房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特征

不確定性。風(fēng)險(xiǎn)事件到底發(fā)不發(fā)生，何時(shí)何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測(cè)性。風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，似乎人們拿它沒(méi)轍，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)概率理論對(duì)特定時(shí)段內(nèi)部分風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計(jì)和判斷。再通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險(xiǎn)決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀(guān)環(huán)境和宏觀(guān)環(huán)境，從內(nèi)到外每個(gè)因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)方面和其他過(guò)程也風(fēng)險(xiǎn)不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)或大或小的損失。這種損失有由于管理者對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)能力防止所致或無(wú)法預(yù)計(jì)造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身和其周?chē)�環(huán)境的復(fù)雜性、人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的滯后性及財(cái)務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)有高風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不充分的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面），廠(chǎng)商買(mǎi)主自由出入等特點(diǎn)。但將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個(gè)環(huán)境下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

高投入的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項(xiàng)則要只能又借貸、預(yù)售樓盤(pán)等融資方法來(lái)籌集，進(jìn)行邊投資邊開(kāi)發(fā)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常面臨著能否按時(shí)間籌集資金來(lái)使工程如期完成的風(fēng)險(xiǎn)。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

位置固定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的難度以及復(fù)雜度大大增強(qiáng)。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價(jià)值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會(huì)由于朝向、樓層、面積不同等問(wèn)題而存在賣(mài)家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

提高投資商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、品牌、管理、質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)、機(jī)遇以及人才等方面出發(fā)，樹(shù)立防范各方面經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，積極主動(dòng)地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的方法來(lái)減小損失。所以，有防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險(xiǎn)防范管理的目標(biāo)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范管理是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的。這個(gè)目標(biāo)要求管理者對(duì)企業(yè)客觀(guān)面臨的風(fēng)險(xiǎn)由一定認(rèn)識(shí)，對(duì)處理風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)并揭曉風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險(xiǎn)，就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素。減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險(xiǎn)事故。發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)損失，為了減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的人力、物力財(cái)力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦風(fēng)險(xiǎn)事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對(duì)策盡量減小其帶來(lái)的損失。在現(xiàn)實(shí)事件中在風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生時(shí)就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴(kuò)大。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，是企業(yè)針對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和推斷，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險(xiǎn)，并開(kāi)始采用辦法來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。建立開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前狀況，針對(duì)國(guó)情對(duì)癥下藥來(lái)建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個(gè)是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個(gè)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)提前通過(guò)信息網(wǎng)中的連接信息來(lái)分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的程度。

完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險(xiǎn)措施，這是掌控風(fēng)險(xiǎn)最有效最簡(jiǎn)單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的所有損失。第二，分散風(fēng)險(xiǎn)措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以涉及各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對(duì)多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，再根據(jù)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的不同特性應(yīng)用不同的營(yíng)銷(xiāo)策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)策略，當(dāng)幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合時(shí)，從而形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。當(dāng)然聯(lián)合的各個(gè)企業(yè)要各有所長(zhǎng)，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候分?jǐn)偅瑏?lái)達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)措施，改變風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的載體來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)上，要實(shí)行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過(guò)大會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動(dòng)，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過(guò)程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實(shí)施適度擴(kuò)張與適度緊縮相結(jié)合，在實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀(guān)調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見(jiàn)的手”和“看得見(jiàn)的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時(shí)，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時(shí)也要增強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)民眾知法守法的意識(shí)。規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買(mǎi)賣(mài)、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。此外還要通過(guò)法律法規(guī)來(lái)打擊房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的違法行為，同時(shí)加強(qiáng)價(jià)格管理，防止太高的商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)合理公平的環(huán)境。

總之，為了使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)決策更加科學(xué)合理，增強(qiáng)工程開(kāi)發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估系統(tǒng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營(yíng) 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過(guò)它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2023年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2023年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷(xiāo)售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2023年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

