第1篇：商業(yè)街營銷策劃方案

商業(yè)街營銷策劃方案(例)

目 錄

一、對本項(xiàng)目規(guī)劃策劃的解讀

二、蕓溪小區(qū)總體營銷策劃思路

第一部分 總體策劃理念

第二部分 本項(xiàng)目總體開發(fā)策略

第三部分 本項(xiàng)目建筑形態(tài)策略

第四部分 本項(xiàng)目分階段營銷戰(zhàn)略

第五部分 本項(xiàng)目銷控價(jià)格策略

第六部分 本項(xiàng)目分期銷售方法

第七部分 策劃配合銷售分期的工作計(jì)劃

第八部分 本專案小組導(dǎo)入usp階段策略

第九部分 促進(jìn)郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動策略 第十部分 不同開發(fā)時期不同的訴求傾向

第十一部分 不同時期不同的*策略

第十二部分 本項(xiàng)目廣告創(chuàng)新企劃思路

第十三部分 公園式物業(yè)管理與小區(qū)三大主題配套

結(jié)語

二、商業(yè)街的營銷策劃方案

三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

四、項(xiàng)目策劃運(yùn)作經(jīng)理和班子配備

五、成功的房地產(chǎn)策劃運(yùn)作*盤案例

一、 對本項(xiàng)目規(guī)劃策劃的解讀

1、[新市鎮(zhèn)主義"的規(guī)劃模式

本項(xiàng)目完整、圓滿地運(yùn)用了[新市鎮(zhèn)主義"的規(guī)劃模式。

新市鎮(zhèn)主義形成于20世紀(jì)90年代的西方國家，特別是美國。盡管比較早的時候，在<大西洋月刊>、<旅游與休閑>等雜志上都有這一浪潮的討論，但真正在建筑界確立的標(biāo)志是1992年皮特?康茲編輯整理的，闡述新市鎮(zhèn)主義的專門論著-<新市鎮(zhèn)主義the new urbanism>的出版。從20世紀(jì)90年代中期新市鎮(zhèn)在世界各國普遍發(fā)展，主要的方式具有以下特點(diǎn):

(1) 自然:如果區(qū)內(nèi)原來有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動它們，保持原始面貌，為整個社區(qū)提供自然*的資源。

(2) 中心:新市鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)中心區(qū)，為本社區(qū)的住戶提供生活、工作的方便，包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個相對自給自足的

社區(qū)，減少對外部的依靠，從而減少交通流量，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。

(3)交通:強(qiáng)調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味*和人情味，并且可以有效地降低機(jī)動車的車速；內(nèi)部道路設(shè)計(jì)好像樹干與樹枝的關(guān)系，樹干是通往外部的干道，樹枝是社區(qū)內(nèi)部通往住宅的不貫通車道。即用[盡端路"(cul-de-sacs )的方式，減少交通流量和噪聲干擾。

(4)風(fēng)格:新市鎮(zhèn)主義的設(shè)計(jì)，是自始至終貫穿一個特定的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代田園情調(diào)。通過建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、**、設(shè)計(jì)等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)主題風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味感，使整個居住區(qū)的形象得到突出表達(dá)。

2、[人*化空間、親水*社區(qū)、最優(yōu)化房型"的現(xiàn)代都市的田園生活概念。

(1)人文理念:充分體現(xiàn)[以人為本"的設(shè)計(jì)思想，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中首先研究人的居住到為和居住心理；營造空間尺度適宜、居住舒適方便，頗具人氣的居住小區(qū)，形成有凝聚力和特*的社區(qū)人居環(huán)境，體現(xiàn)小區(qū)對[人"的關(guān)懷。

(2)生態(tài)理念:從社區(qū)的角度來講，要建立起完整的自然生態(tài)體系，并與周邊生態(tài)緊密聯(lián)系，充分保護(hù)和利用社區(qū)綠地與水環(huán)境空間，形成*共生的生態(tài)環(huán)境。依托于社區(qū)獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用蕓溪(西溪)溪流的變化，將水體引入小區(qū)，配合貫穿整個小區(qū)的由南向北的景觀大道和集中綠化帶為主要的骨架，結(jié)合各具特*的組團(tuán)綠化，形成社區(qū)整體的水體與綠化交織的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

(3)均質(zhì)空間和均好景觀:社區(qū)的均質(zhì)空間和均好景觀體現(xiàn)了個個平等的原則，符合*共生的可持續(xù)發(fā)展理念，均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營銷。

(4)空間的場所化和空間的戲劇化:[以人為本"的設(shè)計(jì)原則倡導(dǎo)空間的人*化，社區(qū)的空間規(guī)劃以人的活動和人的體驗(yàn)為設(shè)計(jì)先導(dǎo)，力求營造一個舒適、安全、親切，宜于交流的公共場所，而場所中所有的設(shè)施、小品、綠化都圍繞著空間的主題來精心規(guī)劃，營造具有戲劇*的場景，增添了瀏覽中的愉悅感，為社區(qū)居民提供了一個具有啟發(fā)*的休息與活動的空間系列。

(5)現(xiàn)代都市的田園生活概念:現(xiàn)代小區(qū)的居民要求即能享受都市生活的活躍、安全，又能體驗(yàn)田園生活的舒適、寧靜、情調(diào)。都市生活在現(xiàn)代*方面是格外突出的，高效、便捷、簡約是當(dāng)前*流行的

設(shè)計(jì)風(fēng)格，另一方面人們也更加珍視自然風(fēng)貌的田園景觀，渴望更多地接觸自然，放松身心，享受生活。

二、蕓溪小區(qū)總體營銷策劃思路

第一部分 總體策劃理念

本項(xiàng)目毋庸置疑是一個大盤。涉及到大盤開發(fā)時，需要一個理念創(chuàng)新，資源創(chuàng)新的總普。本世紀(jì)前二十年，全民最大的話題就是小康。我們站在世人的肩膀上，迎合時代的呼喚，走在廈門住宅產(chǎn)業(yè)的前列，大聲地呼喊:

蕓溪居住公園-- 一個超級完全小康山水社區(qū)即將啟動，她將創(chuàng)廈門第一完全小康生活環(huán)境!

