不動產(chǎn)融資租賃

　　融資租賃的租賃物只是動產(chǎn)，中國融資租賃的租賃物不包括不動產(chǎn)，因為在我國，土地的所有權歸國家所有。

　　1、商務部和銀監(jiān)會

　　我國目前沒有融資租賃法律，幾年前出過一個融資租賃法草案，規(guī)定租賃物只能是動產(chǎn)，后夭折。

　　現(xiàn)在對融資租賃的規(guī)定主要是商務部的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》和銀監(jiān)會的《金融租賃公司管理辦法》。商務部規(guī)定融資租賃的租賃物只能是動產(chǎn)，但銀監(jiān)會規(guī)定租賃物是固定資產(chǎn)。這里的固定資產(chǎn)根據(jù)通常的理解應該不排除不動產(chǎn)。所以，部門規(guī)章層面上，不動產(chǎn)理論上可以融資租賃。

　　但是，法院不一定認可規(guī)章，根據(jù)之前的有關法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動產(chǎn)可以融資租賃。

　　2、財政部會計司

　　財政部會計司應該是認可建筑物融資租賃的。根據(jù)企業(yè)會計準則講解2023，對于同時涉及土地和建筑物的租賃，企業(yè)通常應當將土地和建筑物分開考慮。將最低租賃付款額根據(jù)土地部分的租賃權益和建筑物的租賃權益的相對公允價值的比例進行分配。在我國，由于土地的所有權歸國家所有①，土地租賃不能歸類為融資租賃。對于建筑物的租賃按租賃準則的規(guī)定標準進行相應的分類。如果土地和建筑物無法分離和不能可靠計量的，應歸類為一項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經(jīng)營租賃，在后一種情況下，整個租賃應歸類經(jīng)營租賃。

　　《企業(yè)會計準則》(2006)規(guī)定，融資租賃，是指實質上轉移了與資產(chǎn)所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列一項或數(shù)項標準的，應當認定為融資租賃：

　　(一)在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人。

　　(二)承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。

　　(三)即使資產(chǎn)的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

　　(四)承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。

　　(五)租賃資產(chǎn)性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

　　3、財政部稅政司和稅務總局

　　財政部負責稅的是稅政司(各種稅)，國家稅務總局涉及的'有貨物和勞務稅司(主管增消營等)、財產(chǎn)和行為稅司(主管房產(chǎn)稅、契稅等)、所得稅司(主管企業(yè)所得稅等)。因為大家都是官，難免出現(xiàn)誰也不服誰的情況。

　　首先明確一點，售后回租在商務部③和銀監(jiān)會④看來是融資租賃的一種，但財政部會計司覺得售后回租得分融資租賃和經(jīng)營租賃。稅務總局似乎也是覺得分融資租賃和經(jīng)營租賃。

　　目前稅法對于融資租賃概念進行闡述的有兩個文件，國稅發(fā)[1993]149號⑤和財稅[2023]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。

　　貨物和勞務稅司雖然說融資租賃僅適用于動產(chǎn)，但國家稅務總局公告2023年第13號規(guī)定融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司并不否認現(xiàn)實中不動產(chǎn)融資租賃的存在，不然干嘛提營業(yè)稅。

　　財產(chǎn)和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會計司的觀點可能影響到了稅政司。例如，《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。再如，《關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅[2023]82號)規(guī)定，對金融租賃公司⑦開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

　　4、全國人大、財政部稅政司和稅務總局所得稅司

　　全國人大通過的企業(yè)所得稅法規(guī)定，以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除。國務院通過的所得稅法實施條例規(guī)定，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的設備、器具、工具等。

　　全國人大在稅法上和融資租賃法草案上采取了兩種不同的觀點。如果說融資租賃法草案認為不動產(chǎn)不能租賃，那全國人大的所得稅法似乎單方面創(chuàng)設了一種現(xiàn)實中不存在的業(yè)務類型。當然，融資租賃法草案僅是草案。

　　5、現(xiàn)實

　　現(xiàn)實中，不動產(chǎn)融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售后回租的形式存在。

　　2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀金融租賃有限責任公司的成功運作下，全國首個房地產(chǎn)“售后回租+保理”融資項目正式簽約——滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同;金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內保理業(yè)務”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應收款賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達6億元。

　　《中國航空報》2023年9月16日報道：2009年年底，湖南省岳陽市政府規(guī)劃投資1.4億元修筑城市南環(huán)線道路，岳陽市政府通過中航工業(yè)租賃，以道路為租賃標的物，迅速籌集了急需的建設資金。

　　《天津:金融創(chuàng)新推動地方經(jīng)濟發(fā)展》報道：天津渤海租賃向天保投資(天津保稅區(qū)國資公司)購買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)管理委員會及天保投資(第二承租方)，項目金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。

　　結論

　　通過上文可知，目前我國融資租賃法律規(guī)范的現(xiàn)狀似乎可依用亂來形容的，部門之間統(tǒng)一，部門內部不統(tǒng)一。

　　各種不統(tǒng)一和不規(guī)范導致了稅務總局在制定文件的時候出現(xiàn)了麻煩。且不說不動產(chǎn)融資租賃，動產(chǎn)融資租賃到現(xiàn)在都沒想出一個好方法來。

　　稅法如果不能促進行業(yè)發(fā)展，能不能不阻礙行業(yè)發(fā)展?

　　附 錄——

　　①土地管理法2004

　　中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

　　任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

　�、谖餀喾�2007

　　第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

　　第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　�、弁馍掏顿Y融資租賃公司可以采取直接租賃、轉租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式開展融資租賃業(yè)務。

　�、苁酆蠡刈鈽I(yè)務，是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽定融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售后回租業(yè)務是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。

　�、輫�稅發(fā)[1993]149號規(guī)定，融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業(yè)務。即：出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按殘值購入設備，以擁有設備的所有權。凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅。

　　⑥財稅[2023]37號規(guī)定，有形動產(chǎn)融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的有形動產(chǎn)租賃業(yè)務活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入有形動產(chǎn)，以擁有其所有權。不論出租人是否將有形動產(chǎn)殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

　　⑦銀監(jiān)會批的，銀監(jiān)會認為售后回租屬于融資租賃。