在當下社會，接觸并使用報告的人越來越多，不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。那么我們該如何寫一篇較為完美的報告呢？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀的報告范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

寫字樓市場調(diào)研報告篇一

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓，寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5a寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關注對象。

寫字樓管理：

1、企業(yè)自行管理---下屬三產(chǎn)單位全權負責物業(yè)及租售

2、企業(yè)自行管理---下屬三產(chǎn)單位行政管理---物業(yè)外包

3、企業(yè)行政主管---外包第三方物業(yè)+外包租售公司

大部分物業(yè)只負責樓宇的內(nèi)勤管理工作，而不負責樓宇的租售工作，租售工作由企業(yè)自行承擔或承包給一家專業(yè)的公司進行管理。

企業(yè)總部大樓，物業(yè)外包或自己三產(chǎn)，這兩個部門肯定不會為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協(xié)調(diào)。企業(yè)自行管理的官派十足，有別與市場其他的寫字樓租售情況，企業(yè)本身基本占據(jù)了樓宇的大部分或全部，配套設施也基本已上層領導意念為主，觀念不強，這樣的單位我們找物業(yè)溝通效果不大，還是需要與企業(yè)的行政部等主管部門建立聯(lián)系，如果談得好，那么我們的工作場地租金等就不是問題。

企業(yè)委托第三方物業(yè)管理同上，基本上找第三方物業(yè)是提供不了我們的所需，還是需要找到企業(yè)管理第三方的機構如機關服務中心、行政部、后勤管理部等。如企業(yè)是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發(fā)商）來進一步了解。

純對外出租的寫字樓，物業(yè)基本都是外包，自己租售，如金隅集團等類似的房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣的公司類似外企，有較強的行政能力，對于配套設施的建設只會略微降低租售費用而絕對不會免租、置換業(yè)務也非常難以溝通，協(xié)助業(yè)務處理應該是可以的。

物業(yè)公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國企的三產(chǎn)單位實力最強屬地頭蛇性質(zhì)，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。

重點跟蹤企業(yè)

一、國華投資大廈預計談判周期3個月，投資20萬，先期委派1名操作人員。25%利潤率計算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業(yè)為三產(chǎn)單位，可以略低與市場價格簽訂合同，地理位置優(yōu)越，周邊步行十分鐘范圍內(nèi)無同行業(yè)店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內(nèi)部均無同行業(yè)駐場。國華大廈內(nèi)十三家大型客戶，非常穩(wěn)定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。租金5元/平

二、再保險大廈預計談判周期3個月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤率 初期月均流水5萬，預計三年收回成本。

物業(yè)為外包，只提供服務可不做考慮，只需與再保險詳細溝通，確定合作地址及價格。大樓內(nèi)部多為再保險分支機構及下屬單位，開發(fā)業(yè)務能形成良性循環(huán)，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。

地理位置為金融街，周邊步行范圍內(nèi)無大型文印中心

租金6元左右

寫字樓市場調(diào)研報告篇二

調(diào)研項目：

漢口——浦發(fā)銀行大廈、新世界國貿(mào)中心、瑞通廣場、萬景國際廣場、中華城 武昌——光谷國際廣場、光谷銀座、中商廣場

對于已投入使用的寫字樓調(diào)研要點：

開發(fā)商：

物業(yè)管理：

地理位置：

使用時間：

地上建筑面積：

標準層面積：

空調(diào)情況：

電梯情況：

車位數(shù)量：

層數(shù)：

層高：

入住率：

供水系統(tǒng)：

主力租戶：

租金水平：元/㎡?月

其他：水電費元/㎡?月

清潔費元/㎡?月

空調(diào)費元/㎡（3個月）

月/㎡（3個月）

電梯費元/㎡?月

裝修情況：

生態(tài)空間：

主要優(yōu)勢：

入住單位性質(zhì)比例圖（外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、行政單位）入住單位行業(yè)分布（）

對于在建寫字樓的調(diào)研要點：

開發(fā)商：

項目地址：

目前售價：元/㎡

建筑規(guī)模：占地面積㎡，建筑面積約㎡，公攤 項目組成：

產(chǎn)品情況：

配套設施：電梯、空調(diào)、衛(wèi)浴設施 物業(yè)管理：

車位：

銷售情況：

主要客戶群體：

項目評價：

寫字樓市場調(diào)研報告篇三

名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]

發(fā)布者 ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結構分類及分類標準的研究

目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經(jīng)濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類

及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。

一、辦公物業(yè)的分類

辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。

從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統(tǒng)辦公樓

兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦

公樓的一種。

傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現(xiàn)代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

3、后期的現(xiàn)代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建

筑發(fā)展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓

設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)

網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結

構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置

進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其

它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

④設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護

維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3a～5a

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營

成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理

等方面的業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)

潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

摘 自：上 海 房 地 產(chǎn) 市 場 報 告

寫字樓市場調(diào)研報告篇四

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成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告

