在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài)，報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的報(bào)告嗎？下面是小編為大家整理的報(bào)告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告篇一

估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價(jià)方：

估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期：2023年10月14日至2023年10月14日

估價(jià)報(bào)告編號：

１

目 錄

一、致委托方函

二、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價(jià)值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年10月14日的市場價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。

此致

隨函附奉評估報(bào)告

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

8、使用本報(bào)告，請注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。

估價(jià)師簽名

４

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、委托估價(jià)方對其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

2、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。

3、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價(jià)格。

5、本報(bào)告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年，即從2023年10月14日至2023年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

６

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：吳錫仁

二、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

三、估價(jià)對象：

1、權(quán)屬狀況

估價(jià)對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅。

3、估價(jià)對象房屋狀況

估價(jià)對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶

4、地理位置與周圍環(huán)境

估價(jià)對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小

７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。

四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2023年10月14日

六、價(jià)值定義：

本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場價(jià)格。房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。

由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估的。

七、估價(jià)依據(jù)：

1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；

4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料；

5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。

八、估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：

合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

九、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估，宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價(jià)對象的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、估價(jià)結(jié)果：

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場勘察的

９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年10月14日的市場價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。

十一、估價(jià)人員

十二、估價(jià)作業(yè)日期：

2023年10月14日至2023年10月14日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2023年10月14日—2023年10月13日

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告篇二

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

評估項(xiàng)目名稱： 麗江花園

委托方:華森地產(chǎn)

評估方：五人資產(chǎn)評估小組

評估人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘

評估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30

評估報(bào)告編號：贛估字號第20050630號

目 錄

一、致委托方函 ……………………………………3

二、估價(jià)師聲明 ……………………………………4

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ………………………5

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 …………………………………6

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 …………………………………9

致委托方函 華森地產(chǎn) ：

受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2005年6月12日至2005年6

月30日，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)

場勘驗(yàn)和社會(huì)調(diào)查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交

匯處東側(cè)的麗江花園市場現(xiàn)值進(jìn)行了評估。

經(jīng)評估，估價(jià)對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。

總建筑面積36688平方米,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)

評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

現(xiàn)將評估情況及結(jié)果報(bào)告給你們。

五人資產(chǎn)評估小組

法人代表：賴亦棟 2005年6月23日

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

我們在本評估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

我們與本評估報(bào)告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報(bào)告。

我們已對本評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘 6 沒有人對本評估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助

參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：吳慶喻 孫堅(jiān)

2005/06/30 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以估價(jià)對象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有

權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

2、估價(jià)對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價(jià)中是以出讓方式 獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。

3、本次估價(jià)是以估價(jià)對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣�府對本地段城市�?guī)劃政策的限制為前提。

4、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。

5、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場價(jià)格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。

6、估價(jià)對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。

7、本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報(bào)告不得公開發(fā)表。

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法定代表人：黃振森先生

地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)

（二）估價(jià)方

單位名稱：五人資產(chǎn)評估小組

法人代表：賴亦棟

資格等級：國家壹級

地 址：***************

（三）估價(jià)對象

本次估價(jià)對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米�？偨ㄖ�面積36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。

（四）估價(jià)目的

委托方擬將估價(jià)對象進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓，委托評估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價(jià)格參考依據(jù)。

（五）估價(jià)基準(zhǔn)日 2005年06月

（六）價(jià)值定義

估價(jià)房地產(chǎn)的市場買賣價(jià)值，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

（七）估價(jià)依據(jù)

1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書；

3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書；

4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息；

5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。

（八）估價(jià)原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則；

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；

5、客觀、公正、公平原則。

（九）估價(jià)方法

（根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較

進(jìn)行本次估價(jià)。

1、估價(jià)基本思路：分別按照上述兩種方法對估價(jià)對象的價(jià)值進(jìn)行估算，然后對兩種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評估值。

2、市場法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評估對象進(jìn)行比較，對其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對象的評估值。

（十）估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)方法和工作程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對估價(jià)對象進(jìn)行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

（十一）估價(jià)人員

參加估價(jià)人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項(xiàng)目評估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師

（十二）估價(jià)作業(yè)日期

2005年06月12日至2005年06月30日

（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1

日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計(jì)，外形設(shè)計(jì)花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。

（二）區(qū)域因素分析

估價(jià)對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價(jià)對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場和贛南貿(mào)易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。

