買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

　　一般而言，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。那么買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?下面一起了解一下!

　　一、定義

　　1、買賣不破租賃：即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　2、買賣不破租賃：是指在租賃房屋被買賣的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

　　3、買賣不破租賃：是指在租賃關(guān)系成立后，出租人又將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人，而原已存在的租賃關(guān)系仍對買受人有效，承租人仍可向受讓人主張租賃權(quán)，受讓取得的也僅為負(fù)有租賃債權(quán)負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)所有權(quán)。

　　二、買賣不破租賃的法律效力

　　買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

　　1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力

　　通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基于租賃權(quán)對于第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。第二，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。

　　2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

　　受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據(jù)我國合同法規(guī)定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權(quán)利：①租金請求權(quán)。此租金請求權(quán)以受讓人受讓時租賃關(guān)系繼續(xù)存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人要將租賃物返還給出租人。

　　受讓人受讓租賃物，即負(fù)擔(dān)以下義務(wù)：

　�、俦３肿赓U物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

　　②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

　�、鄯梁Τ�去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

　�、荑Υ脫�(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個表現(xiàn)。

　�、萋男性�租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

　　承租人的權(quán)利義務(wù)：

　　①使用收益的權(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實，承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要，因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項權(quán)利。

　　②請求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務(wù)。

　�、圪M用償還請求權(quán)。因出租人負(fù)有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務(wù)，所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費用應(yīng)當(dāng)由出租人償還，例如關(guān)于修繕的費用，此點已達(dá)共識。

　　同時，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：

　�、俦９茏赓U物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對租賃物的占有權(quán)，對保管租賃物有便利的條件，其應(yīng)負(fù)善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我國合同法第222條就對此義務(wù)做出了明確的規(guī)定，即承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是一項法定義務(wù)。

　�、谥Ц蹲饨鸬牧x務(wù)。

　�、鄯颠�租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時，承租人喪失對租賃物的占有權(quán)，受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，可基于物權(quán)權(quán)能請求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。

　　3、原出租人與承租人之間的法律關(guān)系

　　原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位，與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關(guān)系終了時，不再向原出租人履行返還租賃物的義務(wù)。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時基本終止。

　　綜上所述，買賣不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發(fā)生買賣合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更重要的是，其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，與承租人之間直接現(xiàn)實發(fā)生租賃關(guān)系，訂立租賃合同的原當(dāng)事人之間因原出租人地位的喪失，基于租賃合同的各項權(quán)利義務(wù)關(guān)系在兩者之間也隨即終止。

　　三、買賣不破租賃同抵押權(quán)制度的競合與沖突

　　與租賃權(quán)的規(guī)定一樣，我國對抵押權(quán)的規(guī)定也是我國法律對財產(chǎn)權(quán)利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權(quán)和抵押權(quán)同是關(guān)于財產(chǎn)的權(quán)利，租賃權(quán)是債權(quán)，抵押權(quán)是物權(quán)，自然，二者會經(jīng)常發(fā)生競合或沖突。

　　這種競合或沖突通常有兩種情況：

　　一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先出租后抵押。因為承租人不可能預(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立。另外,租賃權(quán)的存在從根本上來說也不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。

　　二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用“先物權(quán)后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”因此，以抵押財產(chǎn)出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

　　四、買賣不破租賃同財產(chǎn)保全制度的競合與沖突

　　財產(chǎn)保全是我國民事訴訟法規(guī)定的一項重要制度，正確運用這一制度，能起到生效法律文書執(zhí)行的積極作用，在一定程度上為解決執(zhí)行難問題創(chuàng)造條件，這對保護(hù)權(quán)利人利益，減少交易風(fēng)險起到十分重要的意義。同時正確運用財產(chǎn)保全措施，加強(qiáng)財產(chǎn)保全力度，對于維護(hù)司法公正、搞高司法效率，樹立司法權(quán)威有著極為重要的作用。由于財產(chǎn)保全也是基于保護(hù)當(dāng)事人財產(chǎn)權(quán)利而設(shè)立的法律制度，有時它也會與買賣不破租賃發(fā)生競合或沖突。諸如，在同一標(biāo)的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上就會發(fā)生沖突。

　　如何處理解決這一沖突，現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封則無任何權(quán)威性可言，因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預(yù)見到將來租賃物會被保全和查封。

　　若租賃后于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全和查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因為查封的目的'是實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人租賃契約，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　五、買賣不破租賃同企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突

　　在司法實踐中，人民法院在處理破產(chǎn)案件時，由于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢，也會發(fā)生租賃權(quán)與企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突的問題。處理這一競合與沖突，現(xiàn)行法律也沒有明確的規(guī)定，但根據(jù)法理和司法實踐的掌握，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則,不存在時間上的先后順序問題。

　　其理由有二：一、如果單純地適用買賣不破租賃原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;二、如果適用買賣不破租賃原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地或房屋因有租賃關(guān)系存在，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

　　六、買賣不破租賃的法律規(guī)定

　　1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。

　　2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;

　　3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”

　　4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

　　5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

　　第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

　　(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　總之，買賣不破租賃現(xiàn)在已被各國普遍承認(rèn)，債權(quán)物權(quán)化已是現(xiàn)代民法理論研究的必然趨勢，對其應(yīng)深入探討。作為法律人，我們需要對其中的不足進(jìn)行論證與完善，使其能更好的服務(wù)于國家、服務(wù)于社會、服務(wù)于人民。