第1篇：房屋買賣合同法律規(guī)定

房屋買賣合同法律規(guī)定

篇一:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[28條"

<最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>(以下簡(jiǎn)稱[解釋")將從今年6月1日起開(kāi)始實(shí)施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案(轉(zhuǎn)自:hnboxu 博旭范文網(wǎng):房屋買賣合同法律規(guī)定)例中，對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行的法律界定，這不但對(duì)*法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)意義，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒(méi)約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在簽訂<商品房買賣合同>時(shí)，應(yīng)將對(duì)

合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

?想說(shuō)[合同無(wú)效"不容易<中華*共和國(guó)合同法>規(guī)定，合同被認(rèn)定為無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見(jiàn)，合同被認(rèn)定無(wú)效后的處理，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要<商品房買賣合同>沒(méi)有違犯<合同法>第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無(wú)效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無(wú)效"的請(qǐng)求。

<城市商品房預(yù)售管理辦法>有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得<商品房預(yù)售許可*>，沒(méi)有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無(wú)效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益。

點(diǎn)評(píng):其實(shí)，無(wú)論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對(duì)合同不能輕易確認(rèn)無(wú)效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對(duì)開(kāi)發(fā)商包裝[樓盤"，對(duì)購(gòu)房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無(wú)法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購(gòu)房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

<商品房銷售管理辦法>第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對(duì)廣告內(nèi)容事項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說(shuō)明和允諾，無(wú)論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。可見(jiàn)，該解釋對(duì)于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商交易提出了誠(chéng)信的要求和法律上的約束。

點(diǎn)評(píng):銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無(wú)邊際"，開(kāi)發(fā)商要[誠(chéng)信"，購(gòu)房者要[當(dāng)心"。

?慎簽<認(rèn)購(gòu)書>在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購(gòu)房者交付一定的[定金"，并簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>并交付一定[定金"后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購(gòu)買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購(gòu)買<認(rèn)購(gòu)書>中明確約定的房屋，購(gòu)房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對(duì)較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

<認(rèn)購(gòu)書>畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單。例如，有的<認(rèn)購(gòu)書>約定的僅僅是:1、購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià);2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方(購(gòu)房者)須在簽署本<認(rèn)購(gòu)書>后×日內(nèi)與*方(開(kāi)發(fā)商)簽署<商品房買賣合同>。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說(shuō)，一旦在<認(rèn)購(gòu)書>里約定了定金，對(duì)于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對(duì)房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者[不能和約定的時(shí)間里簽訂合同"而首先違約，開(kāi)發(fā)商也就以此為借口不再返還購(gòu)房者定金;而購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的合同條款和簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開(kāi)發(fā)商[出爾反爾"造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對(duì)該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購(gòu)房者不能完全接受開(kāi)發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購(gòu)房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購(gòu)房者在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)，要注意以下問(wèn)題:1、簽訂<認(rèn)購(gòu)書>之同時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商提供正式的合同文本，對(duì)合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對(duì)雙方理解不同的條款和購(gòu)房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在<認(rèn)購(gòu)書>中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)�合同的理解出現(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開(kāi)發(fā)商也決不希望購(gòu)房者惡意利用[訂金"這種相對(duì)沒(méi)有法律懲罰*的方式簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠(chéng)實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評(píng):法律對(duì)雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

?解決面積[縮水、漲水"問(wèn)題法定化<商品房銷售管理辦法>作為部委規(guī)

篇二:房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

合同法解釋(二)第14條將合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的"強(qiáng)制*規(guī)定"限縮為效力*強(qiáng)制*規(guī)定，但并未明確如何區(qū)分效力*強(qiáng)制*規(guī)定和管理*強(qiáng)制*規(guī)定。我國(guó)<城市房地產(chǎn)管理法>、<城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例>以及<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>等法律法規(guī)中存在大量涉及房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定，有必要在分類梳理的基礎(chǔ)上對(duì)這些強(qiáng)制*規(guī)定與合同效力的關(guān)系予以廓清。

一、準(zhǔn)入資質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)準(zhǔn)入。<城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例>第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、*技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)登記，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)*書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，所簽訂的商品房買賣合同效力如何認(rèn)定，

就商品房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)而言，最高法院<關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>(法釋[2023]8號(hào))(以下簡(jiǎn)稱法釋[2023]8號(hào)解釋)第15條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合

作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前一方取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。最高法院在(2023)民一終字第45號(hào)判決書中亦認(rèn)定，雖然簽訂該合同時(shí)，雙方均無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且涉案土地亦為國(guó)有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了三方合作開(kāi)發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變*為商住用地，同時(shí)也取得了*相關(guān)部門審批頒發(fā)的<建設(shè)工程規(guī)劃許可*>、<房地產(chǎn)預(yù)售許可*>等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問(wèn)題得以彌補(bǔ)，據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間系合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，二者之間簽訂的<合作投資興建三星花園合同書>應(yīng)為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、確保商品房質(zhì)量，在商品房銷售階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欠缺開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，除非起訴前取得相應(yīng)資質(zhì)，否則商品房買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。

二、強(qiáng)制許可

房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在大量強(qiáng)制許可，欠缺強(qiáng)制許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目在*質(zhì)上屬于違法建筑，國(guó)家對(duì)違法建筑持否定*評(píng)價(jià)。

1、國(guó)有土地使用權(quán)*

根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>第38條和第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定

已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)*書，否則不得轉(zhuǎn)讓。那么，國(guó)有土地使用權(quán)*是不是房屋買賣合同有效的必要條件，對(duì)此，法釋[2023]8號(hào)解釋第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)*書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)*書或者有批準(zhǔn)權(quán)的**同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此，除非轉(zhuǎn)讓方在起訴前取得土地使用權(quán)*書，否則房屋買賣合

同無(wú)效。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*

<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>第38條第2款規(guī)定，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可*。第40條第1款同時(shí)規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市**確定的鎮(zhèn)**申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可*。根據(jù)上述兩條規(guī)定，建設(shè)工程必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*。<城市房地產(chǎn)管理法>第45條同樣規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可*。就建設(shè)用地規(guī)劃許可*而言，<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>第39條規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。最高法院

在(1997)民終字第102號(hào)民事判決中亦認(rèn)定，雙方在訂立<建設(shè)工程施工合同>時(shí)，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*，因此合同無(wú)效。同樣，欠缺此二*的房屋買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，但允許在起訴前補(bǔ)辦。

3、商品房預(yù)售許可*

<城市房地產(chǎn)管理法>第45條第4款規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上**房屋管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可*。欠缺預(yù)售許可*是否影響商品房買賣合同的效力，最高法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>(法釋

[2003]7號(hào))第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可*，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。

三、土地用途管制

劃撥土地之上房屋轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制。<城市房地產(chǎn)管理法>第40條第1款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照*規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的**審批。有批準(zhǔn)權(quán)的**準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

法釋[2023]8號(hào)解釋第11條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)辦理土地

使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。鑒于我國(guó)對(duì)對(duì)劃撥土地進(jìn)行嚴(yán)格的用途管制，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的*批準(zhǔn)的劃撥土地上房屋的買賣合同應(yīng)屬無(wú)效(允許事后補(bǔ)辦)，至于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬于*行政管理職權(quán)范圍，不應(yīng)因此影響民事合同效力(參見(jiàn):延安三利建筑工程有限公司與*外運(yùn)延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案 )，<城市房地產(chǎn)管理法>第40條第2款同樣規(guī)定了有批準(zhǔn)權(quán)的*決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)(但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理)。

四、行政管理

根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。該條究竟屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定還是管理*強(qiáng)制*規(guī)定，司法實(shí)踐一直存在爭(zhēng)議。最高法院<關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開(kāi)發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題的答復(fù)>(法函

[2004]24號(hào))曾指出，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金和完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上兩個(gè)條件，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。該答復(fù)傾向于將<城市房地產(chǎn)管理法>第39條第2項(xiàng)認(rèn)定為效力*強(qiáng)制*規(guī)定。但是，最高法院此后通過(guò)一系列案例否定了這一

態(tài)度，確認(rèn)該項(xiàng)規(guī)定為管理*強(qiáng)制*規(guī)定:

1、最高法院(2004)民一終字第46號(hào)民事判決書認(rèn)定，<城市房地產(chǎn)管理法>第39條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25，的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制*條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25，以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，<城市房地產(chǎn)管理法>第39條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制*規(guī)定。2、最高法院(2023)民提字第165號(hào)民事判決書認(rèn)定，雖然<城市房地產(chǎn)管理法>第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，但該規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定而非效力*強(qiáng)制*規(guī)定，齊祥公司以<土地定金轉(zhuǎn)讓協(xié)議>違反該項(xiàng)規(guī)定為由主張合同無(wú)效的理由不能成立。3、最高法院(2023)民一終字第18號(hào)民事判決書認(rèn)定，<城市房地產(chǎn)管理法>第39條第2項(xiàng)、<城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>第19條為法律、行政法規(guī)中的管理*強(qiáng)制*規(guī)定，均不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>第45條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25，以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。該項(xiàng)規(guī)定與第39條第1款第2項(xiàng)類似，都是房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)不符合開(kāi)發(fā)投資條件的土地或工程辦理相關(guān)權(quán)屬變動(dòng)作

出的限制*規(guī)定，并非認(rèn)定房屋買賣合同效力的要件。

五、無(wú)權(quán)處分

根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第4項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。<物權(quán)法>第97條同樣規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬*書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。違反第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋的，*質(zhì)上都屬于無(wú)權(quán)處分。

最高法院<關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>(法釋[2023]8號(hào))第3條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，*法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?法院應(yīng)予支持。最高法院(2023)民一終字第81號(hào)民事判決書認(rèn)定，即便華聯(lián)商廈不享有處分權(quán)，根據(jù)<最高*法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>第3條第1款規(guī)定精神，無(wú)權(quán)處分亦非導(dǎo)致合同無(wú)效的法定事由。<物權(quán)法>第15條確立了債權(quán)效力和物權(quán)效力相區(qū)分

的規(guī)則，違反<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)的法律后果是不能辦理房屋的權(quán)屬變更登記，房屋買受人不能請(qǐng)求

繼續(xù)履行合同，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

六、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

<物權(quán)法>第101 條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。<合同法>第230 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果房屋出賣人侵犯共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人能否主張出賣人與買受人之間的買賣合同無(wú)效，

最高法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>第21 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，*法院不予支持。侵犯共有人優(yōu)先權(quán)的情形可以比照這一規(guī)則予以處理，即房屋共有人不能請(qǐng)求合同無(wú)效，但可以向房屋出賣人主張損害賠償�？梢�(jiàn)，侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不能成為導(dǎo)致合同無(wú)效的法定事由。

結(jié)語(yǔ)

最高法院<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)>(法發(fā)

[2009]40號(hào))第16條規(guī)定，*法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制

的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制*規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制*規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制*規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的[市場(chǎng)準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，*法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)*法院。根據(jù)這一精神，基于對(duì)上述強(qiáng)制*進(jìn)行的分類梳理及分析，可以認(rèn)為:涉及準(zhǔn)入資質(zhì)、強(qiáng)制許可和土地用途管制的強(qiáng)制*規(guī)定屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定的房屋買賣合同原則上應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，但允許合同當(dāng)事人事后在一定期限內(nèi)對(duì)合同效力進(jìn)行補(bǔ)正;涉及行政管理、無(wú)權(quán)處分和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的強(qiáng)制*規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定并不影響房屋買賣合同的效力，但在債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則之下，違反這些規(guī)定可能影響房屋權(quán)屬變動(dòng)。

篇三:農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù) 來(lái)源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2023年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。<中華*共和國(guó)憲法>明確規(guī)定[中華*共和國(guó)公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等應(yīng)該是絕對(duì)的平等，不應(yīng)該分城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人或者外村人，只要是中華*共和國(guó)的公民，都應(yīng)該享有法律所賦予的同等權(quán)利，履行法律設(shè)定

的同等義務(wù)和承擔(dān)同等法律責(zé)任，<中華*共和國(guó)合同法>、<中華*共和國(guó)物權(quán)法>和<中華*共和國(guó)民法通則>等法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方是城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人、外村人而有所不同，否則就失去了法律面前人人平等的公民基本權(quán)利的意義。[8]

2。1963年3月20日**<關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知>第二項(xiàng)規(guī)定:[社員有買賣房屋的權(quán)利，房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有" 。這一規(guī)定最早賦予了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣之后宅基地的使用權(quán)也自然隨之轉(zhuǎn)移給買方。這說(shuō)明即使在更強(qiáng)調(diào)階級(jí)劃分更重于保護(hù)農(nóng)民利益的年代里國(guó)家也沒(méi)有限制農(nóng)民處分其房屋及宅基地使用權(quán)的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為:農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。該批復(fù)明確界定有效的情況是買房人交付購(gòu)房款并且占有管理出賣房屋的合同是合法有效的。允許農(nóng)村房屋買賣的意向沒(méi)有被歪曲。

4。<中華*共和國(guó)物權(quán)法>中并沒(méi)有明確的對(duì)農(nóng)村房屋買賣行為做出規(guī)范， 但是<中華*共和國(guó)物權(quán)法>第一百五十五條規(guī)定:[已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記" 。這一條說(shuō)明了宅基地使用權(quán)是完全可以轉(zhuǎn)讓的，只是轉(zhuǎn)讓后應(yīng)該到相關(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)罷了。

5。<中華*共和國(guó)農(nóng)村土地承包法>也體現(xiàn)了相同的立法精神，

該法第三十二條規(guī)定，[通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)"，該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理*地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

[9]總之，在工業(yè)化與城市化日益深入的今天， 許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民有根本上的區(qū)別，他們也熱衷于投資創(chuàng)業(yè)，而他們的房屋就是一筆很有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，加之我國(guó)現(xiàn)在正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，實(shí)現(xiàn)遷徙自由制度等等，允許農(nóng)村房屋自由買賣對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村融資有積極意義，因此不應(yīng)該限制農(nóng)村房屋買賣。

如何判定農(nóng)村房屋買賣合同是否有效? 來(lái)源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2023年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。1999年4月*辦公廳在<關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知>(中發(fā)(1997)11號(hào)文)第二條第二款規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*"。 2007 年12 月*又發(fā)出<*辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知>，通知指出農(nóng)村

住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或[小產(chǎn)權(quán)房"。[2] 2007年<*市高級(jí)*法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知>確立了此類合同的效力[以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效"的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。*辦公廳1999年頒布的<關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知>規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*。"國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)<關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)

示的答復(fù)>也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬[以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農(nóng)村房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)*書變更登記，故買

賣雖完成，但買受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。理由(4)，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。[3]

現(xiàn)實(shí)中，該原則在對(duì)于一時(shí)間轟動(dòng)全國(guó)的*市宋莊[畫家村"案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫家李玉蘭和賣房農(nóng)民馬海濤買房糾紛一案，經(jīng)過(guò)2007年的一審二審，*市二中院依據(jù)[農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民"的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無(wú)效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9。3萬(wàn)元的賣房款與補(bǔ)償款。而*二中院同時(shí)又以買房畫家[信賴?yán)�益損失"為主要理由支持?jǐn)≡V方反訴。[4]在另兩起案件中經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，村民與兩位藝術(shù)家最終達(dá)成以下協(xié)議:(1)雙方簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款歸被告所有，土地補(bǔ)償款歸原告所有。

[5]

2。<中華*共和國(guó)土地管理法>第十二條規(guī)定[依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)"和<中華*共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例>第六條規(guī)定[依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上**土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶

登記，房屋買賣合同無(wú)效。這是法律規(guī)定中最直接的關(guān)于房屋買賣無(wú)效的法律依據(jù)。1991 年4月，*市某區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民*與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂賣房協(xié)議，雙方支付價(jià)款交付房屋及相關(guān)*件但沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令*、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，理由是該房屋買賣未辦理相關(guān)手續(xù)。該區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)<中華*共和國(guó)土地管理法>的規(guī)定:[集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。"[依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更*書。"[農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)**批準(zhǔn)。"*與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無(wú)效。[6]

3。根據(jù)<中華*共和國(guó)土地管理法>第六十二條之規(guī)定[農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)"。 <山東省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要2005>中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定問(wèn)題的意見(jiàn)為，[<土地管

第2篇：房屋買賣法律規(guī)定

房屋買賣法律規(guī)定

篇一:二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。大同*房產(chǎn)律師表示，二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

下面，法律直通車小編在此將為您介紹相關(guān)二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)。

1、<中華人名共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定>(1993年12月13日中華*共和國(guó)*令第136號(hào)發(fā)布，2008年11月5日*第34次常務(wù)會(huì)議修訂通過(guò)):營(yíng)業(yè)稅是指國(guó)家對(duì)工商營(yíng)利事業(yè)按營(yíng)業(yè)額征收的稅種，屬于流轉(zhuǎn)稅類。在中華*共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照<中華*共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例>繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、<中華*共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例>第一條:在中華*共和國(guó)境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。

3、<中華*共和國(guó)個(gè)人所得稅法>及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照[財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

4、根據(jù)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知>(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、*等有效憑*，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑*，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額;對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住

房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保*金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金

額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保*金;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

5、根據(jù)<財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知>(財(cái)稅[2008]137號(hào))的規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅和土地增值稅。

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篇二:關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

<關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定>

一、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒(méi)有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律*文件只有最高*法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高*法院的觀點(diǎn)是:如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)賣際交付了房和全部?jī)r(jià)款，買賣關(guān)系有效。*法院應(yīng)予保護(hù)。

二、農(nóng)村房屋買賣的對(duì)象

從<憲法>規(guī)定的[中華*共和國(guó)公民在法律面前一律平等"的原則來(lái)看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華*共和國(guó)的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，<合同法>和<民法通則>等法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對(duì)待。依據(jù)<合同法>和<民法通則>，任何合法的公民對(duì)農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。

也就是說(shuō):不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是說(shuō)外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

三、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買賣，無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效，只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無(wú)權(quán)干涉。

四、農(nóng)村房屋的權(quán)利*書

目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒(méi)有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒(méi)有城市房屋所有

權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)*。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)*自已對(duì)房屋享有所有權(quán)的*書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用*書。這個(gè)*書只能*被該*書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之土的可能*，所以，這個(gè)*書同時(shí)也能*被該*書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購(gòu)買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自已買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)*，認(rèn)為不能取得產(chǎn)權(quán)*購(gòu)買農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)*的。即使購(gòu)買城市房屋，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)*也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。依據(jù)<合同法>和<民法通則>，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以*買方對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，所以，購(gòu)買人能否取得產(chǎn)權(quán)*或宅基地使用*書并不重要。

五、購(gòu)買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

如果你打算購(gòu)買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn):

1、不要涂改宅基地使用*書，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用*書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用*書，不是*你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

宅基地使用*書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門對(duì)宅基地使用*書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管

理部門在原宅基地使用*書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用*書，如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法津關(guān)系必須要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

，、如果你打算在購(gòu)買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:

1、合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高*法院在對(duì)<合同法>做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是:只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制*規(guī)定的合同才是無(wú)效的。(注:法律，是全國(guó)*代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范*文件;行政法規(guī)，是*制定的規(guī)范*文件。)

但至今沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來(lái)沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止*規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方*的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方*的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無(wú)效。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量(保*農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減

少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

，、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城

市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

，、<農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法>原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。

我國(guó)新通過(guò)的<農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法>也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:[通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。該條賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理解*地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

七、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其

他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。

因?yàn)檎�基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)

集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

<物權(quán)法>草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

國(guó)家對(duì)耕地保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地*質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上己建造了建筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地*質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策。

正如農(nóng)民在自有土地上種的糧食，如果不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣，那就失去了耕種的意義。

篇三:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[28條"

<最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>(以下簡(jiǎn)稱[解釋")將從今年6月1日起開(kāi)始實(shí)施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案例中，對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行的法律界定，這不但對(duì)*法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)

意義，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒(méi)約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在簽訂<商品房買賣合同>時(shí)，應(yīng)將對(duì)合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

?想說(shuō)[合同無(wú)效"不容易<中華*共和國(guó)合同法>規(guī)定，合同被認(rèn)定為無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見(jiàn)，合同被認(rèn)定無(wú)效后的處理，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要<商品房買賣合同>沒(méi)有違犯<合同法>第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無(wú)效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無(wú)效"的請(qǐng)求。

<城市商品房預(yù)售管理辦法>有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得<商品房預(yù)售許可*>，沒(méi)有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無(wú)效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益。

點(diǎn)評(píng):其實(shí)，無(wú)論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對(duì)合同不能輕易確認(rèn)無(wú)效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對(duì)開(kāi)發(fā)商包裝[樓盤"，對(duì)購(gòu)房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無(wú)法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購(gòu)房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

<商品房銷售管理辦法>第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對(duì)廣告內(nèi)容事

項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說(shuō)明和允諾，無(wú)論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�？梢�(jiàn)，該解釋對(duì)于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商交易提出了誠(chéng)信的要求和法律上的約束。

點(diǎn)評(píng):銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無(wú)邊際"，開(kāi)發(fā)商要[誠(chéng)信"，購(gòu)房者要[當(dāng)心"。

?慎簽<認(rèn)購(gòu)書>在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購(gòu)房者交付一定的[定金"，并簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>并交付一定[定金"后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購(gòu)買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購(gòu)買<認(rèn)購(gòu)書>中明確約定的房屋，購(gòu)房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對(duì)較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

<認(rèn)購(gòu)書>畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單。例如，有的<認(rèn)購(gòu)書>約定的僅僅是:1、購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià);2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方(購(gòu)房者)須在簽署本<認(rèn)購(gòu)書>后×日內(nèi)與*方(開(kāi)發(fā)商)簽署<商品房買賣合

同>。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說(shuō)，一旦在<認(rèn)購(gòu)書>里約定了定金，對(duì)于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對(duì)房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者[不能和約定的時(shí)間里簽訂合同"而首先違約，開(kāi)發(fā)商也就以此為借口不再返還購(gòu)房者定金;而購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的合同條款和簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開(kāi)發(fā)商[出爾反爾"造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對(duì)該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購(gòu)房者不能完全接受開(kāi)發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購(gòu)房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購(gòu)房者在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)，要注意以下問(wèn)題:1、簽訂<認(rèn)購(gòu)書>之同時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商提供正式的合同文本，對(duì)合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對(duì)雙方理解不同的條款和購(gòu)房者最關(guān)

心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在<認(rèn)購(gòu)書>中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂<認(rèn)購(gòu)書>時(shí)，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)�合同的理解出現(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開(kāi)發(fā)商也決不希望購(gòu)房者惡意利用[訂金"這種相對(duì)沒(méi)有法律懲罰*的方式簽訂<認(rèn)購(gòu)書>，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠(chéng)實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評(píng):法律對(duì)雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

?解決面積[縮水、漲水"問(wèn)題法定化<商品房銷售管理辦法>作為部委規(guī)

