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上海市土地市場(chǎng)篇一

二、存在問題

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和供地不足的矛盾突出

由于我市編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，耕地盤子過大，許多25%以上的坡地、甚至少量的荒山荒地都被列入耕地，土地資源儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度加快，工業(yè)用地需求量不斷增大，土地資源緊缺，嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，這一矛盾十分突出，制約著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）違法用地情況嚴(yán)重

由于規(guī)劃相對(duì)滯后，管理跟蹤不到位，執(zhí)法不嚴(yán)及一些部門和企業(yè)不考慮資源配置，不顧及國家政策、土地法律、環(huán)保法規(guī)，盲目上項(xiàng)目，全市公路建設(shè)改造、義教工程，重點(diǎn)項(xiàng)目用地和各縣、特區(qū)、區(qū)境內(nèi)的焦化廠（含機(jī)焦廠）、洗選廠、鉛鋅冶煉廠、鐵合金廠“未批先用”現(xiàn)象嚴(yán)重，尤以2023年以來新上項(xiàng)目用地問題突出。

（三）土地執(zhí)法隊(duì)伍人員少。全市執(zhí)法隊(duì)伍總?cè)藬?shù)不超過30人，且裝備差，不能滿足執(zhí)法工作需要，巡查工作難以開展。

三、意見和建議

（一）各級(jí)政府都要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識(shí)土地問題事關(guān)國計(jì)民生的大局，國家采取世界上最嚴(yán)格的手段保護(hù)耕地的一系列方針政策，關(guān)系到國家的長(zhǎng)治久安，必須貫徹落實(shí)。同時(shí)，必須強(qiáng)化依法用地、節(jié)約用地的意識(shí)，妥善解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和供地不足的矛盾。

（二）進(jìn)一步加大土地法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)群眾依法用地意識(shí)，形成依法用地氛圍。

（三）結(jié)合我市的實(shí)際，提早作好新一輪土地利用整體規(guī)劃的修編工作，爭(zhēng)取在國家區(qū)域性供地政策中增加實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略必備的土地資源儲(chǔ)備，以緩解供地不足而制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出矛盾。

（四）國家、省重點(diǎn)工程項(xiàng)目的前期工作一定要超前完成，從根本上杜絕重點(diǎn)工程項(xiàng)目用地“重點(diǎn)”違法的現(xiàn)象。

（五）對(duì)占用基本農(nóng)田“用一還一”的制度必須堅(jiān)持并堅(jiān)決落實(shí)。

（六）對(duì)治理整頓階段性工作結(jié)束后，仍然未備齊資料上報(bào)待批的違法用地，應(yīng)區(qū)別情況，備齊資料，該上報(bào)審批的上報(bào)審批，該查處的要查處，避免一邊治理整頓，一邊繼續(xù)違法，過去的問題還未解決，新的問題又接踵而至，政府所背負(fù)的包袱越來越重，最后積重難返。

（七）采取有效措施，解決執(zhí)法隊(duì)伍人力不足，裝備差的實(shí)際問題。

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上海市土地市場(chǎng)篇二

土地市場(chǎng)專題研究報(bào)告

二○○三年五月二十日

本專題所研究的土地市場(chǎng)是指我國建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)。目前，有法律規(guī)范可以進(jìn)入市場(chǎng)的主要是國有建設(shè)用地使用權(quán)。

一、土地市場(chǎng)建設(shè)基本情況

（一）總體進(jìn)展

我國國有土地有償使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無償、無限期、無流動(dòng)的使用制度，為有償、有限期、有流動(dòng)的使用制度。十四大以后，進(jìn)入以市場(chǎng)形成土地使用權(quán)價(jià)格為核心的全面建設(shè)土地市場(chǎng)階段。經(jīng)過十年的努力，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮。

1、國有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置范圍不斷擴(kuò)大，土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步確立。一是全面實(shí)行了國有土地有償使用制度，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，基本都納入了有償使用軌道。我國城市國有建設(shè)用地為315萬公頃，十年來，已經(jīng)實(shí)行有償使用的面積約76萬公頃。其中，出讓國有土地面積56萬公頃，采用租賃、作價(jià)出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬公頃。有償使用和市場(chǎng)配置的國有土地面積占城市國有建設(shè)用地總面積的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國有土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步形成。經(jīng)營性國有土地使用權(quán)（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等）招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度普遍建立，2002年，全國招標(biāo)拍賣掛牌出讓的面積達(dá)到1.8萬公頃，與1992年相比，招標(biāo)拍賣掛牌出讓面積占當(dāng)年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%，招標(biāo)拍賣掛牌出讓金額占當(dāng)年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國有土地使用權(quán)市場(chǎng)交易日益活躍。2002年發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓86.6萬宗、6.7萬公頃，轉(zhuǎn)讓金額達(dá)2380億元；國有土地使用權(quán)出租19.1萬宗、1.7萬公頃，租金達(dá)28億元；國有土地使用權(quán)抵押53.8萬宗、28.9萬公頃，抵押金額達(dá)7846億元。

2、土地用途管制制度基本確立，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控得到加強(qiáng)和完善。一是總結(jié)90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓(xùn)，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實(shí)施了土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二是實(shí)行了新的土地收益分配辦法，存量建設(shè)用地有償使用收益全部留給地方，新增建設(shè)用地有償使用收益30%上交中央，鼓勵(lì)地方積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地處置力度，優(yōu)化了建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)。三是按照

1建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求，實(shí)施了土地收購儲(chǔ)備制度，根據(jù)市場(chǎng)供求情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量，增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。目前，全國已有1258個(gè)市、縣政府建立了這一制度。四是土地調(diào)查、登記制度進(jìn)一步完善，強(qiáng)化了對(duì)土地利用狀況和土地價(jià)格的監(jiān)測(cè)。

