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物業(yè)部門管理制度(精選9篇)

物業(yè)部門管理制度(精選9篇)

  在快速變化和不斷變革的今天,我們每個人都可能會接觸到制度,制度具有合理性和合法性分配功能。相信很多朋友都對擬定制度感到非?鄲腊,下面是小編為大家收集的物業(yè)部門管理制度(精選9篇),供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

  物業(yè)部門管理制度1

  為建設(shè)和諧文明小區(qū),規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動,保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境,結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約(草案)》制定本制度。

  一、物業(yè)管理范圍:凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

  二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu):業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

  本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》,維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益,完全自愿原則,不享受小區(qū)任何福利待遇。

  三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

  小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作,遵守各項管理制度。

  1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀,遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

  2.愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有,包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

  3.自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì),不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音,不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

  4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定,寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

  5.機(jī)動車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件,本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

  機(jī)動車應(yīng)該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

  本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

  6.業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時,應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度:施工早上8:00——12:00下午14:00——17:00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

  四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。

  本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費包括:物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費,維修費等等。

  1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。

  2.對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳,可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式,并可采用相應(yīng)催繳措施。

  3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

  4.欠費總金額過高時,業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。

  五、財務(wù)管理。

  本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次,做到公正、公開、透明,接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

  本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行

  本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。

  物業(yè)部門管理制度2

  一、向廈門市物業(yè)管理協(xié)會提出申請物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)轉(zhuǎn)為正式三級的報告;

  二、填報《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》;

  三、廈門市建設(shè)與管理局的臨時三級資質(zhì)批復(fù);

  四、附下列文件:

  1、企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書;

  2、公司章程(加蓋公章);

  3、工商營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件;

  4、驗資證明(注冊資金50萬元以上);

  5、上一年度的審計報告;

  6、經(jīng)營辦公場所證明;

  7、物業(yè)管理委托合同;

  8、具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書(含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書)原件及復(fù)印件

  具體要求(專職專業(yè)管理人員不少于5人):

  (1)企業(yè)負(fù)責(zé)人取得建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書;

 。2)企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書;

 。3)企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟(jì)等中級以上職稱的人員不少于5人;

 。4)中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復(fù)印件,并要簽定勞動合同;

 。5)企業(yè)經(jīng)理必須有大專學(xué)歷,二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗;

 。6)送驗時必須提供證書原件,并附復(fù)印件(加蓋公章)

  申報材料要真實,企業(yè)從業(yè)人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員,

  不得借用各種證書,一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì);

  物業(yè)部門管理制度3

  1.范圍

  本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、要求及考核辦法。

  本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍巖卷煙廠廠區(qū)物業(yè)管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

  2.職責(zé):

  2.1企管辦負(fù)責(zé)制定廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件,并按文件進(jìn)行檢查考核。

  2.2物業(yè)公司按合同及廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件規(guī)定向煙廠提供各種服務(wù)。

  3.內(nèi)容及要求:

  3.1物業(yè)管理主要內(nèi)容(除辦公大樓):

  3.1.1廠區(qū)所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛(wèi)生(含小車庫頂棚)。

  3.1.2廠區(qū)所有廁所衛(wèi)生,廁所設(shè)施檢查,化糞池清掏。

  3.1.3廠區(qū)所有水溝下水道衛(wèi)生及公共通道、下水管道設(shè)施的檢查。

  3.1.4廠區(qū)所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風(fēng)扇等清洗。

  3.1.5廠區(qū)垃圾、木制廢品清理。

  3.2物業(yè)管理具體補(bǔ)充范圍及要求

  3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。

  3.2.2公共通道包括:制絲車間一區(qū)東面通道;制絲一、二區(qū)門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區(qū)南門天橋斜坡頂、北至卷包一區(qū)南門含卷包一區(qū)南門天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區(qū)域。

  3.2.3所有公共通道、走廊應(yīng)保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。

  3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應(yīng)保持清潔、無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。

  3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質(zhì)管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區(qū)的大廳、大廳玻璃、廣告牌應(yīng)每天擦洗。

  3.2.6廠區(qū)路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。

  3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。

  3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。

  3.3綠化管理主要內(nèi)容及要求:

  3.3.1負(fù)責(zé)做好廠區(qū)的環(huán)境綠化,負(fù)責(zé)現(xiàn)有綠化的改造。

  3.3.2做好廠區(qū)、車間的花卉、盆景擺放。

  3.3.3按企管辦確定的位置和數(shù)量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應(yīng)及時更換,檔次與現(xiàn)有水平相當(dāng)。

  3.3.4花卉應(yīng)定時澆水、施肥、除蟲,澆水后應(yīng)及時將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應(yīng)及時清掃地面。

  3.3.5節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié))慶;顒踊蛏霞夘I(lǐng)導(dǎo)參觀檢查應(yīng)做到花色鮮艷、體現(xiàn)節(jié)日氣氛。

  3.3.6草地、苗木應(yīng)定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺,如有枯死應(yīng)及時重新種植。

