng)客提供研發(fā)場所和研發(fā)設備等軟硬件資源；開展創(chuàng)意分享、資源對接、創(chuàng)業(yè)輔導等活動。

二、設定依據

（一）《深圳市關于促進創(chuàng)客發(fā)展的若干措施》，深圳市政府，深府〔20__〕46號；

（二）《深圳市促進創(chuàng)客發(fā)展三年行動計劃（20__-20__年）》，深圳市政府，深府函〔20__〕165號；

（三）《深圳市創(chuàng)客專項資金管理暫行辦法》，深圳市財政委員會、深圳市科技創(chuàng)新委員會，深財規(guī)〔20__〕10號。

三、審批數量及方式

審批數量：有數量限制，受創(chuàng)客專項資金年度總額控制。單個項目最高資助500萬元。

審批方式：單位申報、專家評審、答辯或者現場考察、社會公示、審批機關審定。

四、審批條件

（一）在深圳市依法登記注冊、具有獨立法人資格的企事業(yè)單位、社會組織；

（二）可自主支配場地面積不少于500平方米；

（三）擁有為創(chuàng)客提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)輔導的專業(yè)團隊；

（四）入駐創(chuàng)客或項目不少于20個。

五、申請材料

申請創(chuàng)客空間項目資助應當提供以下材料：

（一）登錄深圳市科技業(yè)務管理系統(tǒng)在線填報申請書，提供通過該系統(tǒng)打印的申請書紙質文件原件；

（二）組織機構代碼證復印件；

（三）營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位、社會團體登記證書復印件；

（四）法定代表人身份證復印件；

（五）稅務登記證復印件（非事業(yè)單位提供）；

（六）上年度完稅證明復印件（非事業(yè)單位提供）；

（七）上年度財務審計報告或通過審查的事業(yè)單位財務決算報表復印件（注冊未滿一年的可提單位財務報表，驗原件）；

（八）自有房產證明或租賃合同等證明文件（驗原件）；

（九）入駐創(chuàng)客或項目協(xié)議（驗原件）；

（十）創(chuàng)客空間運營管理方案；

以上材料一式兩份，復印件需加蓋申請單位公章，A4紙正反面打印/復印，非空白頁（含封面）需連續(xù)編寫頁碼，裝訂成冊（膠裝）。

六、申請表格

本指南規(guī)定提交的表格，申請人登錄深圳市科技業(yè)務管理系統(tǒng)在線填報。

七、審批受理機關

（一）受理機關：市科技創(chuàng)新委。

（二）受理時間：詳見各批次項目指南。

（三）辦公時間：星期一至星期五上午：9：00-12：00下午：14：00-17：45

（四）聯系人：蔡晟、劉一平。

（五）受理地點：市民中心行政服務大廳13-14號窗口。

八、審批決定機關

市科技創(chuàng)新委會同深圳市財政委員會（以下簡稱市財政委）。

九、審批程序

申請人網上申報——向市科技創(chuàng)新委收文窗口提交申請材料——市科技創(chuàng)新委對申請材料進行初審——市科技創(chuàng)新委組織專家評審，答辯或現場考察——市科技創(chuàng)新委會同市財政委審定——社會公示——市科技創(chuàng)新委、市財政委共同下達資金計劃——申請單位與市科技創(chuàng)新委簽訂項目合同書——撥付經費。

十、審批時限

成批處理。

十一、審批證件及有效期限

證件：批準文件。

有效期限：申請單位應當在收到批準文件之日起1個月內，與市科技創(chuàng)新委簽訂項目合同書。

十二、審批的法律效力

申請單位憑批準文件獲得創(chuàng)客專項資金資助。

十三、收費

不收費。

十四、年審或年檢

無年審。市科技創(chuàng)新委對項目進行跟蹤管理和組織驗收。

商業(yè)運營管理方案最新版（篇2）

一、經營戰(zhàn)略

1、在產品上延伸

(1)實行酒店化經營、注重會所的文化建設，強調顧客的參與性，我們將在各節(jié)日舉辦不同形式的活動并整合會所產品進行銷售，從而形成本店特色。

(2)堅持綠色消費、健康休閑的經營方向，力求會所產品具備健康品質，成為中高階層消費的去處。整合優(yōu)化服務項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目(即高利潤項目)。