3、土地市場(chǎng)運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場(chǎng)服務(wù)體系逐步形成。一是土地公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期確定公布、土地市場(chǎng)交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立，保障了土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。二是完善土地市場(chǎng)組織形式，全國1198個(gè)市、縣設(shè)立了土地有形市場(chǎng)，土地使用權(quán)交易更加便利、安全、公開和公平。三是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴(yán)格實(shí)行政事分開、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場(chǎng)中介服務(wù)組織，土地估價(jià)、咨詢、交易代理、登記代理等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)。

4、土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建。一是根據(jù)土地市場(chǎng)建設(shè)的需要，在堅(jiān)持土地公有制的前提下，實(shí)行了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，土地使用權(quán)成為商品，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行配置。二是細(xì)化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎(chǔ)上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)等三種有償土地使用權(quán)的權(quán)能。三是適應(yīng)國有企業(yè)改革的需要，明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價(jià)格。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時(shí)可以依法入市流轉(zhuǎn)。

（二）基本經(jīng)驗(yàn)

1、必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。十年來，建設(shè)用地供應(yīng)在優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)用地需求的同時(shí)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向，適時(shí)推進(jìn)土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。配合國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，顯化國有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元，支持和促進(jìn)了國有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會(huì)保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設(shè)用地，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，收取國有土地使用權(quán)出讓金8300多億元，促進(jìn)了舊城改造和城市建設(shè)。

2、必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。加強(qiáng)土地資源管理，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，既是保護(hù)耕地的需要，也是充分實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價(jià)值的最基本前提。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，既是提高建設(shè)用地市場(chǎng)配置效率的需要，也是保護(hù)耕地的最根本措施。十年來，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實(shí)行

了耕地占一補(bǔ)

一、收取新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用于土地整理等措施，有效增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。近年來建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量明顯減少，在新增建設(shè)用地總量減少的情況下，各地切實(shí)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，加快市場(chǎng)配置土地資源的進(jìn)程，積極盤活存量建設(shè)用地，全國絕大多數(shù)城市存量建設(shè)用地基本上完成了一輪調(diào)整，城市面貌煥然一新。

3、必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重點(diǎn)。十年來，特別是十五大以來，我們以規(guī)范管理者的行為為重點(diǎn)，在全系統(tǒng)大力推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件；把維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平、安全運(yùn)行作為調(diào)控的主要目標(biāo)，處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系；建立了政務(wù)公開、窗口辦文、內(nèi)部會(huì)審、集體決策等制度；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；不斷規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，較好地發(fā)揮了市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

4、必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則推進(jìn)制度創(chuàng)新。土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)行基本制度的建設(shè)，都是按照這一原則進(jìn)行創(chuàng)新的。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用、低價(jià)出讓土地等行為，納入刑法處罰，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿保護(hù)耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的思路，組織了農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)，嘗試在集體建設(shè)用地配置、利用和土地征用中引入市場(chǎng)機(jī)制，利用法律和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

（三）需要進(jìn)一步深化改革的幾個(gè)方面

1、離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距。除去不會(huì)輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地外，我國建設(shè)用地約有2500萬公頃。其中，國有建設(shè)用地約700萬公頃，城市內(nèi)的315萬公頃，城市外的385萬公頃。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國有土地可以市場(chǎng)配置或有償使用的應(yīng)達(dá)到40～50%左右，而目前只有24%。城市內(nèi)外，還有大量國有建設(shè)用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實(shí)行市場(chǎng)配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地約1800萬公頃，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬公頃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約600萬公頃，單位和個(gè)人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設(shè)用地約200萬公頃，用于生產(chǎn)經(jīng)營的200萬公頃應(yīng)當(dāng)通過市場(chǎng)配置。隨著城市化的推進(jìn)，大部分宅基地也需要通過市場(chǎng)配置，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。

2、政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還不夠有效。一是一些地方土地

統(tǒng)一管理制度不落實(shí)，違反規(guī)劃設(shè)立園區(qū)，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴(yán)重影響和干擾了政府對(duì)土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)。二是不同區(qū)域之間，為創(chuàng)造政績(jī)和吸引投資，競(jìng)相壓低地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成土地資源浪費(fèi)，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出。三是現(xiàn)行土地稅制設(shè)置不合理。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場(chǎng)配置；保有環(huán)節(jié)基本無稅，對(duì)少數(shù)單位、個(gè)人占用和浪費(fèi)大量土地資源缺乏經(jīng)濟(jì)制約，不利于節(jié)約土地資源。

3、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還有缺陷。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運(yùn)用政府公信力對(duì)土地交易進(jìn)行保護(hù)，每年土地權(quán)屬糾紛量都在5萬件左右。二是農(nóng)民集體建設(shè)用地大量自發(fā)入市。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者的合法土地財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許流轉(zhuǎn)，需要盡快建立相應(yīng)的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。征地范圍寬、補(bǔ)償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖�，特別是失地農(nóng)民的就業(yè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)難以得到保障。

4、相關(guān)配套改革還滯后。一是對(duì)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓，一些地方仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的基本建設(shè)程序，通過計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)先行確定土地使用者，影響了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過寬，一些單位、個(gè)人以經(jīng)濟(jì)適用住房、科研、教育用地等名義規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場(chǎng)。

二、今后20年土地市場(chǎng)建設(shè)的目標(biāo)和任務(wù)

（一）總體目標(biāo)

按照十六大健全現(xiàn)代市場(chǎng)體系，加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控的要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力和水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)國有、集體建設(shè)用地進(jìn)入統(tǒng)一市場(chǎng)配置，土地利用效率顯著提高，資源保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和資產(chǎn)管理水平大大提高，為全面建設(shè)小康社會(huì)提供土地支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

