你看，那些做租房的一聲不響就死了

　　在租房市場上，合租房源占比 30%左右，不論是轉(zhuǎn)租的 C 端還是找品牌公寓的單身中產(chǎn)階級，這部分需求客單價相對低，對中介需求并不強烈，甚至反感他們在橫插一腳賺中介費。

　　去年今時，丁丁租房在經(jīng)歷傭金上調(diào)和大批裁員后，終于被左暉收回，于建洋重回鏈家，技術(shù)副總裁張芳去了58。到今年這個時候，喪鐘差不多要為愛屋吉屋而鳴，從去年末開始愛屋吉屋就負面頻出，而據(jù)有關(guān)人士透露，晨興資本日前已做好了 8000 萬美金的壞賬，如此也表明這家公司是不作指望了。丁丁前后燒了差不多 3 個億，愛屋吉屋也敗了 3 個多億，只是后者單位是美金，租房市場里互聯(lián)網(wǎng)中介的玩兒法，到此可以說是完敗。

　　中介模式靠不住，那些高喊去中介化的公司也沒見得多好，有些平臺一聲不吭說沒就沒了，也有人調(diào)侃說，我把市場上所有租房app都用了一遍，結(jié)果通過小區(qū)墻上的小廣告租到了房，這臉打得啪啪響。自互聯(lián)網(wǎng)發(fā)軔以來，消費市場的吃穿住行里，其中三個領(lǐng)域都跑出了巨頭，唯獨最痛的租房市場仍舊一片重災(zāi)區(qū)，你說可笑不可笑。俗話說不知死焉知生，看一圈租房公司的花式死法，盤點尚且存活的平臺和模式，我們再來推想下，以后租房還能靠哪家。

　　先說互聯(lián)網(wǎng)中介。

　　別的不論，不管是愛屋吉屋還是丁丁租房，打一開始就不是奔著解決租房去的。

　　愛屋吉屋實質(zhì)是想從租房切二手房、新房交易，據(jù)公開采訪信息，他們在對傳統(tǒng)中介的改進上著實下了功夫，像管理結(jié)構(gòu)的扁平化以及工作流程的信息化，通過指標(biāo)量化做精細化管理，鋪天蓋地的零傭金廣告也網(wǎng)羅了大批用戶。不過問題是，愛屋吉屋做到后來發(fā)現(xiàn)租房既不掙錢，還不能成為切進房產(chǎn)交易的突破口，租房買房的用戶不是那一波人，于是干脆跨過租房業(yè)務(wù)，直接開搞二手房交易，到后來進軍線下開門店，互聯(lián)網(wǎng)中介模式名存實亡。直接和鏈家硬碰，愛屋吉屋勝算幾何不做多想，反正租房業(yè)務(wù)是沒多大戲了。

　　而丁丁租房這邊，一直被認(rèn)為是鏈家狙擊的愛屋吉屋的布局，相當(dāng)于從二手房向租房的一個延伸。照理說，鏈家又出大錢又有房源優(yōu)勢，丁丁租房應(yīng)該玩兒得更溜才是，但結(jié)果我們也看到了，互聯(lián)網(wǎng)中介還是線下中介那批人，獲客獲房源的方式換湯不換藥，對于租房市場沒有實質(zhì)改變，效率提不上去還不掙錢，扶不上墻的丁丁在沒了愛屋吉屋的威脅之后，自然淪為雞肋，被鏈家收回后，租房業(yè)務(wù)應(yīng)該又將附庸于房產(chǎn)交易。

　　去中介化看似“黑中介”時代的.一劑良藥，但眼下被證偽命題。

　　2023 年這一類模式異軍突起，愛直租、一間房、火炬租房、107間、以及后來的樂租、租客幫等陸續(xù)出現(xiàn)，不過到今天一個二個差不多都沒音兒了。這里面我所知道的大概還有 107 間還在運行，低調(diào)發(fā)展也積累一些好的口碑，不過同樣的 107 間的短板在于房源量不夠，甚至有用戶抱怨 107 間是不是專門給女生開發(fā)的租房平臺(上面的房子很多被要求只限女生)。

　　事實上，核心供給短缺也是一早就注定的問題。中介的價值在于傳遞信息和提供服務(wù)，當(dāng)一個行業(yè)流程的標(biāo)準(zhǔn)化逐漸建立，通過互聯(lián)網(wǎng)將信息不對稱抹平，中介的主要價值就極大降低，如果服務(wù)的價值也不高，中介就會被取代。但在目前的租房市場，大部分房源仍是掌握在中介手上，去中介化意味著放棄了市場大半部分的房源量，而在一沒有大量公開透明的房源信息做基礎(chǔ)，二沒有標(biāo)準(zhǔn)化流程的情況下，去中介化不能說沒有價值，更多是在于時機未到。

　　況且 C 端房源和租房用戶一樣，隨機又分散獲取困難，在低頻市場搞雙邊拉動必然困厄交加，解決不了房源持續(xù)性的問題，聽來就是個僵局。一些平臺在去中介化的思路上做了變通，像 Airbnb 一樣上線有職業(yè)二房東，雖然去中介化的實質(zhì)沒了，但小BtoC 相對來說是希望破局的，比如嗨住、巴樂兔這種，至少把房源量問題緩解了。當(dāng)然啊，去中介化模式要是資金充沛，沒準(zhǔn)兒能有一些長足突破，但對比丁丁租房、愛屋吉屋這種高富帥，前者簡直是弱勢群體，據(jù)公開資料來看，沒一家跑過A輪。

　　淘汰洗牌后，租房大平臺碩果僅存一個58同城，但......

　　眾所周知， 58 租房板塊的收入來源向商家收端口費，中介交錢就可以在平臺上面發(fā)布信息，所以釣魚的信息層出不窮，用戶資料還時常在中介之間互相泄露，因此 58 想做好租房，不得先拿出點誠意，自我凈化一下?這一點 58 是有覺悟的——丁丁關(guān)閉之后張芳應(yīng)邀去了 58 ，隨后我們也看到 58 App 里的租房頻道里，開始出現(xiàn)公寓這樣的真實房源。

　　不過，據(jù)接近 58 同城的人士透露，58 現(xiàn)在最掙錢的前三業(yè)務(wù)實際是房產(chǎn)、招聘和黃頁，其中房產(chǎn)業(yè)務(wù)占到了這家上市公司收入的 40%-50%，租房占到 30%，房產(chǎn)交易占另外的 70%，因此作為 58 收入支柱的房產(chǎn)板塊，自然不會像 58 到家、瓜子二手車、好租、斗米等業(yè)務(wù)一樣被分拆出來，而在 58 原有體系內(nèi)進行租房改革，掣肘是必然的。

　　并且 58 的收費模式還是端口費的話，開了公寓頻道必然會折了(黑)中介的利益，商業(yè)利益和長遠價值沖突的時候，58的租房能凈化成什么樣難說，并且張芳去 58 負責(zé)租房后，據(jù)說姚勁波還給定了這樣三個要求：一是不做線下，二是不切交易，三是收入還不能掉。如此這般，只能說 58 做租房誠意欠奉。此外還有一點耐人尋味——這些公寓里面并沒有自如的房子，少了這樣一個頭部合作品牌， 58 的公寓房源量必然不全。要說其中緣由，一方面固然有自如想要自己把控流量入口，另外還有傳言，當(dāng)初左暉曾找姚勁波投資自如，姚勁波大概是覺得這事兒沒搞頭一口回絕了，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，不知道這會兒要拓公寓房源的 58 作何感想。

　　既然提到公寓，那也來說說這類模式的問題。

　　人民在租房上的消費意愿提高，房源標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)化是必然趨勢，只是到目前為止，一線城市品牌公寓滲透率約為 5%，二線城市品牌公寓滲透率不到 2%，品牌公寓在全國市場滲透率約為 2%，相比中國 1.6 億租房人口仍是杯水車薪。況且資金成本高、規(guī)模不經(jīng)濟一直是國內(nèi)公寓的硬傷，發(fā)展速度有限不說，一眾品牌劃江而治，“中產(chǎn)新貴”們可能要同時用好幾家公寓網(wǎng)站才能找到自己適合的房子，這種信息差必然又會帶來匹配效率低下。

　　說了這么多，其實我們會發(fā)現(xiàn)，租房市場歸根到底無非是要解決房問題——根據(jù)租房用戶畫像和需求反推，他們根本訴求是找到合適的房子，而在供給端，平臺的要義無非要給到房源量足夠多、房源足夠真且透明，從而實現(xiàn)信息撮合、資源有效分配的價值——順著這個邏輯，我們求得的解是：1)房源量要足夠多，按合租和整租兩個維度來劃分房源和用戶畫像，分清楚哪些人那種房源不需要中介，哪些人哪種房源又需要中介，從而構(gòu)建不同的業(yè)務(wù)模式;2)保證房源信息真且透明，個人房源做審查，中介房源則要引入競爭。

　　具體來說，在租房市場上，合租房源占比 30%左右，不論是轉(zhuǎn)租的 C 端還是找品牌公寓的單身中產(chǎn)階級，這部分需求客單價相對低，對中介需求并不強烈，甚至反感他們在橫插一腳賺中介費，而中介這邊呢，單價低的房子連坑帶騙實際也賺不到多少錢，誰還稀罕服務(wù)合租人群。因此這部分市場，用去中介化的 C2C 模式、品牌公寓、小BtoC來解決將會是一個最優(yōu)解。C 端房源太過分散了，所以我們看到大部分平臺是做全網(wǎng)信息抓取，然后用自己的系統(tǒng)或電話詢問進行一道過濾，比如 107 間、嗨住，同時也和公寓品牌合作、從中小型二房東手上去拓展房源。

　　而在 70% 的整租房源市場，典型用戶比方說家庭、情侶或朋友之間一起合租，這些人相對來說更有動力找中介幫其節(jié)省時間，并也愿意為之付費。所以在中高端整租市場，平臺就從所有中介處獲取房源，并且通過類似“比價搜索”的方式，將信息整合到一起，通過讓中介(對比)競爭的方式來去偽存真。這種模式大成者已有先例，典型如去哪兒的機票比較搜索，相信可以在同樣的供給分散、信息不對稱、中介參差不齊的整租市場一試究竟。

　　拿真實情況舉例，當(dāng)房東在網(wǎng)上發(fā)布出租信息后，會有一堆中介來跟房東打電話，表示想幫房東來代理這套房源，然后我們就會發(fā)現(xiàn)，同一套房可能同時出現(xiàn)在個人、鏈家、我愛我家或中原地產(chǎn)的中介手上，而且不同的來源還會標(biāo)記不同的價格，有些會專門發(fā)布低價來吸引用戶。如果這些房源能夠匯總到一起，通過圖片識別、數(shù)據(jù)庫交叉比對等方式鑒定出同一套房，直接將月租價格和中介費一一列出，孰優(yōu)孰劣用戶自有選擇。

　　目前我所見的在解決房源全面性、真實性和中介規(guī)范性的問題的尚有幾家，一是近期上線整租房源的嗨住，以前是 小BtoC 做中低端房源的模式，近來也開始引入中介切入整租市場，在更新版本后我發(fā)現(xiàn)，以前一兩千的合租房僅有一個轉(zhuǎn)接的聯(lián)系方式，而現(xiàn)在跳到整租房源，有些在撥打時會出來多個價格和聯(lián)系方式，很像是前面提到的比較搜索;再來就是說蘑菇公寓轉(zhuǎn)型的蘑菇租房，房源公寓化肯定是趨勢，從自營公寓到開放 SaaS 平臺，也能解決房源量和真房源的問題，近期拿到螞蟻金服的兩千萬美元投資，又給到了 TP 身份和支付寶接口，可以說在尸橫遍野的租房市場，風(fēng)頭一時無兩，不過 SaaS 平臺的硬傷在于，系統(tǒng)對接能否讓所有公寓買賬?別的不提單說自如，你就懂的。