公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積計(jì)算詳解

　　所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓�用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。下面是小編整理的公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積計(jì)算詳解，歡迎大家了解!

　　公攤系數(shù)與公攤率的區(qū)別劃分

　　要搞清出公攤多少，首先要明白購房過程中常涉及的幾個(gè)面積概念。

　　建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。(房屋總價(jià)就是根據(jù)建筑面積來計(jì)算的，通常樓書或其他宣傳冊上所標(biāo)注的面積也是這個(gè))

　　實(shí)用面積：它是“建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)面積：俗稱地磚面積或套內(nèi)建筑面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。(對于普通購房者來說，要得就是套內(nèi)面積，即得房率)

　　有了以上幾個(gè)面積指數(shù)，就可以很容易的得出公攤系數(shù)和公攤率。

　　公攤系數(shù)=公用建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)÷套內(nèi)建筑面積

　　公攤率=公用建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)÷建筑面積

　　由于分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)面積肯定小于建筑面積，所以，對同一主體而言，公攤系數(shù)是肯定大于公攤率的。

　　當(dāng)心售樓人員用公攤率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念，這樣一來可以使人感覺公攤較小，二來無法準(zhǔn)確算出實(shí)際分?jǐn)偟拿娣e。

　　據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%—15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17%—20%之間;層高住宅相對更高一些。

　　關(guān)于房屋面積和公攤系數(shù)

　　公攤面積 = 建筑面積 — 實(shí)用面積

　　公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率。

　　得房率標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　高層塔樓住宅(彩云郡1#、2#屬于塔樓)(75%—78%)，公攤系數(shù)為(22%—25%)

　　高層板樓住宅(78%—85%)，公攤系數(shù)為(15%—22%)

　　小高層板樓住宅(85%—88%)，公攤系數(shù)為(5%—12%)

　　得房率 = 套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積)÷ 建筑面積

　　用100%減去得房率就是公攤系數(shù)

　　商品房的套內(nèi)建筑面積就是商品房的獨(dú)用面積。它是由三部分組成的。一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積，三是陽臺面積。

　　商品房的使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等各室內(nèi)面積的總和。內(nèi)墻面的抹灰厚度，計(jì)入使用面積內(nèi)，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯計(jì)入本戶使用面積。

　　商品房的.墻體面積

　　在一套商品房內(nèi)包含有公用墻和非共用墻。公用墻是指相鄰戶之間的分隔墻及戶與樓梯走道之間的分隔墻(包括山墻);非共用墻是指一套商品房內(nèi)各室之間的分隔墻。公用墻的墻體水平面積：對于戶與戶之間的公用墻面積是一家一半，對于其他公用墻面積要?jiǎng)澐譃樘變?nèi)部分和公用部分。套內(nèi)部分是以戶與戶分隔墻的一半厚度來掌握。例如戶與戶之間的分隔墻是24厘米(俗稱24墻)，各戶占12厘米。那么戶與功用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是12厘米計(jì)入套內(nèi)面積，其余計(jì)入公用面積。在實(shí)際計(jì)算時(shí)套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積是合并計(jì)算的。

　　陽臺面積

　　陽臺面積一般按突出墻面的陽臺外圍尺寸計(jì)算面積。陽臺有封閉式和不封閉式，封閉式陽臺計(jì)算全面積，不封閉式陽臺計(jì)算半面積。陽臺是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。

　　公攤面積，是分?jǐn)偟墓�用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

　　公攤面積如何區(qū)分?

　　目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。現(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓�用建筑面積即公攤面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積睡眠投影面積的一半。

　　不應(yīng)計(jì)入的功用建筑空間為：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程燈之后的建筑面積。

　　公攤面積怎么推?

　　一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11~0.16之間。不過，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍。

　　房屋的公攤面積就是最不透明的一項(xiàng)，很多購房者根本搞不清什么是公攤面積?哪些面積要公攤?為什么要有公攤面積?按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內(nèi)的面積，卻要自己付錢，而且長年累月地多交管理費(fèi)，更令購房者得“冤”的是交了錢也弄不清楚哪些公共施舍是業(yè)主的，哪些公建是開發(fā)商的?這些問題無法清除界定，糾紛也因此產(chǎn)生。

　　公攤面積多大為宜?

　　相信所有購房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見的公用面積。公攤面積是分?jǐn)偣�用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房屋的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個(gè)樓盤中，公攤面積過大，勢必降低房屋的性價(jià)比;過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應(yīng)該占多大比例呢?

　　公攤面積怎么攤?

　　“分?jǐn)傁禂?shù)”是決定分?jǐn)偯娣e大小的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么什么是“分?jǐn)傁禂?shù)”?它和公攤面積有什么關(guān)系?

　　先來看看公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是怎么算出來的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積”?在一個(gè)小區(qū)里。哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤?

　　每戶分?jǐn)偟墓�用面積 = 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。