（二）階段目標(biāo)

第一個(gè)五年，要在土地市場(chǎng)制度建設(shè)上取得突破。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性土地使用權(quán)全部招標(biāo)拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場(chǎng)機(jī)制，允許和規(guī)范集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，確立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的新型征地制度，進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)調(diào)控手段。

第二個(gè)五年，主要是推行和完善各項(xiàng)土地市場(chǎng)制度。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，通過發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)土地集約利用。擴(kuò)大有償使用覆蓋面，結(jié)合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整，應(yīng)有償

使用的原劃撥土地實(shí)行有償使用。

再經(jīng)過十年的努力，到2023年，全面建成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。土地市場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)行，土地產(chǎn)權(quán)體系完整，法律保障明確，各類交易主體平等競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格市場(chǎng)形成機(jī)制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)核算體系。

（三）主要任務(wù)

1、擴(kuò)大市場(chǎng)配置土地范圍。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市流轉(zhuǎn)。單位、個(gè)人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的，要逐步納入有償使用軌道。單位個(gè)人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，要逐步納入資產(chǎn)核算。

2、進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范。提高市場(chǎng)公開程度，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實(shí)行公開供地計(jì)劃、集體決策和交易過程、交易結(jié)果公開。公正執(zhí)法，平等保護(hù)各類市場(chǎng)交易主體，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)公正的土地市場(chǎng)秩序。適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。

3、提高土地市場(chǎng)的調(diào)控能力和水平。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平，為落實(shí)土地用途管制制度提供科學(xué)依據(jù)。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí)，強(qiáng)化和完善法律、經(jīng)濟(jì)手段，保證規(guī)劃實(shí)施，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)和分析，公開土地市場(chǎng)信息，建立快速反應(yīng)機(jī)制，審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)調(diào)控土地市場(chǎng)。

4、完善補(bǔ)償機(jī)制，改革征地制度。在充分尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立新的征地制度和補(bǔ)償機(jī)制。征地補(bǔ)償費(fèi)用要根據(jù)被征用土地的原用途價(jià)格和失地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用合并計(jì)算。嚴(yán)格界定征地范圍，確實(shí)需要征地的，要嚴(yán)格履行法定程序，按價(jià)征購。失地農(nóng)民要納入當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和社會(huì)保障體系。

三、土地市場(chǎng)建設(shè)的原則和重大措施

（一）原則

1、堅(jiān)持按規(guī)劃用地，嚴(yán)格實(shí)施用途管制制度。我國人多地少的基本國情，決定了必須實(shí)行嚴(yán)而又嚴(yán)的方針，實(shí)施用途管制制度。生產(chǎn)力布局、土地資源配置必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，國民經(jīng)濟(jì)各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量。

2、堅(jiān)持集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量。我國建設(shè)用地的供給彈性很大，要保障土地市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展，集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)控土地供應(yīng)總量是關(guān)鍵。

3、堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，實(shí)現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國土地資源短缺，必須通過提高配置效率解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源保護(hù)的矛盾。土地既是重要的資源，又是重要的資產(chǎn)，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用之中。

4、堅(jiān)持制度創(chuàng)新，推進(jìn)配套改革。改革開放以前，我國長(zhǎng)期實(shí)行無償、無期限、無流動(dòng)的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，會(huì)遇到很多新情況，新問題，必須與時(shí)俱進(jìn)，堅(jiān)持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動(dòng)的載體，土地市場(chǎng)的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革，必須配套進(jìn)行。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用的思想觀念、做法、規(guī)定、體制弊端和權(quán)利格局。

（二）重大措施

1、加強(qiáng)法制建設(shè)。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，改革征地制度。二是在民法典物權(quán)篇起草中，解決土地權(quán)利法定和統(tǒng)一土地登記問題。三是及時(shí)總結(jié)土地使用制度改革、土地市場(chǎng)建設(shè)和建設(shè)用地審批中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章。

2、完善土地市場(chǎng)調(diào)控。轉(zhuǎn)變職能，把政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理重點(diǎn)放在強(qiáng)化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控，加強(qiáng)規(guī)劃管理上。設(shè)立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消。嚴(yán)格土地執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。

3.加強(qiáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)控。土地市場(chǎng)關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，必須加大投入，建立土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)、分析和預(yù)警系統(tǒng)，充分利用遙感、信息等新技術(shù)，準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，及時(shí)加以調(diào)控。

4、推進(jìn)配套改革。完善土地稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負(fù)，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，建立資源占用的約束機(jī)制�？梢韵冗x擇對(duì)以投資為目的占用的土地開征不動(dòng)產(chǎn)稅。改革不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本建設(shè)程序，經(jīng)營性土地使用權(quán)一律通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓，由市場(chǎng)確定使用者和價(jià)格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地。

5、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段，保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民是弱勢(shì)群體，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權(quán)、管理權(quán)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的情況。必須采用經(jīng)濟(jì)、法律手段，切實(shí)保護(hù)弱勢(shì)群體，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分享改革和發(fā)展成果。對(duì)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，造成農(nóng)民損失的，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任。

上海市土地市場(chǎng)篇三

述 職 報(bào) 告

各位領(lǐng)導(dǎo)：

作為一名副主任，我就配合主任、開展地產(chǎn)處上半年工作，作如下匯報(bào)：

今年是金融危機(jī)第三年，是土地使用制度進(jìn)一步深化、企業(yè)改制全面開展，存量劃撥土地大面積消亡的一年，也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年。在我分管土地年租金征收及地產(chǎn)交易工作中，緊緊圍繞全處“開源與鞏固并舉”、“服務(wù)與收費(fèi)同重”的工作思路，克服挑戰(zhàn)，狠抓機(jī)遇。截止六月底，共完成財(cái)政經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32萬元，面積22萬平方米，涉及150余宗，占全年任務(wù)的80%；配合全處代理各類土地交易20余宗，共收取土地交易服務(wù)費(fèi)56萬元，較好的完成了全處上半年工作目標(biāo)。具體來講主要有以下幾方面工作：

