第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在*盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都遇到過這樣的困境--項(xiàng)目因?yàn)槭Э囟�受挫。比如�?xiàng)目竣工延遲不得不向客戶反饋延遲交房的壞消息甚至導(dǎo)致企業(yè)商譽(yù)的銳減以及發(fā)生不應(yīng)該的法律糾紛；或者因?yàn)轫?xiàng)目現(xiàn)金流的失控與斷裂導(dǎo)致樓盤的延誤甚至成為[爛尾樓"工程。

房地產(chǎn)企業(yè)正處于高速發(fā)展并以項(xiàng)目為主導(dǎo)的環(huán)境中。企業(yè)每天所面臨的不僅僅是幾個(gè)純粹的房屋的建設(shè)或者銷售項(xiàng)目，而是將成百上千不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是*縱眾多不斷變化的相關(guān)項(xiàng)目平臺(tái)。產(chǎn)生項(xiàng)目不斷變化的原因是多種多樣的，但最根本的原因是房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策及社會(huì)生活密不可分。政策與社會(huì)環(huán)境的一個(gè)小的變化或許就會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)的動(dòng)蕩。在這樣的快速變化、又資源有限的環(huán)境下，失敗與挫折是經(jīng)常發(fā)生的。由于企業(yè)總是需要努力滿足不斷變化的市場(chǎng)需求和面對(duì)各種挑戰(zhàn)，因此需要考慮管理方式的創(chuàng)新�？刹扇�實(shí)施的新方法之一―項(xiàng)目管理(project management)，將對(duì)企業(yè)中項(xiàng)目的執(zhí)行和組織文化產(chǎn)生深刻的影響。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理的內(nèi)容概括起來主要包括九個(gè)方面模塊:

1、項(xiàng)目范圍管理

明確實(shí)施項(xiàng)目的業(yè)務(wù)目的，確定項(xiàng)目目標(biāo)，分解出項(xiàng)目的主要交付成果，編寫項(xiàng)目說明書，為項(xiàng)目的實(shí)施界定出一個(gè)邊界，明確哪些是項(xiàng)目組的工作，哪些是例外。范圍管理是項(xiàng)目管理所有內(nèi)容中最重要的一個(gè)方面，只有范圍界定清楚了，項(xiàng)目所需要的時(shí)間、成本、人員及其他資源才能夠確定下來。

2、項(xiàng)目進(jìn)度管理

根據(jù)項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系，決定這些活動(dòng)的實(shí)施順序，估計(jì)實(shí)施活動(dòng)所需時(shí)間，明確項(xiàng)目里程碑，并通過進(jìn)度控制來使項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的另一個(gè)關(guān)鍵職能，在范圍管理的基礎(chǔ)上，通過確定、調(diào)整任務(wù)的工序和工期，可以提高效率，優(yōu)化資源配置。

3、項(xiàng)目成本管理

識(shí)別項(xiàng)目所需資源，估算這些資源的成本，有效分配項(xiàng)目預(yù)算，并通過成本控制來保*項(xiàng)目在批準(zhǔn)預(yù)算范圍內(nèi)完成任務(wù)。成本管理是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)*的重要指標(biāo)手段。

4、項(xiàng)目質(zhì)量管理

明確項(xiàng)目的質(zhì)量要求及其測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，制定項(xiàng)目質(zhì)量方針、質(zhì)量保*與控制計(jì)劃，確保項(xiàng)目交付結(jié)果滿足或超過客戶的期望，使客戶能滿意地接收項(xiàng)目地最終結(jié)果。質(zhì)量管理是確保項(xiàng)目的交付成果得到最終接受的根本保*。

5、項(xiàng)目人力資源管理

根據(jù)項(xiàng)目的*質(zhì)與特點(diǎn)，識(shí)別項(xiàng)目需要什么樣的人力資源、需要多少、何時(shí)需要?明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的角*與職責(zé)，通過項(xiàng)目計(jì)劃過程、團(tuán)隊(duì)建設(shè)實(shí)踐與激勵(lì)措施，使項(xiàng)目小組達(dá)成共識(shí)，有效實(shí)施各項(xiàng)活動(dòng)。

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

在實(shí)施項(xiàng)目之前，分析項(xiàng)目可能的不確定因素，做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用機(jī)會(huì)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一種主動(dòng)管理，包括識(shí)別、評(píng)估與應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)踐過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，減少由于風(fēng)險(xiǎn)而帶來的損失。

7、項(xiàng)目溝通管理

識(shí)別項(xiàng)目利益相關(guān)者在項(xiàng)目管理生命期內(nèi)需要什么樣的信息，什么時(shí)間需要，以什么方式需要，由誰發(fā)送?并及時(shí)向項(xiàng)目利益相關(guān)者溝通項(xiàng)目執(zhí)行狀況。

8、項(xiàng)目采購(gòu)及合同管理

通過項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，來獲取實(shí)施項(xiàng)目所需的、從組織以外獲取的產(chǎn)品或服務(wù)。項(xiàng)目采購(gòu)活動(dòng)通常是用合同的方式來完成的。采購(gòu)及合同管理要求項(xiàng)目管理人員掌握采購(gòu)流程及不同的合同方式對(duì)項(xiàng)目的影響。

9、項(xiàng)目綜合管理

根據(jù)以上8個(gè)模塊，結(jié)合項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目控制以及項(xiàng)目收尾等五個(gè)過程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合管理。

