不動產(chǎn)的善意取得制度

　　一、善意取得制度的概念及其對象

　　1、概念

　　了解不動產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)首先了解“善意取得”。所有權(quán)取得一般可分為一般取得和特別取得，善意取得就是所有權(quán)的特別取得。善意取得又稱即時取得，傳統(tǒng)民法上的善意取得是指無權(quán)處分人將其占有的他人動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果第三人取得該動產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請求權(quán)，只能請求占有人賠償損失。而我國的《物權(quán)法》所體現(xiàn)出的現(xiàn)代觀念更新為：指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為轉(zhuǎn)移為目的的善意，對價(jià)受讓占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。

　　2、對象

　　由上述概念我們可以得知，在我過傳統(tǒng)民法中，善意取得的對象主要是指動產(chǎn)。這是因?yàn)閯赢a(chǎn)的所有權(quán)變更通常要基于公信原則，而不動產(chǎn)的所有權(quán)變更則要基于登記制度。

　　但是這一對象的范圍并非絕對限定，而應(yīng)該看到是可以有一些外延的。善意取得既適用于動產(chǎn)，又可適用于不動產(chǎn)。當(dāng)事人出于善意，從無處分權(quán)人手中購買了房屋并登記過戶，善意人取得房屋所有權(quán);再如不動產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動產(chǎn)之部分，如菜園的蔬菜、果樹上的果實(shí)等。不動產(chǎn)的出產(chǎn)物尚未分離，不可能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，但可以成為買賣或贈與的標(biāo)的。如甲有果園，租乙管理，乙擅將樹上果實(shí)售于丙。那么乙將分離的果實(shí)交付于丙時，丙因善意受讓而取得其所有權(quán);在丙經(jīng)乙同意，自將果實(shí)從原物分離，而取得占有時，亦有善意取得的適用。這種時候?qū)ι埔馊〉玫倪m用，并不能說對象單純地就是動產(chǎn)。

　　3、條件

　　善意取得的條件：第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人;第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時具備，否則不構(gòu)成善意取得。

　　有意見認(rèn)為，善意取得對所有權(quán)保護(hù)不利。善意取得對所有權(quán)人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全，這項(xiàng)制度的存在是必要的。

　　二、善意取得制度的歷史淵源

　　1、善意取得制度的歷史背景

　　在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權(quán)利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學(xué)界一般認(rèn)為，日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則為善意取得制度的淵源，是近世以來為交易安全便捷的需要，吸收羅馬法的善意要件而逐漸生成發(fā)展起來的。 “以手護(hù)手”原則是一項(xiàng)物追及制度，但它也是對絕對的物追及制度的一項(xiàng)限制。依據(jù)該原則，占有是權(quán)利的外衣，占有動產(chǎn)者，即推定其為動產(chǎn)的所有人，而對動產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時，其權(quán)利效力便因此而減弱。權(quán)利人任意將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人占有的，只能向占有人請求返還占有物。如果占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時，權(quán)利人不得向第三人請求返還，而只能請求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。后世的法國民法、德國民法等皆借助“以手護(hù)手”原則形式上的便宜，而發(fā)展出善意取得制度。占有是物權(quán)的外在表征，占有動產(chǎn)者即推定其為動產(chǎn)的所有者。對動產(chǎn)享有權(quán)利者也必須以對標(biāo)的物的占有為前提，如果物的所有權(quán)人喪失了對物的占有，其權(quán)利的效力便會因此而減弱。所以，當(dāng)所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權(quán)返還。第三人依據(jù)“以手護(hù)手”原則取得所有權(quán)，是原權(quán)利人由于喪失對物的占有導(dǎo)致對其物的權(quán)利效力減弱的邏輯結(jié)果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護(hù)手”原則與善意取得制度還存在相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

　　在對該原則進(jìn)行否定之否定的基礎(chǔ)之上，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護(hù)善意受讓人的利益，保持財(cái)產(chǎn)動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當(dāng)代兩大法系具有代表性的國家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區(qū)，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認(rèn)同。