一、挖掘土地有償使用范圍，培育新的征收增長(zhǎng)點(diǎn)。

近年來，隨著土地使用制度改革的深化，土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓范圍進(jìn)一步加大，以及企業(yè)改革、城區(qū)退二進(jìn)三企業(yè)的相繼退出與破產(chǎn)，原有存量劃撥土地得到有效蠶食，象工行、建行、龍鼎、大方、藥玻等原劃撥土地使用權(quán)都已滅失，地產(chǎn)處的生存空間愈來愈窄，面對(duì)這種困難情況，我們淺找深挖，重點(diǎn)抓了三項(xiàng)工作：

一是對(duì)出讓用地進(jìn)行排查，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變合同用途等逐項(xiàng)進(jìn)行對(duì)照、檢查，尋找新的征收增長(zhǎng)點(diǎn) ；二是向集體土地流轉(zhuǎn)突破，象中石化在林州的所有加油站，我們都已挨站逐點(diǎn)進(jìn)行排查，建立臺(tái)賬；三是對(duì)享受劃撥授權(quán)經(jīng)營的郵政、中國聯(lián)通等國有企事業(yè)單位，1

按照劃撥用地目錄及授權(quán)經(jīng)營法規(guī)辦法，逐項(xiàng)核對(duì)，擴(kuò)大費(fèi)源。象郵政局的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)所用劃撥用地及網(wǎng)通公司改變授權(quán)經(jīng)營用途用于出租超市都已有效納入管理軌道。四是以地價(jià)調(diào)整系數(shù)定期公布為契機(jī)，對(duì)原有劃撥用地單位征收情況向局領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，象原有的電業(yè)公司，市信用聯(lián)合社在原有六萬、七萬的基礎(chǔ)上，現(xiàn)已調(diào)整到十八、二十萬，青年洞景區(qū)在原有四千元的基礎(chǔ)上調(diào)整為一萬元。

二、堅(jiān)持服務(wù)與收費(fèi)同重，樹立地產(chǎn)交易新形象。

針對(duì)過去重收費(fèi)，輕服務(wù)的地產(chǎn)交易情況，配合主任修訂了新的交易程序等各項(xiàng)制度并抽調(diào)六名人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)在招標(biāo)、抵押、轉(zhuǎn)讓等地產(chǎn)交易活動(dòng)中實(shí)行專人專崗服務(wù)，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌交易進(jìn)行了信息發(fā)布、會(huì)場(chǎng)組織等事務(wù)性服務(wù)，對(duì)用地戶各種手續(xù)進(jìn)行全站式服務(wù)。在主管局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，對(duì)桂花居、巴黎香榭等大型用地項(xiàng)目進(jìn)地中的拆遷磚廠等工作進(jìn)行良好政策咨詢與協(xié)調(diào)服務(wù)，得到了用戶的一致好評(píng)。

三、搞好團(tuán)結(jié)，打造一支精干、高效、有凝聚力的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì) 團(tuán)結(jié)猶如航船的合力，直接制約著艦隊(duì)的航行速度，沒有一個(gè)穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)的工作氛圍，就會(huì)出現(xiàn)所謂的內(nèi)耗，勝利就無從談起。作為一名副職，首先是擺正自己的位置，克服個(gè)人本位，自我中心，利己主義，立足本職，發(fā)揮好自己的聰明才智。在工作中，大事積極和主任、其他副主任溝通匯報(bào)，群策群力，共同研究，其次，對(duì)職工創(chuàng)造寬嚴(yán)有序的工作氛圍，調(diào)動(dòng)好每位職工的積極性。有人說一般性努力工作可以成為匠人，而帶著興趣工作可以成為大師，所以在工作中，搞好民主，力盡找準(zhǔn)每個(gè)職工的閃光點(diǎn)，并用好這個(gè)閃光點(diǎn)，讓每個(gè)職工有張有弛，帶著興趣與成就感工作，讓工作目標(biāo)在寬松快樂的氛圍中完成。再次切實(shí)把自己的工作時(shí)刻放在受不受大家認(rèn)可，能不能保證大家的福利待遇，能不能增強(qiáng)凝聚力上來考核。

半年來，在局領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在全處職工的共同努力下，盡管配合全處，取得了一定的成績(jī)，但仍存在一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是收費(fèi)力度不夠大，客觀上收費(fèi)空間比較小，主觀上有畏難情緒；二是工作方法不夠活，征收范圍不夠?qū)挘�運(yùn)用政策法規(guī)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況結(jié)合不夠；三是重收費(fèi)，輕管理的思想嚴(yán)重，時(shí)有遲到早退現(xiàn)象發(fā)生等。這都有待于在今后的工作中進(jìn)一步提高和改進(jìn)。

述職人：

上海市土地市場(chǎng)篇四

2023年上海土地市場(chǎng)回顧

前言——2023年的樓市給人留下的最深印象恐怕就是“限貸”、“限購”、“限外”這系列且持續(xù)不斷的政策調(diào)控。于是，在這號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的年度里，多輪調(diào)控也直指土地，讓有著“樓市探溫表”之稱的土地市場(chǎng)也“風(fēng)起云涌”，勾地制、打擊囤地、叫停1.0容積率土地出讓，一部部調(diào)控“大片”輪番上演。不僅如此，樓面地價(jià)的步步高升、土地出讓金額的跌創(chuàng)記錄等話題更是紛紛擾擾的伴隨了2023年這一整年。以下就詳細(xì)解讀一下2023年的上海土地市場(chǎng)。