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)，需要來自不同領(lǐng)域不同職能部門的成員在最佳的協(xié)作和交互環(huán)境下工作，并受到相同的利益驅(qū)動(dòng)。然而，在傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)中，不同的資源歸于不同的某一特定的職能單位經(jīng)營(yíng)管理。這種結(jié)構(gòu)顯然不利于形成這樣的環(huán)境。一些房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、市場(chǎng)、銷售和滿足客戶方面的協(xié)調(diào)工作總不是那樣順暢，就是因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)項(xiàng)目管理職能型組織中存在的那種相對(duì)狹義的利益范圍的束縛，從

而阻礙了資源最高水平的協(xié)作能力。因此，作為項(xiàng)目成敗就是企業(yè)成敗的房地產(chǎn)企業(yè)，按項(xiàng)目管理是其生存與發(fā)展及管理創(chuàng)新，以應(yīng)付復(fù)雜多變環(huán)境的有力武器。

下面就房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目管理提出幾點(diǎn)建議:

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化必須能夠接納這種新的思維方式，員工對(duì)自身工作的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該從[滿足部門的要求"轉(zhuǎn)向[滿足項(xiàng)目的要求"。

項(xiàng)目管理的實(shí)施并不簡(jiǎn)單是一套管理系統(tǒng)的引入，也不僅僅是一套量身打造的管理信息軟件，而是一套全新管理思想的注入，一種嶄新企業(yè)文化的*。這是一個(gè)不斷探索、不斷學(xué)習(xí)、不斷創(chuàng)新的過程。項(xiàng)目管理系統(tǒng)的實(shí)施需要全員上下尤其是決策層和管理層的支持。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式應(yīng)該改變傳統(tǒng)的[職能型"組織形式為[項(xiàng)目型"組織形式或者[矩陣型"組織形式。

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的職能型組織是設(shè)置財(cái)務(wù)，工程技術(shù)、營(yíng)銷、策劃等部門基礎(chǔ)上，在工程技術(shù)部下屬項(xiàng)目經(jīng)理僅對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)負(fù)責(zé)。這樣的組織形式導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)理容易忽視整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)，工作方式常常是面向本技術(shù)部門；跨部門溝通存在困難；除分管總經(jīng)理外沒有一個(gè)具體*作人員對(duì)項(xiàng)目負(fù)全責(zé)；項(xiàng)目客戶不能夠成為項(xiàng)目活動(dòng)的焦點(diǎn)，對(duì)客戶要求的響應(yīng)遲緩；無法協(xié)同公司整個(gè)資源。而在[項(xiàng)目型"組織形式中，項(xiàng)目從公司組織結(jié)構(gòu)中分離出來，作為*的單元，人員與資源按項(xiàng)目劃分，各項(xiàng)目經(jīng)理有很大的**和權(quán)限。在這種組織中，每個(gè)項(xiàng)目就如同一個(gè)微型的公司運(yùn)作。[矩陣型"職能形式實(shí)際是前兩種組織結(jié)構(gòu)的結(jié)合，它將[職能型"組織形式的縱向優(yōu)勢(shì)和[項(xiàng)目型"組織形式橫向優(yōu)勢(shì)有效的結(jié)合起來，把集權(quán)與分權(quán)結(jié)合起來，從而加強(qiáng)了各職能部門同各項(xiàng)目之間的協(xié)作關(guān)系。實(shí)際上對(duì)于項(xiàng)目管理來看，針對(duì)不同行業(yè)不同企業(yè)其三種組織形式各有優(yōu)缺點(diǎn)，但作為現(xiàn)代管理方式下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)

選用[項(xiàng)目型"組織形式或者[矩陣型"組織形式。一般來講，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)宜選用[項(xiàng)目型"組織形式；規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)宜選用 [矩陣型"組織形式。

第三，培養(yǎng)合格的項(xiàng)目經(jīng)理。

項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中起著極其關(guān)鍵的作用，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵*角*。以往房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理可能是在建筑領(lǐng)域的專家，但現(xiàn)代項(xiàng)目管理下的項(xiàng)目經(jīng)理卻要是管理通才。他不一定是技術(shù)內(nèi)行但卻一定要具有領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃、溝通、成本、質(zhì)量、采購(gòu)、合同、時(shí)間管理等方面的知識(shí)和能力。一個(gè)人不可能技術(shù)、管理樣樣精通。如何解決技術(shù)與管理的矛盾，在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般是配置一個(gè)懂管理的項(xiàng)目經(jīng)理及一個(gè)精通技術(shù)的*人員作為項(xiàng)目經(jīng)理的副手(副經(jīng)理或者技術(shù)總監(jiān))對(duì)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多年來一直注重是*人才的培訓(xùn)，因此在項(xiàng)目管理的推行過程中，普遍感到缺乏合格的項(xiàng)目經(jīng)理。如何培養(yǎng)合格的項(xiàng)目經(jīng)理，是關(guān)系到項(xiàng)目管理系統(tǒng)成敗最關(guān)鍵的因素。

最后，任何一種管理思想的推行都是一場(chǎng)變革，項(xiàng)目管理的有效*雖已經(jīng)得到廣泛的認(rèn)可，但如何把先進(jìn)的思想與企業(yè)實(shí)際相結(jié)合，只有在改革中不斷摸索。

因此，推行項(xiàng)目管理，并不是一朝一夕就可以完成的，它需要收集大量的基礎(chǔ)資料，又需要對(duì)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，決不能夠急功近利，撥苗助長(zhǎng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制

隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要，集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。以下就結(jié)合本文自身的認(rèn)識(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的進(jìn)度控制進(jìn)行探討。

進(jìn)度控制的重要*對(duì)房地產(chǎn)公司不言而喻。出于資金安排和銷售的需要，眾所周知，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的[結(jié)構(gòu)*"進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢?我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來進(jìn)行分析。

一、事前控制

1、合理制定計(jì)劃

計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在[圈地運(yùn)動(dòng)"和[圈錢運(yùn)動(dòng)"階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場(chǎng)、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。

例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過程為:領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計(jì)劃確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無從談起。

建議計(jì)劃制定過程為:項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。 當(dāng)然，計(jì)劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面: 計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；

計(jì)劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn)；

計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

2、嚴(yán)格圖紙會(huì)審

由于目前*方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽*量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽*太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。 建議:首先，項(xiàng)目部人員以[圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天"的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問題；最

后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。

二、事中控制

1、節(jié)點(diǎn)制定

項(xiàng)目施工計(jì)劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項(xiàng)目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點(diǎn)，如傳統(tǒng)的37項(xiàng)或39項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制。本文以為，37項(xiàng)還是39項(xiàng)只是提出大的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，需要進(jìn)一步細(xì)化為更小的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制的思想，具體分解成為多少項(xiàng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)由*乙雙方根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)、*方進(jìn)度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實(shí)際情況進(jìn)行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國(guó)標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。這里主要采用的工具有甘特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖、wbs(工作任務(wù)分解)等，其中wbs比較簡(jiǎn)單，但靈活，比較適用于動(dòng)態(tài)控制，建議wbs和施工計(jì)劃甘特圖結(jié)合使用。

2、節(jié)點(diǎn)控制

節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)完成的控制以及節(jié)點(diǎn)過程控制。

節(jié)點(diǎn)過程控制是進(jìn)度控制實(shí)施的主體階段，也是進(jìn)度控制成敗的關(guān)鍵階段。事實(shí)上，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)公司的每一個(gè)項(xiàng)目部都可以拿出前述的甘特圖之類的施工計(jì)劃，遺憾的是旁邊卻很少見施工計(jì)劃實(shí)施的對(duì)照計(jì)劃，缺乏過程控制。過程控制的辦法有多種，一般而言，過程控制應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作:

項(xiàng)目*關(guān)系維護(hù)處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽*、設(shè)計(jì)變更等；

處理好項(xiàng)目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項(xiàng)目部對(duì)施工單位的*主要通過監(jiān)理單位來實(shí)現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對(duì)施工單位進(jìn)行主動(dòng)有效的*。本文以為，項(xiàng)目部可以[對(duì)監(jiān)理單位唱黑臉，對(duì)施工單位唱紅臉"，即項(xiàng)目部嚴(yán)格對(duì)監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對(duì)施工單位則以人情等軟手段進(jìn)行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負(fù)激勵(lì)太多可能產(chǎn)生負(fù)面影響，建議多采用正激勵(lì)的方式進(jìn)行；

控制一定要形成書面記錄。可用的工具和手段主要有:狀態(tài)跟蹤表、不履約通知、記日工，日?qǐng)?bào)、月報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)指令、現(xiàn)場(chǎng)巡視等。

節(jié)點(diǎn)完成控制指應(yīng)及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為*告以及后續(xù)考核處罰之用。進(jìn)度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項(xiàng)目施工計(jì)劃并與其他部門溝通、發(fā)布計(jì)劃變更信息。

三、事后控制

1、計(jì)劃變更

計(jì)劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項(xiàng)目施工造成的項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)大的變化需要變更進(jìn)度計(jì)劃，施工之外的因素主要由于其他部門的進(jìn)度不能跟上從而影響施工或因開發(fā)計(jì)劃發(fā)生變化則施工計(jì)劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計(jì)劃變更，其處理都應(yīng)是及時(shí)與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計(jì)劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進(jìn)提供建議。

2、進(jìn)度超期

進(jìn)度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項(xiàng)目部發(fā)生超期后便[埋頭苦干"，爭(zhēng)取將進(jìn)度追回來，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進(jìn)度超期實(shí)際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計(jì)劃，如變更計(jì)劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。

從以上分析可以看出，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜*，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房?jī)r(jià)上升幅度較大，使得老百姓對(duì)房?jī)r(jià)頗有微詞。在這樣的社會(huì)背景下，一方面*部門*了一系列平抑房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策；另一方面(因近年來房?jī)r(jià)上漲，使開發(fā)商有比較可觀的利潤(rùn)空間，行業(yè)進(jìn)入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)(老總)面前一個(gè)急需解決的重要問題!在相同的開發(fā)環(huán)境與條件等(軟)硬件設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對(duì)路、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外；誰能在工程項(xiàng)目建設(shè)中，既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，誰就能在這激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，從而走向成功。

那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進(jìn)度，而且合理降低工程造價(jià)呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)--抓好管理是基礎(chǔ)，成本控制是核心!

