房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文第1篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)物業(yè)管理自20世紀(jì)八十年代初起步，至九十年代，特別是鄧小平南巡講話后，在房地產(chǎn)熱潮推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國(guó)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。實(shí)踐證明，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié)，是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)，可以預(yù)見物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會(huì)越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。

（二）良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高人民居住水平，提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消

費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

（一）建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。近年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國(guó)各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下，出現(xiàn)了很多問題，如一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)管理帶來困難；物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識(shí)淡薄，對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)等�？傊�，建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。

（二）對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊。物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人委托，按國(guó)家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

（三）缺乏公平的市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場(chǎng)壁壘。同時(shí)，還有很多是由國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運(yùn)用國(guó)企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制。這些都是不利于公平競(jìng)爭(zhēng)的。

三、解決物業(yè)管理發(fā)展問題的對(duì)策

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)各階段全過程介入。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)，因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入，貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段。

1、決策立項(xiàng)階段。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，立項(xiàng)階段特別重要。由于房地產(chǎn)建設(shè)有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，且市場(chǎng)變化快，如能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性的研究，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，該項(xiàng)目才有可能按既定的計(jì)劃實(shí)施下去，最后獲得成功。物管企業(yè)直接與業(yè)主打交道，對(duì)物業(yè)銷售的定位、業(yè)主的需求、業(yè)主對(duì)物管的要求等有較深刻的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)來看，已有一些開發(fā)商讓物業(yè)管理直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等，從而更有效地把握市場(chǎng)脈搏，迎合市場(chǎng)需求。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環(huán)境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業(yè)管理的角度來安排。物業(yè)管理公司作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)踐工作中對(duì)物業(yè)出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，而且在關(guān)系到切身利益的情形下，他可能比工程設(shè)計(jì)人員和開發(fā)商要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、周密。因此，物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。

3、建設(shè)階段。物業(yè)管理公司必須長(zhǎng)期應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題，提供的是一種“長(zhǎng)效服務(wù)”，必須為以后的維修服務(wù)著想。因此，他們必須參與工程建設(shè)，了解該物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能從實(shí)際使用角度提出對(duì)工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對(duì)開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時(shí)又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽(yù)。

4、營(yíng)銷階段。物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。據(jù)專家評(píng)論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20%～30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來越重要的作用，甚至成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌。如，讓消費(fèi)者信賴的中海外、萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。

（二）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)規(guī)�；�。一般來說，有規(guī)�；蛞�(guī)模大的物業(yè)雖配置多、開支大，但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒有規(guī)�；蛞�(guī)模小的平均成本還是要低。物業(yè)管理行業(yè)要在建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的基礎(chǔ)上，通過橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展的有效擴(kuò)張，有效降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（三）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化。用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下鍛煉和完善自己，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體，培養(yǎng)其生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)營(yíng)方法，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展，把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。

四、結(jié)語

總之，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國(guó)未來的物業(yè)管理，應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的服務(wù)與管理；未來物業(yè)管理的發(fā)展，應(yīng)與人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，并在發(fā)展中逐步實(shí)現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨(dú)立行業(yè)。

（作者單位：1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2.北京華商建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司）

主要參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；攸縣；

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1.攸縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2007—2023年，攸縣房地產(chǎn)開發(fā)投資以10%的比例態(tài)勢(shì)遞增，總投資額達(dá)30.12億元，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目59個(gè)，新建商品住宅246萬m2。2023年，攸縣商品房在建項(xiàng)目29個(gè)，在建面積109.8萬m2，同比增長(zhǎng)28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負(fù)增長(zhǎng)7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長(zhǎng)187%，房地產(chǎn)總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測(cè)繪房屋面積82.69萬m2。

2．攸縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)分析

（1）商品房銷售價(jià)格

2008-2023年，攸縣商品房銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從08年的均價(jià)1700元急劇上升到12年的均價(jià)達(dá)2880元左右，銷售年均價(jià)漲幅均在10%以上，且增長(zhǎng)率不斷升高。從總體上看，2008-2023年攸縣商品房銷售均價(jià)平均增幅12%，價(jià)格增長(zhǎng)速度迅猛，說明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)仍有較好的有效需求空間。

