今天小編就為大家分享一篇產(chǎn)品銷售策劃書，具有很好的參考價值，希望對大家有所幫助。
　　第一部分 項(xiàng)目分析
　　一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析
　　1.位置優(yōu)越、交通便利
　　項(xiàng)目位于沙灣東華大道，地處沙灣鎮(zhèn)商住新區(qū)，旺中帶靜，距市橋僅10分鐘車程，公共汽車直達(dá)小區(qū)，交通極其便利。
　　2.周邊配套、設(shè)施完善
　　項(xiàng)目毗鄰各式商鋪、食肆、戲院、銀行……相關(guān)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，休閑、購物無所不便。
　　3.環(huán)境優(yōu)美、綠化率高
　　項(xiàng)目區(qū)內(nèi)住宅與綠化環(huán)境設(shè)計(jì)比例協(xié)調(diào)，適合當(dāng)今住宅市場的新潮流，區(qū)內(nèi)綠意盎然，住宅小區(qū)均采用港式設(shè)計(jì)，獨(dú)有首層私家花園，附設(shè)大型地下車庫，帶給住客優(yōu)美的居住環(huán)境及清新的空氣。
　　二、 目劣勢分析
　　1.市場競爭激烈
　　鎮(zhèn)內(nèi)聚合了荷景花園、雅荷居等眾多大型樓盤，上述樓盤無論在規(guī)模、位置、價格上都各有優(yōu)勢，而目標(biāo)顧客有趨向性，從而分薄了部分客源，令各個項(xiàng)目之間的競爭日趨激烈。
　　2.由于社會趨勢，分工更加明細(xì)，各專業(yè)知識得以更充分的發(fā)揮。
　　經(jīng)我公司人員現(xiàn)場調(diào)查，了解到貴公司現(xiàn)在根本沒有專業(yè)的售樓人員，更無銷售工作的統(tǒng)籌，在樓盤銷上已打上8成折扣。
　　第二部分 項(xiàng)目推廣
　　一、項(xiàng)目市場定位
　　本項(xiàng)目地處沙灣商住中心，周邊生活設(shè)施齊全，商場、食肆、銀行、市場等應(yīng)有盡有，根據(jù)沙灣一帶市場情況以及項(xiàng)目自身規(guī)模，建議項(xiàng)目檔次定位于中檔，但包裝策劃成較高檔次，利用周邊完善的生活設(shè)施加上自身優(yōu)美的綠化及小區(qū)環(huán)境，附加新穎先進(jìn)的智能化社區(qū)管理系統(tǒng)，營造一個獨(dú)具品位，充滿時代氣息的二十一世紀(jì)都市新住宅小區(qū)。
　　二、項(xiàng)目形象定位
　　1. 附加先進(jìn)的智能化社區(qū)管理系統(tǒng)
　　項(xiàng)目倡導(dǎo)的二十一世紀(jì)家居生活注重個性的發(fā)揮，“以人為本”的思想貫空其中，圍繞人為中心可以大方面進(jìn)行發(fā)揮，一是將現(xiàn)代智能化信息引入家居生活，讓人在說笑間完成各種生活工作事務(wù)，又可“秀才不出門，精通天下事”，同時將現(xiàn)代建筑和大自然的綠化環(huán)境融為一體，令人舒適愜意，悠然自得。
　　為此需具備以下幾方面素質(zhì)：
　　a.高度社會化
　　二十一世紀(jì)是一個社會分工更深入、更廣泛、更細(xì)微的世紀(jì)。假如說二十世紀(jì)的社會分工主要體現(xiàn)在人類的勞動方面的話，二十一世紀(jì)的社會分工則更多的滲透至人類生活的各個方面。人們逐漸感覺到以往必須躬親的“家務(wù)活”變得越來越不必要，“購買服務(wù)”越來越成為新的時尚;與此同時，人們有可能，也必須將更多的精力投入到各自專注的領(lǐng)域，否則其就可能遭到被淘汰的危險(xiǎn)

“十二五”伊始，我所認(rèn)真貫徹 “安全第一，預(yù)防為主”的方針和“管行業(yè)必須管安全”的基本原則，

。這個趨勢對家居生活的影響主要體現(xiàn)在兩方面：一是小區(qū)物業(yè)管理將會越來越普遍，服務(wù)也更加全面與完善;二是家政服務(wù)的日趨盛行，家庭內(nèi)的清潔、護(hù)理及廚藝等“家務(wù)”由各種專業(yè)公司的服務(wù)來替代。
　　b.高度信息化
　　二十一世紀(jì)是信息世紀(jì)。信息不僅成為社會生產(chǎn)的重要資源，決定人們事業(yè)的成功與否，而且信息特長的應(yīng)用也成為人們?nèi)粘Ｉ�活的一部分。信息化對家居模式的影響一方面體現(xiàn)在樓宇的硬件設(shè)施上，大量的電子設(shè)備被裝配進(jìn)家居，樓盤“智能化”將是大勢所趨;另一方面，信息消費(fèi)成為時尚，信息服務(wù)極大地豐富著人們的生活內(nèi)容。
　　2.追求和諧與自然
　　也許是對現(xiàn)代都市喧囂、繁忙、緊張化的一種逆動，追求和諧與自然已經(jīng)成為一種時尚，未來的二十一世紀(jì)這種趨勢將會更加明顯。體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境方面，人們將越來越追求建筑風(fēng)格與綠化、小區(qū)環(huán)境的配合，越來越追求與綠色自然的貼近和回歸

陽光明媚，東風(fēng)送情，喜遷新居，德昭鄰壑，才震四方，良辰安宅，吉日遷居，鶯遷仁里

。典雅風(fēng)格的七層復(fù)式，草地、熱帶樹木、庭臺，和諧的社區(qū)文化，融洽的人與人之間的關(guān)系，將使翠怡軒成為都市中的綠洲，紅塵中的樂土