(3)注重環(huán)境修飾，創(chuàng)建一流舒適的經營場所。

(4)實現人性化便捷服務，創(chuàng)建客戶部，并開辦增值服務(具體形式有茶座、復英傳真、免費上網、保健養(yǎng)生商品銷售專柜、定票、免費接送等)。

(5)產品價格以迎合中高消費為主，界定顧客群體。

(6)遠景目標：會所一年內形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依托品牌優(yōu)勢實現連鎖和多元化經營。

2、削價與價值回報

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養(yǎng)忠實的顧客群體。只有這樣才能體現對老顧客的關愛并賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應樹立。

3、引人注目的廣告宣傳

(1)關鍵時候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內容推介，更是企業(yè)文化和行業(yè)文化的推介，通過廣告樹立企業(yè)的社會責任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

(2)形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實照片，顯示會所建筑氣魄與設施豪華、環(huán)境優(yōu)美，也可采用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業(yè)攝影風格的圖片來介紹各種服務項目體現會所特色。

(3)令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經典，享受健康生活。

4、強強聯合促銷模式

(1)與旅游景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

A、實現杭州附近景點的合作

B、合作后會所定期進行不同景點的推介并代售景點門票

C、優(yōu)先接待景點推薦的客人。

(2)與旅行社合作。

A接待旅行社安排顧客

B依靠旅行社優(yōu)惠價代理我店VIP積分獎勵顧客的旅游業(yè)務。

(3)與網站合作。

A我們建設自己網站，網站內容涉及：企業(yè)介紹、網上預定、企業(yè)文化、同行新聞、會員查詢和酒店預訂網建立合作關系，依靠它們來推廣我們會所。

(4)與附近酒店、KTV等合作，采取雙贏互動營銷，便利于顧客就近消費。

5、領先運用技術項目

在按摩、足療項目上我們成立技術開發(fā)組，專力于新技術和項目的開發(fā)及技術培訓。開發(fā)新項目并經相關人員測試后及市場調查后推出，始終保證技術的領先。

6、營銷模式的新穎

在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎勵、貴賓俱樂部、VIP會員等；為體現會所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導入KTV客戶經理營銷模式，設立客戶部，完善會員管理及會員服務，制訂更加科學合理的會員卡推廣計劃，加大會員卡銷售力度。

7、重視管理骨干的技能

培養(yǎng)管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現出職業(yè)道德和正直的品質，履行承諾，為員工提供指導和幫助，使會所員工的工作同戰(zhàn)略目標一致。管理人員要認真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會所將進行員工和顧客的跟蹤調查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進工作，創(chuàng)造一個員工和顧客實現自身價值的工作環(huán)境。

二、管理戰(zhàn)略

1、顧客忠實體系

顧客忠實目標

A、顧客回頭率保持在85%；

B、為客人服務滿意率保持在100%；

C、對競爭對手進行服務質量檢測；

D、減少顧客的投訴率；

E、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率；

顧客忠實感的建立：

首先要理解企業(yè)的經營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造會所的卓越品質。我們將著力于認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現的問題來取得賓客的滿意。

〈1〉關注和認知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務和感謝；特別關心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩；

〈2〉預知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務：把自己放在顧客的位置；細心觀察；記錄顧客檔案；

〈3〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件。從不對顧客說“不”；(不得不說時，提供其他選擇)使客人放松；使客人喜出望外；

〈4〉給員工更多的權力；

〈5〉實現更多的內部交流，掌握準確的信息；

〈6〉建立靈活的內部機制；

〈7〉在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結合實際情況提出建議，給員工信心；

〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關重要包含以下內容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調查。

2、管理人員工作原則

(1)我們將在與所有人相處時要表現出真誠、關懷備至；

(2)我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務；

(3)我們將保持服務的一致性；

(4)我們要確保我們服務過程方便于客人及員工；

(5)要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；

(6)我們要在現場管理當中及時作出果斷決定；

(7)我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境；

(8)客人滿意是我們工作的動力。

3、管理措施

(1)實行A管理模式即垂直管理

A.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。

B.責、權、利一致的原則：各區(qū)域的責任與完成責任所需的權利一致。

C.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責。

(2)人性化的管理方法。

A、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據有關條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。

B、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強問題處理的透明度。

(3)管理方向

A、人：

（1）服務一致優(yōu)異

（2）衛(wèi)生符合酒店標準

（3）勞動紀律符合員工手冊規(guī)定

（4）環(huán)境力求完美、衛(wèi)生符合酒店標準、通風良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀

（5）營銷意識及業(yè)績良好。

B、財物：

（1）認真交接保管

（2）使用嚴格按照規(guī)范程序進行并會日常保養(yǎng)維護

（3）努力降低損耗，節(jié)約成本

（4）物品擺放美觀整潔。

C、信息：

（1）掌握顧客反映的情況，并記錄；

（2）了解企業(yè)內部信息，并向上反饋；

（3）了解同行業(yè)的情況后及時匯報；

（4）熟知會所下達的指令、銷售計劃。

D、時間：

（1）要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；

（2）充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；

（3）講究時間效率，提高工作進度。

4、日常管理

A、工作系統(tǒng)：

（1）確立每日工作目標并向下傳達量化，確定個人責任制；

（2）按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié)；

（3）確保每日工作任務按時按量按質完成；

（4）對當日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考。

B、監(jiān)督系統(tǒng)

（1）實行現場管理工作制度，管理人員隨時改進、提高工作質量并接受顧客投訴；

（2）實行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督、質量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度；

（3）設立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；

（4）制定崗位損耗指標，科學的使用水、電、消耗品等設備，控制員工惡意浪費行為。

C、激勵系統(tǒng)

（1）通過點鐘及鐘數獎金杠桿，鼓勵員工上鐘熱情；

（2）每月評選優(yōu)秀員工10名，凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元并張榜公布、佩戴徽章；

（3）流動紅旗班組，實行月評定凡是服務、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者，該班組被授予流動紅旗并每人獎勵100元；

（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼；

（5）樓面服務人員及管理人員均實行底薪與績效工資相結合的薪酬機制。

（6）每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后；

（7）建立員工日，會所領導和員工舉辦茶話會，傾聽最真實的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力。

D、培訓系統(tǒng)

（1）日培訓：每天進行服務技術訓練；

（2）月培訓：管理人員總結經驗，對員工工作分析并提出改進意見，教導員工；

（3）管理人員自身素質培訓：借助以往經驗揣摩工作方法，改正工作缺點，上級教導管理藝術，提高管理水平。

E、衛(wèi)生系統(tǒng)

（1）落實崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴格按照會所標準進行打掃；

（2）客人用品堅持衛(wèi)生美觀；

（3）加強層級檢查巡視制度；

（4）配好清新劑及香水并適當噴灑，保證環(huán)境氣問良好。

三、服務戰(zhàn)略

A、會所實行定制化服務：定制化是個性化、靈活化、極致化的表現；服務總體體現出熱情、溫馨、周到、細致。

B、員工應具備的業(yè)務素質；

1、語言表達能力：服務員要求言語清楚，表達意思完整、準確、流利；

2、應變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務項目；

3、表演能力：根據推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要，會同其他服務員或管理人員扮演角色，處理問題；

4、幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話，以備服務的需要；

5、交際能力：日常的服務過程其實就是服務員同客人交流的過程，只有具備良好的交際能力，在服務中不卑不亢，保持良好的心理素質才能贏得主動；

6、觀察記憶能力：服務員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好，并做好記憶，以便為賓客做好更加準確到位的服務；

7、業(yè)務能力：要求服務員對基本的會所的業(yè)務知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如；

8、容忍能力：在服務當中難免會遇到客人誤會和刁難，服務人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時時、事事、處處為賓客著想，達到賓客滿意；

9、體力：服務工作是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作，特別是體力消耗很大，所以要求服務員要具備良好的身體素質，才能勝任本職工作；

10、魅力：服務行為同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程，服務人員良好的素質會轉化為個人魅力，成為賓客的向導和朋友；

C、做到優(yōu)質服務的法則

1、顧客第一，因為我們的產品服務對象是高消費者，因此只要你服務好，他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。

3、真誠，誠實友好。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。

4、提供快速敏捷的服務。服務員要根據顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關心客人。

5、至少要經常使用兩句有魔力的話語。當客人向我們走來時，我們要說我能幫您嗎?當客人向我們道謝時，我們要說不用謝！

6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯系。

7、要有和其他人相互工作的團隊精神。

8、每一位服務員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。

9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。

10、服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關信息。

D、對員工的服務要求

1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達到顧客滿意。

2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設，要求服務員按照會所要求對所轄區(qū)域進行清理和維護，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。

3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。

4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。

5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關注賓客，提高快速服務，令客人滿意。

6、安全，客人選擇會所消費首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務人員要保守客人 ，保護好客人財產和生命安全，是贏得賓客的保障。