  3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。

  3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

  3.3.9如因自然條件或車間生產(chǎn)造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復(fù),經(jīng)企管辦確認(rèn)后費用由煙廠負(fù)責(zé)。

  3.4車輛停放管理內(nèi)容及要求:

  3.4.1負(fù)責(zé)廠區(qū)摩托車、自行車的停放管理。

  3.4.2設(shè)立廠區(qū)摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。

  3.4.3專人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車、自行車?恳(guī)范、排列有序、走道暢通不堵塞。

  3.4.4負(fù)責(zé)停車場地環(huán)境清潔衛(wèi)生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網(wǎng),確保車庫環(huán)境整潔。

  3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。

  3.4.6確保車輛安全,如發(fā)現(xiàn)車輛及相關(guān)車輛配件丟失,按責(zé)任大小,物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償。

  3.5零星工程管理主要內(nèi)容及范圍:

  3.5.1負(fù)責(zé)廠區(qū)、復(fù)烤廠的水電、土建、裝修零星工程。

  3.5.2負(fù)責(zé)新增綠化工程。

  3.5.3所有工程應(yīng)保質(zhì)保量按時完成,施工過程應(yīng)確保施工現(xiàn)場整潔、安全,施工結(jié)束后將現(xiàn)場清理整潔。

  3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn),物業(yè)公司每月底將經(jīng)部門確認(rèn)的工程進(jìn)行登記,交企管辦備案,并附詳細(xì)的費用清單。

  3.6辦公用品及計生管理內(nèi)容及范圍:

  3.6.1負(fù)責(zé)辦公用品的代購、發(fā)放工作。

  3.6.2負(fù)責(zé)戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。

  3.6.3負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的管理工作,廠區(qū)房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。

  3.6.4各部門應(yīng)由固定人員領(lǐng)用辦公用品。

  4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

  4.1在500元以內(nèi)原有項目的廠區(qū)零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業(yè)公司維修,物業(yè)公司維修后經(jīng)部門或車間對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn),物業(yè)公司填寫物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2,公共部分設(shè)施的維修由企管辦確認(rèn)。

  4.2廠區(qū)所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認(rèn)表rj/qg0402-1,經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn)。

  4.3大額的零星工程,由物業(yè)公司進(jìn)行費用預(yù)算,費用超過5萬元的工程應(yīng)由物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后交廠長審批,并按有關(guān)審計程序執(zhí)行。

  4.4辦公用品在500元以內(nèi)原有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門或車間通知物業(yè)公司,物業(yè)公司重新購置或更換后經(jīng)部門或車間確認(rèn)(物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2)。

  4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認(rèn)表(rj/qg0402-1),經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認(rèn)。

  4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進(jìn)行匯總,交企管辦備案。

  5.考核辦法:

  5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

  5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。

  5.3企管辦現(xiàn)場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當(dāng)月內(nèi)重復(fù)發(fā)現(xiàn)第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當(dāng)月累加。

  5.4如有部門對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意可以向企管辦書面反映,經(jīng)核實每次酌情扣50-200元。

  物業(yè)部門管理制度4

  一、物業(yè)接管驗收管理制度

  1、驗收前的準(zhǔn)備工作

  本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標(biāo)組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗收和移交工作。

  xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

  驗收小組根據(jù)提供的圖紙,按照項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。

  2、驗收的實施

  驗收小組在驗收過程中,可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行單項驗收,然后再進(jìn)行綜合驗收;實物的驗收,主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。

  3、驗收后的處理工作

  驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標(biāo)組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告,上報項目招標(biāo)組。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標(biāo)組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

  4、驗收后不合格的處理工作

  對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標(biāo)組和xx物業(yè)審核。

  5、設(shè)備驗收

  驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合,檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收,驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

  二、公共設(shè)施維護(hù)管理制度

  1、管理處負(fù)責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護(hù),確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。

  2、公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。

  3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

  4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞,須及時修理和更換。

  5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。

  6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

  三、臨時用電、用水管理規(guī)定

  1、臨時用電計劃申請

  (1)施工前,由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時用電計劃申請表。

  (2)臨時用電計劃申請表中,應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

  (3)管理處派技術(shù)人員對其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實。

  4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準(zhǔn)申請。

  2、臨時用電管理規(guī)定

  (1)凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

  (2)在管理處技術(shù)人員指定的地點接線,并安裝漏電保護(hù)開關(guān)、用電計量表、施工配電盤(箱)。

  (3)電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。

  3、臨時用電施工限制

  (1)不影響廠區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運作。

  (2)不超出供電負(fù)荷量允許范圍。

  (3)噪音很大的電動工具,嚴(yán)格按規(guī)定時間進(jìn)行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。

  4、禁止以下行為:

  (1)亂拉亂接電線。

  (2)超出設(shè)計負(fù)荷的臨時用電,未經(jīng)申請用電計劃的用電。

  (3)直接將電線插入插座的用電行為。

  5、管理處管理權(quán)限

  (1)有權(quán)勸阻或制止違章操作。

  (2)有權(quán)對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。

  (3)有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進(jìn)行檢查。

  (4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。

  6、臨時用水管理

  (1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量,向管理處預(yù)先申請臨時用水。

  (2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。

  (3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。

  四、投訴處理和分析制度

  1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進(jìn)行接待、記錄,同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

  2、管理處接到投訴后,在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補(bǔ)救處理措施,答復(fù)時間最長不超過一天。

  3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容,安排相應(yīng)人員解決問題,并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。

  4、對重大問題的投訴,相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

  5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果,未解決的,責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。

  6、對業(yè)主的投訴,應(yīng)即時作出分析總結(jié),對反復(fù)出現(xiàn)的問題,應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法,防止重復(fù)發(fā)生類似問題。

  五、意見調(diào)查和回訪制度

  1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:

  (1)安全管理

  (2)綠化管理

  (3)清潔服務(wù)

  (4)四害消殺服務(wù)

  (5)投訴或意見處理

  (6)停車場管理

  (7)設(shè)備設(shè)施管理

  (8)電梯管理

  (9)維修服務(wù)

  (10)服務(wù)態(tài)度

  2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計分析,并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。

  3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責(zé)成有關(guān)人員限期解決。

  4、對業(yè)主的誤解,應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。

  5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。

  6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進(jìn)行回訪。

  7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。

  8、回訪中,對業(yè)主單位的詢問、意見,不能當(dāng)即答復(fù)的,應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。

  9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法

  (1)統(tǒng)計計算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。

  (2)統(tǒng)計計算符號

  n-發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

  h-回收的調(diào)查表總數(shù)

  x-調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

  y-每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)

  o-評價滿意的項目總數(shù)

  a-回收率:%;

  k-滿意率:%;

  (3)統(tǒng)計計算公式

  a=h÷n×100%

  o=σy=y1+y2+y3+……+yn

  k=o÷x×n×100%

  六、維修管理制度

  1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。

  2、維修工到現(xiàn)場后,要做到:

  (1)自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益,不做損害管理處名譽(yù)的事情。

  (2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

  3、維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時,應(yīng)主動征求業(yè)主意見,盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動,應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。

  4、維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時,應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。

  5、維修工進(jìn)行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

  6、維修工作完成后,維修工應(yīng)及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等);謴(fù)各物品的原貌(位置)。

  7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數(shù)不少于3次,同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項,如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。

  8、確認(rèn)一切正常后,維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時,應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

  9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。

  10、在維修完成后,由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。

  七、垃圾收集與處理管理制度

  1、垃圾的分類處理

  (1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。

  (2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi),量大的垃圾應(yīng)直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

  2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數(shù)。

  3、清潔人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。

  (1)負(fù)責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

  (2)每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。

  4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn):

  (1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;

  (2)墻面無粘附物,無明顯污跡;

  (3)垃圾做到日產(chǎn)日清;

  (4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;

  (5)可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放;

  (6)垃圾站應(yīng)保持清潔無異味,每天應(yīng)定時噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;

  (7)按要求做好垃圾袋裝化。

  5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負(fù)責(zé)掃凈。

  6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況,并記錄。

  八、衛(wèi)生消殺管理制度

  1、綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

  2、消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容;

  (1)消殺對象;

  (2)消殺區(qū)域;

  (3)消殺方式藥物計劃;

  (4)消殺費用預(yù)算。

  3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

  4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

  5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行,必要時掛上明顯的標(biāo)識。

  6、消殺作業(yè)完畢,應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

  7、消殺工作標(biāo)準(zhǔn)

  1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,目視無明顯蚊蟲在飛。

  2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。

  3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。

  4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。

  8、消殺工作的管理與檢查

  1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。

  2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

  3)綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查,確保操作正確。

  九、受傷/急癥等緊急救援措施

  1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。

  2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細(xì)心呵護(hù)。

  3、管理處在救援傷者時,同時撥打120尋求援助,說明具體方位。

  4、管理處應(yīng)派護(hù)管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。

  十、火警應(yīng)急措施

  1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。

  2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

  3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

  4、遇到濃煙,應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

  5、用滅火設(shè)備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。

  6、迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場,請牢記不要搭乘電梯。

  十一、停水/停電的應(yīng)急措施

  1、當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時,應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

  2、當(dāng)遇到突然停水時,管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補(bǔ)辦。

  3、當(dāng)遇到突然停電時,應(yīng)起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機(jī)30秒之內(nèi)自動啟動,保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。

  4、突然停電時,被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進(jìn)行解困。解困后,將電梯降至首層。

  5、突然停電時,應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。

  6、突然停電時,應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。

  物業(yè)部門管理制度5

  一、中央智能調(diào)度中心管理制度

  智能中心是掌握住宅區(qū)安全動態(tài),指揮安全管理工作的重要部位,是管理處工作指揮的中心,其管理十分重要,特訂如下制度:

  1、智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位,閑人不得內(nèi)進(jìn)。

  2、智能控制中心實行24小時值班,值班管理人實行2人3班制,且有足夠的機(jī)動人員待職。值班人員不得擅離職守。

  3、保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔,設(shè)備無塵,保養(yǎng)完好無損。

  4、控制中心值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時的原始記錄、存檔備查。

  5、隨時檢查各類信號是否正常,并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真?zhèn)吻闆r,并隨時與智能控制中心聯(lián)系,以便隨時調(diào)度,合理處理。

  6、控制中心各操作手柄放在自動位置,每周作一次手動、自動實際操作檢查,以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。

  7、遇真實報警時控制室人員應(yīng)立即通知主任、各負(fù)責(zé)人員、機(jī)構(gòu)到場處理,并時刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼叫,組織協(xié)調(diào)方面的配合。

  8、如警情較大,應(yīng)立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)通報情況,求援,事后總結(jié)事件經(jīng)驗教訓(xùn)。

  9、定期對每種信號、報警做累計、分析,總結(jié)工作不足,改善系統(tǒng)工作態(tài)勢,合理安排管理人員工作崗位,加強(qiáng)管理工作。

  二、智能停車場管理制度

  1、楓白露停車場停車位均在多層、架空層、高層地下車庫,業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。

  2、丹楓白露停車場使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口,入口使用住戶IC卡和臨時卡,出口由安全管理員依卡中記錄,核對后合理收費。

  3、車輛安全管理員必須熟悉車場智能系統(tǒng)的性能、使用方法。

  4、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場良好的停車秩序。

  5、車輛進(jìn)場后,必須按指定位置停車,排列整齊,不得阻塞通道,車管員認(rèn)真核查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯。

  6、了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等,以便于識別。

  7、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的`車輛進(jìn)場存放,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時,應(yīng)立即令其開出車場,并立即報告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

  8、車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報告智能控制中心,并注意其事態(tài)發(fā)展,交接班時叮囑接班人注意,并記錄在交接登記薄上,同時將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。

  9、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行收卡制度、收費制度、堅持原則,不得,如:不開票停車,亂收費或不收費等等。

  三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度

  1、配電房重地要特別注意安全,未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無阻。

  2、絕緣工具要保持完好,絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范,滅火器材要配備到位。

  3、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度,其證件必須在審驗有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同時,持證人必須自覺參加年審工作。

  4、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度,柜背操作、帶電操作、登高必須有保護(hù)人在常嚴(yán)禁違章操作,確保安全。

  5、需要機(jī)組運行時,機(jī)房負(fù)責(zé)人一定要到達(dá)現(xiàn)場,與保護(hù)人一起檢查線路無誤后方能投入運行。機(jī)組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài),一旦需要即能投入工作。

  6、各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度,違反者將視為違反勞動紀(jì)律,并負(fù)責(zé)由此引起的直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常,必須及時向主管部門提出,以便修正。

  四、配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

  一、操作人員必須具備高度的責(zé)任感,以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。

  二、未經(jīng)許可,任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機(jī)房。

  三、設(shè)備操作人員,必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。

  四、操作人員必須對設(shè)備的運行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細(xì)的記錄。

  五、設(shè)備檢修人員必須按時檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

  六、每日對配電設(shè)備進(jìn)行巡查,確保其完好運行。

  七、每月按期檢查變壓器的運行情況,并按計劃檢修配電設(shè)備一次。

  八、每個季度檢查各開關(guān)和固定螺栓,如有松動,應(yīng)進(jìn)行緊固,保證接觸良好。

  九、每年對接地網(wǎng)檢查、測試一次。

  十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時,將不平處打平、打光。

  十一、功率因素補(bǔ)償?shù)陀?、9時,應(yīng)及時修復(fù)。

  十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊,嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。

  五、水泵房管理制度

  水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位,是直接關(guān)系到住戶生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房,明確職責(zé),制定如下制度。

  一、水泵房及地下水池,消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控,定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃,并作記錄。解決不了的問題及時書面報告領(lǐng)導(dǎo)。

  二、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé),其他人不得操作,無關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。

  三、水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下,開關(guān)應(yīng)放在自動位置,所有操作標(biāo)志簡單明確,主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。

  四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查,每旬進(jìn)行一次“自動、手動”操作檢查,每年進(jìn)行一次全面檢查。

  五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng),泵房每周打掃一次,水泵管道每月檢查擦洗一次。

  六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固,檢查是否可靠,檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下,自動運行。

  七、注意電機(jī)運行時的電流、溫升情況,聲音是否異常,機(jī)械是否滑動靈活,定期進(jìn)行對軸加油,使水泵達(dá)到100%良好狀態(tài)。

  八、污水池衛(wèi)生常清掃,水泵、管道常保養(yǎng)。

  九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次,是否處于良好狀態(tài)。

  六、風(fēng)機(jī)房管理制度

  風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理,特制定以下規(guī)定:

  一、風(fēng)機(jī)房內(nèi)照明應(yīng)保持完好,路線整齊,無臨時接線。

  二、機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔,通風(fēng)良好。

  三、風(fēng)機(jī)房內(nèi)應(yīng)有滅火器,放置于易取處。

  四、每半月同消防檢查一起,試運行一次。

  五、嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。

  六、機(jī)房鑰匙由專人管理,無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。

  七、開關(guān)平時應(yīng)置于高速狀態(tài)。

  七、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程

  (一)、啟動前的準(zhǔn)備工作:

  1、全面檢查柴油機(jī)各部分是否正常。

  2、檢查水箱水位(2/3以上)。

  3、檢查機(jī)油油位。

  4、檢查燃油是否充足(2/3以上)。檢查油箱開關(guān)及有無滲漏。

  5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。

 。ǘ、啟動及運行:

  1、啟動電機(jī)連續(xù)工作時間不宜超過10秒,如一次啟動不成功,應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動,三次無法啟動應(yīng)檢查原因。

  2、試運行時,可用手動啟動,平時應(yīng)置于自動位置。

  3、手動啟動時,啟動后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達(dá)到380V至420V,頻率達(dá)到50HZ-51HZ。

  4、試運行期間做好各項記錄。

  5、水溫合成至60度時,方可帶動負(fù)載。

  6、每15日應(yīng)運行一次,每次運行時間應(yīng)不低于30分鐘。

  物業(yè)部門管理制度6

  一、管理制度的缺陷

  盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久,但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè),相關(guān)制度還不完善,這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。

  1.物業(yè)管理法規(guī)不完善

  物業(yè)管理在我國還處于起步階段,還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗,在這種情況下,很難針對居民的具體生活問題進(jìn)行關(guān)注以及管理,這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定,對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進(jìn)行約束,最終在時間的推移之下,管理工作日漸松散,致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

  2.缺乏完善的業(yè)主自治制度

  由于國情不同,我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機(jī)構(gòu),相關(guān)工作的效率也很低,業(yè)主也不能夠通過法律進(jìn)行權(quán)益上的自我維護(hù)。

  二、改善現(xiàn)狀的對策

  總體來講,物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善,很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進(jìn)行根治,很多時候出現(xiàn)特殊情況,沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進(jìn)行約束,在這種情況下,只有對先進(jìn)的管理經(jīng)驗進(jìn)行借鑒,對整個行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,促進(jìn)行業(yè)的整體規(guī)范,這樣一來,整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。

  1.平衡物業(yè)市場的供給雙方

  就目前來講,我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型,在這種情況下,管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下,就需要通過開發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和約束,同時發(fā)動政府進(jìn)行相關(guān)規(guī)定,出臺相關(guān)政策,不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預(yù),而是通過有效監(jiān)督,促使管理公司進(jìn)行規(guī)范化管理。在這個過程中,需要建立一個平等的平臺,使物業(yè)管理的供需雙方,無論是在權(quán)力還是義務(wù)上,都能夠處于平衡狀態(tài),處于平等的位置。同時,還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細(xì)化規(guī)范,明確工作流程中的每一個細(xì)節(jié),使得管理能夠擁有一個量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價。在這種情況下,可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免,使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。

  2.強(qiáng)化業(yè)主的主體性地位

  首先要對相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確了解,使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益,同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量,明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具體位置,一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛,政府能夠及時出面,對事件發(fā)展的導(dǎo)向進(jìn)行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用,緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài),在這種情況下,物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機(jī)制,使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價的權(quán)力,在這種機(jī)制下,能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次,物業(yè)公司應(yīng)強(qiáng)化市場意識,推行商品式的服務(wù)理念,促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識,使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理,兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。

  三、結(jié)語

  在我國的住宅區(qū)管理中,物業(yè)公司始終處于絕對強(qiáng)勢的地位,在這種情況下,業(yè)主的空間被無限壓縮,物業(yè)公司情緒執(zhí)法,業(yè)主狀告無門。面對這種現(xiàn)狀,就應(yīng)該從制度上進(jìn)行思考,并作出有針對性的改革,使得整個物業(yè)管理市場能夠逐漸向著國際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這樣一來,整個物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規(guī),整個市場才能夠處于平衡的狀態(tài)。

  物業(yè)部門管理制度7

  第一章

  給水系統(tǒng)維護(hù)管理

  第一條給水系統(tǒng)(二次供水系統(tǒng))包括生活和消防使用的各種冷熱水,其設(shè)施包括供水池(箱)、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)、熱水系統(tǒng)等設(shè)施。

  第二條二次供水系統(tǒng)建設(shè)必須按照國家衛(wèi)生防疫部門的要求,并定期檢測取得衛(wèi)生合格證。

  第三條水池(箱)清洗消毒

 。ㄒ唬┟考径葘λ兀ㄏ洌┣逑聪疽淮危3炙|(zhì)清潔,以防止二次供水被污染。

 。ǘ┣逑粗氨仨毾蛉熒鷱堎N通知,關(guān)閉進(jìn)水閥,直接清洗人員穿上專用裝束和使用專用工具,做好清洗各項準(zhǔn)備。

 。ㄈ┣逑磿r注意清理水池壁上沿的污泥積灰,恢復(fù)池壁表面光滑潔白。

 。ㄋ模┫颈仨毷褂梅闲l(wèi)生防疫要求的消毒液對水池進(jìn)行消毒,然后再用清水沖洗干凈。

 。ㄎ澹┣逑春笏|(zhì)不得呈現(xiàn)異色、異臭、異腥味,池內(nèi)不得有肉眼看得見的雜物,PH值、游離余氯達(dá)到衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。

