簽購房合同需要注意的事項(xiàng)
從古至今,衣食住行就是人們的四大基本需求,F(xiàn)如今,人們的衣食都有了保障,便越發(fā)關(guān)心起了住房問題 。而一撥又一撥的購房熱,買家往往失去理智,自覺不自覺地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險(xiǎn)投資”等讓購房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生,從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實(shí)踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢?總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱
為了賣掉房子,開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述,但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個(gè)說法時(shí),開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由,推卸責(zé)任,或以合同約定不清搪塞,消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理,瞞天過海。結(jié)果,發(fā)生爭議、對(duì)簿公堂時(shí),法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直,而不完全是廣告。
銷售陷阱
中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理,開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱:
其一,以小利誘之,在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格相對(duì)較低,對(duì)那些買房人自然有吸引力 。在此過程中,買房人認(rèn)為自己得到了便宜,開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而,內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn) 。
其二,制造假象,在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢,后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配 。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然,這其中也要混雜一些好房型,否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。
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在價(jià)格的制定上,則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況,對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時(shí),開發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些,以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到,只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功,價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高,甚至從開盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。
其三,大力營造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”,在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?,讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四,設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向,售樓人員就會(huì)告訴你說這個(gè)戶型就只有一套了,如果不交付訂金別人就會(huì)買走,要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金,售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”,簽訂認(rèn)購協(xié)議書,然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn),我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款:“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約,所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后,經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時(shí),考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金,為了避免訂金的損失,就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。
“五證”陷阱
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合同陷阱
幾經(jīng)斟酌后,客戶便要決定購房了,因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同,合同會(huì)有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí),購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如,標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的,違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算,但您一不留神,開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元 ;蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí),干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實(shí)際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人,開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣 。
以上,我們對(duì)購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納,實(shí)踐中還有許許多多的陷阱,我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。
為避免購房人吃虧上當(dāng),我們提出防止陷阱的對(duì)策如下:
第一,要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說,挑選所購房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要,但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,陷阱無處不在 。因此,學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī),向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的,惟有此,才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
其次,要充分行使法律賦予的權(quán)利,在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中,開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位,與購房者之間信息極不對(duì)稱,存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此,消費(fèi)者要擺正心態(tài),不畏強(qiáng)權(quán),購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì),對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅(jiān)決不簽,堅(jiān)決不買;該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持,不要圖一時(shí)之快,隨便妥協(xié),從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。
再次,要認(rèn)真簽約,保留好證據(jù)。在購房過程中,不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款,把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容,務(wù)必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時(shí)和入住后,一旦發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)保存好各種證據(jù),必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù),以證明侵權(quán)事實(shí)的存在 。
最后,要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi),涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域,有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察,一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此,如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情,或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí),為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益,就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系,以求得幫助 。北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員 陳旭
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