第3篇：農(nóng)村房屋買賣合同的法律規(guī)定

農(nóng)村房屋買賣合同的法律規(guī)定

(一)農(nóng)村房屋買賣合同并無(wú)適用[房地一致"原則的法律規(guī)定

我國(guó)的物權(quán)制度向來(lái)將土地及其上的不動(dòng)產(chǎn)看作兩個(gè)*的權(quán)利客體，而所謂[房地一致"原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在<中華*共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法>第31 條規(guī)定:[房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。"第47 條規(guī)定:[依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。"<中華*共和國(guó)擔(dān)保法>第36 條規(guī)定:[ 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。"

應(yīng)當(dāng)注意到，上述法律調(diào)整對(duì)象均是國(guó)有土地使用權(quán)及國(guó)有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現(xiàn)象下國(guó)有土地使用權(quán)人和房屋所有人間的權(quán)利沖突問(wèn)題。<擔(dān)保法>第三十六條第三款規(guī)定:[鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。"

該條規(guī)定從形式上看好像也體現(xiàn)了[房地一致"的原則，但仔細(xì)分析，該規(guī)定只明確了[地隨房走"，而且國(guó)家土地管理局1995年9月11日頒布的<農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定>第四條中規(guī)定集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，集體土地所有者應(yīng)同意[在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地"，第十三條規(guī)定[因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，然后再按抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置。"由此可見(jiàn)，所謂[地隨房走"也是在集體土地征用為國(guó)有土地后才能實(shí)現(xiàn)，在集體土地使用權(quán)和其地上物所有權(quán)之間從沒(méi)有法律規(guī)定兩者的權(quán)利主體必須一致，農(nóng)村房屋買賣法律關(guān)系中并無(wú)適用[房地一致"原則的明確要求。

(二)農(nóng)村房屋買賣影響農(nóng)村社會(huì)秩序沒(méi)有現(xiàn)實(shí)依據(jù)

實(shí)踐和理論上之所以造成農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定困境，主要還是因?yàn)橐环矫娣颗c地密不可分，轉(zhuǎn)讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變，另一方面國(guó)家對(duì)于放開(kāi)宅基地交易的后果無(wú)法預(yù)測(cè)，畢竟今日*三農(nóng)問(wèn)題尚在國(guó)家*議題中占有很重的分量。學(xué)者的擔(dān)心不無(wú)道理，但其也忽視了*幅員遼闊，各地情況各有不同的現(xiàn)實(shí)。

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(三)農(nóng)村村民出賣房屋符合所有權(quán)制度要求

<憲法>第十三條規(guī)定:[公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。"<民法通則>第七十五條第一款規(guī)定了房屋可以成為公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。受法律保護(hù)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是所有權(quán)制度的基本含義。對(duì)于農(nóng)村村民而言，一般情況下其不會(huì)輕率出賣自己的房屋，但現(xiàn)實(shí)中需要出賣房屋的情況卻很多，如城鎮(zhèn)居民子女繼承的農(nóng)村房屋，在城鎮(zhèn)有固定工作的農(nóng)民出于融資需要而出賣房屋，在城鎮(zhèn)定居而出賣房屋。在城市房屋可自由流轉(zhuǎn)的今天，限制農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)是二元社會(huì)的制度殘余，侵害了農(nóng)村房屋所有人的利益。

在社會(huì)本位思潮的影響下，所有權(quán)制度經(jīng)歷了從絕對(duì)到相對(duì)的變遷，但對(duì)所有權(quán)的限制只有在所有權(quán)自由侵害他人利益、公共利益時(shí)才能發(fā)生。檢索現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)民不能處分其房屋。所謂農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)，是基于保障耕地總量，控制用地規(guī)模的要求，從[房地一致"原則出發(fā)推導(dǎo)而出，其可據(jù)以引用的明確規(guī)定是*辦公廳<關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知>。但<通知>不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，所謂[房地一致"原則的適用范圍也是有限的，不是通行不變的民法原則。國(guó)家土地政策的貫徹并不構(gòu)成限制農(nóng)村房屋所有權(quán)行使的理由。

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