（三）市場背景分析

贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的，該地方的商業(yè)用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價(jià)格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，估價(jià)對象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。

（四）最高最佳使用分析

估價(jià)對象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨(dú)此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴(kuò)建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價(jià)對象擴(kuò)建設(shè)計(jì)比較有創(chuàng)意，這些將會(huì)更加顯示其各方面的優(yōu)越性。

（五）估價(jià)方法選用

根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機(jī)密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價(jià)格，因此估價(jià)應(yīng)遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進(jìn)行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價(jià)的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評估值。

（六）估價(jià)測算過程

1、市場比較法

（1）選取可比實(shí)例（見下表）實(shí)例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價(jià) 交易日期 交易類型 竣工時(shí)間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街

b

八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街

c

濱江大道 商住房 110㎡

1650元/㎡ 2004年5月 市場轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔

中檔無暖 臨街

使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。

②交易日期修正

根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價(jià)格平均每月上漲1%，得出： 交易實(shí)例a交易時(shí)間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實(shí)例b交易時(shí)間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=1.12

③區(qū)域因素修正

假設(shè)待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實(shí)例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實(shí)例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實(shí)例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952

④個(gè)別因素修正

三個(gè)實(shí)例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價(jià)對象建成時(shí)間略早于可比實(shí)例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實(shí)例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）

交易實(shí)例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659

因?yàn)閎c的容積率和待估對象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房價(jià)增加2%，則：

交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04

交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08

計(jì)算交易實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)：

交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1

交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043

（3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（見下表）項(xiàng)目

交易價(jià)格 1.交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048

b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31

c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價(jià)=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元

（七）估價(jià)結(jié)果確定

經(jīng)以上估價(jià)測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正、合理、切合市場實(shí)際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告篇三

房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)

姓

名：胡倩學(xué)

號：年

級：班

級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉

——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002023015 2009級

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估

估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)

估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司

估價(jià)人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）

估價(jià)作業(yè)日期：2023年5月15日至2023年5月20日

估價(jià)報(bào)告編號：世紀(jì)房估［2023］第80號

目 錄

一、致委托方函………………………………………………………4

二、估價(jià)師聲明………………………………………………………5

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13

六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函

貴州師范大學(xué)：

本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年5月15日。價(jià)值類型：估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。

在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：1539.1元／m2。

貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司

法定代表人：胡倩 2023年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

對本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：

1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師胡倩、全凱云已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對本估價(jià)報(bào) 告中的估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。

6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

7、本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。

8、本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對估價(jià)對象 正常市場價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對估價(jià)對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)的假設(shè)前提

（1）估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；

（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；

（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；

（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；

（5）不考慮特殊賣家的附加條件。

2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)

（1）本次估價(jià)未對估價(jià)對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；

（2）假設(shè)估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；

3、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象在本次估價(jià)目的下得市場價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對評估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)；

（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動(dòng)作失當(dāng)對其價(jià)值的影響；

4、本報(bào)告使用的限制條件

（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價(jià)值參考，不作他用；

（2）本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作對象的市場價(jià)值參考，超過一年，需生新進(jìn)行估價(jià)；

（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

5、其他說明

（1）估價(jià)過程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。

（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告

一、估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級

證書編號：建房估證字［2023］號

有效期限：2023年5月20日至2023年5月19日

三、估價(jià)對象

估價(jià)對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價(jià)目的

為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場參考價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2023年5月15日

六、價(jià)值定義

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)

本次估價(jià)依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；

5、本公司估價(jià)師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；

6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。

八、估價(jià)原則

1、合法原則

合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。

2、最高最佳使用原則

最高最佳李永剛是估價(jià)對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3、替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。

4、房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

5、獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。

九、估價(jià)方法

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。因估價(jià)對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進(jìn)行估價(jià)；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進(jìn)行估價(jià)。

市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。

收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

十、估價(jià)結(jié)果

注冊估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年5月15日的公開市場價(jià)值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：1539.1元／m2。

十一、估價(jià)人員

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊號：456789）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。

估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告

一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析

估價(jià)對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)

（3）外觀：估價(jià)對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層

（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修

二、估價(jià)對象描述與分析

位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。

三、估價(jià)對象權(quán)益描述與分析

完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。

四、估價(jià)方法適用性分析

根據(jù)估價(jià)對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。

假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

四、估價(jià)測算過程

（一）假設(shè)開發(fā)法

估圖書館2023年5月15日的建筑物重置價(jià)格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.53%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為v，估算如下：

