房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第1篇

[論文摘要]建設(shè)文明行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說意義重大，從文明行業(yè)的角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)作了分析和論述。

房地產(chǎn)文明行業(yè)是指通過有組織、有計(jì)劃、有目的的文明行業(yè)建設(shè)活動(dòng)達(dá)到全行業(yè)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)緊密結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展職工隊(duì)伍政治和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)不斷提高行業(yè)內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織和單位管理科學(xué)、制度健全、運(yùn)作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良、環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯提高得到社會(huì)贊譽(yù)和主管部門的認(rèn)可。文明行業(yè)建設(shè)的主體是行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織和管理部門文明行業(yè)建設(shè)的核心內(nèi)容是物質(zhì)文明與精神文明的協(xié)調(diào)發(fā)展:文明行業(yè)建設(shè)的最終目的是經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益共同提高。

一、房地產(chǎn)文明行業(yè)建設(shè)的意義

建設(shè)房地產(chǎn)文明行業(yè)是新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的重要載體，對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

（一）建設(shè)文明行業(yè).有利于提高從業(yè)人員的素質(zhì)。在建設(shè)文明行業(yè)過程中客觀上對(duì)從業(yè)人員提出了更高的要求.一方面要加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，努力實(shí)踐“三個(gè)代表”思想不斷提高思想政治素質(zhì)、職業(yè)道德水平.增強(qiáng)為民服務(wù)的意識(shí);另一方面要發(fā)揚(yáng)徐虎精神，堅(jiān)持崗位規(guī)范積極參與培訓(xùn)，提高為民服務(wù)的技能與水平從而進(jìn)一步提高自身的綜合素質(zhì)。

（二）建設(shè)文明行業(yè)有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度。文明行業(yè)建設(shè)的目標(biāo)與任務(wù)要求按照政企、政事分開原則，理順經(jīng)濟(jì)組織和管理部門的管理體制和運(yùn)行機(jī)制企業(yè)必須適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)一步建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度強(qiáng)化科學(xué)管理。這有利于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高管理部門的辦事效率，適應(yīng)我國(guó)加入wto后的各種變化，推進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善。

（三）建設(shè)文明行業(yè)，有利于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)組織的競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)行業(yè)的各類經(jīng)濟(jì)組織在建設(shè)文明行業(yè)工作中都具有重要的地位。因此客觀上要求經(jīng)濟(jì)組織必須充分認(rèn)識(shí)到自身肩負(fù)的責(zé)任積極主動(dòng)參與創(chuàng)建活動(dòng)。同時(shí)搞好創(chuàng)建工作也是提高各類經(jīng)濟(jì)組織的競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步拓展市場(chǎng)的內(nèi)在要求必須加強(qiáng)管理，練好內(nèi)功，樹立良好的品牌形象。

（四）建設(shè)文明行業(yè)，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。文明行業(yè)要求兩個(gè)文明一起抓文明行業(yè)提出了明確的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益目標(biāo)為行業(yè)內(nèi)各類經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展指明了方向。建設(shè)文明行業(yè)是在廣泛開展創(chuàng)建文明單位、文明班組、文明窗口、文明職工等活動(dòng)的基礎(chǔ)上展開的，因此創(chuàng)建工作能進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)的全面發(fā)展保證房地產(chǎn)行業(yè)兩個(gè)文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、建設(shè)文明行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)策

（一）各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部重視馬列主義、思想、鄧小平理論和總書記“三個(gè)代表”重要思想學(xué)習(xí)。注重業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能學(xué)習(xí)思想政治素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和科學(xué)管理水平得到提高。做到勤政、廉政堅(jiān)持依法行政、依法管理、依法經(jīng)營(yíng)。

（二）各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“兩手抓兩手都要硬”的意識(shí)不斷增強(qiáng)，重視精神文明與物質(zhì)文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展.兩個(gè)文明建設(shè)不斷取得新的成果。

（三）深入開展職業(yè)道德建設(shè)努力造就“愛崗敬業(yè)、技術(shù)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明”的職工隊(duì)伍�！胺�務(wù)第一、信譽(yù)第一，質(zhì)量第一”、的職業(yè)精神和愛崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)的職業(yè)道德得到光大發(fā)揚(yáng)。同時(shí)教育職工自覺遵守“愛國(guó)守法、明禮誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)友善、勤儉自強(qiáng)、敬業(yè)奉獻(xiàn)”的公民道德規(guī)范。

