拿地才是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力

　　引導語：回首房地產(chǎn)20年，我們總結發(fā)現(xiàn)，那些善于“把握行情周期”的投資人，才是投資高手，才是真正的戰(zhàn)略級投資。更多拓展人員，是拿到了地，而不是拿到了好地，拿對了地!下面是小編為你帶來的拿地才是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力，希望對你有所幫助。

　　兩個極端案例是：

　　➤ 地拿錯了，就算產(chǎn)品、銷售、企劃做得再好，就算市場運氣也不錯，最多也就勉強及格，賺錢就別想了，不賠錢就算不錯了;

　　➤ 地拿對了，或者在正確的時間拿了好地，就算設計普普通通，哪怕后期銷售、企劃推廣很普通，行情又有點背，但這個盤還是可以拿到70多分，最終賺點錢是沒問題的。

　　地拿對了，項目就成功了一半!

　　要理性，要嚴謹，要系統(tǒng)，要重視。

　　拿地絕不是“單純的”拿地，而是一門“系統(tǒng)”工程!

　　拿地更不應該是一門藝術，而應該是一門科學，要強調科學!

　　今天本文要分享的干貨，就是投資總如何拿對地?企業(yè)如何做好拿地管理?

　　一、強化認知：前期決勝論就是拿對地

　　白銀時代的拿地，拿地不再是土豪隨意的行為，不再是公司賬面有錢就豪賭幾把的隨性，而更應該是一個企業(yè)的戰(zhàn)略重心，尤其今天的房地產(chǎn)已經(jīng)進入戰(zhàn)略為王的時代，對仍然聚焦開發(fā)業(yè)務的房企而言，拿對地是重中之重!

　　原因很簡單，也很直接：

　　第一，今天土地價格占整體售價的比值已經(jīng)高達30%~50%，很多超過50%，不少地王甚至翻倍，土地成本沒控制住，未來大多會砸在手里。

　　第二，世界上沒有一塊一模一樣的土地，土地自身和附屬的地段、配套、交通、資源、商業(yè)、學校土地都是不一樣的。土地，本質上是不可再生資源，是有限的，是稀缺的，你錯過這個機會，很可能就沒有了，所以得珍惜每一個目標地塊。

　　第三，都在談房價上漲，但本質上房地產(chǎn)價格增長100%都是地產(chǎn)價格的增長，而不是房產(chǎn)價格的增長，相反房產(chǎn)還會折舊的!所以一個項目未來價格成長性，核心在于土地。

　　所以，拿地即一切，前期決勝論就是拿對地。

　　二、做好預排：每年到底該拿多少地?

　　拿對地很重要，但首先自己要明確每年拿多少地，這個問題是個兩難問題。土地儲備太多會對企業(yè)造成很大資金壓力，土地儲備太少又可能滿足不了未來供應和發(fā)展的要求，常有開發(fā)商感嘆房價行情好了，可是沒貨可賣。那么，到底儲備多少?標準何來?

　　1、拿多少地的兩種算法

　　總結下來，業(yè)內大致的做法有兩種。

　　第一是彌補上年新開工面積的倍數(shù)，有1.2倍、有1.5倍的，也有1.8甚至更高倍數(shù)的。倍數(shù)的增長意味著貨值的增長。比如中海，它提出每年新增土地面積至少要保證彌補上一年新開工的1.2倍。這樣才能保證后續(xù)幾年銷售規(guī)模、竣工規(guī)模、利潤規(guī)模像滾雪球一樣越滾越大。

　　第二是年末土地儲備增長比率，同比增長20%或者30%。這些具體的數(shù)值根據(jù)每家企業(yè)的發(fā)展愿景去設定，再根據(jù)平均樓面地價計算出投資金額預算。

　　2、土地儲備結構也要關注

　　房企拿地除了單純的土地儲備規(guī)模指標之外，還需要關注土地儲備結構是否合理。

　　比如一線、二線、三四線布局是否合理，市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布是否合理，高端、改善、剛需是否有效組合等等，這些房企在拿地時都得做到心中有數(shù)。

　　三、三種拿地模式

　　明確土地儲備計劃后，該如何拿地了?在實踐中我們大概發(fā)現(xiàn)有三類模式。

　　第一類是“游擊式拿地”。大多屬于全國中小房企拿地的現(xiàn)狀，他們往往沒有全年拿地計劃，拿地規(guī)模有多少，投資計劃如何，都沒有，屬于游擊式拿地，更多時候是企業(yè)一下現(xiàn)金流充裕了，有錢了就去拿地，這種拿地或許能獲得機會式發(fā)展。但一旦行情變化，可能就變成一堆庫存!

