商鋪投資回報率計算與點評

　　商鋪投資回報率如何計算?

　　對于普通投資者來說，動態(tài)投資計算比較復(fù)雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考。

　　租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價

　　案例分析1：2012年12月底，李先生買下了廣州國際醫(yī)藥港一套商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%

　　點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房價，其應(yīng)用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

　　租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)。

　　案例分析2：假設(shè)李先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

　　通過計算，我們得出該套商鋪的.投資回報率將是：5.76%

　　點評：該計算方法的優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

　　租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內(nèi)部收益率。

　　點評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。