　　2、世界各國民法制度對善意取得的規(guī)定

　　法國所采取的并不是典型的善意取得制度。從嚴(yán)格意義上講，法國法稟承了羅馬法“任何人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則，側(cè)重對所有權(quán)人的保護(hù)，即使受讓人為善意，所有人也得對其主張所有物返還請求權(quán)。但應(yīng)注意的是，法國法并非完全無視受讓人的權(quán)益，而是規(guī)定善意受讓人得援引“涉及動產(chǎn)物品時，占有即等于有權(quán)證書的規(guī)定”。

　　在德國，立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，確認(rèn)了最具典型意義的善意取得制度，而采取了《法國民法典》截然不同的規(guī)定，即在法典中明確承認(rèn)了善意取得制度，而不是作為取得時效的規(guī)則加以規(guī)定。德國采用的是客觀善意主義，在德國物權(quán)法中，不論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。

　　《日本民法典》第192條規(guī)定：“對占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩(wěn)而公然地開始占有動產(chǎn)者，如系善意無過失，則即時取得行使于該動產(chǎn)上的權(quán)利。”可見《日本民法典》采取法國法的立場，將善意取得和取得時效放在同一個范疇內(nèi)，而視為一種即時取得。按照這一規(guī)定，善意取得制度也僅適用于動產(chǎn)。

　　瑞士民法的善意取得制度以德國民法為藍(lán)本采取了中間立場，其善意取得制度規(guī)定，在民法典物權(quán)法占有編占有權(quán)的保護(hù)篇中。該法典第933條規(guī)定：“凡以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和限制物權(quán)為目的'善意取得動產(chǎn)的，即使出讓人未獲任何出讓授權(quán)，其取得也應(yīng)受保護(hù)。”

　　我國是主觀善意主義，我國物權(quán)法出臺以前，一般將善意取得制度置于動產(chǎn)物權(quán)的得失喪變中作討論，并將善意取得僅限于動產(chǎn)及其限制物權(quán)的取得。物權(quán)法出臺后，為了更好的保護(hù)交易者的行為安全，物權(quán)法制定了不動產(chǎn)的善意取得制度。在我國的臺灣物權(quán)法著作中一直涉及不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得。他們認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的變動皆須登記，在公信力滿足的前提下，為了保護(hù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的善意第三人而實(shí)施的善意取得制度。雖然在臺灣民法中未設(shè)規(guī)定，但在臺灣《土地法》中一些條款實(shí)務(wù)上可以認(rèn)為是保護(hù)善意第三人起見的。

　　3、物權(quán)行為和公信力

　　在中國大陸，民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權(quán)法，物權(quán)法中極重要的一項(xiàng)制度就是物權(quán)行為理論。物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無因性，卡爾。拉倫茨(Karl Larenz)認(rèn)為：物權(quán)行為是指設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移或廢止具有絕對效力、對抗任何人的物權(quán)的行為。繼而，胡果。格勞秀斯(Hugo Grotius，1583年一1645年)等人又提出了物權(quán)變動的意思表示，說明物權(quán)不同于債權(quán)，一個物權(quán)的變動，首先要有一個物權(quán)變動的名義(titulus)，其次要有一個物權(quán)變動的形勢(modus)。薩維尼(Savigny Friedrich Karl von，1797~1861)認(rèn)為只要存在物權(quán)轉(zhuǎn)移這個行為，就承認(rèn)這個契約的有效性，物權(quán)的存在和絕對的客觀行為發(fā)生就是物權(quán)行為理念的基礎(chǔ)。和善意取得以及現(xiàn)代合同法規(guī)定不同，如今大部分國家所認(rèn)可的契約有效性和善意取得大多建立在主觀有效行為之上。物權(quán)理論的核心部分就在于物權(quán)行為的無因性，它指物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴于其他原因而獨(dú)立成立，即原因行為的無效或者被撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無效和撤銷。這是一種第三人免責(zé)的依據(jù)。另外，無權(quán)變更形式主義原則指出，物權(quán)的支配和歸屬應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，但是必須按照一定的方式加以確定，即公示要件主義。

　　這一點(diǎn)直接影響了后來的不動產(chǎn)登記公信制度的發(fā)展。物權(quán)是對標(biāo)的物的直接支配，無權(quán)的存在與變動需要一定的公示方法。動產(chǎn)以占有交付為公示方法，不動產(chǎn)則以登記為公示方法。然而公示僅僅是維護(hù)交易安全的必要要件而非充分條件，因此為了真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)交易安全的目標(biāo)，法律必須進(jìn)一步賦予登記以公信力。