　　第二類是“談判式拿地”。這類拿地的做法往往不太參與公開市場，一般以央企、國企或是萬達、碧桂園等大型民營房企為主。他們往往在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主動跟地方政府去談判。一則自身品牌優(yōu)秀，實力強勁，能夠通過開發(fā)和運營迅速轉變城市形象和促進稅收，二則規(guī)模優(yōu)勢，他們拿地一拿就一大片，幾百萬平米;三則現(xiàn)金流充沛，對于尤其依賴土地財政的地方政府而言，這是有很大談判資本的.。

　　第三類是“穩(wěn)健式拿地”。每年的投資規(guī)模，投資區(qū)域，投資預算、投資節(jié)點等都提前鎖定。

　　四、前期工作：做到三個心中有數(shù)

　　1、公司戰(zhàn)略要“心中有數(shù)”

　　每一塊地，都要從公司整體發(fā)展角度，即是否要進入一個區(qū)域，進入一個城市，是否要擴大在該城市的市場占有率，是否符合公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。如今房地產(chǎn)已經(jīng)進入戰(zhàn)略為王的時代，因此每個拿地人員不能脫離公司戰(zhàn)略偏好而去機會式拿地。

　　2、資金能力要“心中有數(shù)”

　　巧婦難為無米之炊，房地產(chǎn)是典型金融依賴型行業(yè)，在拿地之前，首先，要衡量公司既有的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何?越做到心中有數(shù)，就越發(fā)能夠更快速地決策和拿地

　　其二，公司取得土地的成本不應該過度高于周邊土地的價格(除非公司的溢價能力極強)，即謹慎對待地王項目，如果公司獲得土地的成本低于市場水平，或是市場的土地價格存在剛性，易升難降，則土地成本風險較低。

　　3、拿地標準要“心中有數(shù)”

　　拿地標準明確，能更準確和快速做出拿地判斷，每家房企都應該做到心中有數(shù)。

　　五、房企投資高手拿地的三大能力

　　過去拿地靠關系，靠傭金，但白銀時代拿地越來越依賴專業(yè)，依賴能力。而今天所謂的關系拿地，已經(jīng)基本不可能，又或者是基本只是在信息的獲取的更早，更及時而已，但真正一塊地能不能拿下來，還得靠能力。

　　靠什么能力?大致有三大能力。

　　1、資金獲取能力

　　今天的房地產(chǎn)已經(jīng)是徹頭徹尾的金融屬性，一線城市土地動輒50億、100億的拿地金額，很多房企連保證金甚至都交不起，怎么拿地?所以，在今天高地價時代，中小房企基本被排斥在外，甚至大型房企也望而生畏，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為無奈之舉。

　　2、踩點節(jié)奏能力

　　有錢只是保證你有參賽資格，但能否比賽獲勝，這是第二個能力。

　　結合房地產(chǎn)2~5年短周期市的特征來看，只有真正善于把握周期拿地的人，才是戰(zhàn)略級投資，才是真正的投資高手，這個善于把握周期通俗的說，就是踩點能力，就是立足城市發(fā)展周期、市場周期和企業(yè)自身特定的成長訴求的有效結合。

　　而更多房企拿地和花錢的統(tǒng)籌布局相對粗放，很多房企拿地沒有計劃和統(tǒng)籌安排，或者有計劃不按照計劃，隨意拿地的非常之多。優(yōu)秀的房企往往把拿地計劃和拿地計劃管理做得非常嚴格，對花錢的節(jié)奏，市場的預判、周期的預判都有系統(tǒng)深入的研究。像旭輝拿地，往往能夠“低位進入、高位賣出”，往往都是市場低潮時堅定買地，高峰時期蟄伏靜待，典型屬于拿地高手的范兒。

　　3、運營落地能力

　　不是有了錢就能拿對地，核心還是考驗房企的整體運營能力，拿地，也不能只負責前端拿地的痛快，而不顧后期的產(chǎn)品建造、客戶定位、營銷管理等一系列的關聯(lián)要求。

　　拿地，就是一個系統(tǒng)能力，是房企內外部“綜合運營能力”高低的體現(xiàn)。房企拿地，融匯了外部關于“市場、行情、周期、售價、對手”的整體研判和取舍，而內部則融匯了“產(chǎn)品設計、成本、采招、營銷、運營、財務”多專業(yè)的深度協(xié)同和支持。有時候，看一個房企的經(jīng)營管理水平，從它的拿地水平就可以看出大半!