單方解除租賃合同
一、空置期租金、管理費損失
一般情況下,承租方單方解除合同后,出租方不可能馬上找到新的承租方,往往需要耗費一定的時間,這期間,房屋無法出租出去,出租方遭受一定的租金和管理費損失。
二、房屋中介費用
基于信息不對稱的原因,出租人尋找另一承租人通常是通過委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。一般而言,如果居間成功,房產(chǎn)中介會收取一定數(shù)額的報酬,該報酬應(yīng)計入其尋找另一承租人的成本之內(nèi) 。當(dāng)然若出租人不采用委托房產(chǎn)中介的方式,則房產(chǎn)中介費用可不予考慮 。
三、新租賃合同的免租期
在很多情況下,商鋪的出租人都會對新的承租人給予一定的免租期,主要是由于承租人在收房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實際不能辦公、營業(yè)。此種情形下,出租人通常基于合同約定和商業(yè)慣例不收取承租人免租期的租金。一般而言,如果新的租賃合同中有免租期的規(guī)定,因免租而遭受的租金損失也是會被認(rèn)定為實際損失的。
四、新舊租賃合同租金的差價
因前一承租人的原因致使租賃合同解除,出租人不得不尋找下一承租人,前后兩個租賃合同的租金可能并不相同。如果后一租賃合同租金高于前一租賃合同的租金,則不存在損失一說 。如果后一租賃合同的租金低于前一租賃合同的租金,則兩次租賃合同的租金差價可能會被視為出租人依據(jù)前一租賃合同可獲期待利益的損失,出租人可能會主張由前一承租人承擔(dān)。由于法律對此無明確規(guī)定,司法實踐中也存在一定爭議,出租方與承租方各執(zhí)一詞,最終的結(jié)果取決于法官的自由裁量權(quán) 。
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