1、建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元

2、專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元

3、管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4、銷售費(fèi)=v*3%

5、以上4項(xiàng)之和=16411064.16+0.03v

6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元

7、銷售稅費(fèi)=v*5.53%

8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元

9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元

v=19278783.15元

建筑物重置單價(jià)=1539.1元／m2

（二）收益法

圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2023年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預(yù)測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1.375%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。

解：該圖書館的收益價(jià)值計(jì)算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］

v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置單價(jià)=1538.62元／m2

附 件

1、估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）

2、估價(jià)對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）

3、委托人身份證（復(fù)印件）

4、失地查勘相片（原件）

房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告篇四

中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

日期：2023-09-09附件下載

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號街區(qū)永昌南路 2 號房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制

藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

委 托 方:北京華素制藥股份有限公司

估 價(jià) 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司

估 價(jià) 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎

估價(jià)作業(yè)日期:2023 年 8 月 5 日至 2023 年 8 月 8 日

估價(jià)報(bào)告編號:京杜鳴估 g 字[2023]

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

目 錄

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

價(jià)

師

聲

明........................................................................................3 估價(jià)的假

設(shè)

和

限

制

條件...........................................................................4 估

價(jià)

結(jié)

果

報(bào)

告.................................................................................6 一、委

托方..........................................................................................6 二、估

價(jià)

機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三、估

價(jià)

對象......................................................................................6 四、估

價(jià)

目的....................................................................................10 五、估

價(jià)

時(shí)點(diǎn)....................................................................................11 六、價(jià)

值

定義....................................................................................11 七、估

價(jià)

原則....................................................................................11 八、估

價(jià)

依據(jù)....................................................................................11 九、估

價(jià)

方法....................................................................................12 十、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................13 十一、估

價(jià)

人員...............................................................................13 十二、估

價(jià)

作

業(yè)期...........................................................................14

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................14

十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14

十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估

價(jià)

技

術(shù)

報(bào)

告...............................................................................16

一、個(gè)

別

因

素

分析...........................................................................16

二、區(qū)

域

因

素

分析...........................................................................16

三、市

場

背

景

分析...........................................................................19

四、最高最佳使用分析...................................................................24

五、估

價(jià)

方

法

選用...........................................................................25

六、估

價(jià)

測

算

過程...........................................................................25 七、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

致 委 托 方 函

北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北

京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價(jià)對象)的抵押價(jià)

值進(jìn)行了估價(jià)。

估價(jià)對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司

工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩

余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。

估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估

價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn):2023 年 7 月 28 日。

估價(jià)依據(jù):全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及

北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人

民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;委托方提供的有

關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)

地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對影響估價(jià)對象價(jià)值

因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的

37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2023 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:

1、市場價(jià)值估價(jià)結(jié)果

市場價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬元人民幣。

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

2、估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)

人員介紹,估價(jià)對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限

公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2023 年 12 月 9 日。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估

價(jià)未考慮抵押權(quán)對估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對象再次抵押時(shí)以上述抵押

登記已注銷為假設(shè)前提。

截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。

3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果

抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆

萬元整)。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表

土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值

總建筑 土地使

平均地平均樓面平均樓

抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)

面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良

總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號

北京華素制藥股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)

房地產(chǎn)

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2023 年 8 月 8 日至 2023 年 8 月 7 日

提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司

法定代表人簽字: 2023 年 8 月 8 日

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估 價(jià) 師 聲 明

我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):

1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限

制條件的限制和影響。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對象沒有任何利害關(guān)系;對與該估

價(jià)對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。

4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估

價(jià)報(bào)告。

5、我們已對本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、我們在本估價(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)

幫助。

報(bào)告編制人員 資格及證號 簽名蓋章

劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊證號:1120050057 武秒珍

楊麗穎

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)是以估價(jià)對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用

途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。

2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存

在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前

提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對象可能

存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。

4、本報(bào)告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育

費(fèi)附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)

保險(xiǎn)為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

6、本次估價(jià)是以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。

7、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)

部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價(jià)值,不包含

可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值。

8、設(shè)定估價(jià)對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可

進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在 2023 年 7 月 28 日的公開市場價(jià)值減

去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價(jià)。

10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清

房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告篇五

房地產(chǎn)拆遷估價(jià)報(bào)告

內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日

一、致委托方函（匿名）：

受你委托，我所對擬用于拆遷補(bǔ)償之目的，你所擁有的位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的工作原則，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘察與認(rèn)真的估價(jià)、測算，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（人民幣大寫肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

特發(fā)此函

內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日

評估師聲明 我們鄭重聲明：

一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，蛋受到估價(jià)報(bào)告中一說明的假設(shè)和限制條件的限制。

三、估價(jià)人員與估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系和偏見。

四、估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。

五、估價(jià)人員已對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察

六、沒有人對估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。2004年12月9日

評估的假設(shè)和限制條件

一、我們評估的是估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對估價(jià)對象進(jìn)行銷售的正常合理價(jià)格，他依據(jù)如下假設(shè)：

1、任何有關(guān)估價(jià)對象運(yùn)作方式、程序符合國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)，并支付了應(yīng)繳稅費(fèi)。

2、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不收任何權(quán)利限制，可以在公開市場上合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、有一段合理的洽談時(shí)間，可以通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)。

二、本報(bào)告僅為房屋拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖迹�不得用于其他用途�?/p>

三、本報(bào)告對估價(jià)對象市場價(jià)格的把握，僅相對于股價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場狀況而言。并未考慮市場價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響。

四、委托方提供了資料如“房屋所有權(quán)證”等是此次估價(jià)的重要依據(jù)，我們并未向政府有關(guān)部門核實(shí)，對于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我所不承擔(dān)任何責(zé)任。

五、本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我所不承擔(dān)責(zé)任。

內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：（匿名）

二、估價(jià)方：內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

三、估價(jià)對象：位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)，屬弓毅所有，房屋所有權(quán)證號：房 權(quán)證固8字第0002784號，總建筑面積372.11平方米：國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號，占地面積869.26平方米。

四、估價(jià)目的：為拆遷補(bǔ)償提供價(jià)格參考

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年9月20日

六、估價(jià)依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、內(nèi)蒙古自治區(qū)及包頭市兩級地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件：委托方提供的有關(guān)資料：估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，估價(jià)人員現(xiàn)場勘查所獲取的有關(guān)資料。

七、估價(jià)原則：合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最佳使用原則、替代原則。

八、估價(jià)方法：重置成本法

九、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估計(jì)啊程序，采用科學(xué)適用的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細(xì)的測算：確定估價(jià)對象在2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）

十、估價(jià)參加人員：匿名

十一、股價(jià)作業(yè)日期：2004年12月2日至2004年12月9日

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。

內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對象簡介

估價(jià)對象是位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側(cè)的商業(yè)及住宅房地產(chǎn)，屬弓毅所有。該區(qū)域所處位置優(yōu)越，交通狀況較好。

估價(jià)對象的占地面積為869.26平方米，國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號：房屋所有權(quán)證號：房權(quán)證固8字第0002784號。該土地開發(fā)程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場地平整。估價(jià)對象的房屋總建筑面積372.11平方米，共有房屋四項(xiàng)，其做法分別為：（1）北新房，單層磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積115平方米，建成于1998年，片石基礎(chǔ)，紅磚墻承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3.2米;木門、鋼窗、地面鋪全瓷磚，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)樱�頂棚為木龍骨抹灰吊頂，外墻面抹灰（南立面貼白色面磚）；上下水、電，暖（土暖）設(shè)施齊全；（2）北舊房，單層半磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積69平方米，建成于1983年：片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3米;木門窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設(shè)施。（3）東門臉房，單層板磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積128.55平方米，建成于1992年；片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側(cè)貼面磚；有雙下水及電照設(shè)施。（4）南房，單層磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積59.56平方米，建成于1996年；片式基礎(chǔ)，紅磚墻承重，木椽檁上石棉瓦屋頂，層高3米；木門，鋼窗。地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)�，等碰抹灰刷白，外墻面抹灰（北�?cè)水刷石），有上水電照 7 設(shè)備。經(jīng)現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象顯存狀況較好，能正常使用。