（四）大力弘揚(yáng)解放思想、實(shí)事求是的精神緊跟時(shí)代、勇于創(chuàng)新的精神，知難而進(jìn)、一往無前的精神艱苦奮斗務(wù)求實(shí)效淡泊名利、無私奉獻(xiàn)的精神。同時(shí)為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加入wto的要求，迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，在廣大干部職工中倡導(dǎo)和強(qiáng)化“五種意識(shí)”即創(chuàng)新意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和自助意識(shí)。

（五）積極探索新形勢(shì)下思想政治工作的新方式、新方法不斷加強(qiáng)和改進(jìn)行業(yè)思想政治工作。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，培育積極向上富有個(gè)性的企業(yè)價(jià)值目標(biāo)形成富有時(shí)代特征的企業(yè)精神、企業(yè)理念、企業(yè)宗旨。

（六）不斷推進(jìn)體制、機(jī)制創(chuàng)新建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的管理體制和現(xiàn)代企業(yè)制度。政企分開、政事分開形成比較完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的管理和運(yùn)作機(jī)制行業(yè)發(fā)展富有生機(jī)和活力，經(jīng)營(yíng)和管理水平、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯提高。

（七）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，扎實(shí)推進(jìn)，確保文明行業(yè)創(chuàng)建工作取得新成效。文明行業(yè)創(chuàng)建工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、經(jīng)常性的工作，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)責(zé)任才能抓出成效。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子應(yīng)高度重視精神文明建設(shè)，堅(jiān)持把創(chuàng)建文明行業(yè)活動(dòng)當(dāng)作一項(xiàng)中心工作來抓。為保證創(chuàng)建文明行業(yè)活動(dòng)的持之以恒，企業(yè)應(yīng)做到“二個(gè)統(tǒng)一”：一是統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)。明確創(chuàng)建活動(dòng)“一把手’工程，一把手親自抓，黨、政、工、團(tuán)密切配合，形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)體制，保證創(chuàng)建活動(dòng)有聲有色。二是統(tǒng)一目標(biāo)任務(wù)。主管領(lǐng)導(dǎo)與分管領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)與分管部門簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，將創(chuàng)建文明行業(yè)工作內(nèi)容納入全年目標(biāo)，一級(jí)抓一級(jí)，做到目標(biāo)明確，責(zé)任明確。二是統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。創(chuàng)建文明行業(yè)活動(dòng)，提高全員素質(zhì)是關(guān)鍵。

三、精神文明建設(shè)的主要任務(wù)

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第2篇

加入WTO后的中國(guó)，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場(chǎng)的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務(wù)，彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。但是隨著2002年外資中介機(jī)構(gòu)接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標(biāo)志著外資中介開始大規(guī)模進(jìn)入中低端市場(chǎng)，要在中低端市場(chǎng)一顯身手；而本土中介公司則進(jìn)軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場(chǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)土、洋中介的“肉搏”戰(zhàn)不日將從相持進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)。而在大連，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的內(nèi)外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國(guó)民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務(wù)，本土中介為中低端內(nèi)銷房、二手房服務(wù)的局面將最終會(huì)打破。

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對(duì)消費(fèi)者即購(gòu)房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著“中間人”這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購(gòu)房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）、通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購(gòu)房屋，是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對(duì)于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）、房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)�業(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價(jià)人員對(duì)評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對(duì)國(guó)家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對(duì)此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

（一）、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二）、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購(gòu)買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國(guó)出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國(guó)家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)�？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。

2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國(guó)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場(chǎng)開拓和營(yíng)銷，例如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國(guó)性的新險(xiǎn)種。

行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對(duì)合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對(duì)專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢(shì)頭。另一方面，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業(yè)職業(yè)，如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場(chǎng)化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國(guó)家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)、公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn)，如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。

我國(guó)目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對(duì)一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場(chǎng)來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，誰(shuí)先開辟新的險(xiǎn)種，誰(shuí)就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場(chǎng)保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠(chéng)信是社會(huì)形成過程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一，也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠(chéng)實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠(chéng)信作為一種隱性資源的優(yōu)勢(shì)。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對(duì)于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第3篇

［摘要］近幾年來，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，對(duì)構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來說意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見影的政策效果。從這個(gè)角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時(shí)也將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)�來機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)�；�、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來。