一、調(diào)研基本情況

（一）錦江工業(yè)總部基地

錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項目27個，投資總規(guī)模近50億元，投資強度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設總面積將達280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預計可實現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。

1.中冶成工大廈

項目位臵：該項目位于錦江工業(yè)總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。

開發(fā)商背景：項目是由中冶成工建設有限公司投資建設的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團是央企排名27位，世界500強企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產(chǎn)等多個領域。

占地面積：14.15畝 建筑密度：30.18％

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容積率：8.02 綠地率：33% 總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

車位：總停車位600個（其中地下400多個，地面100多個）

建筑層數(shù)：a區(qū)辦公樓27層，b區(qū)和c區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售價：5100元/㎡以上�，F(xiàn)售價均價7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡

出售面積：（a、b區(qū)為商務辦公區(qū)域，c區(qū)為商務酒店區(qū)域）

a區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；

b區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

c區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

項目優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。

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銷售情況：a區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，c區(qū)作為商務酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。

2.成都銀海芯座

項目位臵：該項目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側錦江河畔。

開發(fā)商背景： 層高：3.2米

總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡ 售價：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管費：9元/㎡/月 車位費用：200-300元/月 車位數(shù)量：681個 銷售情況：已基本售完

（二）青羊工業(yè)總部基地

項目位臵：該項目位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西

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三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。

開發(fā)商背景：項目是由成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實業(yè)（集團）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、實業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟�的合法項目�?/p>

占地面積：1089畝 容積率：1.6 建筑密度：29.2％ 綠地率：35％

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：1500-4700㎡

售價：5000元/㎡ 現(xiàn)售價6000-8000 物管費：2元/㎡/月

項目優(yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵。

銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已全部建設完畢，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊綠舟稅源總部基地

項目位臵：該項目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。

開發(fā)商背景：項目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于2008年3月27日。公司負責經(jīng)營開發(fā)的青羊綠舟項目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復合型項目。主營業(yè)務：土地整理、房屋及土木工程建設、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及項目投資、市政基礎設施投資等。

占地面積：1800畝 獨棟面積：1100-3000㎡

租售形式：不進行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。

項目優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達到相應稅收標準并將稅收注冊關系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。

銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。

（四）龍?zhí)豆�業(yè)總部基地

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成都市龍?zhí)豆�業(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟第一城。項目將建成約150萬平方米的總部集群，至2023年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。

1.成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>

項目位臵：該項目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄�業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。

開發(fā)商背景：項目由成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司投資建設，該公司是由上海裕都集團與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁�。龍�(zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭　⑹姓�府重點招商引資項目落戶成都龍?zhí)豆�業(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關心支持下，本著“造城”理念，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO。

項目簡介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼椖靠傉嫉孛娣e2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個項目預計總投資75億元，共分為三個地塊進行開發(fā)建設。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務辦公及配套設施，總建筑面積達68.8萬平方米，停車位達4522個。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個組團，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務辦公

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為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務辦公區(qū)，計劃2023年開工建設，預計開發(fā)時間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建設。

占地面積： 779畝

總建筑面積：69萬㎡（其中地上57萬㎡，地下12萬㎡）容積率：1.5 建筑密度：30％ 綠化率：30％ 車位：4522個

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：491-5314㎡ 售價：5400元/㎡ 銷售情況：60％ 項目優(yōu)惠政策：

（1）凡購買辦公用房首付在50％以上，價格優(yōu)惠幅度最高為10％；

（2）凡在成華區(qū)注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務關系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷�可享�?年8成地方實得部分財政扶持政策；

（3）享受辦公用房補貼：納稅在200-500萬、500萬元

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以上的企業(yè)，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標準給予一次性補貼，補貼面積不超過2000平方米；

（4）企業(yè)購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價下浮5％的優(yōu)惠政策；

（5）重大項目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買可根據(jù)具體情況一事一議；

（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級政府所給予的相關扶持政策。

2.多元總部國際一號

項目位臵：該項目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。項目一期可入駐60家企業(yè)。

開發(fā)商背景：項目由四川多元德泰投資集團有限公司開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關產(chǎn)業(yè)為一體的集團化企業(yè)。

建筑面積：66667㎡ 容積率：0.9 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層

停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）

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物管費：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：300-1000㎡ 售價：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％

項目優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟試驗區(qū)優(yōu)惠政策

（五）藍光·空港總部基地

項目位臵：該項目位于成都城南臨空國際商務經(jīng)濟圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機場2.5公里。

開發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實業(yè)集團有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務為主導，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團。

租售形式：租售均可 售價：7500元/㎡ 租價：60-100元/㎡/月 物管費：3.5-5元/月

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銷售情況：90％

項目優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼

三、

（一）政策優(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦�策是，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務關系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷�可享�?年8成地方實得部分財政扶持政策。

（二）交通優(yōu)勢�？v觀成都市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，cbd區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經(jīng)濟的高標準要求，搶占當代總部經(jīng)濟帶來的新商機。