（2）商品房銷售面積

2008-2023年，攸縣商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)較快，消費(fèi)需求旺盛，商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速，以年平均79.25%的增長(zhǎng)速度持續(xù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資力度不斷加大，商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁，預(yù)售行情持續(xù)看漲，房地產(chǎn)行業(yè)成為攸縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。減除不具競(jìng)爭(zhēng)力及不具開發(fā)能力的樓盤，攸縣2023年市場(chǎng)總供應(yīng)量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率卻呈波動(dòng)變化，并逐步趨于平均值，經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展速度相對(duì)緩慢的時(shí)期，未來幾年內(nèi)房屋銷售面積的增長(zhǎng)速度會(huì)減緩。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)完成投資9.69億元，同比增長(zhǎng)55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長(zhǎng)，自2023年起，增幅超過同期GDP和固定資產(chǎn)投資額增幅。適度投資有利用拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快，將會(huì)使供給過量而導(dǎo)致供過于求。

（4）商品房銷售額與開發(fā)投資額

2008-2023年攸縣商品房銷售投資比除2008、2023年外都大于1，說明整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好。2023年，由于世界金融危機(jī)的爆發(fā)所產(chǎn)生的后續(xù)影響及“國(guó)十條”的出臺(tái)，商品房銷售額增長(zhǎng)速度較去年同期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望僵持期；然而與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資速度卻繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場(chǎng)供應(yīng)商對(duì)攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的期望。

（5）新開工面積與施工面積

湖南省于2007年了《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，在這個(gè)規(guī)劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長(zhǎng)株潭城市群的6個(gè)區(qū)域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區(qū)正在迅速壯大，屆時(shí)攸縣將成為湘東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶和長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。

（6）施工面積與竣工面積

根據(jù)行業(yè)情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因?yàn)槭┕っ娣e反映了未來1-2年的現(xiàn)房供應(yīng)量，該值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于短缺狀態(tài)，且比值逐年下降，可以預(yù)見，未來幾年內(nèi)，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)樓房的需求仍有很大的提升空間。

（7）銷售面積與竣工面積

該項(xiàng)指標(biāo)能夠表現(xiàn)住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于不飽和狀態(tài)，住房供求指標(biāo)并不十分合理。

2.房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)均衡分析

（1）商品房?jī)r(jià)格增幅與GDP增幅

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，根據(jù)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常情況下，房?jī)r(jià)的增幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。2008-2023年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房?jī)r(jià)增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國(guó)較晚實(shí)行住房體制改革，致使商品房供應(yīng)受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成之后，住房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，居民住房消費(fèi)需求得到充分釋放。結(jié)合攸縣GDP增長(zhǎng)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值為1.22，說明了房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資額、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額與GDP

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間，若超過35%，則有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會(huì)出現(xiàn)供過于求的局面。攸縣的房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)偏低，均未達(dá)到合理范圍，說明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段。但是房地產(chǎn)投資額在GDP和固定資產(chǎn)投資中所占比重正在不斷增長(zhǎng)，說明攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，整個(gè)市場(chǎng)具有較大的擴(kuò)展性。

（3）房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

自2009年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈上升勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度較小。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率雖然也是持續(xù)增高，但仍然低于可支配收入增長(zhǎng)率，消費(fèi)者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于健康發(fā)展的狀態(tài)。

2.2 攸縣房地產(chǎn)業(yè)問題小結(jié)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系仍不完善。

迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質(zhì)樓盤，大部分樓盤品質(zhì)不高，住宅市場(chǎng)缺少一個(gè)有號(hào)召力的品牌樓盤。一方面是因?yàn)樨�縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)水平普遍較低，開發(fā)實(shí)力不夠，除少數(shù)企業(yè)，80%的開發(fā)公司由于缺少資金、人才和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把握市場(chǎng)和抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少品牌化、規(guī)�；�、集團(tuán)化的開發(fā)企業(yè)。另一方面是由于開發(fā)資金較少，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目操作不規(guī)范，特別是缺乏資金的項(xiàng)目往往進(jìn)度一拖再拖，樓盤建設(shè)進(jìn)度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項(xiàng)目后期建設(shè)馬虎了事，品質(zhì)難以提升。