參考文獻(xiàn)：

［1］朱崇實(shí). 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：利率風(fēng)險(xiǎn)；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國(guó)利率市場(chǎng)化已經(jīng)全面實(shí)施，宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱或低迷、國(guó)際金融市場(chǎng)利率的變動(dòng)等都會(huì)引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的大幅波動(dòng)，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負(fù)債（ISL）是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債，包括浮動(dòng)利率資產(chǎn)和負(fù)債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG<0，稱為負(fù)缺口，存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)而有意識(shí)地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測(cè)利率的變動(dòng)方向，在對(duì)利率走勢(shì)做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利用利率變動(dòng)來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測(cè)利率上升時(shí)，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過增加的負(fù)債利息支出，從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測(cè)利率下降時(shí)，則保持負(fù)缺口。

2.被動(dòng)策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動(dòng)性策略的關(guān)鍵問題在于利率預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性上，如果利率走勢(shì)與預(yù)期相反或利率變動(dòng)不如預(yù)測(cè)的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，但如果利率實(shí)際變動(dòng)幅度較小，則采用主動(dòng)策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測(cè)能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動(dòng)策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場(chǎng)利率的上升會(huì)導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值下降，且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大，隨著市場(chǎng)利率上升時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度，持續(xù)期越長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)越大。可以看出，利率變動(dòng)對(duì)一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí)，資產(chǎn)的持續(xù)期長(zhǎng)于其負(fù)債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值，因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會(huì)下降。當(dāng)利率下降時(shí)，情況相反。

2.利率(Y)變動(dòng)的幅度。變動(dòng)幅度越大，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對(duì)于任何給定的利率變動(dòng)，其凈值變化會(huì)越大，反之，其凈值變化會(huì)越小。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率未來變化的預(yù)測(cè)做出的，保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動(dòng)帶來的收益或減少損失。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口，將缺口調(diào)整為負(fù)值，使未來資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將會(huì)下降，則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動(dòng)性策略指在保持銀行凈值的相對(duì)穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期，無論利率如何變動(dòng)，資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動(dòng)的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有：第一，該管理方法簡(jiǎn)便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對(duì)利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí)，缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息，將正缺口表示為負(fù)缺口，或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):（1）它對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長(zhǎng)期角度觀察問題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動(dòng)對(duì)利息收入的影響。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的全面推進(jìn)，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大，目前我國(guó)商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1][美]米什金(李揚(yáng)等譯)。貨幣銀行學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，1998

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房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第5篇

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一、會(huì)議定位

此次會(huì)議是由全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)首次舉辦的大規(guī)模、高規(guī)格的行業(yè)發(fā)展峰會(huì)，旨在為廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及有關(guān)專家學(xué)者提供一個(gè)高水平的交流平臺(tái)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。

二、主要內(nèi)容

1、建設(shè)部等國(guó)家部委領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)作重要講話。

2、國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、行業(yè)組織和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

3、優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家學(xué)者就“宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管動(dòng)態(tài)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)前景”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)模式、營(yíng)運(yùn)方式及發(fā)展方向”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避”等業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)問題發(fā)表觀點(diǎn)、展開討論。

4、公布*年度全國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)結(jié)果，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本》，開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案。

三、時(shí)間和地點(diǎn)

1、時(shí)間：*年10月31日～11月1日，10月30日?qǐng)?bào)到。

2、會(huì)議地點(diǎn)：人民大會(huì)堂、華潤(rùn)飯店。

3、會(huì)議報(bào)到和住宿地點(diǎn)：華潤(rùn)飯店。地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路35號(hào)（京通快速路高碑店出口），聯(lián)系電話：*

四、費(fèi)用

1、會(huì)務(wù)費(fèi)（含資料費(fèi)、餐費(fèi)）：1200元人民幣/人。

2、住宿費(fèi)用自理。

五、報(bào)名

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及有關(guān)專家學(xué)者均可報(bào)名，參加者請(qǐng)于10月24日前將報(bào)名回執(zhí)（見附件）傳真或發(fā)電子郵件至中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

六、其他

1、本次會(huì)議同時(shí)作為一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育活動(dòng)。參加會(huì)議的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)繼續(xù)教育合格證書。

2、本次會(huì)議歡迎與會(huì)者提交論文或自帶論文。提交論文者請(qǐng)于10月20日前以電子郵件方式發(fā)至*，自帶論文者請(qǐng)印刷500份。