一、抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。

我國(guó)長(zhǎng)期以來普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。要有效地進(jìn)行項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅(jiān)決地把管理和控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實(shí)、抓好設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。

1、投資決策階段的管理與投資控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限。但工程、造價(jià)部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用。積極主動(dòng)進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評(píng)價(jià)，參與到項(xiàng)目建設(shè)的全過程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的相對(duì)統(tǒng)一關(guān)系。主動(dòng)發(fā)揮[經(jīng)濟(jì)參謀"的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2、設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制

在工程項(xiàng)目全過程管理與造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)合理*(經(jīng)濟(jì)效益)。 下面從設(shè)計(jì)階段談?wù)劰こ添?xiàng)目的管理與造價(jià)的控制:

(1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保*設(shè)計(jì)的先進(jìn)*、合理*、準(zhǔn)確*，避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失(投資增加)。

(2)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資與效益，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)--項(xiàng)目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。

(3)開展價(jià)值工程(原理)的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特征是:以提高價(jià)值目標(biāo)為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。運(yùn)用價(jià)值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價(jià)；運(yùn)用價(jià)值工程，可在保*工程功能不變的情況下降低工程的造價(jià)；運(yùn)用價(jià)值工程，可在保*工程造價(jià)不變的情況下提高工程的功能；運(yùn)用價(jià)值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價(jià)大幅度降低；運(yùn)用價(jià)值工程，可在工程造價(jià)略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)

計(jì)工作做到功能與造價(jià)相統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運(yùn)用價(jià)值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟(jì)效益又取得了很好的社會(huì)效益。

(4)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對(duì)各*間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理*、施工上的可行*、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)*進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

二、抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段

工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)；招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。

建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標(biāo)階段對(duì)工程管理和造價(jià)控制上應(yīng)注意的問題加以說明:

對(duì)施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

建立合同網(wǎng)絡(luò)框架

一、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必要*

對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型公共建筑，極少實(shí)行由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因有:

1、總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì)。我國(guó)對(duì)于工程建設(shè)實(shí)行嚴(yán)格的施*質(zhì)制度，很少有一家施工單位，具有從土建、建安、消防、弱電、電梯等所有工程的施*質(zhì)。這樣，客觀上施工單位必須把一些**較強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程分包給有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位。

2、完全的施工總承包的價(jià)格總是高于平行分包的工程。業(yè)主出于控制造價(jià)的原因，也往往不愿意把所有的工程交給一家施工單位，而往往是由一家承擔(dān)土建施工，而機(jī)電安裝交給另外一家，電梯、消防、弱電等再分包。

3、業(yè)主一般對(duì)于影響工程質(zhì)量、影響工程造價(jià)的特別重要的設(shè)備與材料實(shí)行業(yè)主供貨。 以上的分包模式，是目前國(guó)內(nèi)常用的，在*工程中也得到廣泛的運(yùn)用。對(duì)于工程管理搞的比較好的項(xiàng)目，這些總包、分包的合同關(guān)系是井然有序的，對(duì)雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執(zhí)行的也很順利；反之，則是合同關(guān)系不清，雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的不明確，雙方經(jīng)常陷于扯皮和矛盾中，業(yè)主時(shí)常發(fā)現(xiàn)一些合同沒有涵蓋的內(nèi)容，一些事情沒有人負(fù)責(zé)，由此帶來工期的損失和造價(jià)的突破是普遍現(xiàn)象。

這種狀況在大型工程的建設(shè)中仍然有一定的普遍*。由于建設(shè)單位忽略了合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的建立，造成合同關(guān)系不清的現(xiàn)象比比皆是，造成了建設(shè)單位的巨大損失。解決的辦法之一就是編制合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)圖。通過合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)圖的編制，理清項(xiàng)目管理的思路，設(shè)計(jì)一個(gè)符

合實(shí)際的切實(shí)可行的合同網(wǎng)絡(luò)。在目前的工程管理的研究中，卻很少有人討論合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，往往是對(duì)合同本身的研究要遠(yuǎn)高于合同架構(gòu)的研究，我以為這是當(dāng)前工程管理中值得注意的問題。合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是合同關(guān)系建立的基礎(chǔ)。對(duì)它的研究，有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱摯領(lǐng)的作用。

二、合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用

本文認(rèn)為，合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的地位，與項(xiàng)目管理中的wbs分解結(jié)構(gòu)是密切相關(guān)的。合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是一種組織分析結(jié)構(gòu)(obs)，它是用以展示工作要素已經(jīng)分配給了具體的組織單位。在工程項(xiàng)目中，參與工程建設(shè)的各方，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)單位是具體的組織單位。這些單位根據(jù)不同的情況，分別與業(yè)主管理部簽訂合同，其中最重要的合同是設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同以及施工總包合同；各分包單位與總包單位簽訂分包合同；業(yè)主、施工單位與供貨單位簽訂設(shè)備、材料供應(yīng)合同。對(duì)于業(yè)主，合同架構(gòu)圖就是合同的關(guān)系圖。

建立這些關(guān)系有以下方面的作用:

1、將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)*的、易于管理的較小的單位。

2、將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來。

3、對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)。

4、確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的順序，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃。

5、估計(jì)項(xiàng)目全過程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃。

6、預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃。

三、如何建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)

本文認(rèn)為，建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，應(yīng)該注意以下問題:

1、理清管理思路，確定是采用總包負(fù)責(zé)制還是平行發(fā)包。大型項(xiàng)目中的分部分項(xiàng)工程，其**是很強(qiáng)的，如電梯工程，一般都要采用廠家安裝，這樣有利于分清責(zé)任，確保工程質(zhì)量；消防工程因?yàn)槭芟�防法制約，一般要由經(jīng)過當(dāng)?shù)叵�防部門認(rèn)可的施工單位承建；玻璃幕墻等工程也要擁有一定的建設(shè)資質(zhì)。對(duì)于這些分包的管理，一種是采用由業(yè)主直接管理，一種是由總包單位管理。本文認(rèn)為，總包負(fù)責(zé)制在大中型建設(shè)項(xiàng)目管理中應(yīng)是必然的選擇�？偘�一般是選擇土建單位，他們?cè)诠こ淌┕ぶ杏兄鲗?dǎo)權(quán)，對(duì)于臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)、安全與環(huán)境管理、現(xiàn)場(chǎng)保安等的協(xié)調(diào)方面有利�？偘鼏挝皇杖∫欢ū壤�的總包服務(wù)費(fèi)，向這些單位提供服務(wù)，可以很大程度的減少施工中的矛盾和問題。但在小型工程中，如果業(yè)主的管理能力很強(qiáng)，也可采取平行發(fā)包的管理方式。

2、應(yīng)該在工程的準(zhǔn)備階段即確定管理的方式問題，并應(yīng)該在工程的指揮人員中形成共識(shí)，而不能在工程進(jìn)行過程中朝令夕改。在一個(gè)五星級(jí)大酒店施工中，在土建結(jié)束后，開始時(shí)明確了一家*公司為設(shè)備安裝與裝飾工程的總包單位，并簽訂了合同。但在施工過程中發(fā)生了與建設(shè)單位的矛盾，建設(shè)單位解除了原合同，改為平行發(fā)包管理。這樣，原總包單位極為不滿，造成整個(gè)工程停工一年多的損失，整個(gè)工程的建設(shè)資料、質(zhì)量控制等方面造成的損失更是難以估計(jì)。

3、對(duì)于設(shè)備、材料供貨的管理。一些業(yè)主認(rèn)為，設(shè)備、材料供貨的大權(quán)一定要掌握在自己手中，這樣可以降低工程的造價(jià)。我認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是片面的。關(guān)鍵問題在于供貨的范圍、

供貨時(shí)間對(duì)于工程的影響程度。業(yè)主在做設(shè)備詢價(jià)時(shí)，常常沒有嚴(yán)格的采購(gòu)范圍規(guī)定，這樣，很多時(shí)候一些輔助材料和設(shè)備沒有采購(gòu)，施工單位在安裝時(shí)就會(huì)提出索賠要求，并影響建設(shè)工期。本文認(rèn)為在設(shè)備材料的采購(gòu)中分為三類是合適的:(1)a類，業(yè)主采購(gòu)。必須與施工單位討論，明確采購(gòu)內(nèi)容和交貨時(shí)間。(2)b類，業(yè)主指定采購(gòu)。業(yè)主參與品牌與價(jià)格考察，但由施工單位簽訂合同。(3)c類，施工單位在監(jiān)理監(jiān)督下的自行訂貨采購(gòu)。

4、對(duì)于設(shè)計(jì)，應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制。設(shè)計(jì)單位實(shí)行總包負(fù)責(zé)制，目前國(guó)內(nèi)是不多見的。但這也是非常必要的。國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)院，一般不承擔(dān)弱電的施工圖設(shè)計(jì)和精裝修設(shè)計(jì)，而由業(yè)主確定弱電和精裝修設(shè)計(jì)時(shí)，必須由工程的設(shè)計(jì)單位向承包單位提供資料，并承擔(dān)指導(dǎo)責(zé)任。實(shí)行總包負(fù)責(zé)制，明確由總包單位對(duì)工程的所有設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，它就必須對(duì)二次設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真的設(shè)計(jì)審查，這樣可以大大減少設(shè)計(jì)中存在的問題。也不會(huì)出現(xiàn)常見的裝修時(shí)亂改梁柱影響結(jié)構(gòu)安全、變更防火分區(qū)影響消防報(bào)批等嚴(yán)重問題，對(duì)于弱電、消防工程中常見的與水電管線的矛盾、隨意開孔開洞等問題也會(huì)得到很好的遏制。

5、對(duì)于分包的數(shù)量控制。分包是社會(huì)化大生產(chǎn)的產(chǎn)物，但絕不是分的越細(xì)越好，尤其應(yīng)該嚴(yán)格限制業(yè)主指定分包。因?yàn)闃I(yè)主*手過多，總包單位的責(zé)任感就會(huì)下降，施工界面增加，施工的配合也會(huì)出現(xiàn)問題。應(yīng)該嚴(yán)格限制分包方的再次轉(zhuǎn)包，避免因多級(jí)多次轉(zhuǎn)包給工程質(zhì)量、進(jìn)度管理留下隱患。

四、建立合同網(wǎng)絡(luò)后的主要管理工作

建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，我們還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。

1、質(zhì)量總控計(jì)劃

質(zhì)量控制計(jì)劃應(yīng)遵循的原則如下:

①工程質(zhì)量控制應(yīng)以合同管理為基礎(chǔ)，通過科學(xué)的招投標(biāo)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包、分包、材料供應(yīng)商，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l件約束設(shè)計(jì)單位、承包商。

②質(zhì)量管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保*體系的方法與程序。嚴(yán)格執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊(cè)、程序和作業(yè)指導(dǎo)書，確保工作質(zhì)量，用優(yōu)秀的工作質(zhì)量去保*工程質(zhì)量，從而保*項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?yōu)良。 ③質(zhì)量管理應(yīng)該貫徹到工程的全過程，實(shí)行全要素的管理。在工程各階段，認(rèn)真落實(shí)事先、事中、事后各階段管理措施，嚴(yán)格樹立事先管理(即預(yù)控)的思想。采取組織措施、管理措施和技術(shù)措施相結(jié)合，形成先進(jìn)、嚴(yán)格、可靠的管理，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，重點(diǎn)抓好[施工組織設(shè)計(jì)，專項(xiàng)施工方案、施工技術(shù)交底"等三級(jí)施工技術(shù)、[自檢、互檢、交接檢"和[檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程"等質(zhì)量驗(yàn)收的管理。