四、安全戰(zhàn)略

1、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產、防火防盜預案。

2、實行領導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。

3、加強崗位巡視，保證賓客財產安全，杜絕火患。

4、學會使用消防設施。

5、對本崗位的設備常備檢查，確保無使用隱患。

商業(yè)運營管理方案最新版（篇3）

1、物流部

1)負責執(zhí)行儲運部的各項工作流程和作業(yè)標準，合理利用倉儲空間，積極探索新的運輸模式，不斷提出優(yōu)化物流作業(yè)流程改善建議；

2)尋找物流公司、進行比價、議價及運輸合同的簽訂；

3)執(zhí)行運輸考核指標，定期對承運商進行考核與評估；

4)及時監(jiān)控運輸市場動態(tài)，及時調整運輸策略，加速物流速度，降低運輸成本；

5)合理利用人力資源和倉庫設施，降低人力成本、能耗和物料的消耗；

6)負責物流運輸異常投訴的處理與跟進；

7)相關溝通、協(xié)調工作。

2、商品配送

1)接收出庫單，打印揀貨單，填寫物流單。

2)將物流單的信息反饋業(yè)務員和跟單員。

3)查詢物流單號，以及處理問題件。

4)處理與物流公司交接事務。

5)配合物流平臺操作員為相關貨運公司上門提貨，做好貨品歸類、清點數量等準備工作。

6)與業(yè)務部作好溝通工作。

7)做好接單，寫單，查單工作。

3、核心業(yè)務及關鍵控制點

物流內部作業(yè)管理，需抓住物流作業(yè)中必須控制的點，制定相應的作業(yè)管理目標，并針對管理目標制定相應的管理流程及作業(yè)標準。

1)盡量減少外叫車參與市內配送工作；如一定要用外車，需要業(yè)務員簽字；方可交由物流部調車。

2)建立長期合作物流公司檔案及物流合同(物流公司營業(yè)職照、稅登記證、機構帶碼證、專線報價)。

3)每月15日前物流部完成回單對賬工作(單據：物流托運單、我司出貨清單、對賬單，以客戶在我司清單上簽字或蓋章為準)，從財務到公司付清運費以每月25日完成，賬期為55天(月結承運商)。

4)回單結承運商，應在回單財務部3天之內；將運費付出(拿現金或轉賬)。

5)建立運費賬目明細(客戶、數量、名稱、地址、金額)，每月10號前遞交公司。

商業(yè)運營管理方案最新版（篇4）

第一部分 招商管理

招商成敗是商業(yè)項目能否運做成功的決定性因素，也是項目是否能夠迅速成長的推動性因素。為強化項目招商的指揮、調度、協(xié)調、督察、獎懲功能，明確招商各相關責任單位、責任人及招商人員所負的各階段職責任務，提高招商質量，特制定本管理辦法。

第一節(jié) 市場調研

一、市場調研工作界定

1、新商業(yè)項目開工前一個月，由商業(yè)板塊負責人組織招商人員展開市調，參與調研部門有商業(yè)板塊招商部、人力資源部、物管部，調研內容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。

2、商業(yè)項目正常經營后，公司應不定期對商品品牌、競爭對手、所有城市新商業(yè)項目的情況進行調研，形成市場調研報告經公司總經理審核。

3、遇商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調整，公司需要進行市場調研，調研內容為商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、租金水平、商戶資源，形成市調報告后報招商部，招商部各項核實調查。

二、市場調研準備

1、資料準備

商業(yè)項目建筑資料，城市行政、人口、經濟資料，市場調研表格，當地商業(yè)地圖等。

2、人員準備

由招商部、物管部、人力資源部、當地公司成立市調小組。

由招商部相關部門對當地公司相關人員進行市調培訓。

三、市場調研工作計劃、內容及要求

1、詳細調研當地商業(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費用情況，為商業(yè)規(guī)劃及項目籌備提供數據支持，最終形成市場調研報告。

2、城市零售狀況分析

主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當地商圈的分布情況、數量和面積比例、經營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等。

3、同類競爭對手分析

基本情況、總面積、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)面積配比、檔次定位、開業(yè)時間、歷史經營狀況、消費環(huán)境、消費結構（客層定位）、租金價格或合作條件、相關費用（物業(yè)管理費）、人力資源費用、品牌情況、服務管理、停車位數量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等。

4、本項目分析

地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境、交通，3-5公里半徑人口數量結構和特征、商業(yè)設施、服務設施、市政設施、小區(qū)數量、入住人口、居民戶數、人均收入、人均消費支出、消費特征、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全部情況），工程進度時間等；對本項目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目標品牌及租金價格物業(yè)管理費標準的建議。