一、全面推行“勾地制”、實(shí)現(xiàn)供需雙向調(diào)節(jié)

“勾地制”緣起香港，國內(nèi)被定義為“用地預(yù)申請(qǐng)制度”，就是由政府根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)納入“招拍掛”出讓計(jì)劃的土地預(yù)先向社會(huì)公布出讓方案，由購買者提出意愿申請(qǐng)并報(bào)價(jià)，如果申請(qǐng)人資格符合條件且其所提出的報(bào)價(jià)符合政府預(yù)期，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地。

從上述定義來看，國內(nèi)的勾地制可以看作是對(duì)現(xiàn)有土地出讓在形式上的一種調(diào)整，是對(duì)土地“招拍掛”出讓制度的一種完善和補(bǔ)充。1、2023年上海全面推進(jìn)“勾地制”

事實(shí)上，2009年上海就邁出了探索“勾地”的第一步，當(dāng)年的9月24日位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點(diǎn)的第一幅土地，之后也有小規(guī)模的頻繁運(yùn)用。上海版“勾地制”的核心標(biāo)準(zhǔn)是申請(qǐng)人必須愿意以高于本地塊公布的起始價(jià)參加“招拍掛”活動(dòng)，用地預(yù)申請(qǐng)階段一般為3個(gè)月，如有3個(gè)以上申請(qǐng)人符合用地預(yù)申請(qǐng)條件，市土地招拍掛辦公室即可與出讓人協(xié)商，終止該地塊的預(yù)申請(qǐng)程序，經(jīng)3天公告后提前進(jìn)入土地招拍掛階段。

雖然說，此制度與香港1998年金融危機(jī)時(shí)期實(shí)行的“勾地制”在操作方式和流程上極為相似，但值得注意的是，“上海勾地”與“香港勾地” 出發(fā)點(diǎn)南轅北轍，“ “勾地制”在香港是1998年金融危機(jī)背景下產(chǎn)生的，其政府的初始目的是為了保證土地不流拍，不賤賣，提升土地市場(chǎng)信心；而上海的土地預(yù)申請(qǐng)制度則誕生在2009年下半年上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、土地價(jià)格暴漲的背景下。

因此，到了2023后，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，上海在2009年成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，開始全面推進(jìn)“勾地制”。2023年4月份發(fā)布了首個(gè)預(yù)申請(qǐng)公告中，一次性推出了105幅地塊，土地用途涉及商業(yè)、金融、住宅、旅游、公共服務(wù)設(shè)施等多個(gè)方面（不包括保障房用地和工業(yè)用地），合計(jì)505公頃，出讓底價(jià)總額為465億元，出讓保證金總額約23億。

從全年來看，上海共發(fā)布了四批預(yù)申請(qǐng)公告，共涉及209幅六類經(jīng)營性土地，土地面積合計(jì)高達(dá)1079公頃。其中，有105幅土地在2023年年內(nèi)進(jìn)入了正式的“招拍掛”出讓程序，除1幅外，其余104幅均順利通過“招拍掛”完成了最終的交易，而與之對(duì)比的是，沒有經(jīng)過預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，就直接進(jìn)入公告出讓的土地幅數(shù)則大幅減少，全年只有22幅。

2、“勾地制”顯效，流標(biāo)與溢價(jià)雙雙大幅下降

從一年以來上海全面推行“勾地制”后，土地市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作情況來看，效果非常明顯：

一是促進(jìn)了土地溢價(jià)水平的明顯下降，尤其表現(xiàn)在居住類的土地上。以市場(chǎng)中溢價(jià)率最為突出、最為敏感的純住宅土地為例。統(tǒng)計(jì)顯示，2023年4月份發(fā)布首個(gè)105幅土地的預(yù)申請(qǐng)公告后，此批土地從6月份開始陸續(xù)進(jìn)入正式公告程序，至年底共成交25幅純住宅土地，其中2幅土地出現(xiàn)底價(jià)成交，而在溢價(jià)成交的23幅土地中，最高溢價(jià)也只有191％，平均溢價(jià)率為79％，而在6月之前的情況是全部16幅土地全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率高達(dá)206％（這16幅純住宅土地基本是去年和今年一季度公告掛牌的土地，并沒有經(jīng)過預(yù)申請(qǐng)這個(gè)環(huán)節(jié)）。雖然說在今年持續(xù)不斷的強(qiáng)勢(shì)新政下，今年開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎，但也不可否認(rèn)，對(duì)于具備稀缺價(jià)值的純住宅用地來說，正是因“勾地制”帶來的土地出讓形式的變化，在一定程度上也促使開發(fā)商在拿地過程中所產(chǎn)生的博弈想法、搶地行為受到一定限制，進(jìn)而導(dǎo)致了溢價(jià)率的大幅下降。

二是流標(biāo)現(xiàn)象的幾近絕跡；由于采用了“勾地制”之后，每塊擬出讓土地須有三名意向購買者，才會(huì)真正拿出來公告出讓，其帶來另一個(gè)好處就是可以很好的杜絕在進(jìn)入正式的“招拍掛”出讓環(huán)節(jié)后因無人應(yīng)標(biāo)而產(chǎn)生的流標(biāo)。以流標(biāo)率一直相對(duì)較高的商辦類經(jīng)營性土地為例，統(tǒng)計(jì)顯示，2023年經(jīng)過預(yù)申請(qǐng)后，正式出讓的土地中只有1幅商業(yè)用地流標(biāo)，而與之相比，成交行情火爆的2009年，仍有2幅商辦類土地在正式掛牌公告后因無人報(bào)名而不得不提前終止掛牌，2008年更是有多達(dá)4幅土地在公開拍賣時(shí)因無人應(yīng)價(jià)而最終流拍，對(duì)市場(chǎng)造成了很大的負(fù)面影響。