2、項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃

項(xiàng)目的進(jìn)度控制分為三級(jí):

①一級(jí)計(jì)劃:由業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工總承包四方共同確認(rèn)的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃；內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程所有影響進(jìn)度的工作。突出業(yè)主及管理公司的職能工作，如前期手續(xù)、招投標(biāo)工作等。

②二級(jí)計(jì)劃:由各*分包編制，并由總承包匯總，監(jiān)理核定的*工程施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(僅限一級(jí)分包)，主要目的為劃分流水、協(xié)調(diào)*內(nèi)施工內(nèi)容與順序。

③三級(jí)計(jì)劃:即由總承包匯總各分包人編制的涵蓋各*施工內(nèi)容的短周期施工計(jì)劃，如<月／周工程綜合計(jì)劃>及<專項(xiàng)工程綜合計(jì)劃>，突出*施工間的施工流動(dòng)安排及對(duì)施工場(chǎng)地的占用。

3、項(xiàng)目投資總控計(jì)劃投資控制主要手段包括:

①采用積極的預(yù)前控制方法進(jìn)行投資控制，根據(jù)建筑市場(chǎng)的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，先根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的情況(類型、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等)將工程的主要成本構(gòu)成按合伺網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)來進(jìn)行分解，形成項(xiàng)目成本控制總計(jì)劃，該計(jì)劃及所有細(xì)化的成本預(yù)算估算指標(biāo)將作為此后工程招標(biāo)時(shí)的可承受報(bào)價(jià)的上限，對(duì)當(dāng)時(shí)尚未完成施工圖設(shè)計(jì)的工程，該指標(biāo)可作為指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位掌控設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的主要依據(jù)。

②采用合同(招投標(biāo))條件來控制工程洽商，采用此方法，有利于將承包商的索賠精力用于避免共同損失，減少承包商與業(yè)主的沖突。

③為便于掌握工程進(jìn)度款的支付進(jìn)程，進(jìn)行籌資融資安排，在項(xiàng)目編制出項(xiàng)目成本總控計(jì)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃的內(nèi)容，并依據(jù)擬定各類合同付款的具體條件(分期支付安排)編制項(xiàng)目工程費(fèi)用年度、季度或月度付款計(jì)劃。

4、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)與施工安全也是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。要求各施工單位建立安全生產(chǎn)責(zé)任制和環(huán)境管理責(zé)任制，建立與保持環(huán)境與安全工作程序，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)管理。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1。5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理*考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水*同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免[先天不足"。

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各*在保*功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏

策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保*投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額(造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等)，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)*或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決�？朔�那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變[畫了算"為[算了畫"。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

3、采用合同措施，有效控制造價(jià)

針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例(如5%)時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)(設(shè)計(jì)質(zhì)保金)。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

成本控制是企業(yè)永恒的研究課題，房地產(chǎn)企業(yè)的三駕馬車:1、銷售在市場(chǎng)里領(lǐng)路，是龍頭。2、控制經(jīng)營(yíng)成本--新項(xiàng)目的確定，是整個(gè)過程中最大的決策成本。3、項(xiàng)目實(shí)施階段。如何控制好技術(shù)成本，是項(xiàng)目經(jīng)理追求的目標(biāo)。

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有合理確定和有效控制開發(fā)投資，才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

與其他行業(yè)的企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益也是由產(chǎn)品價(jià)格和成本兩方面決定的。房地產(chǎn)的銷售受產(chǎn)品特*和市場(chǎng)供求關(guān)系影響，銷售價(jià)格只能在一定范圍內(nèi)尋求最大值，它是有限度的。而降低開發(fā)成本，節(jié)減項(xiàng)目投資，在能被市場(chǎng)接受又能滿足最低規(guī)范要求的前提下，相對(duì)來說更有文章可做。因成本過高繼而引起售價(jià)居高不下造成死盤、爛盤現(xiàn)象已不鮮其例，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型、社會(huì)關(guān)系密集型和人才*化的行業(yè)，一般沒有生產(chǎn)過程，是一個(gè)管理型的企業(yè)，對(duì)人才的素質(zhì)提出了更高的要求。高投入、高回報(bào)，也是高風(fēng)險(xiǎn)。因此，有效地進(jìn)行成本控制是確保項(xiàng)目成功開發(fā)和獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵，也是企業(yè)管理水平的個(gè)體體現(xiàn)。正榮集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)大集團(tuán)向強(qiáng)集團(tuán)的轉(zhuǎn)變，就要迅速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模贏利，保持其可持續(xù)發(fā)展。正榮的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)做得很大，如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，在目前顯得尤為重要。