　　公信力，不僅是保障交易安全的手段，從理論上來說，也是善意取得適用對象劃分的依據(jù)，它源于公示。臺灣民商法學(xué)家謝在全所著《民法物權(quán)論》中說：所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實(shí)通過一定程序的向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當(dāng)事人變動物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)利交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過法律認(rèn)可的形式反映出來，即不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力，根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產(chǎn)的登記或動產(chǎn)占有的表征，而與不動產(chǎn)登記名義人或動產(chǎn)占有人為交易時，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)，這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則，應(yīng)該采取一定的公示方法，一般說來物權(quán)的公示方法主要兩種即動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記。

　　三、我國的善意取得制度現(xiàn)狀

　　1、我國善意取得制度的要件

　　我國物權(quán)法第106條第(一)(二)(三)款其實(shí)就相當(dāng)于善意取得的要件，主要包括：

　　第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人;

　　第二，受讓人支付了合理的價(jià)款;

　　第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　三項(xiàng)條件必須同時具備，否則不構(gòu)成善意取得。

　　2、我國善意取得制度的法律后果

　　適用善意取得制度的后果是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。讓與人向受讓人交付了財(cái)產(chǎn)，從受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)時起，受讓人就成為財(cái)產(chǎn)的合法所有人，而原所有人的權(quán)利歸于消滅。善意取得制度在保護(hù)善意的受讓人的同時，也應(yīng)保護(hù)原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財(cái)產(chǎn)是非法的，因而其轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)獲得的非法所得，應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美�返還給原所有人。如果返還不當(dāng)?shù)美�仍不足以補(bǔ)償原所有人的損失，則原所有人有權(quán)基于侵權(quán)行為，請求讓與人賠償損失以彌補(bǔ)不足部分。如果不法讓與人以高于市場的價(jià)格讓與財(cái)產(chǎn)，其超出財(cái)產(chǎn)價(jià)值部分之所得，也應(yīng)返還給原所有人。

　　3、我國善意取得制度的狀況

　　傳統(tǒng)的善意取得理論，其只能適用動產(chǎn)，不動產(chǎn)適用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十屆全國人民代表大會第五次會議終于表決通過了審議數(shù)次的《中華人民共和國物權(quán)法》，其中106條明確規(guī)定了不動產(chǎn)適用善意取得制度，法條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

　　關(guān)于善意取得能否適用不動產(chǎn)的討論曾經(jīng)很激烈，主要是肯定說和否定說之分。否定學(xué)說認(rèn)為，民法物權(quán)保護(hù)制度的基礎(chǔ)是公信原則，按照物權(quán)法的一般原則，物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)遵循公示原則，否則不能產(chǎn)生法律效力，它直接的保護(hù)變動物權(quán)的當(dāng)事人和第三人。在否定學(xué)說中又存在兩種觀點(diǎn)，分別是以梁慧星(1944)為代表的“相信登記正確而受法律保護(hù)的第三人”以及以孫憲忠(1984)為代表的“公示公信原則與善意取得原則的絕對對立”。相對的，肯定學(xué)說則贊成不動產(chǎn)適用善意取得原則。有學(xué)者認(rèn)為，否定說排除不動產(chǎn)適用善意取得的理由是不動產(chǎn)以登記為其公示方法，交易中不至誤認(rèn)占有人為所有權(quán)人，而動產(chǎn)權(quán)以其占有為其公示方法，交易中極易使人誤信占有人為處分人，僅建立在占有人和處分人是否一致的基礎(chǔ)上，而忽略了不動產(chǎn)交易中依然存在登記權(quán)利人和有處分權(quán)的人一致的情形。如今，我國制定了關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，并將其運(yùn)用于實(shí)踐之中。雖然實(shí)踐中很少出現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得的適用，但是這項(xiàng)規(guī)定切實(shí)地保護(hù)了交易安全和善意第三人的利益。此規(guī)定在其他國家也鮮為所見，在我國民法歷史上是一個巨大的飛躍。然而并不是就消除了肯定說和否定說的對峙。王利明在其著作中寫道：“如果不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，第三人因?yàn)樾刨嚨怯浂�與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，此種情況一般不適用善意取得制度，應(yīng)當(dāng)適用公信制度。盡管公信原則與善意取得制度具有許多相似性，但兩者適用的要件是不同的……。”事實(shí)上，不動產(chǎn)適用善意取得與公信原則并不矛盾，我國物權(quán)法106條第(三)款也規(guī)定了，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。由此可以看出，公信原則是不動產(chǎn)適用善意取得制度的基礎(chǔ)。