1、應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文第3篇

1994年4月2日華夏公司持上述假協(xié)議向上海市徐匯區(qū)人民法院起訴百事公司，稱(chēng)其與百事公司訂立房屋參建協(xié)議后，給付購(gòu)房訂金100萬(wàn)元，預(yù)付款230.8萬(wàn)元。但百事公司既未交房，又未退款。要求判令百事公司返還預(yù)付款、定金、利息、違約金。1994年4月雙方經(jīng)徐匯區(qū)法院調(diào)解，自愿達(dá)成協(xié)議：一、百事公司應(yīng)返還華夏公司預(yù)付款230.8萬(wàn)元，雙倍返還華夏公司定金200萬(wàn)元，償還華夏公司銀行利息46.3萬(wàn)元，并償付華夏公司違約金35萬(wàn)元，總計(jì)償還512.4萬(wàn)元；于1994年6月底至同年10月底前，每月付給100萬(wàn)元，余款于同年底前付清。如愈期，則按銀行同期企業(yè)流動(dòng)資金貸款利息加一倍計(jì)付遲延履行金；二、案件受理費(fèi)3.56萬(wàn)元由百事公司負(fù)擔(dān)。三、雙方別無(wú)其它爭(zhēng)執(zhí)。1994年4月15日徐匯區(qū)法院作出（94）徐經(jīng)初字640號(hào)民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)協(xié)議符合法律規(guī)定。隨后，華夏公司又以其所謂債僅債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以百事公司債權(quán)人的名義，向建筑公司討得330萬(wàn)元參建費(fèi)，轉(zhuǎn)人華夏賬戶(hù)。然而，這些款并沒(méi)有返還給真正的債權(quán)人金交所和交易市場(chǎng)，華夏公司將其中280萬(wàn)元抵付了自己欠他人的債務(wù)。1996年，真正的債權(quán)人金交所和交易市場(chǎng)分別向人民法院起訴，要求百事公司返還420萬(wàn)元參建費(fèi)。百事公司感到自己的債務(wù)責(zé)任并沒(méi)有因假協(xié)議而轉(zhuǎn)移，于是向徐匯區(qū)人民檢察院提出申訴。

徐匯區(qū)檢察院審查認(rèn)為：徐匯區(qū)人民法院（94）徐經(jīng)初字第640號(hào)民事調(diào)解書(shū)，雖符合當(dāng)事人的自愿原則，但違背事實(shí)和法律，使本無(wú)訴訟關(guān)系的華夏公司與百事公司成為原、被告。遂于1997年7月函告徐匯區(qū)人民法院，建議對(duì)該案審查糾正。理由如下：

一、原審材料中，有華夏公司為證實(shí)其與百事公司之間存在的法律關(guān)系，向徐匯區(qū)人民法院提供1992年11月18日雙方簽訂的假《參建協(xié)議》。

經(jīng)查查明，華夏公司系領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)，發(fā)照日期為1993年2月23日。徐匯區(qū)人民法院未經(jīng)審查，用調(diào)解書(shū)確認(rèn)雙方于1992件11月18日簽訂的《參建協(xié)議》沒(méi)有依據(jù)。

二、華夏公司向徐匯區(qū)人民法院提供兩張進(jìn)賬單，以證實(shí)百事公司已收到其支付的預(yù)付款及定金330.82萬(wàn)元，純屬錯(cuò)誤。

經(jīng)查查明，1992年1月30日編號(hào)1557768憑證款項(xiàng)101.5萬(wàn)元系上海市長(zhǎng)寧區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)給付上海聯(lián)合科教文編譯所的房屋參建款，因編譯所收款后未交房，上海市長(zhǎng)寧區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)訴至上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院，該院以（95）長(zhǎng)民初字第63號(hào)調(diào)解結(jié)案，由編譯所于1995年4月底之前付清該款及利息。1992年10月15日編號(hào)2179864憑證款項(xiàng)229.32萬(wàn)元系上海金屬交易所給付上海聯(lián)合科教文編譯所的房屋參建款，上海金屬交易所曾訴至上海市第二中級(jí)人民法院，該院作出（1995）滬中民初字第30號(hào)民事判決書(shū)，因上海金屬交易所不服，現(xiàn)該案正上訴于上海市高級(jí)人民法院。徐匯區(qū)人民法院在華夏公司提供的付款憑證金額與訴訟標(biāo)的有明顯出入的情況下，認(rèn)定華夏公司訴請(qǐng)成立，顯屬錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文第4篇

連鎖經(jīng)營(yíng)的概念及特征

（一）連鎖經(jīng)營(yíng)的概念

一般認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)（或企業(yè)集團(tuán)），以同樣的方式、同樣的價(jià)格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類(lèi)、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營(yíng)模式即稱(chēng)之為連鎖經(jīng)營(yíng)。連鎖經(jīng)營(yíng)是一種新型的經(jīng)營(yíng)方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽(yù)為零售業(yè)的“第三次革命”。