3.有效供應(yīng)不足，難以滿足消費(fèi)需求。

目前攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問題就是商品房有效供應(yīng)不足，難以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求。雖然攸縣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于不飽和狀態(tài)，但是商品房庫存也越來越大，2023年，商品房庫存達(dá)到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達(dá)到近20億元。

4.企業(yè)規(guī)模不大，難以抵御風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)資質(zhì)等級(jí)普遍不高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。目前攸縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有29家，其中具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的28家，具有四級(jí)開發(fā)資質(zhì)的1家，全縣沒有一家二級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)力較差，整體水平偏低，抵御風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)力較弱，一旦遭遇房?jī)r(jià)過低、房屋積壓過多、資金周轉(zhuǎn)停滯等問題，企業(yè)很有可能面臨倒閉、出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列不安定的社會(huì)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]牛軍讓；關(guān)中地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究[J]；現(xiàn)代物業(yè)；2023年07期；

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房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 融資現(xiàn)狀 對(duì)策研究

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)推動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)，滿足人民群眾住房需求具有深遠(yuǎn)的意義�；�于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在特征，其對(duì)資金的追求具有數(shù)量大、周期長(zhǎng)的天然特點(diǎn)，形成了房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場(chǎng)相互依賴的密切關(guān)系。近年來，在從緊貨幣政策和國(guó)家加強(qiáng)樓市調(diào)控的雙重壓力下，房地產(chǎn)融資方式和趨勢(shì)出現(xiàn)了新變化：許多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨融資難、資金周轉(zhuǎn)慢、融資壓力大等問題。由于長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性，成為制約其發(fā)展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場(chǎng)，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為業(yè)界普遍關(guān)心的議題，同時(shí)形成健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)融資模式，對(duì)促進(jìn)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融風(fēng)險(xiǎn)控制同樣具有重要意義。

一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（一）2023年，在從緊的貨幣政策下，地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化：截止到11月底，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款增速出現(xiàn)大幅回落，已降至1.2%；而企業(yè)自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業(yè)青睞，房企大量海外舉債以緩解現(xiàn)金壓力；其他資金主要為預(yù)付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態(tài)勢(shì)�？梢�，在信貸環(huán)境更趨緊縮的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�為自籌資金和外資的支援。

（二）2023年以來，國(guó)家接連6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，多家銀行表示主動(dòng)控制房地產(chǎn)貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2023年上半年就為其關(guān)聯(lián)企業(yè)先后提供近90億元擔(dān)保貸款，這種項(xiàng)目融資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的形式成為許多企業(yè)獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時(shí)，為了防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，房地產(chǎn)企業(yè)也采取整合優(yōu)勢(shì)資源的捆綁形式獲取銀團(tuán)貸款融資，例如，萬達(dá)、瑞安房地產(chǎn)等優(yōu)秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。

（三）2023年，股權(quán)融資基本暫停，房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計(jì)劃基本處于擱置狀態(tài)，已有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權(quán)融資計(jì)劃。一些規(guī)模較大的企業(yè)選擇發(fā)行企業(yè)債券的方式保障項(xiàng)目建設(shè)資金，如中國(guó)建筑、華僑城等企業(yè)分別發(fā)行了企業(yè)債券置換銀行貸款和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，但受到國(guó)內(nèi)發(fā)債成本高企的影響，整體債券融資規(guī)模明顯減少。

（四）2023年，銀行、資本市場(chǎng)等傳統(tǒng)融資渠道收緊促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。上半年房地產(chǎn)信托一直處于高位發(fā)行的狀態(tài)，共發(fā)行536款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)137.36%。隨著銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報(bào)備等措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)模。下半年，信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的態(tài)勢(shì)已經(jīng)體現(xiàn)，同時(shí)，成長(zhǎng)迅速的房地產(chǎn)信托在2023年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近1200億，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

（五）擁有海外上市資本平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實(shí)力。2023年以來，碧桂園、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等房企密集發(fā)債，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資計(jì)劃。隨著8月國(guó)家外管局下發(fā)通知叫停對(duì)外融資擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債渠道遭遇堵截，2023年下半年，海外融資數(shù)量及規(guī)模銳減，綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠海外銀團(tuán)貸款尋求資金的保證。