5、新聞媒體調研

調研各種媒體的收費標準和當地主流媒體、廣告媒體合作單位的情況。

6、形成調研結論

根據各部門數據形成調研結論，指導公司完成物業(yè)管理費測算、工資薪酬水平、開辦費預算、招商宣傳推廣費預算、組織架構編制。

第二節(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案

一、業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、根據市調報告及相關部門征詢的相關數據，運營公司草擬新商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。

2、商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)分布、目標品牌等。

3、新商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由運營公司提報商業(yè)板塊論證，商業(yè)運營部參與論證。經討論、調整后的規(guī)劃報領導審批。

4、商業(yè)運營部負責依據經審批后的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃指導運營公司制訂招商方案，并跟進商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況。

5、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經確定，運營公司必須嚴格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調改意見須提報調改方案，經商業(yè)運營部審核后報公司領導審批，審批后的調改方案方可執(zhí)行。

二、招商政策及租金方案

1、運營公司根據當地市場情況、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、要求草擬新商業(yè)項目招商政策及租金方案。

2、商業(yè)運營部指導運營公司根據市場情況、項目經營情況、項目商業(yè)業(yè)態(tài)調整規(guī)劃、公草擬經營期商業(yè)項目的招商政策及租金方案。

3、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。

4、新商業(yè)項目招商政策及租金方案草擬后，由商業(yè)運營部及運營公司參與論證。經討論、調整后的招商政策及租金方案報領導審批。

5、經營期商業(yè)項目招商政策及租金方案形成后，經商業(yè)運營部審核，報公司領導審批。

6、商業(yè)運營部負責監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。

7、運營公司根據批復的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，報公司領導審批。商鋪招商政策及租金方案經審批后，運營公司需嚴格執(zhí)行。

第三節(jié) 商業(yè)項目招商

招商工作安排

1、新商業(yè)項目開業(yè)前八個月完成招商準備工作并啟動招商，開業(yè)前二個月完成招商70%，對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作。

2、經營期商業(yè)項目根據業(yè)態(tài)及品牌調整計劃提前啟動招商工作。

招商準備

準備招商資料

1、招商方案的制定、報批（含價格體系、現場統(tǒng)一招商說詞、招商計劃、周邊調查情況、招商策略、招商現場布置等）；

2、相關合同文本擬定、報批（含委托招商協(xié)議、房屋租賃合同等）；

3、招商指南或招商手冊的編制；

4、相關軟體廣告及現場布幅廣告的設計制作；

5、DM單或其它宣傳資料；

6、招商說明會等的策劃；

7、招商費用測算。

招商人員培訓

1、參培人員：項目招商人員及相關配合協(xié)助人員

2、培訓基礎內容：

商業(yè)地產知識培訓：商業(yè)地產發(fā)展歷史、現狀及發(fā)展趨勢的培訓，了解商業(yè)地產招商概念及所涉及的范圍，分清自留資產與多業(yè)權招商的區(qū)別，了解招商手段及方法；

招商策劃方案培訓：項目概況、招商策略、業(yè)態(tài)配比及分布、租戶搭配、準入機制、招商推進計劃、各種費用收取標準等；

工作流程培訓：項目工作各階段開發(fā)商、經營管理公司、投資公司的各自工作交叉關系，明確各階段各部門責任及文件報批流程；

制度培訓：對與新項目招商有關的各種制度、標準、流程、程序、策略進行培訓；

招商技能培訓：培訓并強化招商負責人及招商代表的相關工作能力（如禮儀、談判、應變等），更好地適應項目招商工作；

法律法規(guī)及風險控制培訓：強化招商人員對相關法律法規(guī)的了解，增強對多業(yè)權物業(yè)涉及法律關系的掌握，培育法律風險規(guī)避意識。

招商實施

項目準入機制

1、業(yè)態(tài)準入：

（1）新項目應結合市場情況、策劃部門對項目的規(guī)劃，進行合理的業(yè)態(tài)定位，并編制分樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖；

（2）在招商實施過程中應嚴格按規(guī)劃業(yè)態(tài)定向實施招商，若在招商過程中根據項目情況需對業(yè)態(tài)規(guī)劃進行調整，應報經權限范圍內領導同意；

（3）在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位時，應充分遵照現有法律、法規(guī)及政府相關規(guī)定，如：衛(wèi)生、消防等。