由此可見，正是勾地制的實(shí)施，加強(qiáng)了政府與開發(fā)商的對(duì)接，使開發(fā)商可以更明確政府全年的供地計(jì)劃，穩(wěn)定對(duì)土地供應(yīng)的預(yù)期，避免一窩蜂搶地造成“地王”頻出的結(jié)果，進(jìn)而防止了地價(jià)過快上漲助推了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)，也能使政府更好的控制供地節(jié)奏，避免了土地流拍之憂。

二、保障用地大閘開啟，奠定未來市場(chǎng)雙體系運(yùn)行

為堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，2023年上海采取的最重要手段之一就是在2009年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大了保障性住宅用地供應(yīng)和大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作力度。因此，2023年被稱為“保障性住房開啟元年”也是名副其實(shí)的。1、2023年上海保障性住房用地供應(yīng)“很給力”

據(jù)上海土地管理部門的一份報(bào)告顯示，2023年上海共完成保障性住房用地供應(yīng)840公頃，占全部住宅供地的76%，大大超過往年，而普通商品房供地也有約400公頃，與往年基本持平。

從上述的供地比例也不難看出，保障性住房用地已當(dāng)仁不讓成為2023年的土地供應(yīng)主力。而且，值得一提的是，與2023年初上海編制發(fā)布的2023年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，明確了今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃，其中保障性住宅用地770公頃這一指標(biāo)相比，2023年保障性住房用地的供應(yīng)顯然“很給力”，已超額完成全年目標(biāo)。

不過，另一個(gè)值得關(guān)注的一點(diǎn)是，2023年仍實(shí)施了“兩條腿走路”的政策：除保障性住房用地外，上海仍保持了一定量的商品房供地，以平衡未來商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系。

除此之外，2023年實(shí)施的大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備也是上海未來加大保障性住宅供應(yīng)量和供應(yīng)比例的一項(xiàng)基礎(chǔ)性措施。據(jù)悉，2023年上海已通過規(guī)劃選址確定了23個(gè)大型居住社區(qū)基地，合計(jì)建設(shè)用地約105平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約40平方公里。年內(nèi)已先對(duì)其中位于浦東新區(qū)、嘉定、青浦、松江、閔行、寶山、奉賢7個(gè)地區(qū)條件較為成熟的13個(gè)基地實(shí)施土地儲(chǔ)備，建設(shè)用地55平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約20平方公里，達(dá)到“凈地”供地標(biāo)準(zhǔn)。

由此可見，2023年上海通過保障性住房用地的大幅開閘、大型居住社區(qū)的規(guī)劃，這將為上海未來經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、廉租房、公共租賃房等不同類型的保障性住房的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，由此也將大大增加上海未來保障性住宅的供應(yīng)總量，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房受益面，滿足各層次的保障性住房需求。

2、“十二五”商品住宅與保障房1：1.5，奠定市場(chǎng)雙體系運(yùn)行格局

2023年由于保障性住房用地的有效供應(yīng)，大大增加了住宅用地的供應(yīng)量，進(jìn)而也實(shí)現(xiàn)了住宅用地供應(yīng)格局的轉(zhuǎn)移，由此，未來上海也將逐步形成保障性住房和商品住宅這兩大體系同時(shí)運(yùn)行的局面。

根據(jù)最新披露的上�！笆�二五”住房建設(shè)初步規(guī)劃顯示，“十二五”期間，上海擬計(jì)劃新建住宅1.3億平方米，其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，其套數(shù)約占總套數(shù)的60%左右。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)廉租房、經(jīng)適房、公租房、動(dòng)遷安置房等各類保障性住房100萬套(戶)。按此計(jì)算，未來5年上海大約將形成每建1套商品住宅就會(huì)建1.5套保障房的供應(yīng)格局，其中，從供應(yīng)套數(shù)來看，保障性住房將占據(jù)新建住宅供應(yīng)套數(shù)的主體地位。

從上述規(guī)劃來看，“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”整體方向體現(xiàn)了一種歷史的進(jìn)步，不過，值得注意的一個(gè)問題是，相較于2005至于2009年期間上海新建商品住宅約1.1億平方米的建設(shè)總量，未來五年總量略有上升，但由于保障性住房占供應(yīng)套數(shù)主體后，余下的商品住宅供應(yīng)量勢(shì)必將大幅減少，這無疑會(huì)進(jìn)一步加劇當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)上供不應(yīng)求的失衡局面，進(jìn)而也將加大商品住宅價(jià)格快速上漲的壓力。

由此看來，未來保障性住房和商品住房究竟是建立形成兩個(gè)相互封閉的平行體系，還是商品住房市場(chǎng)中包含著相對(duì)獨(dú)立又互相銜通的保障性住房市場(chǎng)還有待進(jìn)一步探索。換而言之，未來如何建立保障性住房和商品住宅這兩個(gè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展，將是值得重點(diǎn)研究的一個(gè)重要課題。

三、大盤熱度持續(xù)、地價(jià)步步高升

如果要看土地市場(chǎng)的熱度，唯有土地出讓金是最佳的衡量“體溫計(jì)”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，2023年上海共完成576幅土地的出讓交易（包括工業(yè)、配套商品房、六類經(jīng)營性用地），土地出讓金累計(jì)總額創(chuàng)記錄達(dá)到了1494億元。尤其值得一提的是，今年的土地出讓總金額較去年大幅上漲了近5成。由此也說明了，雖然針對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力始終未有忪懈，但整個(gè)土地市場(chǎng)供求兩旺，市場(chǎng)熱度依舊持續(xù)。