一、建立適應(yīng)成本控制的組織機(jī)制

成本管理要經(jīng)過目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)、成本的過程實(shí)施、成本的后評(píng)價(jià)三個(gè)主要環(huán)節(jié)。姑且將目標(biāo)成本預(yù)測(cè)視為成本管理的[立法"，成本的過程實(shí)施視為[行政"，成本的后評(píng)價(jià)視為[監(jiān)督"，這三者形成[三權(quán)分立"的機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體管理下分工協(xié)作，互相制約和*，這樣在管理上就不容易出現(xiàn)漏洞。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，策劃部門應(yīng)發(fā)揮[立法"職能，預(yù)測(cè)、制定合理的目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部門實(shí)行[行政"職能，負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的過程實(shí)施，預(yù)算部門和項(xiàng)目部實(shí)施[監(jiān)督"職能進(jìn)行成本測(cè)算和評(píng)估。上述[三權(quán)分立"機(jī)制形成后，關(guān)聯(lián)部門可相互負(fù)責(zé)和制約，能有效改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制較力薄弱的狀況。

大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)踐都表明，設(shè)計(jì)階段(方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可能*在80%以上，而工程施工階段影響投資的可能*則不會(huì)越過20%。工程實(shí)施階段，是項(xiàng)目投入最大的階段，但是決定項(xiàng)目的投資多少，是否經(jīng)濟(jì)合理，在設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)基本確定下來了。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低、設(shè)備和材料的選用，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的選擇等，都對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。規(guī)劃設(shè)計(jì)的不經(jīng)濟(jì)、不合理，將直接導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽*頻繁，使工期、質(zhì)量、進(jìn)度受到影響，造成成本的損失。設(shè)計(jì)階段的錯(cuò)誤和損失，在施工階段幾乎是無法彌補(bǔ)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該大力加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制，成立高水平的設(shè)計(jì)評(píng)審小組，對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)進(jìn)行充分論*，并將意見提交公司領(lǐng)導(dǎo)層決策；對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真評(píng)審，減少錯(cuò)誤的發(fā)生，從而做到從根源上控制項(xiàng)目的投資。項(xiàng)目方案確定后盡量避免變動(dòng)，工程項(xiàng)目在實(shí)施過程中進(jìn)行方案變動(dòng)造成的損失往往是一個(gè)驚人的數(shù)字。

工程項(xiàng)目實(shí)施是成本控制的過程階段，更需建立[三權(quán)分立"機(jī)制，形成相互制約關(guān)系，以做到成本有有效控制。工程招標(biāo)部門負(fù)責(zé)成本的預(yù)測(cè)、*和評(píng)估，發(fā)揮[立法"職能；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)成本的過程控制，發(fā)揮[行政"職能，預(yù)算部門、工程部門、財(cái)務(wù)部門等對(duì)成本控制實(shí)施[監(jiān)督"。

項(xiàng)目部作為工程項(xiàng)目實(shí)施的管理部門，在管理工作中重在處理好工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三者之間的關(guān)系。工程質(zhì)量是決定建筑產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的根本*問題，也是成本存在的前提；工期和進(jìn)度是項(xiàng)目贏取效益的關(guān)鍵，成本更是影響項(xiàng)目投資、利潤(rùn)的重要指標(biāo)。工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資三者的關(guān)系既對(duì)立又統(tǒng)一，任何一個(gè)方面有失偏頗都是不可取的。項(xiàng)目實(shí)施要遵循建設(shè)的客觀規(guī)律，制定合理的質(zhì)量和工期目標(biāo)，強(qiáng)化成本控制，使項(xiàng)目成本處于受控和優(yōu)化狀態(tài)。

項(xiàng)目部是工程成本控制的實(shí)施主體，其作用和效能將直接關(guān)系到工程成本的控制情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目管理模式有很多種，但能適應(yīng)項(xiàng)目*作，明顯提高績(jī)效，又能有效控制工程成本的管理模式并不多見。項(xiàng)目部在具有現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)(特別要加強(qiáng)技術(shù)溝通的潛力)和施工管理職能崗位的基礎(chǔ)上，宜設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)崗、材料崗和預(yù)算崗，(交叉兼職)使項(xiàng)目部?jī)?nèi)部管理自成體系，同時(shí)又能和公司的二線部門相互關(guān)聯(lián)和*，減少因二線部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)不了解、服務(wù)不及時(shí)造成的損失，提高工作效率和管理成效，使成本處于受控狀態(tài)。

二、樹立全員成本意識(shí)

成本管理是一個(gè)系統(tǒng)*控制問題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項(xiàng)目管理的目標(biāo)方向。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在成本控制中發(fā)揮著不可替代的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要將成本意識(shí)灌輸給每一個(gè)部門、每一名員工，并且要在工作中身體力行，將成本作為企業(yè)管理首要的考慮因素，形成自上而下的全員成本控制氛圍。

三、建立有利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制

成本控制要重視成本管理體系中的[監(jiān)督"職能，分析成本失控原因，對(duì)癥下*。對(duì)成本控制漠不關(guān)心千萬失控者進(jìn)行懲罰；對(duì)成本控制成績(jī)明顯者和好的建議提出者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工參與成本控制的積極*。

企業(yè)文化建設(shè)對(duì)成本控制有很大的激勵(lì)作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強(qiáng)企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對(duì)企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會(huì)自覺、能動(dòng)地控制和節(jié)約成本。

同時(shí)還要開闊思路，對(duì)項(xiàng)目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，充分挖掘、引導(dǎo)施工單位、監(jiān)理單位多年好的經(jīng)驗(yàn)，先進(jìn)的組織方法、高超的技術(shù)能力來降低成本，加強(qiáng)企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目效益最大化。