2、品牌、實力準入：

根據項目總體檔次定位，確定租戶配比原則，進行合理的租戶搭配比例；

對主力大戶商家，特別是經營娛樂業(yè)商家應進行背景、資信調查；

引入商家應具備一定的經營實力及抗風險的能力，能承受市場培育期有可能出現的虧損情況；

連鎖經營商家，應對其其他店的經營狀況進行調查，并與其溝通在本項目的運做思路與預期回報等；

具備條件的中、高檔項目應盡可能限制無品牌、無實力的小商家進駐。

3、信譽準入：

招商引入商家應遵紀守法，誠實經營，有一定的信譽度；

通過其在其他地方開店情況了解其以下幾個方面的情況：

A、對管理公司制度等方面的執(zhí)行情況；

B、租金、物管費、水電費等繳納情況；

C、經營產品的真實性，是否有欺瞞顧客等現象。

對長期拖欠費用或因違法違紀事件被相關部門勒令停業(yè)整頓過的商家應限制引入；

商家經營商品符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定，并取得經營相關證照及批文。

（二）招商實施要求

1、基本要求：

（1）合理運用招商策略，公司與商家之間的利益關系；

（2）招商人員與客戶的接洽應統(tǒng)一說詞，口徑一致；

（3）招商人員在客戶接洽過程中應認真做好記錄，并分析未成功招商入駐客戶的原因（租金、硬件配套、區(qū)域環(huán)境等）；

（4）招商中接觸到的不適合本項目業(yè)態(tài)或規(guī)模定位的商家，應建立完善的客戶檔案作為儲備客戶。

（5）招商人員應有良好的紀律，招商過程中不能影響公司利益、企業(yè)形象；

（6）在項目招商過程中應定期總結、匯報；

（7）招商人員應及時根據招商進度及商家退場情況對相應臺帳進行更新，并與監(jiān)控部門進行核對，避免招商情況混亂等現象出現。

（三）合同管理

1、租賃合同：招商部門應根據實際情況，結合商家與公司招商部租賃合同范本制定相應的使用文本，報經公司批準后使用，嚴禁越權簽定合同或先簽合同后報批；

2、業(yè)務部門簽定的合同原件，應交一份到公司財務部備案，作為監(jiān)督合同履約情況和相關款項收取的依據。

（四）商家經營狀況分析及商源置換

1、對各商戶應定期開展商戶經營狀況分析，租金變化及趨勢分析，并形成調研報告；

2、分析項目業(yè)態(tài)變化趨勢，利用空置商位的補位招商，強化核心業(yè)態(tài)，削減弱勢業(yè)態(tài)，以進行業(yè)態(tài)優(yōu)化配比；

3、提高商戶的租金支撐能力，在求穩(wěn)定的基礎上求發(fā)展，特別要合理利用業(yè)主和商戶解除租約的時機進行商源置換，重新注入優(yōu)勢商源以維持項目的持續(xù)繁榮。