自1859年美國(guó)出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營(yíng)得到了迅速的發(fā)展，在歐美國(guó)家，連鎖經(jīng)營(yíng)占到整個(gè)零售商業(yè)的60%-70%，銷(xiāo)售額占90%。美國(guó)連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷(xiāo)售額已連續(xù)七年超過(guò)美國(guó)通用和微軟公司，成為世界500強(qiáng)企業(yè)的第一名。

（二）連鎖經(jīng)營(yíng)的特征

標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化即指經(jīng)營(yíng)的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標(biāo)準(zhǔn)化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品具有同類(lèi)性，服務(wù)的水平和風(fēng)格也完全相同，從而樹(shù)立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。

專(zhuān)業(yè)化。專(zhuān)業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購(gòu)、儲(chǔ)存、配送、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)決策等職能的相互分離而專(zhuān)業(yè)化。連鎖企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行了詳細(xì)分工，甚至每個(gè)人的職責(zé)都趨向?qū)�業(yè)化，使其職責(zé)分明，各負(fù)其責(zé)。通過(guò)業(yè)務(wù)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)活動(dòng)的決策正確以及有較高的工作效率。

集中化。分工越細(xì)的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實(shí)行集中決策和分散經(jīng)營(yíng)的管理體制。即銷(xiāo)售計(jì)劃與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購(gòu)等，均由總部負(fù)責(zé)；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負(fù)責(zé)商品銷(xiāo)售及提供服務(wù)。通過(guò)集中管理，實(shí)現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

簡(jiǎn)單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡(jiǎn)，省去一些不必要的過(guò)程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責(zé)明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡(jiǎn)單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和工作的高效率。

規(guī)�；�。規(guī)�；�是指連鎖企業(yè)在銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購(gòu)、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷(xiāo)售廣告等各種經(jīng)營(yíng)資源方面的規(guī)模化利用。連鎖企業(yè)必須是若干個(gè)企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，單個(gè)企業(yè)不能稱(chēng)之為連鎖經(jīng)營(yíng)。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當(dāng)勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過(guò)大量采購(gòu)，從而降低商品進(jìn)貨價(jià)格，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一管理、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，使各分店商譽(yù)共享、經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；數(shù)量眾多的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，大大增強(qiáng)了銷(xiāo)售能力。規(guī)�；癁檫B鎖企業(yè)帶來(lái)了巨大的規(guī)模效益。

所以，連鎖經(jīng)營(yíng)從本質(zhì)上看，是把獨(dú)立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷(xiāo)售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會(huì)化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運(yùn)用。連鎖經(jīng)營(yíng)這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營(yíng)方式，以其自身的特點(diǎn)，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。

連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)要求

連鎖經(jīng)營(yíng)的開(kāi)店戰(zhàn)略。開(kāi)店即開(kāi)設(shè)新店，增加新網(wǎng)點(diǎn)，以擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模和銷(xiāo)售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開(kāi)新店，才能擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模和銷(xiāo)售能力，降低進(jìn)貨成本和管理費(fèi)用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。

而開(kāi)新店，首先就要確定開(kāi)店的業(yè)態(tài)，即要開(kāi)一個(gè)什么類(lèi)型的店、經(jīng)營(yíng)什么、以什么方式經(jīng)營(yíng)？開(kāi)一個(gè)與原有連鎖經(jīng)營(yíng)體系相同的店還是開(kāi)一個(gè)完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專(zhuān)業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營(yíng)和無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)兩種業(yè)態(tài)。有無(wú)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷(xiāo)售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開(kāi)新店，首先必須確定開(kāi)店的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來(lái)看，有店鋪經(jīng)營(yíng)是零售經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會(huì)影響連鎖經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會(huì)影響連鎖經(jīng)營(yíng)體系流動(dòng)資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會(huì)影響連鎖分店的開(kāi)業(yè)時(shí)間是否正常和連鎖體系的開(kāi)店戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。而店鋪的開(kāi)發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，連鎖經(jīng)營(yíng)的開(kāi)店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營(yíng)的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場(chǎng)評(píng)價(jià)，從而確定恰當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營(yíng)業(yè)面積、有利的商業(yè)和購(gòu)買(mǎi)環(huán)境，使店能夠經(jīng)營(yíng)成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合了連鎖經(jīng)營(yíng)的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不符合連鎖經(jīng)營(yíng)的要求，店鋪選址不當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過(guò)大或過(guò)小、購(gòu)買(mǎi)力不足、交通不便、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈等等，都會(huì)給連鎖店今后的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營(yíng)成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營(yíng)的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營(yíng)選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多、銷(xiāo)售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營(yíng)的最大優(yōu)勢(shì)。連鎖經(jīng)營(yíng)必須開(kāi)發(fā)許多的網(wǎng)點(diǎn)、達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。而規(guī)模的擴(kuò)大，僅僅依靠擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍和商業(yè)促銷(xiāo)已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點(diǎn)的增加，在更大地域范圍、更多目標(biāo)顧客市場(chǎng)上，不斷增加新網(wǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)才能實(shí)現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標(biāo)市場(chǎng)上選址、店鋪設(shè)計(jì)、建設(shè)及裝修、開(kāi)業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