房地產(chǎn)成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行*研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及[三通一平"等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利*的公用設(shè)施(如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等)和各種營(yíng)利*的配套設(shè)施(如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員*，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分:一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政*費(fèi)用，

主要由地方*和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。

二、如何行之有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本

1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)

(1)規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)*土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政*配置方式從經(jīng)營(yíng)*土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱*作，引發(fā)*和國(guó)有資產(chǎn)流失。

(2)加強(qiáng)*調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。

(3)逐步建立強(qiáng)制*退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。*應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理*補(bǔ)償后要強(qiáng)制*收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價(jià)。

2、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

各級(jí)地方*應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已*的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

3、完善市政配套，履行*職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄�共設(shè)施費(fèi)用

對(duì)應(yīng)有*負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，*應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷*經(jīng)營(yíng)加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

4、適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)

依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照�策，�?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。*對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。

5、開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨*供應(yīng)過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。

因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

6、充分發(fā)揮*職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)

加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，*通過利率調(diào)整和控制貨*發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過市場(chǎng)這個(gè)無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保*具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。

7、維持合理利潤(rùn)空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理

企業(yè)以贏利為目的，為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)管理等方式來謀求合理的利潤(rùn)。維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個(gè)層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購(gòu)等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。

總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要

組成部分，從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本是*在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房?jī)r(jià)的另一重要?dú)⑹诛�，這將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)書

發(fā)改局編號(hào):

第 號(hào) 年 月 日

企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)登記表

(房地產(chǎn)項(xiàng)目)

項(xiàng)目名稱:

建設(shè)單位(個(gè)人)蓋章(簽名):

申請(qǐng)日期: 年 月 日

珠海市發(fā)展和改革局制

填表說明

本表一式2份； 隨表附送如下資料:

□ 項(xiàng)目申報(bào)單位報(bào)批函；

□ 項(xiàng)目建設(shè)單位招投標(biāo)基本情況表

□ 由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司或上等級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)

開發(fā)公司或由設(shè)計(jì)院編制，按規(guī)定內(nèi)容編制的申請(qǐng)報(bào)告□ 單項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的資質(zhì)*文件，*房地產(chǎn)公司提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方已經(jīng)簽署合作意向書

□ 資信*(由有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的建設(shè)項(xiàng)目資本

金驗(yàn)資報(bào)告，或銀行資金*)。 □ 取得市規(guī)劃部門核發(fā)的意見書

□ 其他需提供的相關(guān)資料(市主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要

提供市整頓辦的房地產(chǎn)開工通知或市舊村辦的*文件，其他項(xiàng)目提供土地交易中心公開交易的有關(guān)*)。

備注:所有復(fù)印件均需蓋有確認(rèn)與原件相符公章，資料各1份。

□ 聯(lián)系人: □ 聯(lián)系地址:

□ 電 話: 手機(jī):

附件1

×公司××項(xiàng)目立項(xiàng)的申請(qǐng)書

(房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn))

珠海市發(fā)展和改革局:

茲有我公司[××項(xiàng)目"申請(qǐng)立項(xiàng)。項(xiàng)目選址于××，總用地面積××平方米，建筑容積率××，建筑密度××，建筑面積××平方米，其中商業(yè)用房××平方米，商品住宅××平方米，-。項(xiàng)目總投資××萬元，建設(shè)所需資金全部由我公司自籌解決。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)向貴局申請(qǐng)辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)，請(qǐng)給予辦理為盼。

附:關(guān)于××公司××項(xiàng)目立項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告

申請(qǐng)人(簽章): ×年×月×日

附件2

房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的基本內(nèi)容

可行*研究的目的，主要是從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及協(xié)作配套等方面對(duì)項(xiàng)目設(shè)立的必要*、可能*進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析論*。

第一章 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)條件

二、項(xiàng)目研究工作依據(jù)

三、項(xiàng)目開發(fā)公司狀況(經(jīng)營(yíng)*質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、管理架構(gòu)、工程技術(shù)力量和財(cái)務(wù)狀況分析)

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 五、項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一、二級(jí)市場(chǎng)) 三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) 四、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件

第三章 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施需求影響分析 一、項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求 二、項(xiàng)目住戶子女教育解決方案

三、項(xiàng)目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案 四、項(xiàng)目物業(yè)管理

第四章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目swot分析

二、市場(chǎng)定位(包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等) 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)承載力分析 四、銷售價(jià)格及銷售預(yù)測(cè) 五、項(xiàng)目營(yíng)銷方案

第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 一、工程計(jì)劃

二、施工安排

第六章 投資估算和資金籌措 一、總投資估算

二、資金籌措和資金平衡分析

第七章 財(cái)務(wù)分析 一、銷售利潤(rùn)分析

二、贏利能力分析 三、借款償還能力分析 第八章 不確定*分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感*分析 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

關(guān)于核準(zhǔn)××公司××房地產(chǎn)項(xiàng)目的通知

××公司:

你公司報(bào)來[××項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)"收悉。經(jīng)研究，同意該項(xiàng)目的建設(shè)，現(xiàn)核準(zhǔn)如下:

主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目

抄送:

珠海市發(fā)展和改革局×年×月×日

關(guān)于××公司××房地產(chǎn) 項(xiàng)目不予核準(zhǔn)的通知書

企業(yè):

你單位送來的××項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)表收悉。經(jīng)審核，該項(xiàng)目在以下方面不符合法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，不予核準(zhǔn)。特此通知。

1、

2、

對(duì)本決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

(項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)蓋章) 年 月 日 抄送: