購房合同的八大注意事項

　　購房是普通老百姓一生當(dāng)中一件大事，俗話說“安居才能樂業(yè)”，所以，對于普通老百姓來講買一套稱心如意的住房是一個很重要的問題，其實購房更是一次數(shù)額較大的風(fēng)險投資，但是一般的購房者恰恰沒有意識到這里面的巨大風(fēng)險。他們只是通過誘人華麗樓書和售樓小姐的花言巧語就做出幾十萬甚至數(shù)百萬的投資決定，所以其魯莽的投資行為最終可能會成為前途莫測的歷險，而其根源就在于他們簽訂購房合同時不夠嚴(yán)謹(jǐn)。其實如果購房者比較謹(jǐn)慎，在購房前了解購房的相關(guān)知識，很多問題是可以避免的。

　　購房者選擇物業(yè)項目，應(yīng)該充分考慮物業(yè)項目所處的地理位置、戶型、周邊環(huán)境、開發(fā)商的資信情況，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。

　　購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意查驗開發(fā)商的五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書。選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同。再交付購房款，辦理銷售或預(yù)售備案登記。

　　在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請專業(yè)的房地產(chǎn)律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風(fēng)險。

　　一、關(guān)于五證

　　有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的`五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

　　1、復(fù)印件要注意看原件。

　　2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

　　3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

　　二、關(guān)于公攤面積

　　建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

　　1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

　　2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

　　3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

　　三、關(guān)于房產(chǎn)證

　　建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明�？赡軐�(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

　　1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

　　2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

　　四、關(guān)于書面通知

　　合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

　　1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

　　五、關(guān)于所售房屋的坐落位置

　　陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤�結(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

　　對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

　　六、關(guān)于所售房屋的抵押

　　有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

　　1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

　　2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

　　七、關(guān)于物業(yè)管理公約

　　《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

　　1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

　　2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

　　3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

　　八、關(guān)于各方責(zé)任范圍

　　如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

　　1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細(xì)化。

　　2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

　　五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責(zé)任。消費者在購買房屋時需要注意這八項。