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房屋租賃合同常見的糾紛

房屋租賃合同常見的糾紛

  因房屋租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用房屋租賃物的損失,應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任?這是房屋租賃合同常見糾紛之一。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,是兩個(gè)房屋租賃合同同時(shí)解除,還是判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關(guān)系?

  1、因房屋租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用房屋租賃物的損失,應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任?

  由于出租人并未直接與次承租人形成房屋租賃關(guān)系,根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求,次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任,而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。

  2、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,是兩個(gè)房屋租賃合同同時(shí)解除,還是判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關(guān)系?

  一種觀點(diǎn)認(rèn)為,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)房屋租賃,而出租人行使合同解除權(quán)的,在做出租人與次承租人建立房屋租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下,只能兩個(gè)房屋租賃合同同時(shí)解除。對(duì)兩個(gè)合同解除的后果,原則上都應(yīng)予以處理,但當(dāng)行使釋明權(quán)后,相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的',對(duì)后一個(gè)房屋租賃合同解除的后果可不予處理。對(duì)解除兩個(gè)房屋租賃合同的后果處理,除明確由次承租人返還出租人房屋租賃的房屋外,對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償,則根據(jù)兩個(gè)房屋租賃合同中的約定處理。

  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)轉(zhuǎn)租中,因承租人拖欠租金,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)房屋租賃的,從保護(hù)次承租人的利益出發(fā),可判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關(guān)系。我們認(rèn)為,房屋租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的,則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同,原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此,除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致,否則,次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。

  3、原房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,次承租人作為案件的第三人,要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的,是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費(fèi)?

  次承租人作為案件的第三人,一般情況下屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,不具有訴訟被告的地位,因此,無論其提出什么主張,都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮,如果次承租人提出此類主張的,可以在其另行提起訴訟后,將該訴訟與原房屋租賃合同解除糾紛合并審理。同時(shí),另行訴訟屬于新的訴訟,應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)。

  4、房屋租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時(shí)解除),次承租人因此負(fù)有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?

  房屋使用費(fèi)參照數(shù)額一般有房屋租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場(chǎng)租金三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為,出租人就上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)支持。

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