（六）2023年，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)信貸資金向保障房建設(shè)傾斜，監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步放開中期票據(jù)、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設(shè)的金融支持。特別是在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設(shè)資金的支持，如首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、北京城建等企業(yè)皆憑借在政策性住房領(lǐng)域的大規(guī)模投入，獲得了銀行授信及貸款，現(xiàn)金流得到了擴(kuò)充，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入了重要?jiǎng)恿Α?023年我國(guó)將新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，加快資金流轉(zhuǎn)的速度，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、房地產(chǎn)融資的對(duì)策研究

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經(jīng)不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的資金需求，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)政策環(huán)境，借鑒外國(guó)成熟發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，采取多元化、務(wù)實(shí)的應(yīng)對(duì)策略已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)選擇。

（一）加大保障房建設(shè)比例，吸引政策性信貸資金

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)政府宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，加大政策性住房項(xiàng)目的比例，吸引國(guó)家政策性信貸資金投入，以此改善公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況，保證企業(yè)的穩(wěn)定生存和發(fā)展。

（二）利用海外資本平臺(tái)，加大海外融資力度

擁有海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)，可以繼續(xù)利用海外資本平臺(tái)，通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實(shí)力；綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)集團(tuán)可以利用海外融資平臺(tái)，通過利用外資銀行的資金擴(kuò)充自身資金來源，從而為持續(xù)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。

（三）利用股市籌集資金

房地產(chǎn)行業(yè)可以利用股票市場(chǎng)籌集資金，股票融資具有眾多優(yōu)點(diǎn)，包括沒有銀行借款那樣的利息負(fù)擔(dān)；沒有債券融資的固定到期日，因而風(fēng)險(xiǎn)小，成本低，有效地降低公司的經(jīng)營(yíng)成本。房地產(chǎn)行業(yè)通過上市操作后發(fā)行新股、增發(fā)、配股等行為，可以將公司的股權(quán)轉(zhuǎn)換為自由資金，亦可以通過收購(gòu)、并購(gòu)的方式擴(kuò)大公司規(guī)模，提高管理效率，解決公司擴(kuò)張與融資的雙重問題。

（四）實(shí)施金融創(chuàng)新，推進(jìn)房地產(chǎn)與保險(xiǎn)共同發(fā)展

在長(zhǎng)期人身保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)資金具有數(shù)額巨大、期限較長(zhǎng)、來源穩(wěn)定的特點(diǎn)，借鑒國(guó)外先進(jìn)的資金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，與其閑置如此大額的保險(xiǎn)資金，不如推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與保險(xiǎn)行業(yè)的共同發(fā)展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險(xiǎn)公司，實(shí)現(xiàn)利益共享。當(dāng)然，該種融資模式還需得到監(jiān)管部門的審核與批準(zhǔn)。

綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元、合理、符合當(dāng)前政策環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，不僅有利于克服房地產(chǎn)行業(yè)融資難、資金周轉(zhuǎn)慢的困境，以及傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響；對(duì)探索我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與保險(xiǎn)行業(yè)相結(jié)合的金融模式，以及完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道都具有重要意義�？傊�，在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資應(yīng)擴(kuò)寬融資渠道，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路，努力探索創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)金融等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，產(chǎn)品的供給也日趨完善，贏利水平逐漸降低，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，但房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還比較薄弱，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，使之發(fā)揮出應(yīng)有的功能。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合調(diào)配各項(xiàng)資源的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)的管理過程中已成為必然。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)取勝的關(guān)鍵除房地產(chǎn)工程質(zhì)量外，還有企業(yè)的開發(fā)成本，因此，在確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量的同時(shí)，如果還能對(duì)企業(yè)的開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，那么企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力必定能夠得到增強(qiáng)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，有利于對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行優(yōu)化，提升各項(xiàng)資源的利用率，使開發(fā)方案更加符合市場(chǎng)的需求，從而達(dá)到控制開發(fā)成本的目的；有利于降低費(fèi)用開支，充分運(yùn)用企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)及盈利能力；有利于企業(yè)多渠道籌集及使用資金，降低企業(yè)資金成本；有利于防范企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的問題并及時(shí)解決，減少財(cái)務(wù)損失。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位決定著企業(yè)的未來，關(guān)系著企業(yè)是否可以做大、做強(qiáng)、做優(yōu)，但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，往往忽略了財(cái)務(wù)管理的作用。例如在定位時(shí)，過于片面追求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高、大、快目標(biāo)，并沒有充分考]房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的財(cái)力、物力、人力等財(cái)務(wù)實(shí)際情況；或者在定位時(shí)，財(cái)務(wù)人員未能參與其中，無法提供財(cái)務(wù)方面的具體意見等。上述情況容易導(dǎo)致公司發(fā)展定位不合理，難以順利實(shí)施，實(shí)際與定位相背離甚至失敗，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更高的利潤(rùn)，以及占領(lǐng)更多的市場(chǎng)，往往熱衷于購(gòu)地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)，設(shè)定較高的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。但在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，有的企業(yè)由于管理水平，沒有發(fā)揮好企業(yè)現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)，不能充分利用好企業(yè)已有的資源，在運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)企業(yè)有限的資源未能合理規(guī)劃，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與公司資源不相匹配，不能很好地完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；還有的企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)的問題未能很好的控制、解決，未能有效地通過財(cái)務(wù)管理使企業(yè)有限的資源發(fā)揮最大的效益，降低了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。