連鎖經(jīng)營(yíng)的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。美國(guó)貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10家以上的經(jīng)營(yíng)相同業(yè)務(wù)的分店。英國(guó)則認(rèn)為，連鎖店必須符合以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)我凰�有，即一個(gè)公司或一個(gè)合伙店或單個(gè)業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個(gè)以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會(huì)”則規(guī)定“連鎖店是在全國(guó)擁有11家以上的商店，每年銷(xiāo)售額不少于10億日元零售額的店”。

從以上世界各國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的定義中可以看出一個(gè)共同的特點(diǎn)：連鎖經(jīng)營(yíng)是規(guī)�；�的經(jīng)營(yíng)，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營(yíng)是商業(yè)資本集中、壟斷和擴(kuò)張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運(yùn)作的好，連鎖經(jīng)營(yíng)才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運(yùn)作的不好，將導(dǎo)致整個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)體系的失敗。

（二）連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)踐背景

1.為了推進(jìn)連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是連鎖經(jīng)營(yíng)的先決條件，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地?zé)o法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資本，用于土地購(gòu)置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬(wàn)，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開(kāi)設(shè)新店、增加新網(wǎng)點(diǎn)或吸收加盟店，以擴(kuò)大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營(yíng)。而對(duì)于更多的加盟商來(lái)說(shuō)，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進(jìn)連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開(kāi)業(yè)。麥當(dāng)勞就是借此方式而實(shí)現(xiàn)了加盟店的迅速擴(kuò)張。

2.房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價(jià)飛漲，土地競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。連鎖店為了開(kāi)新店，紛紛在各個(gè)城市圈地布點(diǎn)。但是，由于土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強(qiáng)調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開(kāi)店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價(jià)土地。再加上不斷上漲的建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)等，使得開(kāi)店的成本越來(lái)越高，經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)不了漲價(jià)的損失，企業(yè)無(wú)法承受。在我國(guó)每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開(kāi)店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，考慮如何才能以較低的價(jià)格得到較好的位置和良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

另外，房地產(chǎn)價(jià)格的快速的增值保值性，迫使（或者說(shuō)是吸引）連鎖企業(yè)開(kāi)始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開(kāi)店的需要，而且還可以通過(guò)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，消除地價(jià)的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達(dá)20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個(gè)很好的投資選擇。

這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時(shí)成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時(shí)經(jīng)營(yíng)連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開(kāi)始流行。麥當(dāng)勞的快速擴(kuò)漲就主要依靠麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，我國(guó)國(guó)美集團(tuán)也擁有鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司。如果沒(méi)有房地產(chǎn)運(yùn)作的支持，國(guó)美電器要實(shí)現(xiàn)2003年后連續(xù)四年的利潤(rùn)暴漲和國(guó)美股票上市，幾乎是不可能的。

3.零售經(jīng)營(yíng)的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的方式有兩種，自建開(kāi)發(fā)或租賃經(jīng)營(yíng)。自建開(kāi)發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過(guò)高，影響連鎖企業(yè)的開(kāi)店步伐和經(jīng)營(yíng)收益。通過(guò)租用經(jīng)營(yíng)可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進(jìn)行了商業(yè)開(kāi)發(fā)），但由于房租上漲過(guò)快，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)會(huì)被漲租吞掉；并且無(wú)法對(duì)店鋪進(jìn)行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會(huì)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)的商品構(gòu)成及經(jīng)營(yíng)方式帶來(lái)很大的限制。因此，是自建開(kāi)發(fā)還是租賃經(jīng)營(yíng)，必須與連鎖經(jīng)營(yíng)的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也必須與商品經(jīng)營(yíng)的需要相結(jié)合。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率高達(dá)30%，商鋪銷(xiāo)售后期經(jīng)營(yíng)不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，單純搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營(yíng)的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與商品經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略在連鎖經(jīng)營(yíng)中的應(yīng)用