 。┳龊们逑聪居涗。

  第四條水質(zhì)檢驗。清洗消毒水池(樣)后的水質(zhì)送樣到市衛(wèi)生防疫部門檢驗,各項指標(biāo)應(yīng)達(dá)到國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

  第五條設(shè)施維護(hù)管理

 。ㄒ唬┒〞r檢查各供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水池(箱)、熱水系統(tǒng)等設(shè)施運行狀況,尤其在用水高峰期應(yīng)加強(qiáng)巡檢。

 。ǘ┮坏┌l(fā)生漏水、斷水故障,應(yīng)及時加以搶修。

  (三)確保消防管道有足夠的水,每年至少一次對消防水泵進(jìn)行試泵,確保電氣系統(tǒng)、水泵正常工作,保證管道節(jié)門水龍帶的配套完整,將檢查報表存檔備案。

  第二章

  排水系統(tǒng)維護(hù)管理

  第六條排水系統(tǒng)包括生活污水排放設(shè)施和屋面雨水排放設(shè)施,分為排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、屋外排水管道等設(shè)施。

  第七條發(fā)現(xiàn)下水道堵塞故障應(yīng)及時疏通。

  第八條經(jīng)常檢查排水管道和節(jié)門等設(shè)施,一旦發(fā)現(xiàn)生銹或滲漏情況,應(yīng)及時進(jìn)行維修處理。

  第九條定期檢查和清通室外排水溝渠,清除雜物和淤泥。

  第三章

  供電系統(tǒng)維護(hù)管理

  第十條供電系統(tǒng)包括高低壓線路、配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組等設(shè)施。第十一條凡從事供電系統(tǒng)的直接操作人員,必須經(jīng)崗前培訓(xùn)并取得高低壓電工上崗資格證后才能操作。

  第十二條建立各相關(guān)設(shè)備和維護(hù)記錄檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)包括:

  2電器平面圖、設(shè)備原理圖、線路圖等有關(guān)數(shù)據(jù);用電電壓、頻率、功率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù);維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修后的試驗報告等各項記錄。

  第十三條加強(qiáng)供電系統(tǒng)巡查和維護(hù),嚴(yán)格遵守供電局電氣設(shè)備運行管理規(guī)程進(jìn)行一切維護(hù)和運行操作,確定例行的檢查日期和項目;對潮濕、高溫、易燃、防爆之類特殊場所進(jìn)行重點檢查,按照規(guī)范保持配電房和發(fā)電機(jī)房及其設(shè)施的通風(fēng)、干燥、清潔等;應(yīng)加強(qiáng)對雷暴雨天氣供電系統(tǒng)的檢查,提高應(yīng)急應(yīng)變能力。

  第十四條認(rèn)真執(zhí)行值班制度、值班人員發(fā)現(xiàn)故障或接到故障報告應(yīng)及時進(jìn)行檢修和排障。

  第十五條停電管理。如電力公司預(yù)先通知暫時停止供電,在接到停電通知后,管理人員應(yīng)在網(wǎng)上及校內(nèi)公告欄張貼停電和恢復(fù)供電時間的通知并電話通知到個部門辦公室,以便師生做相應(yīng)準(zhǔn)備;謴(fù)供電后,管理人員與電工一起檢查,所有電掣開關(guān)是否正常,如有損壞,應(yīng)立即修理。

  第四章

  設(shè)備設(shè)施維護(hù)及報修管理

  第十六條對于電梯的管理,應(yīng)委托電梯公司對電梯進(jìn)行定期保養(yǎng)、維修和年審等,管理人員應(yīng)督促電梯公司維修保養(yǎng),做好年審。管理人員必須嚴(yán)格按照電梯管理規(guī)程,每周對電梯運行狀況進(jìn)行一次巡檢,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。

  第十七條建筑物、道路、廣場等場所的公共區(qū)域及其附屬設(shè)

  3施的完備情況,由清潔包干區(qū)工人負(fù)責(zé)巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時報修。

  第十八條定期組織對學(xué)生宿舍、教室、辦公室等房內(nèi)一切設(shè)施及建筑物進(jìn)行單項或全面檢查、維修。

  第十九條在進(jìn)行建筑物修繕或改造時,凡需要改動或破壞原建筑結(jié)構(gòu)的施工方案,施工組織部門必須將施工方案交基建辦進(jìn)行技術(shù)審核并確認(rèn)(簽字并加蓋公章),方可組織施工。