（三）環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍光·空港總

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部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁恰㈠\江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。

（四）價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費也相當高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空臵，一個月物管費就得交接近4000元。

四、工業(yè)總部基地市場競爭分析(一)成都總部基地市場概況

隨著成都市政府關于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟”相關政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。

就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙

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流西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻�大型的總部基地項目；“x”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。

由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設進一步升溫。

隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標客戶群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。

（二）成都總部基地市場特征

根據(jù)前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結構等因素決定的。

成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)

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勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認可。

成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關重要的作用。

從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機構分別以入股的形式參與了相關總部基地項目的開發(fā)。

（三）成都總部基地市場競爭格局

成都總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+x”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨�大總部基地項目憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都總部基地市場競爭手段

由于成都總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京abp等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細分、目標客戶定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。

結合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對目標客戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。

五、成都總部基地發(fā)展趨勢

（一）成都總部基地市場供給與需求

由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。

截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總

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部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。

2008年上半年，成都工業(yè)用地供應6796.83畝，8、9月兩個月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來1-2年內(nèi)推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。

2007年9月，成都工業(yè)用地開始實行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預測，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時間可能長達5～10年，這還未包括潛在市場供應。總部辦公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開發(fā)更應該注重策略致勝。

（二）成都總部基地發(fā)展趨勢

隨著“總部經(jīng)濟”概念的流行及成都各總部基地項目的建設，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。

根據(jù)成都市對工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細分，總部基

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地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。

總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設將會更加合理，更加適應城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術和革新設備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。

二〇一〇年一月十九日

寫字樓市場調(diào)研報告篇五

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調(diào)查的是甲級（按照個人意愿來定位）的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿(mào)中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調(diào)查的幾個來看，這一區(qū)塊的租金價格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區(qū)域貿(mào)易，房產(chǎn)類企業(yè)居多。

2,（1）華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽網(wǎng)，燈具，無一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，fujitec（富士達）的六部和kone（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好�？偨ㄖ�面積5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀廣場內(nèi)的電梯是東西各兩部otis，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態(tài)度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區(qū)分兩個區(qū)，東面a-c區(qū)和西面d-i區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農(nóng)行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。

（5）世貿(mào)中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是otis三部。1-4層面積較大，5樓為技術層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調(diào)查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍天商務中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。

1，租金價格在2.1-4.0元/平方米/天。物業(yè)費從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現(xiàn)已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業(yè)，車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是otis的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是otis的四部。

（3）乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是otis的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。

（4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業(yè)比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調(diào)查的是甲級的聯(lián)銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價格在1.5-2.4元/平方米/天。物業(yè)費從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區(qū)域只問到了聯(lián)銀大廈的，600元/個/月，現(xiàn)在還是免費供應的。這一區(qū)域的服裝，貿(mào)易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。

2，（1）甲級的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓otis的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉(zhuǎn)彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部otis的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內(nèi)帶衛(wèi)生間。

（3）乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態(tài)度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調(diào)查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價格在1.55-2.8元/平方米/天。物業(yè)費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調(diào)查的幾家物業(yè)費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車位本身就比較少，現(xiàn)已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿(mào)易，醫(yī)療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務大廈是國內(nèi)首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。

（2）之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業(yè)公司進行管理。兩部otis電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業(yè)比較老舊，進入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到�，F(xiàn)在買的價位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業(yè)，一般的車位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣。

五，文教區(qū)：

主要調(diào)查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。

1，租金價格在1.57-2.17元/平方米/天。物業(yè)費從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡設備，外貿(mào)，律師事務所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調(diào)，要自己裝空調(diào)。售價2000年買的時候是大概3000-4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部otis電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。

（5）丙級的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區(qū)域找了六個物業(yè)——甲級的耀江廣廈和西湖國貿(mào)中心；乙級的鴻鼎商務樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右。總7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿(mào)中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調(diào)費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區(qū)域有一個很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化�？偣灿�7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿(mào)類居多。

（3）鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內(nèi)（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個小間）。

大廳較�。晃挥谥猩奖甭泛网P起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內(nèi)又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是otis的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經(jīng)有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

寫字樓市場調(diào)研報告篇六

天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

中端寫字樓出租及經(jīng)營情況調(diào)研報告

委托人：天津市建設發(fā)展總公司物業(yè)管理處

受托人：姜躍 王鑫

報告人：姜躍 王鑫

日期：2023年11月1日——2023年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發(fā)及銷售、計算機周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

在天津市委、南開區(qū)委的多個行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內(nèi)免費自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設有監(jiān)控設備。

現(xiàn)空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于2000年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2003年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內(nèi)停車位25個左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權單位，b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財務等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。

3.其他大廈簡介

（1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿(mào)廣場，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產(chǎn)權，房屋性質(zhì)多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當?shù)土�，月租�?000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調(diào)研小結

據(jù)多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調(diào)研和對比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。