大盤開發(fā)，時間跨度長。本項(xiàng)目這樣的大項(xiàng)目，一、忌就是沒有引導(dǎo)市場的題材，二、忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。這將把成敗壓力完全放到后幾期的工作上，給項(xiàng)目帶來巨大的不確定因素。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準(zhǔn)備一個又一個的題材，以源源不絕的賣點(diǎn)吸引市場持續(xù)*高度關(guān)注。

大盤開發(fā)就像交響樂一樣，由一個可持續(xù)*的主題概念作為總譜，不同時期開的不同組團(tuán)的特*和不同時期針對不同目標(biāo)客戶群所構(gòu)

成的不同推廣方式、訴求點(diǎn)構(gòu)成了各自的樂章。項(xiàng)目的開發(fā)和營銷始終有著精*的題材，在同構(gòu)競爭達(dá)到白熱化的市場上脫穎而出，成為市場領(lǐng)先者。同時，綜合控制開發(fā)和營銷節(jié)奏，就像交響樂的指揮一樣。只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。

本項(xiàng)目通過規(guī)劃和策劃產(chǎn)生的不同組團(tuán)像樂章一樣絲絲入扣，一環(huán)又一環(huán)、一波又一波。從某種方面來說，它是最科學(xué)的開發(fā)和營銷方略。 蕓溪小區(qū)精心打造三*三化；

唯一*:領(lǐng)先同安市場，人無我有

**:演繹*流行的[新市鎮(zhèn)主義

尊貴*:同安最好的高尚生活區(qū)

全景化:大景+小景+房景

小康化:倡導(dǎo)同安第一小康環(huán)境

智能化:建設(shè)成為現(xiàn)代化智能小區(qū)

第二部分 本項(xiàng)目總體開發(fā)策略

1、 挑戰(zhàn)市場巔峰第一步--引進(jìn)名校

名校，是青蛙真的可以變?yōu)榍嗤芡踝拥哪д�，是消除距離障礙的強(qiáng)大引力、是忽略物質(zhì)要求的精神食糧。

第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)，同安人心目中的[小清華"，從開發(fā)商手中接過這把[魔杖"，營銷策劃小組有能力讓它指點(diǎn)同安房地產(chǎn)的[*山"。

(1) 獨(dú)樹一幟的社區(qū)定位--同安最大的人文教育山水社

區(qū) 與目前廈門市面上產(chǎn)生的概念完全不同，我們超出了對生活空間或生活方式的渲染，直接上升到居住的最高境界。

(2) 持續(xù)發(fā)展的提前考量--配套配合策略

作為社區(qū)發(fā)展的物質(zhì)條件，蕓溪小區(qū)的配套設(shè)施先行開發(fā)的難度較大。然而，從社區(qū)發(fā)展的角度，一定的人口和構(gòu)成必然要求一定的配套，這樣才能保*基本的生活需求，避免社區(qū)吸引力的下降。因此結(jié)合[同安最大的人文教育山水社區(qū)"的定位，我們將做到配套提前考量--

2003年:小學(xué)，*公園，步行街南端，南入口廣場，主要道路開工。

2004:步行街北端(水街)、泛*、商業(yè)配套、生態(tài)公園的綠化、泛體育場、銀行、郵局等生活配套開工。

(3) 自覺的社區(qū)發(fā)展--制定社區(qū)終極目標(biāo)

學(xué)校是大社區(qū)的第一景觀，學(xué)子們是本大社區(qū)的第一景觀，學(xué)校的活

動是整個社區(qū)的典禮，年青的活力，非工業(yè)區(qū)的街區(qū)環(huán)境，回歸樹香與回味書香、山水共鳴??這種獨(dú)特的學(xué)校與城鎮(zhèn)融合的環(huán)境、氣質(zhì)，遠(yuǎn)離現(xiàn)代工業(yè)社會的環(huán)境，使得學(xué)校更廣闊，書香更醇厚，大社區(qū)更富于一種寧靜致遠(yuǎn)、麗質(zhì)天生的魅力。

背負(fù)大手筆的社區(qū)和學(xué)區(qū)規(guī)模，整合大環(huán)境，我們開始昂然前行，并將社區(qū)終極目標(biāo)測定為:

創(chuàng)廈門第一生活環(huán)境!

(因?yàn)樯钪�開發(fā)商的總體開發(fā)策略，作為營銷策劃人，我們更懂得發(fā)揚(yáng)光大，乃至震撼整個樓市!)

第三部分 本項(xiàng)目建筑形態(tài)策略

在建筑形態(tài)上，住宅造型強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代感兼顧地方特*，不同組團(tuán)以外立面顏*區(qū)分，各*石材與磚飾面結(jié)合，大面積玻璃窗，有部分凸窗和八角窗，突出傳統(tǒng)特*并兼顧現(xiàn)代時尚。建筑物的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)自然形態(tài)和大尺度，水景綠化園林空間中細(xì)膩的手法和小巧的尺度，豐富設(shè)計(jì)的層次，并把建筑物結(jié)合為有機(jī)的整體。

住宅造型生動細(xì)膩，富于現(xiàn)代田園情調(diào)，且寓濃濃的人情味于其中，同時結(jié)合地方特*與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)了花園或家園的居住理

想，精*園林設(shè)計(jì)，精心的景象安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，風(fēng)景融入生活，就在你的舉手投足之間。

第四部分 本項(xiàng)目分階段營銷戰(zhàn)略

本項(xiàng)目可分三期八個組團(tuán)開發(fā)及營銷。第一期為迅速集聚人氣，部分須走價(jià)格競爭路線。第二期順應(yīng)市場整體發(fā)展，強(qiáng)調(diào)整體社區(qū)及區(qū)域環(huán)境，打的是環(huán)境牌，第三期在項(xiàng)目知名度和社區(qū)環(huán)境逐漸成熟以后，不斷豐富品牌內(nèi)涵，挖掘項(xiàng)目含金量，打的是品牌戰(zhàn)役。

相對而言，第一輪的戰(zhàn)略主題為:教育。第二輪的主題為:山水。第三輪的主題為:完全小康生活大社區(qū)。

第五部分 本項(xiàng)目銷控價(jià)格策略

第一期:中高環(huán)境賣中等價(jià)格(預(yù)售許可*之前及正式入市時)--迅速塑造人氣。

第二期:較高環(huán)境賣中高價(jià)格(2004年下半年)

第三期:最高環(huán)境賣同安最高價(jià)格(2005年全年)

備注:售價(jià)低開高走，隨建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理調(diào)整。

第六部分 本項(xiàng)目分期銷售方法

將蕓溪小區(qū)劃分為8個不同檔次的組團(tuán)，并分3期以上推出，以便營造熱銷場景，激發(fā)客戶的購買欲望。在首期推盤時推出總價(jià)中等的中偏低產(chǎn)品，理由有二點(diǎn):

1、 首推高檔產(chǎn)品會給客戶產(chǎn)生本項(xiàng)目價(jià)格過高的錯覺，并產(chǎn)生價(jià)格抗*，容易失去后期提價(jià)空間。

2、 首推低端產(chǎn)品，容易損害項(xiàng)目整體形象，并對項(xiàng)目未來推出的高價(jià)高檔產(chǎn)品失去認(rèn)同感。

第七部分 策劃配合銷售分期的工作計(jì)劃:

第一階段:銷售準(zhǔn)備期(2003年7月18日~2003年9月30日)

第二階段:開盤及強(qiáng)銷期(2003年10月1日~2004年2月)

第三階段:持續(xù)期(2004年2月~2004年4月30日)

第四階段:再強(qiáng)銷期(2004年5月~2004年10月)

第五階段:持續(xù)期及收尾期(2004年10月-)

第一階段:

銷售準(zhǔn)備期(2003年7月28日~2003年9月30日)

本階段的主要工作內(nèi)容是為保*按計(jì)劃開盤銷售而進(jìn)行的各項(xiàng)準(zhǔn)備

工作，時間為2個月，主要包括:

1。 設(shè)計(jì)方面:戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、*、工程進(jìn)度；

2。 現(xiàn)場準(zhǔn)備方面:接待中心、樣板間、工地包裝、宣傳展板；

3。 廣告推廣方面:項(xiàng)目整體思路、廣告計(jì)劃、媒體組合、媒體計(jì)劃、媒體預(yù)算；

4。 銷售工具方面:模型、樓書、dm、展板、圍墻、廣告牌、廣告旗；

5。 人員準(zhǔn)備方面:人員招聘、人員培訓(xùn)、指導(dǎo)人員到位等；

6。 銷售方式方面:銷售資料、樓層銷控、價(jià)格制定；

7。 其它。

第二階段:

開盤及強(qiáng)銷期(2003年10月1日~2004年2月)

本階段是綜合介紹產(chǎn)品內(nèi)容，樹立項(xiàng)目形象并全力銷售、大力促進(jìn)成交的關(guān)鍵階段，計(jì)劃為期4個半月，可根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行時間調(diào)整。

前提:1。*件齊備

2。銷售資料到位

3。接待中心及樣板間完成

4。人員培訓(xùn)完畢

5。其他

工作內(nèi)容:

開盤期工作內(nèi)容:

1。 開盤前項(xiàng)目及發(fā)展商形象宣傳

2。 展銷會前期準(zhǔn)備

3。 接待來電、來訪客戶

4。 媒體反饋統(tǒng)計(jì)

5。 修正廣告及媒體方案

6。 客戶調(diào)查分析

強(qiáng)銷期工作內(nèi)容:

1。 接待來電、來訪客戶

2。 客戶追蹤

3。 成交簽約

4。 全方位廣告支持

5。 客戶調(diào)查分析(成交、未成交)

6。 廣告、媒體修正

7。 促銷活動的組織

8。 業(yè)務(wù)人員再培訓(xùn)

9。 每日業(yè)務(wù)人員工作總結(jié)及例會

第三階段:

持續(xù)期(2004年2月~2004年4月30日)

由于廈門房地產(chǎn)銷售市場受季節(jié)因素影響，每年春季為銷售的一個淡季時期，故本階段將前期的工作進(jìn)行總結(jié)及修正。

主要工作有以下幾方面:

1。 追蹤客戶全面成交

2。 減少廣告發(fā)布量，加強(qiáng)針對*宣傳

3。 工程進(jìn)度形象包裝

4。 配合其他銷售方式(促銷活動、外企業(yè)宣傳、派發(fā)、郵寄)

第四階段:

再強(qiáng)銷期(2004年5月~2004年10月)

此階段是經(jīng)過對前一階段的總結(jié)修正后開始的又一輪強(qiáng)銷階段，是時夏季又是房地產(chǎn)市場銷售的黃金季節(jié)，本階段無論是從工程進(jìn)度方面，還是項(xiàng)目整體形象及購房客戶的心理方面，都會促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，主要工作有以下幾方面:

1。 工程整體形象包裝

2。 參加秋季房展會

3。 媒體方告宣傳

4。 接待來電、來訪客戶

5。 成交簽約

6。 督促按揭及交款

7。 促銷活動

8。 客戶情況調(diào)查分析

9。 媒體情況調(diào)查分析及修正

10。 銷售總結(jié)及銷售策略的隨時檢討

第五階段:

持續(xù)期及收尾期(2004年10月)

本階段是在淡季的再次努力，同樣對整個銷售階段的業(yè)績起著關(guān)鍵作用。主要工作內(nèi)容:

1。 接待來電、來訪客戶

2。 全力追蹤積累客戶

3。 有針對*的組織客戶聯(lián)誼會及產(chǎn)品的說明會

4。 工地形象包裝

第八部分 本專案小組導(dǎo)入usp階段策略

[我樓上的一廳一房，廚廁皆全，干凈明亮，在臥房，推開窗，可以看到泰晤士河最美的一段，欲租請致電1234567"這個廣告由于自覺地運(yùn)用了[usp(獨(dú)特銷售主張)"的理論，很快就以當(dāng)時最好的價(jià)格租了出去。

usp廣告策略包括了兩個最基本的內(nèi)容:

1、 每一個廣告都要向消費(fèi)者傳遞一個清晰的消費(fèi)利益主張；

2、 每個主張都必須是獨(dú)特點(diǎn)，其他品牌無法提供或還沒有使用過。 usp使無數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對整個廣告界、營銷界和企業(yè)界產(chǎn)生了無比巨大的推動作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)用usp時，對其所提出的銷售主張，要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體去分析、挖掘和提升，最終找出項(xiàng)目本身[最美的一段"。 讓我們一起來看一看一些著名房地產(chǎn)項(xiàng)目的usp

碧桂園:給你一個五星級的家

祈福新村:精英衛(wèi)星城

光大花園:大榕樹下，健康人家

星河灣:一個心情盛開的地方

世貿(mào)商城:把中山路搬進(jìn)來(本專案策劃總監(jiān)林懋予先生，1998年策劃的房地產(chǎn)作品，現(xiàn)已列入深圳大學(xué)工商管理學(xué)院mba房地產(chǎn)營銷

教材)

ups不是一句簡單的廣告口號，而是一項(xiàng)有具體內(nèi)容，有實(shí)質(zhì)含義的銷售主張。房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工到營銷推廣，在各個環(huán)節(jié)，各個階段，發(fā)展商都要圍繞usp進(jìn)行硬件配套建設(shè)。如果沒有相應(yīng)的硬件支持，即使其主張很有獨(dú)特*，usp也只會變成一句空洞的廣告口號，無法達(dá)到提升產(chǎn)品[銷售力"的目的，從而不能成為usp。 房地產(chǎn)usp給產(chǎn)品一個獨(dú)特的銷售說辭，向消費(fèi)者提出購買理由，強(qiáng)勢品牌是促成購買的催化劑，是市場競爭致勝的關(guān)鍵手段，usp和品牌的運(yùn)用都要考慮長遠(yuǎn)目標(biāo)，最忌急功近利。實(shí)際上，usp的有效運(yùn)用能促進(jìn)品牌的成長壯大，品牌的成長也強(qiáng)化了usp。

大盤房地產(chǎn)是一個周期*很長的產(chǎn)品，在開發(fā)和經(jīng)營的過程中除了一個終極usp外，還要有階段*的usp如世貿(mào)商城的階段usp: △ 把中山路搬進(jìn)來

△ 中山路搬進(jìn)來了

△ 空調(diào)中山路

同樣，根據(jù)蕓溪小區(qū)三個階段的開發(fā)策略，我們也會策劃出蕓溪小區(qū)三個階段的usp策略。

第九部分 促進(jìn)郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動策略

1、社區(qū)活動、廣告與銷售的三位一體新模式

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w傳播率較低的情況，我們認(rèn)為:市場對項(xiàng)目的關(guān)注度和人氣聚集，必須通過開展參與*強(qiáng)的互動或活動，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)對有效目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行滲透，才能從根本上解決注目率與單純硬*廣告所面臨的有效傳播的難題，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)活動、廣告與銷售一體化。

2、活動拓展宣傳渠道

針對周邊眾多的知名企業(yè)(如:金日集團(tuán)等)白領(lǐng)階層開展主題社區(qū)活動，進(jìn)行針對*的定向宣傳，社區(qū)活動的主題，以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的生活形態(tài)為切入點(diǎn)，依托本項(xiàng)目泛*、泛體育場、泛博物管為活動基地，以會員俱樂部的形式定期開展各項(xiàng)參與*活動，為體育競賽、財(cái)富沙龍、各類講座等。我們認(rèn)為:對于大型樓盤的推廣，不僅僅只著眼短期的銷售，更重要的是有意識地培養(yǎng)消費(fèi)群體，讓消費(fèi)群體真正感受社區(qū)的高品質(zhì)生活，形成良好口碑傳播。

3、創(chuàng)造特*活動，創(chuàng)造銷售高潮

在本項(xiàng)目的宣傳中，傳統(tǒng)的廣告宣傳渠道與社區(qū)活動開展進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，在各種活動中適時穿*項(xiàng)目新組團(tuán)的推介會，形成社區(qū)活動與銷

售的互動。例如:根據(jù)[完全小康，幸福生活的樂園"的理念，特別策劃了[贊同安文化藝術(shù)節(jié)"，每年舉辦一次，為項(xiàng)目創(chuàng)造一個又一個銷售高潮，成為同安區(qū)獨(dú)有的、特*化的社區(qū)節(jié)日。

對于郊區(qū)大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣與銷售，我們認(rèn)為:社區(qū)活動不僅僅促進(jìn)了社區(qū)氛圍建立，同時作為社區(qū)宣傳的主要載體，它承擔(dān)著項(xiàng)目有效的引導(dǎo)和注目率的宣傳；同時更是成為營銷推廣的核心部分，為銷售推廣創(chuàng)造多贏的局面。

第十一部分 不同時期不同的*策略

若干思路

1、在今年*節(jié)期間，針對同安部分客戶對特工公司不甚了解心存猶豫的情況策劃<特工輝煌成就展>，展示特工二十年來的輝煌成就。

2、在元旦期間或民間日活動期間，組織宣傳車隊(duì)結(jié)合民間喜聞樂見的表演形式，送文化下鄉(xiāng)，并適當(dāng)吸引目標(biāo)客戶群。

3、在春節(jié)或五一期間舉辦<小康社區(qū)的營造>等主題的茶話會和研討會。

4、凡同安區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)、杏林區(qū)、長泰和安溪的教師持相關(guān)教師*均可享受購房優(yōu)惠。

5、在2004年下半年創(chuàng)辦不定期*宣傳刊物<蕓溪旅游雜志>，欄目設(shè)置可能會有:每期特稿、景點(diǎn)人氣指數(shù)表、樓型戶型星級點(diǎn)將臺、一日游套餐、售樓日記、蕓溪美景大擂臺、欣賞美麗景點(diǎn)的竅門等。

6、[超級完全小康社區(qū)正式啟動"新聞發(fā)布會。

7、[蕓溪完全小康生活方式"廣播大討論。

8、同安老照片及文化展示。

第十二部分 本項(xiàng)目廣告創(chuàng)新企劃思路

本項(xiàng)目廣告邏輯動線:埋優(yōu)期--公開期--成長期--成熟期 本項(xiàng)目廣告文案采用原創(chuàng)*、自述*的表現(xiàn)方式，乃至用詩歌這種古今中外最為打動人心的文學(xué)表現(xiàn)方式。廣告畫面主要采用原創(chuàng)*的水*畫、水粉畫、版畫、國畫等藝術(shù)繪畫表現(xiàn)方式，完全打破房地產(chǎn)廣告千篇一律的呆板表現(xiàn)方式，在這個[翻廣告"(廣告太多了)的時代反而可吸引更多的眼球，讓大家感嘆、讓大家感動，同時也可以更成功樹立發(fā)展商的品牌形象。

原創(chuàng)*、自述*的詩歌表現(xiàn)方式在埋優(yōu)期階段可如下表現(xiàn):

(a) 大媽自述

我們結(jié)婚30年

有一個兒子一個女兒 他們很懂事

舊屋拆遷，原本想回鄉(xiāng)下 孩子們卻看中了蕓溪小區(qū) 說在社區(qū)的生活讓心態(tài)更年輕 說環(huán)境很美很清新

還說，不見到我們就不放心 這一次是我們很懂事

因?yàn)槲覀冏砸岩埠芟胱∵@里

(b) 兒子自述

喜歡溫馨 喜歡廈門 喜歡山水 喜歡同安

喜歡聰明的女孩 不想太早結(jié)婚 想擁有一個家

享受單身的自由

按自已的心愿去生活 讓生命輕松快樂

這便是喜歡蕓溪小區(qū)的理由

(c) 女兒自述

懷孕的時候

我想，孩子來得太早了

現(xiàn)在，寶寶三歲了

我慶幸，這生命中的禮物

一起溪邊散步 一起沿街購物

一起學(xué)習(xí)打球 一起童心大發(fā)

在蕓溪小區(qū)

有一個快樂的孩子

更有一個快樂的媽媽

第十三部分 公園式物業(yè)管理與三大主題配套

公園式物業(yè)管理

新加坡素有[世界花園[的美稱，她給游客留下的印象不僅僅是百花爭艷的美景，更多的是她給游客帶來的安全感和親人般的親切感。新加坡的社區(qū)管理是公園化的、新加坡國家的管理也是公園化。公園式

物業(yè)管理以其周到、親切、安全著稱，她讓業(yè)主真正感受到社區(qū)的溫曖、找到真正的精神樂園。她必將成為未來社區(qū)物業(yè)管理的主流。 當(dāng)今所謂的[酒店式物業(yè)管理"、[五星級物業(yè)管理"、[全封閉式物業(yè)管理"之類，事實(shí)上是人類情感的殺手，他們使人與人之間變得更加漠然和孤獨(dú)。我們認(rèn)為物業(yè)管理需要科技支撐，更需要人化*支掌。

文化、自然、健康是[蕓溪居住公園"的業(yè)主引以為豪的三大財(cái)富，只有公園式物業(yè)管理才能將這三大財(cái)富完美地呈現(xiàn)給業(yè)主。公園式物業(yè)管理獨(dú)有的旅游巡邏小方隊(duì)、個*化的服裝、個*化的服務(wù)等，她必將成為[蕓溪居住公園"一道亮麗的風(fēng)景線。

三大主題配套

隨著生活水平的提高，人們對住宅生活品質(zhì)的要求也不斷提高，人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。泛*、泛博物館、泛體育場將集傳統(tǒng)社區(qū)功能與文化內(nèi)涵于一身，這三大主題配套的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。

泛*

水街→水吧→水畔閱覽室→露天音樂歌舞廳→水畔茶屋→游藝健身

→*→兒童撒野天地→水畔琴鍵音樂天地→書畫室→練琴室→展覽室

泛博物館

以文化帶動社區(qū)建設(shè)，以文化奠定樓盤的品味和檔次，并真正使消費(fèi)者能感受到文化的熏陶和慰藉。泛博物管將使整個蕓溪居住公園變成一個大博物館，使博物館成為人們生活的背景基地。讓博物館述說同安的風(fēng)雨歷程，讓博物館成為蕓溪居住公園的一項(xiàng)旅游資源和人文景觀。

泛體育場

健康是人生的最大財(cái)富，科學(xué)和合理的運(yùn)動是擁有健康體魄的最好方法。老年人愛運(yùn)動多是為了安享晚年，年青人則是工作之余的舒緩神經(jīng)，兒童則是為了從中得到樂趣。泛體育場是對社區(qū)體育資源的合理配置，形成一個有效的健身系統(tǒng)，達(dá)到全民健身和健身管理的雙重作用。

泛體育館的構(gòu)成

社區(qū)體育管理小組--體檢中心--制定健身計(jì)劃

自發(fā)式武術(shù)培訓(xùn)

體育知識和組織體育活動 健身俱樂部

體育基礎(chǔ)設(shè)施

結(jié) 語

最好的計(jì)劃是滾動計(jì)劃，市場隨著時間的變化而變化，任何計(jì)劃都不可能一成不變。并且，市場是一個挑戰(zhàn)想象力的地方，銷售過程中實(shí)際出現(xiàn)的問題都需要與資深企劃人及時配合，靈活應(yīng)對，從而真正決勝于未來!

我們此次所提交的營銷企劃思路更多的是表明一伙生于斯長于斯的資深*策劃人士對于本項(xiàng)目的深切關(guān)注以及對于本項(xiàng)目脈絡(luò)的準(zhǔn)確把握。具體的包裝及各階段推廣于策劃合同簽訂后，將竭盡十二年策劃功力，報(bào)效識貨的各位特工領(lǐng)導(dǎo)。

附: 商業(yè)街的營銷策劃要點(diǎn)知識

1、全新的社區(qū)商業(yè)模式

啟動商業(yè)聯(lián)盟策略

通過這個項(xiàng)目，開發(fā)商可乘勢推出一項(xiàng)全新的社區(qū)商業(yè)模式--[商業(yè)聯(lián)盟"，構(gòu)筑開發(fā)商、投資商，以及加盟商的[金三角"。

伴隨著城市商業(yè)分布的多元化、離散化，商業(yè)社區(qū)這一商業(yè)模式日趨

顯要，凸顯其巨大的價(jià)值空間和發(fā)展前景。

在一定的經(jīng)濟(jì)水平下，人們的思想觀念也在發(fā)生變化，不再簡單地滿足于社區(qū)原先的附屬單店形式，轉(zhuǎn)而追求一種更為完善的社區(qū)生活，對配套的商業(yè)也提出更為嚴(yán)格的要求。從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足社區(qū)居民的衣、食、住、行，還要娛(休閑*)、學(xué)(學(xué)校、文化中心)、康(醫(yī)院)等所有功能。

社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域*極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始顯山露水。

多而不亂、全且求精，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營在逐步的發(fā)展過程中走向功能細(xì)分和風(fēng)格統(tǒng)一。商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者--開發(fā)商、投資商、加盟商互為依存的關(guān)系，向社區(qū)的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)，在設(shè)計(jì)上更注重形象的統(tǒng)一包裝，且商鋪的經(jīng)營品種在多樣化的同時，也要以一定的主題予以必要的限制。

作為特工蕓溪小區(qū)的開發(fā)商--特工，就是要通過這個項(xiàng)目，有意識地去實(shí)現(xiàn)從[造房子"到[造生活"的脫變。

同時，社區(qū)商業(yè)必須保*經(jīng)營者能夠獲得一定的利潤回報(bào)，以此激發(fā)各方的積極*，我們這個商業(yè)聯(lián)盟在執(zhí)行時，可利用一個社區(qū)商業(yè)參

與互為依存的等邊三角形，即開發(fā)商營造商業(yè)空間，而經(jīng)營這個空間的是社會投資商，投資商營造空間，而經(jīng)營這個空間的是社會投資商，投資商將空間租賃給加盟商，由加盟商負(fù)責(zé)向整個區(qū)域的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)。這種以[共贏"為各方合力的利益前提，將是未來最為提倡的一種商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的形式。

當(dāng)具備了商業(yè)空間的低成本動作，又有了符合社區(qū)消費(fèi)者各種需求的產(chǎn)品、服務(wù)相支撐，以及從開發(fā)到銷售；從招商到經(jīng)營的協(xié)調(diào)關(guān)系，社區(qū)商業(yè)這桶金的焦點(diǎn)不再是挖與不挖的問題，而是成了挖得早，怎么挖的問題。只有擺脫無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，進(jìn)入統(tǒng)一策劃的主題時代，才能盡快進(jìn)入良*有序、[年年有魚"的發(fā)展?fàn)顟B(tài)!

2、商業(yè)街命名--時尚文化走廊

清華、北大是*真正意上的時尚天堂，因?yàn)樗齻兊呐e手投足都反映了*的未來，并受*乃至世界的矚目。從她們出世的那天起，*的歷史無處沒有她們留下的深深痕跡。之所以用[時尚"來形容她們，因?yàn)榭萍嫉倪M(jìn)步和社會的發(fā)展賦予了[時尚"特殊的含義。今天[時尚"已成為最先進(jìn)文化、思想和科技的代名詞。

同安原是閩南之首府，具有悠久的文化歷史和深厚的文化底蘊(yùn)。而[蕓溪居住公園"將是同安區(qū)的教育中心、休閑*中心、居民生活

中心。根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，毫無疑問[蕓溪居住公園"的業(yè)主必然是同安區(qū)的上層人士。這類人群有個最重要的共同特征:擁有先進(jìn)的思想和文化，這決定了他們是同安區(qū)的領(lǐng)先一族，因此他們必將引導(dǎo)著同安區(qū)的時尚走向。這些時尚體現(xiàn)在生活文化和消費(fèi)文化�？梢哉f他們是同安區(qū)的[風(fēng)流人物"。

因此將商業(yè)街命名為[時尚文化走廊"是[蕓溪居住公園"業(yè)主思潮的要求，更是他們消費(fèi)的要求。

3、 時尚文化走廊的規(guī)劃

時尚走廊以引導(dǎo)青春、健康、時尚的消費(fèi)為理念。科技和文化是時尚走廊的二大主題，將科技型和富有文化氣息的行業(yè)引入。讓[蕓溪居住公園"的業(yè)主體驗(yàn)全新的居住生活、感受科技和文化帶來的魅力。 經(jīng)營區(qū)域劃分如下圖

數(shù)碼街 時

尚

時裝世界 鐘樓 文

化

世界美食中心 數(shù)碼街 走

廊

206國道

策劃無可比擬的競爭優(yōu)勢:

在經(jīng)過多次深度研究之后，我們將本商業(yè)街的核心優(yōu)勢鎖定在[同安最大社區(qū)商業(yè)"及[同安最具特*的購物街"兩方面。

數(shù)碼街

市場定位:讓數(shù)碼街成為同安首屈一指的數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)市場。

經(jīng)營范圍:電腦、商務(wù)通、掌中寶、相機(jī)、攝相機(jī)、音響、電視、vcd機(jī)、cd機(jī)、影碟、手機(jī)、等數(shù)碼產(chǎn)品以及高品味的書店或書吧。 世界美食中心(world food center)

市場定位:讓該飲食中心成為同安乃至廈門最具特*的美食中心。 經(jīng)營概要:濃縮各國的飲食文化，讓廈門居民體驗(yàn)到蕓溪居住公園觀光和美食的樂趣。該中心類似于新加坡的美食城。

經(jīng)營種類:川菜、閩菜、潮菜、馬來西亞特*菜、日本特*菜、新加坡特*菜、印度特*菜、西式餐點(diǎn)等。

時裝世界(*街)

市場定位:同安的[*街"--全天候的步行街

經(jīng)營概要:專門經(jīng)營知名品牌，同時劃分為:男*產(chǎn)品街區(qū)、女*產(chǎn)

品街區(qū)、兒童產(chǎn)品街區(qū)。

公主情堡

據(jù)市場反應(yīng)同安尚缺少宜于舉辦婚慶的酒店，將俱樂部建設(shè)成主題式酒店，一方面可以增加開發(fā)商的投資收益；另一方面又可給社區(qū)注入新鮮的時尚血液。

市場定位:，全新演繹新一代的白馬王子與白雪公主的愛情故事，打造成同安區(qū)一流的婚宴酒店。

經(jīng)營概要:(1)具有俱樂部的相應(yīng)配套(2)婚紗攝影(3)婚宴慶典(4)咖啡廳(5)白領(lǐng)舞會中心等。

4、廣告語

時尚文化走廊，高品質(zhì)生活的窗口

5、銷售策劃

目標(biāo)客戶群分析

據(jù)據(jù)對廈門市房產(chǎn)市場的初步調(diào)查:從泉州市到廈門投資置業(yè)者約占全廈門市房產(chǎn)交易量的39。7%，個別樓盤項(xiàng)目甚至達(dá)到50%。因此無論是住宅還是商業(yè)街的銷售，都必須開拓泉州市及同安周邊縣(市)的市場。

銷售策略

(1)售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營，引進(jìn)經(jīng)營管理公司

(2)入市策略:環(huán)境先行，一期入住業(yè)主達(dá)到一半時隆重開盤

(3)價(jià)格策略:開高走高

策劃人天我有整合營銷戰(zhàn)術(shù)體系

(1)*營銷活動:針對2004年夏季本項(xiàng)目周遭眾多學(xué)校放暑假及迎接第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)(蕓溪)開學(xué)，在暑期策劃一個[數(shù)碼夏令營"先行造勢，以利托市。

(2) 事件傳播活動

本商業(yè)街的造勢要很好地利用*公告及新聞報(bào)道這種渠道，借題發(fā)揮，充分炒作，從東部發(fā)展同安與安溪公路等級升級，同安區(qū)全天候步行街，到商圈，地段，規(guī)模，經(jīng)營特*，商鋪投資前景。

造勢的高明還表現(xiàn)在通過一系列的重要舉措，如[利潤分成制"、[無理由退鋪"等，營造良好的現(xiàn)場熱銷

第2篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

(一)、項(xiàng)目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪?zhàn)饨�，或�(qū)嵭腥齻�月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動小吃，吸引更多的女*及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱*食品等。

(二)、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項(xiàng)目定位

觀瀾區(qū)域首個特*風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋:

[觀瀾區(qū)域"突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢。

[首個"突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特*餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特*風(fēng)情商業(yè)街。

[特*風(fēng)情"觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目[皇家英里路"的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特*餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。

? 酒吧街特點(diǎn)

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，具體*作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了[皇家英里路"這一定位。

? 特*餐飲街特點(diǎn)

特*餐飲街對外立面的昭示*和人流要求非常高。把特*餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素:一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

? 家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗(yàn)式營銷更*、更具人*化。 根據(jù)消費(fèi)者反映:購物有了現(xiàn)場演示，對商品的*能會有了更深了解和實(shí)感，加之有*指導(dǎo)，購物避免了盲目*。

? 服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特*步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項(xiàng)目執(zhí)行案

(一)、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施， 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下:

(二)、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項(xiàng)目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人:呂國生)

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人:呂國生)

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。(執(zhí)行人:呂國生)

? 通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人:黎海航、呂國生)

(三)、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混

亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。

? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人:黎海航、呂國生)

? 擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

(四)、代理?xiàng)l件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營策略落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚�平等信息�?(執(zhí)行人:黎海航、呂國生)

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進(jìn)特*項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

第3篇：市場營銷商業(yè)策劃方案

一、活動目的：

同比提升30%，提升商場美譽(yù)度、增加店堂活動氣氛，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺。

二、活動主題：

月舞中秋、緣聚大商

三、廣告詞：

月圓金*中秋、佳節(jié)好禮相贈

花好月圓、大商情深

月明如水、大商如家

佳節(jié)共賞月如水、大商獻(xiàn)禮表真情

四、活動時間：

X月XX日周日周二

五、商場超市中秋促銷活動內(nèi)容：

1、XX大廈盛宴山城、盡享中秋美味

請食品業(yè)種全力聯(lián)系供應(yīng)商主推知名月餅如、好利來、阿美莉卡、康富月餅等著名品種，全力推出各種風(fēng)格的月餅包括京式、廣式、蘇式、臺式、滇式、港式、潮式、徽式、桂花等月餅;口味要含蓋甜味、咸味、咸甜味、麻辣味等;五仁、豆沙、*糖、黑芝麻、火腿等餡心要齊備。同時對月餅禮盒、名*名酒名茶進(jìn)行強(qiáng)力推薦(建議各品類中找出一款做超低價(jià)，吸引消費(fèi))。中秋也有吃桂花糕、飲桂花酒、吃桂花鴨的習(xí)俗，食品業(yè)種可考慮引入此類特*食品滿足不同需求。

同時建議公司發(fā)動全員廣泛聯(lián)系大宗團(tuán)購，團(tuán)購額在5000元以上、或兩個以上單位購買且超過4000元的設(shè)立逐級獎勵辦法。食品業(yè)種務(wù)必將中秋節(jié)氣氛強(qiáng)勢烘托出來，建議形成中秋食品一條街。商品要琳瑯滿目、選擇要多種多樣，要與競爭店形成鮮明對比，使消費(fèi)者對我店的商品產(chǎn)生新穎、特別、全面的購物新感覺。

2、奢華秋品、時尚綻放

穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運(yùn)動休閑、針紡。本次活動集中推出展示國內(nèi)外知名品牌的秋款新品。要求以上穿品業(yè)種各自至少推出20個知名品種的上市新品，作為本次活動的主打商品。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌的火爆上市，同時針對夏季內(nèi)衣開展底價(jià)特賣會，全場勁甩，營銷部將在DM廣告重點(diǎn)宣傳。會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠2折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)惠。不參加商品上報(bào)營銷部個別明示，營業(yè)員要將會員卡標(biāo)明在購物小票上。無會員卡消費(fèi)不予打折。

3、XX電器器宇軒昂：活動期間電扇、熱水器、特價(jià)手機(jī)、低配置電腦、數(shù)碼商品、部分小家電等超低價(jià)銷售�；顒悠陂g分期購家電刷中銀卡滿5000元送xxxx一套

同時作好9月中旬家電節(jié)的備貨準(zhǔn)備，將家電節(jié)做成全城轟動的大活動。如考慮一起做中秋促銷方案另附。

4、家居、床品業(yè)種：床品業(yè)種主推秋冬款品牌床品，全場開展時尚床品購物節(jié)、針對十月結(jié)婚的情侶提供附加服務(wù)。如婚紗照、定婚車、婚慶禮儀、典禮酒店、出行旅游都可享受超低折扣。同時與新進(jìn)供應(yīng)商洽談有無做打品牌、占市場的意向，可推出特價(jià)商品用以吸引消費(fèi)者，營銷給予重點(diǎn)宣傳。同時夏季商品開始特價(jià)銷售，也可考慮推出XX品牌的特賣會或幾家聯(lián)合的大型特賣會。

5、會員活動：(1)教師憑教師*免費(fèi)領(lǐng)取大商會員卡。(2)教師憑教師*持會員卡購物雙倍積分。(3)活動期間累計(jì)購物前20名且卡內(nèi)積分超過200分的會員贈奧運(yùn)珍品掛件一個。

6、濃情XX大廈、禮獻(xiàn)中秋

活動期間累計(jì)購穿品滿300元送XX品牌特制月餅一份，以此類推多買多送。持教師*加送紅酒一瓶。

六、商場超市中秋促銷活動要求：

1、本次活動迎合中秋主題，以食品業(yè)種為主，請食品業(yè)種落實(shí)好商品。緊抓今年月餅類食品的趨勢，引進(jìn)各種品牌、各種口味的月餅，同時關(guān)注相關(guān)商品作成大規(guī)模、大聲勢的促銷活動。

2、各穿品業(yè)種認(rèn)真落實(shí)商品。折度必須落實(shí)到位，參加的商品必須為主品牌、顏*款式務(wù)必新穎。

3、商品信息請于8月28日14：00前上報(bào)，上報(bào)商品突出重點(diǎn)，有針對*。

七、中秋促銷廣告宣傳：

1、《XX日報(bào)》9月1日-3日、8日-10日每天名片大

2、《XX晚報(bào)》9月11日13日每天**封底名片大廣告。

3、《XX廣播電視報(bào)》9月3日、10日**通欄。

4、《XX日報(bào)》9月8日黑白通欄。

5、電臺、電視臺9月月1日連續(xù)播出。

6、正門小幅商品信息噴繪。

7、商場天棚吊旗1000張(建議購買宮燈，每年都可以用且商場氣氛突出)。

8、將食品業(yè)種美食KT板門加以改動，制作成中秋食品一條街

9、正門LED9月1日播放。