　　我們再以德國和瑞士為例，《德國民法典》第892條和第893條，其中第892條第1款第1句規(guī)定：“對于因法律行為而取得對土地的權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利的權(quán)利的人，為其利益，土地薄冊的內(nèi)容視為正確，但對正確性的異議已經(jīng)登記，或不正確為取得人所知的，不在此限。”依據(jù)該條德國法建立不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，也稱“從無權(quán)利人處取得”。也就是說，判定第三人是否受保護(hù)的法律標(biāo)準(zhǔn)是對土地登記簿的信賴，而這種主觀的信賴又是建立在作為客觀的登記的事實(shí)基礎(chǔ)之上。

　　四、我國不動產(chǎn)適用善意取得的理論研究

　　不主張不動產(chǎn)善意取得制度最有力的觀點(diǎn)認(rèn)為如果登記薄登記出現(xiàn)錯誤或者瑕疵，可以通過登記具有公信力這一原則加以克服，也就是說只要是在登記薄上記載的，我們無條件的相信它是真實(shí)的。我們認(rèn)為這是不符合實(shí)事求是的精神，與人民的法律情感相悖。在實(shí)際生活中由于客觀與主觀因素的存在，在登記中不可避免的會出現(xiàn)錯誤，我們要本著實(shí)事求是精神來正視錯誤，找出理想的制度予以救濟(jì)，這才是法律生命真實(shí)體現(xiàn)。建立不動產(chǎn)善意取得制度是符合法律精神的，符合人民法律情感與法律思維，并且我們可以從下面的分析中找到建立善意取得的合理性及其社會價(jià)值。

　　1、不動產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重

　　各國法律多以一定之人的形象為規(guī)范基準(zhǔn)。我國現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán)，而此更須以尊重他人為前提。誠如康德所云：“每個人都享有要求其他人尊重自己的權(quán)利，而他人也必須相對于任何其他人受到該義務(wù)的約束。

　　2、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-物權(quán)的公示、公信原則

　　所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實(shí)通過一定的向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害。所謂公信，是指一旦當(dāng)事人變動物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過法律認(rèn)可的形式反映出來，即不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力，根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產(chǎn)的登記或動產(chǎn)占有的表征，而與不動產(chǎn)登記名義人或動產(chǎn)占有人為交易時，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)，這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn)，是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則，應(yīng)該采取一定的公示方法，一般說來物權(quán)的公示方法主要兩種即動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記。根據(jù)我國的立法情況，我國采取的不動產(chǎn)變動模式是登記要件主義。簡言之，不動產(chǎn)權(quán)屬變動必須登記才發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，動產(chǎn)的權(quán)屬的移轉(zhuǎn)通過交付。動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記都具有公示、公信的效力，所以第三人善意的信任其公示的信息取得物權(quán)應(yīng)該受到保護(hù)。否定論有謂“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。”

　　其實(shí)，他們這樣的論述也就承認(rèn)了依此觀點(diǎn)，善意第三人因信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，亦取得不動產(chǎn)所有權(quán)。這顯然是善意取得，但是又不承認(rèn)，顯然是不符合邏輯的。

　　3、不動產(chǎn)善意取得的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)-不動產(chǎn)登記中的瑕疵