（五）招商經理責任制

1、中南商業(yè)板塊招商部可根據情況可采取招商經理責任制的方式運作，以合理分配人力資源，提高招商效率；

2、招商經理責任制與行政組織架構及級別無關，招商經理仍享受其行政職務相對應的福利待遇；

3、招商經理應圍繞所負責的招商項目，承擔以下工作：

前期準備工作

A、除了公司市調部門的調查報告之外，還應親自有針對性的對項目周邊商業(yè)賣場、臨街鋪面等進行深入調查，掌握真實、可靠的第一手資料；

B、深入了解項目定位、軟硬件配套、商業(yè)規(guī)劃、銷售及租賃價格體系等情況，對本項目的招商策略有一個清晰的認識和全面的把握。

組織計劃工作

A、按“招商策劃方案”要求，分解項目招商計劃，并將相關工作落實責任人、完成時間；

B、做好相關工作的組織、協(xié)調、督促、溝通、匯報；

C、組織召開本項目相關人員（部門內部）的溝通、協(xié)調會、對招商中出現的問題及時解決或匯報；

D、對項目的招商情況進行跟蹤，并根據實際情況提出租金價格策略、招商策略、業(yè)態(tài)調整等的調整建議方案。

其它相關工作

A、做好本項目招商的各種原始資料保管、存檔、移交工作；

B、做好與本項目招商有關會議的會議通知、安排、記錄；

C、做好在本項目中自己所承擔的招商任務；

D、以案例分析的方式進行項目招商總結。

（六）招商人員的工作職責

1、負責個人工作任務的完成，完成本部門的日常工作及職責工作，保證部門工作計劃的完成，完成分管的工作計劃任務。

2、負責項目的市場調研，提出項目建議書，并就項目的經運營作提出建設性意見。

3、接待項目到訪客戶，向商家介紹所在項目招商情況、招商政策及優(yōu)惠條件。

4、根據項目要求拜訪目標客戶，宣傳推廣本項目，進行目標客戶的信息收集及招商業(yè)務工作。

5、負責招商部與其他部門的工作銜接，并負有保障招商部各項工作順暢的義務。

6、根據部門要求，每周提交商家資源（分類電子版及《重點客戶訪談表》）、周工作總結及周工作計劃。

7、負責安排招商部的各項活動，并完成上級領導交辦的其他任務。

商業(yè)運營管理方案最新版（篇5）

為進一步提高分公司管理水平，夯實管理基礎、著眼長遠的戰(zhàn)略措施，不斷提高分公司的管理水平和核心競爭力。結合分公司實際，特制定本方案。

一、指導思想和目標

指導思想，以集團公司創(chuàng)建“三化一型”大企業(yè)集團為目標，以全面提升執(zhí)行力、提高效率和效益為出發(fā)點，圍繞分公司中心工作，運用科學適當的管理工具和方法，把“精、細、實、嚴”落實到管理工作的每個環(huán)節(jié)，不斷提高分公司整體管理水平和核心競爭力，有效促進分公司的可持續(xù)發(fā)展。

目標要求：以“精”為目標，以“細”為手段，用1-2年時間，把精細化理念貫徹到運營管理的整個過程，以“精細化的規(guī)劃，精細化的分析，精細化的控制，精細化的操作，精細化的核算”，實現企業(yè)管理從機會型到戰(zhàn)略型、從經驗型到科學型、從定性到量化、從靜態(tài)到動態(tài)、從外延式到內涵式、從粗放型到精細化的轉變。實現分公司發(fā)展思路明晰化、組織體系科學化、績效考核全面化，使員工執(zhí)行力、服務質量大幅提高。

二、活動內容

(一)精細化管理

實施精細化管理，是針對分公司當前管理現狀，解決經營管理中存在的問題，提高管理水平的重要舉措。以抓好關鍵環(huán)節(jié)、重點細節(jié)為著力點，提高整體管理水平。

1、精細化管理的核心理念、突破口和基本方法

精細化管理的核心理念：精、準、細、嚴。精是做精、做好，精益求精；準是準確、準時，信息與決策準確無誤；細是操作細化、管理細化，重視細節(jié)；嚴是嚴格執(zhí)行制度標準和程序規(guī)定，嚴格控制偏差。

精細化管理的突破口：完善制度與規(guī)范流程、提高員工的執(zhí)行力，即通過精細化管理，使崗位責任、流程、制度執(zhí)行到位。

精細化管理的基本方法：細化、量化、實證化、流程化、標準化、協(xié)同化。

2、精細化管理的主要內容

一是制定并細化落實發(fā)展戰(zhàn)略和任務目標。6月底前，完成分公司“十二五”發(fā)展規(guī)劃(草案)編制工作，并報集團公司；10月底前，根據集團公司“十二五”發(fā)展規(guī)劃，完善分公司的發(fā)展規(guī)劃，對有關任務目標進行細化、落實。

二是完善細化規(guī)章制度。對現行規(guī)章制度進行全面的清理、修訂，細化規(guī)章制度的執(zhí)行程序。4月底前，將現有制度匯編以及修訂方案報送集團公司；6月底前，將修訂后的規(guī)章制度匯編成冊，并報送集團公司審核；審核后，在分公司內網公布。

三是細分業(yè)務流程，細化產品與服務標準。要全面梳理、細化、再造業(yè)務流程，明確管理層級之間、前后工序之間的界面與權限，處理好業(yè)務之間的接口。根據實際，將集團公司制定的標準體系落實到管理和員工操作中去，確保執(zhí)行到位。

四是以貫標為抓手，推行精細化管理。根據自身實際，努力建立OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和SA8000社會責任體系。在生產、辦公等現場積極推廣“6S”管理、流程再造、可視化管理等精細化管理方法。通過人的規(guī)范化、事的流程化、物的規(guī)格化，提高效率，保證質量，保障安全，使工作環(huán)境整潔有序，提高員工素養(yǎng)和企業(yè)形象。