陽光明媚，東風(fēng)送情，喜遷新居，德昭鄰壑，才震四方，良辰安宅，吉日遷居，鶯遷仁里

。
　　3.旺中帶靜，舒適愜意
　　翠怡軒位處番禺市橋旁邊，周邊生活配套齊全，飲食、娛樂、商場、市場、銀行配套齊全。小區(qū)稍離主干道，無車馬喧囂，真正居家寶地。
　　4.賣點(diǎn)分析：
　　a.主賣點(diǎn)
　　·位處商業(yè)中心，旺中帶靜
　　·綠化環(huán)境，獨(dú)立私家花園
　　b.輔賣點(diǎn)
　　·智能化家居管理系統(tǒng)
　　·和諧、人性化的社區(qū)文化
　　三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位
　　根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤目標(biāo)消費(fèi)的調(diào)查分析，結(jié)合項(xiàng)目的地段、環(huán)境、規(guī)劃、建筑風(fēng)格及目前對象消費(fèi)心理的分析，建議本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位于中檔收入人士，具體分為：
　　1. 工薪階層中的白領(lǐng)一族
　　此類買家多為工薪階層中收入較豐的白領(lǐng)一族，且以青年買家居多，其較喜歡新潮時尚的居住生活環(huán)境，購房主要用作自住。
　　2. 外來高收入人士
　　此類買家多在番禺工作或從商多年，有穩(wěn)定的收入，渴望購房安家落戶番禺，本項(xiàng)目對這類外來市民而言存在最大魅力。
　　3. 部分港澳人士
　　四、項(xiàng)目價格建議
　　針對目前樓市競爭激烈、周邊樓盤競相降價的情況，初步建議本項(xiàng)目在淡市中以吸引人的價格和付款方式作為促銷的最直接手段。建議項(xiàng)目銷售價格以“低開高走”的形式陸續(xù)出現(xiàn)，即首次公開發(fā)售以“超低價”吸引買家，促成發(fā)展商的資金迅速回?cái)n，幫助完善項(xiàng)目配套及資金滾動，然后視市場反映，在不同階段適當(dāng)加價，并在后期高價位階段予以優(yōu)惠，從面營造樓盤的搶購熱潮。
　　第三部分 品牌形象及廣告?zhèn)鞑コ醪讲呗?br /> 　　一、品牌策略概述
　　翠怡軒要取得良好的銷售業(yè)績，就必須建立獨(dú)特的品牌形象，從項(xiàng)目現(xiàn)有狀況，建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目推廣策劃出發(fā)，品牌策略的思路是形象同中求異，獨(dú)特鮮明的賣點(diǎn)，個性化的小區(qū)文化。
　　二、廣告訴求策略
　　1. 理性訴求
　　a.位處沙灣最成熟的生活社區(qū)
　　b.智能化家居管理，帶來完美生活境界
　　c.價格、收費(fèi)恰到好處
　　2. 形象訴求
　　a.草木亭臺，綠地假山，私家花園
　　b.尊貴典雅的建筑設(shè)計(jì)
　　3.情感訴求
　　a.翠怡軒天人合一
　　b.融洽的人際關(guān)系
　　c.和諧的小區(qū)文化
　　三、廣告風(fēng)格
　　自信、自豪而不自負(fù)，
　　優(yōu)美、優(yōu)雅而不矯飾，
　　既具有時代感，又充滿人情味
　　……
　　四、廣告受眾定位
　　翠怡軒廣告的目標(biāo)受眾，是既追求都市的繁華舒適，又懂得享受寧靜和諧，既追求卓越的生活品質(zhì)，又富有人情味的，收入較高的番禺生活、工作的本地及外來人士。
　　五、小區(qū)現(xiàn)場包裝
　　小區(qū)優(yōu)美的綠化環(huán)境和有宣傳效力的現(xiàn)場包裝是促進(jìn)銷售的重要手段。
　　1. 售樓部
　　建議售樓部的建筑風(fēng)格、用料以及色調(diào)等，與整個項(xiàng)目相一致，給買家一種真實(shí)、直接的感受。
　　2.樣板房
　　建造兩房兩廳、三房兩廳兩個樣板房，配置家私、電器、擺設(shè)、廚具等，使買家對樓盤有更具體、生動的了解。
　　3.指示牌
　　建議在樓盤附近的中華大道處設(shè)立一塊樓盤指示牌，既具交通指引作用，又反映樓盤的地段優(yōu)勢及其他賣點(diǎn)。
　　4.圍墻
　　建議建造小區(qū)圍墻，既可標(biāo)示樓盤，又可反映樓盤的形象與賣點(diǎn)，給予公眾良好的第一印象，增加樓盤的內(nèi)涵，在圍墻上書寫項(xiàng)目名稱、推廣賣點(diǎn)，繪畫宣傳圖案，重要區(qū)段加以燈光照明，晝夜宣傳，提升樓盤檔次。
　　5.彩旗、橫幅、豎幅、吊旗的制作布置，既可營造熱烈的銷售氣氛，又可宣傳樓盤。
　　六、銷及公關(guān)活動配合
　　促銷方面可采取多重折扣，買樓送契稅，送管理費(fèi)，抽獎送家私，送裝修等常用形式。
　　公關(guān)方
面可舉辦翠怡軒兒童書畫大賽，番禺環(huán)城長跑等類似吸引公眾注意力的活動。

　　在樓盤公開發(fā)售前及銷售高峰期，配以系列的軟性宣傳文章，營造立體式的銷售宣傳效果。