  第二十條辦公室、學(xué)生宿舍等場所的水電、照明、門窗、家具、五金、空調(diào)、下水道等設(shè)施報修,必須先填寫報修單,若非緊急特殊情況,原則上不接受電話申請報修。

  第二十一條除搶修外,一般情況24小時內(nèi)維修好。第二十二條屬人為損壞的桌椅、門窗、玻璃、下水道或其他公共設(shè)施以及更換門鎖、教工宿舍各項維修等按學(xué)校有關(guān)規(guī)定實行有償服務(wù)。

  第五章

  校內(nèi)各經(jīng)營、施工單位水、電使用管理的規(guī)定第二十三條為規(guī)范學(xué)院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位(包括食堂、超市及其它項目經(jīng)營承包單位)、施工單位水電使用的管理,維護(hù)學(xué)院和合作單位的共同利益制定本規(guī)定:

  第二十四條學(xué)院將在本學(xué)期組織人員對學(xué)院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位目前使用的水、電表進(jìn)行更換(新表均為經(jīng)技監(jiān)部門檢定合格的標(biāo)準(zhǔn)表),并對表前線路進(jìn)行一次檢查和規(guī)范,更換后的新表貼后勤總務(wù)處封條。

  第二十五條后勤總務(wù)處將組織人員不定期對各后勤經(jīng)營單位所使用的水電表及表前線路進(jìn)行檢查、維護(hù)、以確保用電安全和計量的準(zhǔn)確性。

  第二十六條各經(jīng)營、施工單位發(fā)現(xiàn)水電表或表前線路故障,請及時聯(lián)系后勤總務(wù)處派人處理,不得擅自操作。

  第二十七條后勤總務(wù)處在檢查中如發(fā)現(xiàn)封條破損或表前線路異常的,將向當(dāng)事單位負(fù)責(zé)人提出質(zhì)疑并對當(dāng)事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款,該罰款在學(xué)院應(yīng)付當(dāng)事單位款項中扣除。同類問題重復(fù)出現(xiàn)兩次或以上的將建議學(xué)院解除其經(jīng)營承包資格。

  第六章課室及學(xué)生宿舍公物管理規(guī)定

  第二十八條

  課室及學(xué)生宿舍公物管理,輔導(dǎo)員是第一責(zé)任人。第二十九條

  凡課室、學(xué)生宿舍內(nèi)的任何公物(除電器外),屬自然性損壞的(如地面破爛、天面漏水、天花脫落等),由學(xué)校負(fù)責(zé)維修;屬人為性損壞的(如門窗因沖撞或因無關(guān)好門窗而被風(fēng)吹壞,臺椅人為性損壞,門鎖、門牌損壞等),由其本人或本班或本宿舍負(fù)責(zé)。

  第三十條

  電路、電器(電鍵、光管、燈泡、風(fēng)扇等)損壞的,由學(xué)校專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修,但有意損壞的,由其本人負(fù)擔(dān)全部維修費用。

  第三十一條

  教師宿舍維修費原則上由學(xué)校負(fù)擔(dān),但因過失或故意造成的損失,由其本人全額負(fù)責(zé)。居室或附設(shè)設(shè)施需要修繕時,

  5由其本人直接向?qū)W校提出書面申請,不得隨意改裝宿舍。

  第三十二條

  后勤總務(wù)處負(fù)責(zé)定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末,后勤總務(wù)處要對全校的課室、宿舍作總體檢查,全面維修。

  物業(yè)部門管理制度8

  為了保障公司辦公樓的正常有序使用,明確相關(guān)部門的責(zé)任義務(wù),營造一個好的工作環(huán)境,特制定本制度。

  一、安全與消防管理

 。ㄒ唬┺k公室安全管理

  1.辦公樓的安全工作由辦公室負(fù)責(zé),辦公室要切實加強(qiáng)對保安的管理,確保保安人員履行好安保職責(zé),嚴(yán)格落實各項安保措施,確保辦公樓安全。

  2.嚴(yán)格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門,并在來訪登記表上登記,注明事由,再由相關(guān)部門進(jìn)行接待。杜絕外來人員在辦公區(qū)域內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。

  3.各部門要認(rèn)真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況,離開辦公室必須關(guān)好窗,鎖好門;關(guān)閉燈、電腦等用電設(shè)施,確保部門自身安全。

  4.有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負(fù)責(zé),嚴(yán)格管理,避免發(fā)生財物丟失等責(zé)任事故。

  6.財務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機(jī)房、食堂、倉庫等重點區(qū)域,相關(guān)部門要嚴(yán)格落實各項防火、防盜等安全措施,做到人防和技防相結(jié)合,加強(qiáng)管理,杜絕隱患。

  7.各部門(人員)發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報,及時排除。

  8.保安部門要認(rèn)真檢查維護(hù)電視監(jiān)控系統(tǒng),確保24小時開通,運轉(zhuǎn)良好。非相關(guān)人員禁止進(jìn)入電視監(jiān)控室,如需要調(diào)看監(jiān)控錄像,必須征得辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人同意。