　　否定論者有謂，在不動產(chǎn)登記制度建立起來以后善意取得的情況就難有生存之空間。對此論點(diǎn)，筆者實(shí)難茍同，否定論者犯了人類萬能論的錯誤，通過法律生活的實(shí)踐與考察，我們會發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中，即使再完美的登記制度也難免有登記信息上的疏漏，茲略舉幾種典型情況：第一、不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因工作失誤而使不動產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤或遺漏。第二、共同共有的不動產(chǎn)，由于登記簿上只記載一個權(quán)利人，導(dǎo)致不動產(chǎn)的無權(quán)處分行為。在我國目前不動產(chǎn)登記，特別是房產(chǎn)登記簿上，所有權(quán)人往往只寫一人，特別是家庭共有房屋更是如此，因此，實(shí)踐中往往出現(xiàn)不動產(chǎn)共同共有的名義權(quán)利人擅自處分不動產(chǎn)的情況。第三、不動產(chǎn)登記以外的法律變動，主要指本是不動產(chǎn)的所有權(quán)人，但是不愿意用自己的名字登記，而是使用他人的名字登記，但是所有權(quán)人又不是基于贈與或者遺贈意思表示的。第四、當(dāng)事人利用同登記機(jī)關(guān)工作人員的不正當(dāng)關(guān)系，違法進(jìn)行不動產(chǎn)登記變動，從而擅自處分了他人的不動產(chǎn)。從以上的情例看出不動產(chǎn)的善意取得其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)依然存在。我們對此不能視而不見，為保護(hù)善意第三人的利益和整個社會的交易秩序就必須適用善意取得制度。

　　4、不動產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)-世界其它國家與地區(qū)的立法成果與經(jīng)驗(yàn)

　　通過對其他民法的考察，我們發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得在其他民法中已有規(guī)定，我國的地區(qū)、瑞士、德國、荷蘭等采取的是形式主義的物權(quán)變動模式，不動產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查的模式，也就是登記機(jī)關(guān)對所交付的文件資料進(jìn)行詳細(xì)審查，在證明資料文件無誤時才予以登記，登記具有公信力;凡是信賴不動產(chǎn)物權(quán)登記，認(rèn)為物權(quán)存在而要進(jìn)行交易的，即使登記所記載的權(quán)利與事實(shí)的權(quán)利不相一致，法律也對善意的第三人加以保護(hù)�！度鹗棵穹ǖ洹返�973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記薄的登記，因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”《德國民法典》第891條第1款規(guī)定：“在不動產(chǎn)登記薄中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時，因該推定此人享有此項(xiàng)權(quán)利。”臺灣“土地法”第43條也規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對效力。”所謂登記有絕對效力系為保護(hù)第三人起見，將登記賦予絕對真實(shí)之公信，第43條具有不動產(chǎn)善意取得之規(guī)范功能。

　　“臺灣民法典”第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動產(chǎn)登記處之善意的第三人，已依法律行為為物權(quán)變動之登記者，其變動之效力不因原登記無效或者撤消之原因而受影響。”總以上所謂之立法例，實(shí)行實(shí)質(zhì)登記審查主義的立法模式，具有公信力，而公信力主要是保護(hù)善意的第三人，從而確立了不動產(chǎn)善意取得制度。

　　5、不動產(chǎn)善意取得的制度的立法基礎(chǔ)-我國的立法認(rèn)可

　　我國《物權(quán)法》出臺之前，大陸地區(qū)的善意制度是針對動產(chǎn)的占有取得所制定的，臺灣地區(qū)承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得。但是，我國大陸立法并沒有完全的否認(rèn)不動產(chǎn)善意取得的存在，例如最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)的第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”在這里的共有財(cái)產(chǎn)可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)，以往許多學(xué)者在論述善意取得是往往想當(dāng)然把其認(rèn)為是動產(chǎn)，其實(shí)根據(jù)立法原意，可以看出這里應(yīng)該包括不動產(chǎn)�？梢钥醋魇遣粍赢a(chǎn)善意取得在立法上(廣義)第一次體現(xiàn)。