3.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方面存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多經(jīng)營(yíng)管理者認(rèn)為只有開發(fā)建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目等業(yè)務(wù)才是創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)管理僅僅是一個(gè)提供服務(wù)的后勤業(yè)務(wù)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)中，很多業(yè)務(wù)發(fā)生前并未能夠盡量征求財(cái)務(wù)意見，對(duì)財(cái)務(wù)管理的定位還停留事后核算的階段，僅在業(yè)務(wù)成本、費(fèi)用發(fā)生后進(jìn)行支付資金、成本核算、繳納稅費(fèi)等，并未能通過財(cái)務(wù)管理在成本控制、資金、稅務(wù)管理等方面創(chuàng)造價(jià)值。直到出現(xiàn)成本過高沒有合理控制、資金緊缺無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、稅負(fù)水平過重影響效益等問題時(shí)，才會(huì)要求通過財(cái)務(wù)管理解決，但此時(shí)已經(jīng)無能為力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中經(jīng)常會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)，如資金、成本、質(zhì)量、市場(chǎng)、稅務(wù)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控是其健康發(fā)展的有力保障。但是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，一方面，財(cái)務(wù)管理人員往往是在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已出現(xiàn)并造成損失反映在企業(yè)賬面時(shí)才能提示風(fēng)險(xiǎn)，其滯后性不利于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員未能有效測(cè)算、估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小及其影響程度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理人員未能系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)、事中解決、事后評(píng)價(jià)等，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策建議

1.提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，主要取決于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，要提高和發(fā)揮出企業(yè)財(cái)務(wù)管理的更大作用，就需要提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)支持財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)技能培訓(xùn)，通過內(nèi)部培訓(xùn)、外部聘請(qǐng)專家學(xué)者或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)培訓(xùn)等形式，幫助財(cái)務(wù)人員掌握最新的財(cái)務(wù)知識(shí)和相關(guān)的財(cái)務(wù)管理方法。此外，還應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員參加與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、獲取土地、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售等方面知識(shí)及流程培訓(xùn)，幫助財(cái)務(wù)人員熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程，站在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)角度來提高財(cái)務(wù)管理技能和作用。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在選用財(cái)務(wù)人員時(shí)，還應(yīng)該提高標(biāo)準(zhǔn)，只有專業(yè)能力和業(yè)務(wù)能力等綜合能力都較強(qiáng)的人員，才準(zhǔn)予進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作。并通過制定激勵(lì)制度，對(duì)財(cái)務(wù)工作比較突出的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而提升財(cái)務(wù)人員的工作積極性，留住并培育高、精、尖財(cái)務(wù)管理人員。

