房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,同比增長(zhǎng)27%,2008年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64,07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是08年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響 。
07年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng),08年初售價(jià)同比增長(zhǎng)10.1%,環(huán)比略有下降。2007年,南京市商品房全年銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米。
08年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,同比07年2月份增長(zhǎng)10.1%,相比07年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,但是比較07年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降 。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年前兩個(gè)月成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米,有望超過(guò)3月份的成交量,但同比07年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制 。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
二,07年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況
2007年,南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元,銷(xiāo)售面積1137.88萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元,銷(xiāo)售面積為1064.52萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷(xiāo)售額為77.58億元,銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4077元/平方米,期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元,銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元,銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比07年2月份增長(zhǎng)10.1%,相比07年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元,銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(zhǎng)16.23%,現(xiàn)房銷(xiāo)售額為2.05億元,銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷(xiāo)售額為18.56億元,銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(zhǎng)27.83%。
從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,07年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看,2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響,成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年以來(lái),南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38.9萬(wàn)平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32.9萬(wàn)平方米 。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米,浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米,分別占全市總成交額的29%和31% 。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商,樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車(chē)族的消費(fèi)群體,08年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米,占全市總成交量的14.8% 。
四,南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)
根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右 。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對(duì)較低,比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。
五,南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃
根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,08年南京各類(lèi)住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米,其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬(wàn)平米。08年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米,將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,比08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬(wàn)平方米 。09年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米,其中各類(lèi)普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ·安全生產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 ·社會(huì)調(diào)研報(bào)告 ·會(huì)計(jì)調(diào)研報(bào)告 ·產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告
總之,未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
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