　　2007年新頒布《物權(quán)法》中則明確的規(guī)定了不動產(chǎn)適用善意取得制度。我國《物權(quán)法》106條規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得要符合以下要件：第一，讓與人對讓與之不動產(chǎn)無處分權(quán);第二，臺灣民商法學(xué)者史尚寬認(rèn)為，不動產(chǎn)使用善意取得制度還必須符合交易行為有效這一要件，它是善意受讓人適用不動產(chǎn)善意取得基本前提。受讓人之善意取得占有，唯可補(bǔ)正權(quán)源之瑕疵，即唯可補(bǔ)正讓與人權(quán)利之欠缺。為權(quán)利取得原因之行為，必須客觀的存在，假如無權(quán)源之瑕疵，其占有人可取得權(quán)利，從而因無效行為或經(jīng)過撤消成為無效之法律行為，物之交付占有人，對于相對人原狀恢復(fù)的請求，不得主張善意取得的保護(hù)。第三，受讓人取得不動產(chǎn)須基于有償?shù)姆�律行為。這是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動產(chǎn)必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產(chǎn)，則沒有適用善意取得的空間;第四，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情;第五，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權(quán)利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。符合以上條件即可適用不動產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。

　　五、對我國實(shí)行不動產(chǎn)的善意取得制度的再思考

　　由于我國國情限制，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，因此，即使物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，我國有些學(xué)者依然反對我國建立不動產(chǎn)善意取得制度。善意第三人因信賴登記而與處分權(quán)人或者無處分權(quán)人進(jìn)行交易獲得利益，如果不動產(chǎn)未予登記第三人仍然與其交易則推定為第三人的過失不是用善意取得原則。如果要切實(shí)做好不動產(chǎn)的善意取得制度，首先要從公信力開始著手，有下面幾個途徑。

　　1、 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革

　　我國的現(xiàn)行法中至少有五種登記機(jī)關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財(cái)產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機(jī)關(guān)。登記制度的特點(diǎn)是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理;土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進(jìn)行。透視我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實(shí)際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀特點(diǎn)有二：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭執(zhí)政;二是行政性，登記機(jī)關(guān)是隸屬于政府的行政機(jī)關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機(jī)關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實(shí)踐中和法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的改革也是勢在必行。

　　首先，中國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬法以來一切建立不動產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán);非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。例如，在大陸法系國家，一般來說，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上�，F(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨(dú)立的情況，即不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立。

　　其次，中國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)在縣級法院，由法院成立專門的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù)，在選擇中國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)時，有如下考慮：(1)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國最為詳備的不動產(chǎn)登記資料，但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準(zhǔn)的登記，其內(nèi)容不但不能概括不動產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無法容納最為重要而且是基礎(chǔ)不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記;另外，該登記只涉及城鎮(zhèn)，輻射不到農(nóng)村。故以建設(shè)部門屬下的房地產(chǎn)登記(只有房產(chǎn)而無地產(chǎn)的登記)不能滿足物權(quán)公示的要求。(2)現(xiàn)在屬于國土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足要求，而且中國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)登記就是以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的。從法理上說，土地登記制度也可以覆蓋全部不動產(chǎn)登記。但由于中國土地制度恢復(fù)較晚，其地籍資料不太完善，由于部門利益的關(guān)系，將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對。

　　鑒于以上考慮，將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定為法院，并進(jìn)一步確定為縣級法院另設(shè)專門的登記庭，使中國的不動產(chǎn)登記直接與國際上最常見的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。有關(guān)不動產(chǎn)信息的查詢可采用雙重?cái)?shù)據(jù)庫查詢子系統(tǒng)。即一套通用來供社會大眾查詢某財(cái)產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全;另一套只對司法行政機(jī)關(guān)開放，用來供有關(guān)機(jī)關(guān)查詢某人所屬的財(cái)產(chǎn)，私人無權(quán)查詢。這樣既保證了個人隱私不被公眾知曉，又便于相關(guān)的司法機(jī)關(guān)及行政機(jī)關(guān)工作。

　　在我國物權(quán)立法中由法院辦理不動產(chǎn)登記，勢必會影響一些行政機(jī)關(guān)的既得利益，遭到他們的反對。但此項(xiàng)改革不僅在物權(quán)法，民法領(lǐng)域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位，可能會減少很多略顯微弱的法院面對強(qiáng)大的行政機(jī)關(guān)時的尷尬。

　　2、不動產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)實(shí)意義

　　如今，不動產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，將會促進(jìn)我國公民增強(qiáng)法律意識，主動進(jìn)行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”(ut res magis valent quam pereat)，特別是不動產(chǎn)價(jià)值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會主動到不動產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃泳S護(hù)自身合法權(quán)益。