二手房交易稅費(fèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法

　　二手房交易情況是如何的?交易稅費(fèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法是哪些?要怎么計(jì)算?

　　納稅人：賣方普通住宅5年之內(nèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入-購(gòu)房總額-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-原始契稅-合同價(jià)×1%)×20%;

　　注： 納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%.二手房交易稅費(fèi)——營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法納稅人：賣方普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)免征營(yíng)業(yè)稅;

　　非普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%;

　　別墅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含5年)房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%;

　　注：購(gòu)買時(shí)間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票 早于產(chǎn)權(quán)證。

　　二手房交易稅費(fèi)——契稅計(jì)算方法納稅人：買方普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下首套1%，二套3%;90-140平米首套1.5%，二套3%;

　　非普通住宅契稅計(jì)算方法：3%，別墅契稅計(jì)算方法：4%;

　　注：首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠二手房交易稅費(fèi)——土地增值稅計(jì)算方法納稅人：賣方二手房交易土地增值稅稅率：5%(無法提供完全票據(jù)按金額的5%)

　　土地增值稅的計(jì)算方法按四進(jìn)差額累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為30%～60%

　　注：對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅

　　二手房交易稅費(fèi)——印花稅計(jì)算方法納稅人：買賣雙方二手房交易印花稅稅率：0.5%

　　注：從2009年至今國(guó)家暫免征收住宅印花稅

　　二手房交易稅費(fèi)——城建稅、教育附加稅和地方附加稅計(jì)算方法納稅人：賣方

　　二手房交易城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7%;二手房交易教育費(fèi)附加稅：營(yíng)業(yè)稅的3%.

　　二手房交易地方附加稅：依各地方而定。

　　二手房20%個(gè)稅開征并不容易 窗口還是收1%的稅

　　差價(jià)20%計(jì)征個(gè)稅并非新政策

　　昨天下午，記者就網(wǎng)傳的鄭州市二手房已按“差價(jià)20%”開征個(gè)稅一事向河南省地稅部門進(jìn)行了求證，相關(guān)工作人員稱：“事實(shí)上，二手房交易征收20%個(gè)稅并非新政策。”

　　據(jù)介紹，早在1993年，國(guó)家便有了對(duì)二手房交易要按差價(jià)繳納20%個(gè)稅的規(guī)定。2023年年初，“國(guó)五條”正式出臺(tái)，其中規(guī)定，“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

　　昨天，河南省地稅系統(tǒng)相關(guān)知情人士告訴記者，鄭州二手房交易中按“總房?jī)r(jià)的1%”和“差價(jià)的20%”兩種執(zhí)行情況此前便已存在。“以前有些房屋原先的價(jià)格查詢不到，所以就按相關(guān)規(guī)定以‘總房?jī)r(jià)的1%’來征收個(gè)稅了，而如果在系統(tǒng)上能夠查到房屋原來交易價(jià)格的，就會(huì)嚴(yán)格按‘差價(jià)的20%’來征收個(gè)稅。”

　　昨天下午4點(diǎn)10分，記者又通過12366向稅務(wù)部門進(jìn)行了咨詢，相關(guān)工作人員表示，雖然目前并未見到新文件下發(fā)，但鄭州市已經(jīng)開始按照“差價(jià)的20%”來征收個(gè)稅了。那目前是否對(duì)鄭州市所有區(qū)的二手房都按“差價(jià)20%”征收個(gè)稅呢?對(duì)此，該工作人員告訴記者，“鄭州市只要能查到，就按差價(jià)的'20%來征收”。

　　二手房市場(chǎng)或萎縮四成

　　在紅火顧問董事長(zhǎng)臧俊看來，國(guó)五條按差價(jià)的20%征收個(gè)稅，更多的意義是警告后來的投資者不要輕易入市。

　　“二手房交易中個(gè)稅政策執(zhí)行不宜一刀切。”資深房地產(chǎn)節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟(jì)廣播的王寧認(rèn)為，“簡(jiǎn)單認(rèn)為20%個(gè)稅是一個(gè)‘老政策’，只是在玩文字游戲。畢竟，這一政策此前并未執(zhí)行，而一旦開始執(zhí)行，就是一項(xiàng)新政策。”

　　“如果20%個(gè)稅政策實(shí)施，鄭州二手房市場(chǎng)要萎縮三至四成。”鄭州某二手房中介總經(jīng)理王川則認(rèn)為，在股市不振、投資渠道不暢的大形勢(shì)下，房產(chǎn)是老百姓重要的資產(chǎn)性財(cái)富，如果按照差價(jià)20%計(jì)征個(gè)稅，老百姓的這部分收益也將被掠奪�？紤]到一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度，本就低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒀┥霞铀��?/p>

　　20%個(gè)稅開征并不容易

　　盡管記者從省地稅部門和12366熱線獲悉，鄭州已經(jīng)開始執(zhí)行20%個(gè)稅了，但記者隨后從實(shí)地探訪的情況看，鄭州市地稅一線窗口對(duì)該政策的執(zhí)行卻很模糊，目前仍是按1%在計(jì)征個(gè)稅。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為嚴(yán)格實(shí)施可能性不大。

　　“在二手房交易中，一般都是買方承擔(dān)稅費(fèi)。”鄭州某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人稱，在幾乎所有交易中，中介都是按不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。即便在核定原值相對(duì)容易的鄭東新區(qū)，也存在操作的空間。“除非有新的通知要求，一線窗口不會(huì)突然執(zhí)行20%的個(gè)稅政策。”

　　20%個(gè)稅開征更大的難點(diǎn)，在于配套政策目前并不完善，一線窗口在政策實(shí)施中就缺乏可操作性。

　　據(jù)記者了解，2006年7月，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))正式下發(fā)，對(duì)二手房交易所得征收個(gè)稅有關(guān)問題作了進(jìn)一步明確。然而，該政策制定時(shí)間距離現(xiàn)在已經(jīng)過去了8年，其中對(duì)裝修、利息等規(guī)定，現(xiàn)在看來已經(jīng)不合時(shí)宜;另外，房屋升值過程中貨幣通脹因素是否要考慮，如何界定等，也沒有最新的細(xì)則或解釋，很難做到讓納稅人信服。

　　加收的稅誰負(fù)擔(dān)?

　　從總價(jià)1%到差價(jià)的20%，增加的稅由買方負(fù)擔(dān)還是賣方負(fù)擔(dān)?

　　去年“國(guó)五條”出臺(tái)之際，住建部副部長(zhǎng)齊驥接受央視記者專訪時(shí)表示，新稅收調(diào)整，是為了遏制投資投機(jī)購(gòu)房。

　　齊驥認(rèn)為加稅部分由賣方承擔(dān)的說法，當(dāng)時(shí)一度引起網(wǎng)友熱議，也有網(wǎng)友打趣說“希望購(gòu)買齊部長(zhǎng)家的二手房，這樣不用多繳稅”。

　　鄭州此次再度傳出二手房交易征收20%個(gè)稅，在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的新一輪吐槽。

　　@小天真：這個(gè)成本，賣方肯定是轉(zhuǎn)嫁給買方的。如果個(gè)稅按20%征收，將造成二手房交易成本上升，部分買家將轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

　　@沫沫：買二手房的，不是經(jīng)濟(jì)條件不好就是改善性需求，受傷害的還是這樣的剛需家庭。

　　@西門：換句話說：你賣房賺了，國(guó)家要跟你二八分成，反正不能便宜你個(gè)人。當(dāng)然這分成是不會(huì)考慮通脹因素的。