不過，值得關(guān)注的是，受強(qiáng)力調(diào)控政策、“勾地制”實(shí)施、以及不少地塊入市門檻提高等多種因素的共同作用下，2023年純住宅類土地的平均溢價(jià)率卻只有126%，呈現(xiàn)出“理性繁榮”的態(tài)勢(shì)，已沒有2009年下半年溢價(jià)率動(dòng)輒200%以上那么的嘈雜和喧嘩。

1、樓面地價(jià)同比大漲46%、房?jī)r(jià)下跌難覓空間

2023年上海土地出讓收入的大幅增加，一方面歸究于土地的放量供應(yīng)，另一方面也要?dú)w究于土地單價(jià)的大幅上漲。尤其是后者無疑已成為樓市當(dāng)中最紛紛擾擾的一個(gè)話題。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2023年已成交的576幅地塊中，純住宅類（除去保障性住宅和配套商品房）的土地共有44幅，土地面積為364公頃，可建面積為483萬平方米，而這些住宅地塊的累計(jì)成交總金額卻高達(dá)到了536億元，換算成平均的樓面地價(jià)為11084元/平方米，同比上漲了46%，相比2008年3441元/平方米的水平，更是翻了二倍以上，創(chuàng)下了成史新高。

而且，更值得憂慮的是，近兩年以來住宅土地的樓面地價(jià)漲速已快于市場(chǎng)上一手住宅成交均價(jià)的漲幅（2023年全市一手商品住宅成交均價(jià)21731元/平方米，與去年同期相比漲幅為36%，相比2008年上漲61%），這也就意味著未來調(diào)控一旦有所“松碼”，房?jī)r(jià)就存在跟上地價(jià)漲幅的可能性。

分析其中的道理，眾所周知，“面粉”價(jià)格的過快上漲，勢(shì)必會(huì)讓“面包”的價(jià)格也“水漲船高”。具體而言，住宅樓面地價(jià)的走高，在樓市總體供不應(yīng)求的情況下，必然會(huì)引導(dǎo)樓市對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期，與此同時(shí)，開發(fā)商為了消化高成本，必然會(huì)走向利潤(rùn)相對(duì)較高的高端產(chǎn)品。因此，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)之間形成“三高”聯(lián)動(dòng)和循環(huán)，這無疑會(huì)大大加大未來商品住宅價(jià)格的調(diào)控難度。

除此之外，另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是住宅類的土地價(jià)格一路“高歌猛進(jìn)”的同時(shí)，商辦類土地的價(jià)格卻表現(xiàn)“不溫不火”，形成了“商慢住快”的格局。統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上海共成交了88幅純商辦類的土地，合計(jì)達(dá)358公頃，可建面積為700萬平方米，成交總金額為474億，換算成平均的樓面地價(jià)為6775元/平方米，同比只上漲了2.5%，相比2008年的4924元/平方米也不過上漲了37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅土地的漲幅。

從上述商住對(duì)比中也不難發(fā)現(xiàn)，住宅地價(jià)的過快上漲也是加劇了近兩年來市場(chǎng)上“商住倒掛”的主要幕后黑手之一。

2、大牌標(biāo)桿房企繼續(xù)“高舉高打”

梳理2023年的上海土地市場(chǎng)，雖然住宅樓面地價(jià)步步攀高，尤其在持續(xù)不斷的政策打壓下，住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇加大，但面對(duì)如此“險(xiǎn)情”，似乎并沒有阻擋眾多大牌標(biāo)桿房企戰(zhàn)略性拿地的步伐，例如，知名央企——華僑城一舉拿下了2023年的年度單價(jià)地王——閘北蘇州河北岸東塊1街坊地塊，樓面地價(jià)史無前例達(dá)到了52783元/平方米。同樣松江的單價(jià)地王——廣富林2—5號(hào)地塊被知名的民營房企——合生創(chuàng)展收入囊中、外資房企的代表——仁恒房產(chǎn)則不動(dòng)聲色拍得了青浦的單價(jià)地王——徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)b4-01地塊，而來自于上海本地的老牌國有房企——陸家嘴集團(tuán)則接手了閔行的單價(jià)地王——浦江鎮(zhèn)中心河以南a-

1、2號(hào)地塊。

從中不難發(fā)現(xiàn)，以央企、外資和民營資本大鱷為主的大牌標(biāo)桿房企已經(jīng)成為地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿ν剖帧Ｅc此同時(shí)，這些大牌標(biāo)桿房企也在2023年的土地市場(chǎng)上占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)份額。粗略統(tǒng)計(jì)顯示，2023年8成左右的住宅地塊被這些標(biāo)桿房企所拍得，中小房企僅占2成，且所拍地塊大都規(guī)模較小，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。所以說，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，中小房企的生存空間正在受到擠壓，市場(chǎng)的洗盤已經(jīng)“愈演愈烈”了。

分析其中的道理，其實(shí)很容易理解，因?yàn)槊鎸?duì)史無前例的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自有資金、銷售周期、產(chǎn)品毛利潤(rùn)等方面的要求都變得越來越高，這就標(biāo)志著未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)將面臨大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰，規(guī)模越大、管理越規(guī)范的企業(yè)也就越容易生存下來，因此，未來大牌標(biāo)桿房企與中小企業(yè)的業(yè)績(jī)差距將會(huì)進(jìn)一步拉開。

