國土資源局農(nóng)村宅基地管理調(diào)研報(bào)告
農(nóng)村宅基地具有生活和生產(chǎn)雙重功能,但由于農(nóng)村宅基地?zé)o償無期限和無流動(dòng)的使用制度,在一定程度上導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地的無序擴(kuò)張,土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的緩慢由于農(nóng)村宅基地管理工作面廣、工作量大、情況復(fù)雜、實(shí)施效果不甚理想。
一、存在的主要問題有:
(一)農(nóng)村住房建設(shè)缺乏規(guī)劃引導(dǎo),布局零亂。
長期以來,對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入少,農(nóng)村規(guī)劃進(jìn)展緩慢。農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃編制由于缺乏村鎮(zhèn)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,從而在一定程度上阻礙了新農(nóng)村建設(shè),農(nóng)民住宅處于低水平重復(fù)建設(shè)之中,出現(xiàn)“只見新屋,不見新村”的現(xiàn)象。
(二)農(nóng)村“一戶一宅”制度難以貫徹落實(shí),出現(xiàn)“一戶二宅”、“一戶多宅”現(xiàn)象。
自治區(qū)對(duì)農(nóng)民宅基地雖然有具體規(guī)定 。但由于歷史遺留問題多、基層政府對(duì)農(nóng)民建房缺乏正確引導(dǎo)和管理,再加上采用的是無償、無期限的使用制度,很長一段時(shí)間以來農(nóng)村建房處于無序狀態(tài),亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重,普遍出現(xiàn)了農(nóng)民超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地建房和未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)任意建房,建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地,出現(xiàn)“一戶二宅”、“一戶多宅”現(xiàn)象 。
(三)宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制,農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房 。
農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有,按我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定,農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán),沒有處置權(quán),不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在請(qǐng)款情況看,除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外,沒有其他形式的流轉(zhuǎn) 。由于宅基地的不可交易性,一方面大量農(nóng)民進(jìn)城后,農(nóng)村的房子都閑置著;另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后,在城市里買房的同時(shí),又在農(nóng)村修建新房,舍棄老宅破屋,進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積,也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。
(四)農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生,查處難執(zhí)行難。
一是符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶,由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋,造成違法占地 。二是不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件,個(gè)人搶占宅基地的。由于我鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理人員少,很難實(shí)施有效監(jiān)管,對(duì)這些違法案件的查處在現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行。國土資源管理部門只有查處權(quán)又沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán),申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序,具體執(zhí)行起來也很困難 。
二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地利用和管理的對(duì)策與建議
(一)加大宣傳力度,嚴(yán)格依法行政。
各級(jí)政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度,在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度,在全社會(huì)形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍,提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理隊(duì)伍建設(shè),充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度,發(fā)揮村級(jí)土地協(xié)管員的作用,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占與濫用耕地建房等違法行為,國土、建設(shè)、法院等部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合,形成執(zhí)法合力,堅(jiān)決依法查處。
(二)加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作,確保農(nóng)民合法使用的宅基地全部如期發(fā)證到戶。
加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作,是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施,是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段,也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記,可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè),防止亂占濫用耕地,推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。認(rèn)真按照國土資發(fā)〔xx〕146號(hào)“關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知”要求,集中力量,克服困難,在對(duì)本轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上,力爭在xx年底前,基本完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作,做到權(quán)屬糾紛基本解決,農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。 (三)制定宅基地利用和管理的獎(jiǎng)懲政策,盤活農(nóng)村土地存量。
對(duì)“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定激勵(lì)措施,鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的,要采取簽訂合同等措施,確保按期拆除舊房,交出舊宅基地。允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協(xié)商后有償調(diào)劑給有條件申請(qǐng)宅基地建房的本村農(nóng)民 。鼓勵(lì)農(nóng)村村民進(jìn)城落戶,對(duì)已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進(jìn)入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居,并自愿退宅還耕且以后不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民,,其宅基地還耕后歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。農(nóng)民放棄宅基地后,不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益,不影響其作為農(nóng)民身份享有的原有政策待遇。同時(shí)積極探索“宅基地置換”模式,將分散居住的農(nóng)民集中起來,搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中,“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可以從事其他用途。
(四)深入開展調(diào)查清理工作,規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房 。
要以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī),因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件,堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序,健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的,不得批準(zhǔn)占用耕地。要按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求,鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村。使農(nóng)村宅基地的利用和管理走上合理化、規(guī)范化軌道。
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