二、估價(jià)方法及股價(jià)技術(shù)路線

1、選取估價(jià)方法：本次股價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價(jià)對象的估價(jià)目的、使用性質(zhì)及個(gè)別因素，選擇重置成本法進(jìn)行估價(jià)：即求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除其折扣，從而估算對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2、搜集資料：在搜集掌握估價(jià)對象有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，廣泛收集建筑市場用類建筑物的造價(jià)情況以及吉貝爾建設(shè)的附加費(fèi)用情況。

3、股價(jià)測算：根據(jù)估價(jià)對象的具體做法，選取參照物，進(jìn)行對比、分析，從而得出估價(jià)對象的重置價(jià)格。

三、估價(jià)計(jì)算過程

（一）確定房屋價(jià)格

1、房屋建安單價(jià)：

根據(jù)該建筑物的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及內(nèi)部設(shè)備的設(shè)置情況，結(jié)合包頭地區(qū)同類建筑物在2004年的造價(jià)水平，以及主要建筑材料在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場售價(jià)情況，經(jīng)測算，確定起建安單價(jià)分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門臉房340元/平方米，南房390元/平方米。

2、建設(shè)期附加費(fèi)用：

根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際情況，以及包頭市固陽縣的有關(guān)規(guī)定，估價(jià)對象的建設(shè)期附加費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)，勘測設(shè)計(jì)費(fèi)，城建配套費(fèi)，水電增容費(fèi)，土地使用稅等項(xiàng)目。再次，建設(shè)期附加費(fèi)用采取建安造價(jià)的18%。

3、確定房屋成新率：

根據(jù)改建筑物的結(jié)構(gòu)形式、使用性質(zhì)、施工質(zhì)量、建成時(shí)間、現(xiàn)存狀況以及維護(hù)保養(yǎng)等情況，經(jīng)分析判定其成新率分別為：北新房95%，北舊房80%，東門臉房90%，南住房93%。

4、確定房屋現(xiàn)值：

房屋現(xiàn)值=（560*115-95%+360*69*80+340*128.55*90%+390*59.56*93%）*（1+18%）=163749元

（二）確定土地價(jià)格

1、估價(jià)方法的選擇

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)師搜集的有關(guān)資料，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇成本逼近法進(jìn)行估價(jià)。

2、估價(jià)過程

成本逼近法就是以取得開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之后為主要依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，應(yīng)繳納的稅金來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

其基本公式為

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益

（1）土地取得費(fèi)：包括征地費(fèi)及征地管理費(fèi)。征地費(fèi)：依據(jù)土地管理法規(guī)定，政府征用農(nóng)業(yè)用地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗以及上附著物補(bǔ)償費(fèi)等，經(jīng)調(diào)查，改區(qū)域的征地補(bǔ)償費(fèi)為每畝30000元，這個(gè)45元/平方米。

征地管理費(fèi)為征地費(fèi)的4%,則，土地取得費(fèi)=45*（1+4%）=46.8元/平方米(2)土地開發(fā)費(fèi)：

待估宗地的開發(fā)程度為“五通一平”，調(diào)查待估宗地附近土地開發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合待估宗地的自身情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為150元/平方米。

（3）稅費(fèi)

取土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)之和的5.5%，則

稅費(fèi)=（46.8+150）*5.5%=10.82元/平方米

（4）投資利息：

根據(jù)帶故宗地規(guī)模以及項(xiàng)目用地特點(diǎn)，確定土地開發(fā)周期為一年，土地取得費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利息安中 國人民銀行現(xiàn)行固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31%計(jì)算。

投資利息=46.8*5.31*1+（150+10.82）*5.31%*50%=4.89元/平方米

（5）投資利潤：

參照市場情況和待估宗地實(shí)際情況，利潤率取20%。則

投資利潤=（46.8+150+10.82+4.89）*20% =42.5元/平方米

（6）土地增值收益，即土地所有權(quán)收益

土地增值收益按照10%計(jì)算，則

土地增值收益=（46.8+150+10.82+4.89+42.5）*10%

=25.5元/平方米

（7）土地價(jià)格

土地單位價(jià)格=46.8+150+10.82+4.89+42.5+25.5 =280.51元/平方米

土地價(jià)格=280.51*869.26=243836元

（三）確定估價(jià)總值：

估價(jià)總值=房屋價(jià)格+土地價(jià)格 =163749+243836 =407585元

四，估價(jià)結(jié)果

在充分調(diào)查、分析估價(jià)對象的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的估價(jià)測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人名幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

2004年12月9日