四、布局“十二五”，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變

2023年既是“十一五”計(jì)劃的收尾之年，同時(shí)也拉開了“十二五”規(guī)劃的序幕。根據(jù)2023年年末公布的上海“十二五”規(guī)劃的框架性設(shè)想顯示：上海的城市化、產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)行新一輪的質(zhì)變。這無疑讓作為支撐產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的重要一環(huán)——商業(yè)地產(chǎn)又有了新的想象空間。所以，在2023年的土地市場(chǎng)上，原先并不著么起眼的商辦用地開始走上“前臺(tái)”，首先讓我們看到的是地方政府為“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”而實(shí)施的土地供地結(jié)構(gòu)之變；其次是當(dāng)住宅市場(chǎng)成交遭遇量縮的“瓶頸”后，大牌標(biāo)桿房企也開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變。1、2023年商辦用地供應(yīng)總量超去年，幅數(shù)比重占近7成

2023年上海加大了土地的供應(yīng)力度，其中尤為突出的一點(diǎn)就是商辦用地的供應(yīng)也較去年與顯得更為充裕。統(tǒng)計(jì)顯示，在2023年公布的四批預(yù)申請(qǐng)公告中，公布的商辦類土地（主要指商業(yè)、辦公、商辦、商住、商住辦綜合類型土地、以下相同），高達(dá)144幅，土地面積合計(jì)690公頃，較2009年分別增加了22幅、158公頃。

更為，值得關(guān)注的是，商辦類土地的供應(yīng)比重較2009年又有所提升，其中，2023年的幅數(shù)比重為69％、土地面積比重為64％，較2009年分別上升了10、17個(gè)百分點(diǎn)。

上述數(shù)據(jù)說明，2023年各地方政府在供地時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的傾斜力度，不僅僅體現(xiàn)在純商業(yè)或辦公用地的供應(yīng)在上升，而且就算是為了保證未來商品住宅的供應(yīng)，各地方政府也似乎更偏愛將住宅用地搭配商業(yè)、辦公、酒店性質(zhì)的土地。例如，2023年的四批預(yù)申請(qǐng)公告土地中，此類性質(zhì)的土地多達(dá)32幅，土地面積合計(jì)更高達(dá)215公頃，分別占總量的15％、20％。由此可見，這種可以開發(fā)成為有城市“棋眼”之稱的城市綜合體的供地模式，已成為政府供地的一個(gè)新趨勢(shì)。

事實(shí)上，各地方移情別戀“愛上”商業(yè)地產(chǎn)，這并不難理解，因?yàn)橄鄬?duì)于住宅“一錘子買賣”的短期行為，商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的自我循環(huán)“造血”功能，無疑是當(dāng)前各地方政府最為看重的地方

2、品牌房企加速布局商業(yè)地產(chǎn)

2023年住宅市場(chǎng)上的“高壓”之勢(shì)，讓成交量“應(yīng)聲而下”，而且這樣勢(shì)頭恐怕還會(huì)延續(xù)到2023年、甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，這讓許多品牌房企不得不思考未來的轉(zhuǎn)型之路。于是，有著“政策避風(fēng)港”之稱的商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入這些品牌房企的“視眼”。所以我們可以看到，這些品牌房企也開始逐鹿商辦土地市場(chǎng)，特別是原先一些以住宅為主業(yè)的房企在2023年紛紛進(jìn)賬新的商辦類地塊。

例如，綠城拿下了長(zhǎng)寧區(qū)天山路街道98街坊地塊（商辦）、萬科于摘取了重固鎮(zhèn)趙重公路東側(cè)地塊（商�。�、金地拍得了航頭中心鎮(zhèn)a1儲(chǔ)備地塊（商�。�、上海城開則成功從綠地手中搶下莘莊地塊上蓋地塊（莘莊鎮(zhèn)222地塊、商住辦）。

從中不難發(fā)現(xiàn)，在轉(zhuǎn)型前期，以萬科、金地為代表原先以住宅開發(fā)建長(zhǎng)的房企更傾向于獲取商住綜合類地塊，先從社區(qū)商業(yè)開發(fā)入手鍛煉隊(duì)伍，同時(shí)從住宅項(xiàng)目的銷售中盡快回籠資金、導(dǎo)入消費(fèi)群體，以此降低風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述“新手”之外，一些“老手”也當(dāng)仁不讓，繼續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)。例如，近年強(qiáng)勢(shì)崛起的綠地集團(tuán)“一口氣”拿下了四幅地塊（1幅商住、3幅商辦）；老牌央企——保利集團(tuán)也“不甘落后”的一舉摘下了4幅商住綜合類地塊，而另一深耕上海市場(chǎng)多年的央企——華僑城則有3幅地塊入帳，其中，包括了蘇河灣的兩幅起點(diǎn)地標(biāo)性商辦地塊。同樣的情況也發(fā)生在一些外資的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，如寶龍、瑞安、嘉寶實(shí)業(yè)等，今年也都有商辦地塊入賬。

由此可見，2023年，不管是“新手”還是“老手”均大舉購入商辦類土地，足以表示這些品牌房企未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

不過，值得注意的是，盡管這些品牌房企購地表現(xiàn)活躍，但跡象表明，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，這些開發(fā)商們依然還十分謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)表明，2023年仍有40幅商辦地塊是底價(jià)成交，而將所有商住、商住辦地塊計(jì)算在內(nèi)，平均的溢價(jià)率也只有74％，遠(yuǎn)低于2023年純住宅土地126％的溢價(jià)水平。

結(jié)語——如果說，2023年的樓市給人留下的最深的印象是“調(diào)控”，那么，2023年的上海土地市場(chǎng)給人留下的最深“記憶”便是“變革”。因?yàn)�，在這一年中，我們看到了土地出讓形式之變——勾地制的全面推行、土地供應(yīng)格局之變——保障用地供應(yīng)的大幅開閘、土地交易風(fēng)向標(biāo)之變——商辦用地的走俏市場(chǎng)，以及土地交易主體之變——大牌標(biāo)桿房企的“稱霸”宅地市場(chǎng)，而所有這些也都將為未來上海樓市的發(fā)展預(yù)先埋下了變革的“種子”。