美國(guó)的麥當(dāng)勞（Mcdonalds）原來(lái)只是賣(mài)快餐的，但當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞的牌子以特許經(jīng)營(yíng)的方法擴(kuò)張時(shí)，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的店。麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營(yíng)快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來(lái)人流最旺的地方。論證完畢后，就買(mǎi)下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營(yíng)的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營(yíng)，向他們收取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)�。只要承租的加盟者能夠生�?麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取40%的利潤(rùn),而且隨著物價(jià)上漲,麥當(dāng)勞的租金只漲不跌。

以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒(méi)有足夠的資金支付3萬(wàn)美元的土地費(fèi)用和4萬(wàn)美元的建筑費(fèi)用，也常無(wú)力爭(zhēng)取貸款，麥當(dāng)勞公司就負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開(kāi)店地址，并長(zhǎng)期以低價(jià)承租或購(gòu)進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來(lái)源。這實(shí)質(zhì)是麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司（為實(shí)施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢(qián)買(mǎi)下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢(qián)的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開(kāi)店的資金困難，又增加了麥當(dāng)勞公司的收入，同時(shí)，通過(guò)控制房地產(chǎn)，更有利于麥當(dāng)勞加強(qiáng)對(duì)受許人的管理。資料表明，至20世紀(jì)80年代中期，麥當(dāng)勞的近萬(wàn)家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞總部，另40％是由總部出面向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當(dāng)勞成為全美價(jià)值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當(dāng)勞收入的1/3來(lái)自直營(yíng)店，其余來(lái)自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞的主要收入。如今，麥當(dāng)勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。

麥當(dāng)勞在中國(guó)開(kāi)設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長(zhǎng)安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)80年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時(shí)，人們還沒(méi)有意識(shí)到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來(lái)王府井的改造使麥當(dāng)勞僅因拆遷而得到大筆的土地補(bǔ)償，此時(shí)人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。

其實(shí)，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)不止麥當(dāng)勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂(lè)福，以及國(guó)美、蘇寧等國(guó)內(nèi)的很多品牌零售店，其實(shí)就是商業(yè)用房的最大房東，因?yàn)檫@些店是一個(gè)知名品牌，同時(shí)它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個(gè)很低的價(jià)格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌�中小零售商�?0%-80%。由于沃爾瑪是一個(gè)品牌，對(duì)地段的商業(yè)前景有較專(zhuān)業(yè)的分析，所以可以用比較高的價(jià)格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價(jià)就是這些店的一個(gè)重要的收入來(lái)源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤(rùn)，而且以自己的方式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)賺取巨額利潤(rùn)。

目前，我國(guó)連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴(kuò)張，遭遇國(guó)外跨國(guó)連鎖集團(tuán)的滲透，競(jìng)爭(zhēng)激烈和地價(jià)飛速上漲，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營(yíng)中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國(guó)連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營(yíng)之道。

論文關(guān)鍵詞：連鎖經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

論文摘要：連鎖經(jīng)營(yíng)是一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營(yíng)方式，是現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過(guò)程中，越來(lái)越多地呈現(xiàn)出與房地產(chǎn)的關(guān)系，甚至創(chuàng)造出“商業(yè)+地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式。本文基于連鎖經(jīng)營(yíng)的概念及特征，分析了連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景及應(yīng)用，以期使連鎖企業(yè)得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2.王吉芳.連鎖經(jīng)營(yíng)管理教程[M].中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營(yíng);管理;發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見(jiàn),房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題,有待于解決和研究。

1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題。

1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái),使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷(xiāo)售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買(mǎi)者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀(guān)望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門(mén)檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷(xiāo)售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題。

1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買(mǎi)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪�司�?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果,也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失�，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本,管理人才和專(zhuān)業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力,很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì),以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根,對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資,這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開(kāi)發(fā)占用資金,擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái),多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門(mén)體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握,根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

2.5 整合資源,合理有效的運(yùn)用資源。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用,對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí),因?yàn)橘J款的問(wèn)題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買(mǎi)的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。所以,對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

總結(jié)

本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問(wèn)題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)

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