2.以管理會(huì)計(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位

房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位往往是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人制定，財(cái)務(wù)人員很少能參與其中發(fā)揮作用。一方面，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，應(yīng)發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的作用盡量爭(zhēng)取參與到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，例如制定企業(yè)計(jì)劃、規(guī)劃盈利模式、設(shè)計(jì)開發(fā)方案、制定銷售政策等，把財(cái)務(wù)管理觸角延伸到業(yè)務(wù)開始的最前端，只有這樣才能改變財(cái)務(wù)事后管理現(xiàn)狀，把被動(dòng)變主動(dòng)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在規(guī)劃企業(yè)定位過程中，應(yīng)廣泛采納不同專業(yè)的意見，特別是財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)意見，如盈利預(yù)測(cè)、資源配置、成本控制等方面的建議，有助于提高企業(yè)發(fā)展定位的前瞻性、可行性、準(zhǔn)確性。財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)充分運(yùn)用管理會(huì)計(jì)方法，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行分析，提交有價(jià)值的管理會(huì)計(jì)報(bào)告，及時(shí)供企業(yè)規(guī)劃、決策參考，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位。

3.推行全面預(yù)算管理強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)管理

合理配置房地產(chǎn)企業(yè)有限的資源，應(yīng)推行全面預(yù)算管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)人人參與預(yù)算，以部門為預(yù)算管理中心，在業(yè)務(wù)部門間合理配置企業(yè)資源，以效益最大化為目標(biāo)，把預(yù)算管理效益與薪酬績(jī)效相掛鉤，使預(yù)算管理與每位企業(yè)成員息息相關(guān)，發(fā)揮全面預(yù)算管理作用。其次，應(yīng)集合房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本管理、工程施工、銷售策劃、財(cái)務(wù)、人力資源等專業(yè)人員編制房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程的全面、詳實(shí)的預(yù)算，同時(shí)分解為年度、月度預(yù)算，依據(jù)預(yù)算測(cè)算的盈利結(jié)果、項(xiàng)目資金流情況等適度調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略，調(diào)配好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源，使房地產(chǎn)項(xiàng)目順利、可控地完成。另外，應(yīng)動(dòng)態(tài)地監(jiān)測(cè)、分析預(yù)算執(zhí)行情況并反饋至公司管理層，及時(shí)解決全面預(yù)算執(zhí)行過程中的問題并進(jìn)行有效的考核，確保全面預(yù)算能合理執(zhí)行，優(yōu)化、配置好企業(yè)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)得到高效的發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本、資金、稅務(wù)管理創(chuàng)造價(jià)值

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是其在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用財(cái)務(wù)成本管理工具控制好開發(fā)成本，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)前期策劃、工程建設(shè)、項(xiàng)目管理、運(yùn)營(yíng)等成本M行控制，確保開發(fā)成本合理、科學(xué)，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)有利地位。

其次，資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的發(fā)展資源之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用財(cái)務(wù)資金監(jiān)控方法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金流出、流入進(jìn)行前瞻性的預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)資金充裕閑置時(shí)，做好理財(cái)?shù)韧顿Y方案以獲取資金收益；預(yù)計(jì)資金不足時(shí)，則在事前開拓融資渠道，及時(shí)融資并降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用以最低的資金成本滿足項(xiàng)目資金需求。同時(shí)，對(duì)資金使用實(shí)時(shí)監(jiān)控，使資金處于流動(dòng)狀態(tài)以確保企業(yè)資金流健康、有序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

最后，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)趨勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)管理可增加其競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在選定合作方式、獲取土地形式、開發(fā)模式、營(yíng)銷方案等過程中進(jìn)行合理稅務(wù)測(cè)算、規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)合理、科學(xué)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化，創(chuàng)造價(jià)值。

5.構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化風(fēng)險(xiǎn)管理體系

風(fēng)險(xiǎn)管控是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的必要措施，房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立由先進(jìn)硬件、軟件構(gòu)成的財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作的智能化，提升財(cái)務(wù)管理工作的有效性和準(zhǔn)確性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。信息化的財(cái)務(wù)管理體系，包括從業(yè)務(wù)源頭開始對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)、有效采集，并將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穿透至業(yè)務(wù)源頭，實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)提示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部風(fēng)險(xiǎn)；以及準(zhǔn)確運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方法和技術(shù)，科學(xué)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)大小及其可控程度，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)采取有效措施規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，形成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，保證企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，使企業(yè)健康發(fā)展。

綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)不可缺少的管理手段，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效，需要提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，從管理會(huì)計(jì)角度推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位，推行全面預(yù)算管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本、資金、稅務(wù)等管理創(chuàng)造更高的效益，構(gòu)建財(cái)務(wù)信息化管理體系防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高效的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李春曉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2023（6）：111-112.

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。