五是樹立精細化管理的理念，抓好服務與生產過程中的細節(jié)。細節(jié)決定成敗、細節(jié)體現管理水平。要把“五精四細”的要求落實到管理與生產的每個環(huán)節(jié)，積極學習先進企業(yè)的管理精華，掌握管理企業(yè)的精髓，打造精品和品牌，精通管理的方法、工具和渠道，業(yè)務流程之間要做到協(xié)同精密；要細分職責崗位、細化任務目標、細化制度流程，培育精益求精的企業(yè)文化。結合文明創(chuàng)建工作，樹立“以顧客為關注焦點”的管理理念，全面細化業(yè)務流操作規(guī)范，提高員工職業(yè)素質，實現提升司乘人員滿意度和市場占有率的目標。提出1-2條體現精細化管理的理念。

六是加強業(yè)務流程與管理環(huán)節(jié)的信息化建設。要加強辦公自動化、人力資源管理、投資管理、統(tǒng)計分析、財務管理、設備管理、業(yè)績考核等方面的信息化建設。同時，要加大信息技術在道路運營管理過程中的應用，提高生產效率和服務能力。

(二)創(chuàng)新活動

創(chuàng)新活動要以精細化管理為基礎、以理念創(chuàng)新為先導、以管理創(chuàng)新為重點、以技術創(chuàng)新為手段，建立創(chuàng)新型企業(yè)。

1、理念創(chuàng)新。加強在發(fā)展理念、經營理念、管理理念、服務理念、等方面的創(chuàng)新，加強引導和鼓勵。20__年要總結出1-2條有實效的創(chuàng)新觀念。

2、管理創(chuàng)新。針對管理中的重點和難點，從管理方法、管理手段和管理模式等方面，加強發(fā)展戰(zhàn)略、三項制度改革、管理架構、績效考核等領域的創(chuàng)新力度。同時，要加強具體生產經營活動中的創(chuàng)新工作，關注細節(jié)的改進，把創(chuàng)新工作滲透到每個管理環(huán)節(jié)和生產工序。20__年，要選擇1-2個創(chuàng)新課題，要見實效，出成果。

3、科技創(chuàng)新。以提高管理效率為目標，加大在管理手段、管理工具等方面的創(chuàng)新，推廣與開發(fā)相關的新技術、新材料、新工藝、新設備。

三、實施步驟

1、動員部署階段。3月20日前，召開動員大會，廣泛宣傳發(fā)動，全面部署。充分利用網站、內部信息、宣傳欄等多種形式，大力宣傳開展“精細化管理與創(chuàng)新年”活動的重要意義、好經驗、好典型，積極營造良好的氛圍。

2、查找問題與方案制定階段。要全面查找管理中存在的問題，并形成自查報告；針對存在的問題，制定精細化管理方案，明確精細化管理的重點、方式方法和步驟等；要確定創(chuàng)新課題方向、題目、內容概要和時間安排等。方案于3月15日前報集團公司。

3、活動實施階段。4月至11月，全面開展精細化管理和創(chuàng)新工作，把活動貫穿到日常管理與經營中去�；顒硬扇∽陨隙�下、自下而上或上下結合等多種方式進行。每兩個月召開一次調度交流會，分析情況，交流經驗，及時改進。

4、總結考核階段。12月份，對“精細化管理與創(chuàng)新年”活動進行全面總結，要形成相應規(guī)章制度、標準規(guī)范、科研課題、創(chuàng)新成果、信息化系統(tǒng)等成果。分公司對活動開展情況進行考核，并納入年度績效考核體系。

5、鞏固深化階段。20__年，要按照精益求精、持續(xù)改進的要求，對活動形成的規(guī)章制度、管理體系、信息系統(tǒng)、科研課題等成果進行鞏固和深化，使活動常態(tài)化，把精細化與創(chuàng)新精神作為分公司的價值觀，提升到企業(yè)文化的范疇。

四、保障措施

1、加強組織領導。分公司成立“精細化管理與創(chuàng)新年”活動領導小組及辦公室，負責活動的發(fā)動、組織、監(jiān)督和考核等工作。主要負責人親自抓，抽調精干力量并明確一個職能部門，集中開展活動。

2、加強學習培訓。要以精細化管理和創(chuàng)新為重點，通過外部學習和內部培訓相結合的方式，加強相關知識學習和業(yè)務技能培訓，并制定培訓考核標準，強化培訓效果；積極組織員工學習精細化管理的知識，調查研究創(chuàng)新的內容、方式和途徑。

3、加強監(jiān)督考核，務實求效。制定精細化管理與創(chuàng)新年活動考核方案，并納入年度經營業(yè)績考核，與單位考核結果掛鉤�；顒愚k公室將組織相關人員定期對活動開展情況進行監(jiān)督檢查，并進行情況通報。