集體土地買賣合同書
我國的物權(quán)制度向來將土地及其上的不動產(chǎn)看作兩個獨立的權(quán)利客體,而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31 條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押!钡47 條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)!薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第36 條規(guī)定:“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押 。”
應(yīng)當(dāng)注意到,上述法律調(diào)整對象均是國有土地使用權(quán)及國有土地之上的房屋,解決的是在房地不可分的物理現(xiàn)象下國有土地使用權(quán)人和房屋所有人間的權(quán)利沖突問題。《擔(dān)保法》第三十六條第三款規(guī)定:“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押 !痹摋l規(guī)定從形式上看好像也體現(xiàn)了“房地一致”的原則,但仔細分析,該規(guī)定只明確了“地隨房走”,而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第四條中規(guī)定集體土地使用權(quán)抵押時,集體土地所有者應(yīng)同意“在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉(zhuǎn)為國有土地”,第十三條規(guī)定“因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù),將抵押土地轉(zhuǎn)為國有,然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進行處置 !庇纱丝梢,所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實現(xiàn),在集體土地使用權(quán)和其地上物所有權(quán)之間從沒有法律規(guī)定兩者的權(quán)利主體必須一致,農(nóng)村房屋買賣法律關(guān)系中并無適用“房地一致”原則的明確要求 。
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