  9.節(jié)假日期間,值班人員必須堅守崗位,認(rèn)真履行職責(zé),做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告,及時處理。

 。ǘ┺k公室消防安全管理

  1.財務(wù)室、配電室、設(shè)備機(jī)房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位,要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材,設(shè)立禁止煙火標(biāo)記。禁止在辦公樓內(nèi)亂扔煙蒂,禁止在辦公樓非吸煙區(qū)(電梯)內(nèi)吸煙。

  2.各部門員工要遵守消防管理規(guī)定,嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施,嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。

  3.各部門員工要積極參加組織的消防培訓(xùn),熟悉樓內(nèi)安全通道,掌握消防器材的基本使用方法,自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

  4.妥善保管紙張等可燃性物品。嚴(yán)禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。

  5.嚴(yán)禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

  6.嚴(yán)禁在消防通道停放機(jī)動車與非機(jī)動車。

  7.安全負(fù)責(zé)人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況,對重點部位加強(qiáng)檢查,對存在的火災(zāi)隱患,及時下發(fā)整改通知單進(jìn)行整改,杜絕隱患。

  二、綠化管理

  1.綠化建設(shè)和管理是企業(yè)文化(精神文明)建設(shè)的重要內(nèi)容。

  2.管理、愛護(hù)花草、樹木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。

  3.不準(zhǔn)隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者,需報辦公室批準(zhǔn)。

  4.禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

  5.不得損壞花木的保護(hù)設(shè)施。

  6.不準(zhǔn)私自摘拿花果。

  7.不準(zhǔn)行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

  8.不準(zhǔn)往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

  9.不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。

  10.未經(jīng)許可,不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。

  11.凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的,按實際損失進(jìn)行賠償。

  12.辦公樓的綠化管理由辦公室負(fù)責(zé),辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)由專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員負(fù)責(zé)。

  三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理

 。ㄒ唬⑽飿I(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報修

  1.全體員工要愛護(hù)公共設(shè)施,正確使用,規(guī)范操作,延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命,節(jié)省資源,杜絕浪費。

  2.物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門,要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求,制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計劃,做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備運行期間,值班人員要按時巡查,檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,遇到問題及時排除,并做好記錄,確保各項設(shè)備運行正常。

  3、物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修,由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報領(lǐng)導(dǎo)審批。做到科學(xué)計劃,周密安排,嚴(yán)格審計,確保質(zhì)量,厲行節(jié)約。

  4、物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修,由部門報辦公室,再由辦公室統(tǒng)一派人負(fù)責(zé)維修。

  四、公共環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔

  1、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)專人管理和清掃;

  2、單元門外公共區(qū)域每日清掃一次;

  3、合理分區(qū)設(shè)置垃圾桶,垃圾做到日產(chǎn)日清;

  4、根據(jù)實際情況進(jìn)行不定期的消毒和滅蟲除害。

  五、公共治安防范、門衛(wèi)服務(wù)管理

  1、由辦公室負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防安全工作,發(fā)現(xiàn)有安全、消防隱患及時向有關(guān)部門做書面匯報;

  2、門衛(wèi)24小時值班,實行來客及物品出入登記制度;

  3、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的車輛管理,保證小區(qū)內(nèi)道路暢通;

  4、發(fā)現(xiàn)安全、消防事故時,在采取應(yīng)急措施的同時,及時向有關(guān)部門報告,并協(xié)助做好救助工作。

  物業(yè)部門管理制度9

  第一章總則

  第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。

  第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

  市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

  第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

  居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

  第五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會,交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織,應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范,調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛,推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

  房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

  物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集,由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

  物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

  (一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

  (二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

  (三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

  (四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

  (六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

  第二章物業(yè)管理區(qū)域

  第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

  第八條新建物業(yè)在出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域,并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

  建設(shè)單位在銷售物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

  第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,需要實施物業(yè)管理時,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定,在征求相關(guān)業(yè)主意見后,劃定物業(yè)管理區(qū)域,并報區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的,物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定,在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。

  第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

  第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé):

  (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

  (二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員;

  (三)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理辦法;

  (四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定;

  (五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;

  (六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請;

  (七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

  第十二條不設(shè)立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

  未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū),可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后,指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

  第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上,業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

  第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開。

  第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料,并負(fù)責(zé)核實材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報送材料,并協(xié)助成立籌備組。

  籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。

  第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:

  (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

  (二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范本,擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;

  (三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;

  (四)擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;

  (五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名;I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。

  前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。

  第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè),按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

  業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算,一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè),業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算,一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè),建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

  第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的,業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

  第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

  業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項規(guī)定的事項作出決定的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項作出決定的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。

  占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的,占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。

  第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定,但不得少于五人,應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過五年,可以連選連任。

  業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名,業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生,并由業(yè)主委員會罷免。

  第二十二條業(yè)主委員會實行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。

  候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權(quán)。

  第二十三條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具備一定組織能力;

  (三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務(wù);

  (四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;

  (五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。

  第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案,并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

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