不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書范文第1篇

第一條為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

(三)森林、林木所有權(quán);

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);

(五)建設(shè)用地使用權(quán);

(六)宅基地使用權(quán);

(七)海域使用權(quán);

(八)地役權(quán);

(九)抵押權(quán);

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第六條國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。

第二章不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第八條不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);

(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。

第九條不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

第十一條不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;

(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;

(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的;

(六)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第十五條當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第十六條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

(一)登記申請(qǐng)書;

(二)申請(qǐng)人、人身份證明材料、授權(quán)委托書;

(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關(guān)系的說明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人;

(二)申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人;

(三)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容;

(四)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第十八條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

第二十二條登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;

(三)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章登記信息共享與保護(hù)

第二十三條國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第二十四條不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十八條查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第五章法律責(zé)任

第二十九條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書范文第2篇

一、基于同一房屋，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記未記載于登記簿上，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理申請(qǐng)人申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于登記簿上時(shí)生效。該法第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此可知，本案中，張某生前將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)讓給李某，并與李某一起申請(qǐng)了轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，但在該轉(zhuǎn)移登記記載于登記簿之前，李某還不能享有受讓于張某的房屋所有權(quán)，享有的只是因房屋轉(zhuǎn)讓合同產(chǎn)生的債權(quán)。

《繼承法》第2條規(guī)定，繼承自被繼承人死亡時(shí)開始�！段餀�(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開始時(shí)生效。據(jù)此可知，本案中，如前所述，張某與李某雖然共同申請(qǐng)了轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，但在該轉(zhuǎn)移登記記載于登記簿之前張某死亡�；�于登記簿的記載，該房屋的所有權(quán)人還是已經(jīng)去世的張某，屬于張某的遺產(chǎn)。張小某因繼承自張某死亡時(shí)起，依法取得了該房屋的所有權(quán)。

在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第32條第（四）項(xiàng)規(guī)定，在繼承事實(shí)發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。但該辦法第33條第（四）項(xiàng)規(guī)定，房屋所有權(quán)證是申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)必須提交的要件。本案中，被繼承人張某名下的房屋所有權(quán)證，在張某與李某共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記時(shí)，作為必須要件已經(jīng)提交給登記機(jī)構(gòu)，張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無法再向登記機(jī)構(gòu)提交該房屋所有權(quán)證。若如此，不能滿足《房屋登記辦法》第33條規(guī)定的申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交材料的要求，對(duì)張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)不予受理。

但是，《物權(quán)法》第11條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。質(zhì)言之，其中的“權(quán)屬證明”，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。該法第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的表現(xiàn)形式，是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在證明，二者的記載一致時(shí)，都是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。二者的記載發(fā)生沖突時(shí)，以登記簿的記載為準(zhǔn)。概言之，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是當(dāng)然的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記的證明。申言之，本案中，張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以用所有權(quán)人為張某的登記簿打印件，替代張某的房屋所有權(quán)證。若如此，《物權(quán)法》的規(guī)定與《房屋登記辦法》的規(guī)定不一致，《房屋登記辦法》是行政規(guī)章，《物權(quán)法》是法律，按下位法服從上位法的法律適用原則，《房屋登記辦法》的效力低于《物權(quán)法》。因此，張小某依《物權(quán)法》的規(guī)定提交登記簿打印件等材料申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記于法有據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。在司法實(shí)踐中，終審法院廣東省佛山市中級(jí)人民法院在審理“崔甲上訴某房產(chǎn)管理局房屋行政登記一案”時(shí)認(rèn)為“被上訴人根據(jù)原審第三人崔乙提交的房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書、公證書、刊登有遺失產(chǎn)權(quán)證聲明的報(bào)紙、國有土地使用證、申請(qǐng)人身份證明等材料，認(rèn)定崔為佛山市某路某房的合法繼承人，并為崔乙核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，屬認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予維持”。遂判決維持原審法院維持某房產(chǎn)管理局的房屋登記。本案中，人民法院的認(rèn)為和判決體現(xiàn)，申請(qǐng)繼承產(chǎn)生的房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，申請(qǐng)人無法提交房屋所有權(quán)證的，可以憑房屋所有權(quán)已經(jīng)登記的證明（本案中房屋所有權(quán)已經(jīng)登記的證明為登有遺失產(chǎn)權(quán)證聲明的報(bào)紙）替代之。

二、基于同一房屋，登記機(jī)構(gòu)受理繼承轉(zhuǎn)移登記后，與先行受理但尚未記載于登記簿上的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記形成沖突

在先行受理轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記后，又受理了繼承轉(zhuǎn)移登記，不管先辦理哪個(gè)登記，則后一個(gè)登記目的無法實(shí)現(xiàn)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記關(guān)系到房屋所有權(quán)的歸屬，該兩種基于不同原因產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記在實(shí)現(xiàn)登記目的時(shí)形成沖突。有觀點(diǎn)認(rèn)為，申請(qǐng)的先后順序決定了在登記簿上記載的先后順位，除非在先的申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件而被拒絕受理，否則登記機(jī)構(gòu)必須按照申請(qǐng)的先后順序辦理同一不動(dòng)產(chǎn)上的各類登記。據(jù)此可知，本案中，張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，先于張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，故應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第22條第（三）項(xiàng)規(guī)定，申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與登記簿記載相沖突的，屬于不予登記的情形。概言之，本著先申請(qǐng)先登記的原則，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為李某辦理轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，即對(duì)登記在張某名下的房屋所有權(quán)，先轉(zhuǎn)移登記到李某名下，對(duì)張小某再申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，以與登記簿的記載相沖突為由，登記機(jī)構(gòu)對(duì)該繼承轉(zhuǎn)移登記作不予登記處理。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，如前所述，《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開始時(shí)生效。據(jù)此可知，自張某死亡時(shí)起，張小某因繼承已經(jīng)依法享有了房屋所有權(quán)，屬于物權(quán)。張小某申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記，只是將自己非經(jīng)登記即依法享有的房屋所有權(quán)予以公示，而李某與張某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，須記載于登記簿時(shí)起，李某受讓取得的房屋所有權(quán)才生效，在此之前享有的屬于合同債權(quán)。按物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記優(yōu)于張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，因此，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記。繼承轉(zhuǎn)移登記后，適用《房屋登記辦法》第22條第（三）項(xiàng)規(guī)定，以張某與李某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記與登記簿的記載相沖突為由，作不予登記處理。

上述兩個(gè)觀點(diǎn)，孰是孰非？

三、基于同一房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記與繼承轉(zhuǎn)移登記沖突的處理

本案中，就現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)，李某與張某一起申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，張小某申請(qǐng)的繼承轉(zhuǎn)移登記，都關(guān)系到該房屋所有權(quán)將來的歸屬，換言之，李某和張小某對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)將來的歸屬發(fā)生了爭議。《物權(quán)法》第33條規(guī)定，因物權(quán)歸屬發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。那么，李某和張小某可否請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬呢？

《物權(quán)法》第12條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)為查驗(yàn)登記資料、詢問申請(qǐng)人、對(duì)滿足登記要求的事項(xiàng)如實(shí)并及時(shí)登記。質(zhì)言之，登記機(jī)構(gòu)不是房屋權(quán)利歸屬的確認(rèn)機(jī)構(gòu)，不能應(yīng)李某和張小某的請(qǐng)求確認(rèn)爭議的房屋所有權(quán)的歸屬。若如此，李某和張小某該向哪個(gè)機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬呢？

《民事訴訟法》第3條規(guī)定，公民之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系可以依法提起民事訴訟。據(jù)此可知，房屋所有權(quán)是公民最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利之一，由此而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系可以依法提起民事訴訟。本案中，李某或張小某都可以以對(duì)方為被告，向人民法院提起確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬之訴，爾后，憑人民法院生效的法律文書申請(qǐng)登記。

但是，《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，國有土地上的房屋所有權(quán)，登記機(jī)構(gòu)原則上須在30日內(nèi)將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于登記簿或作不予登記處理。即使延長期限，也必須在90日內(nèi)完成登記或作不予登記處理。在期限內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)已經(jīng)受理了的這兩種相沖突的登記申請(qǐng)，在李某或張小某向人民法院前，或不向人民法院的情形下，該如何處理？

如前所述，若對(duì)其中之一作登記處理，而對(duì)另一個(gè)作不予登記處理，誰先誰后，無法把握，也無法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定作依據(jù)。若都作不予登記處理，則不具備《房屋登記辦法》第22條規(guī)定的不予登記的情形�？煞癜磿壕彽怯浕蛑兄沟怯浱幚砟兀�

《房屋登記辦法》第75條和第78條規(guī)定，更正登記或異議登記期間，應(yīng)當(dāng)暫緩登記。異議登記期間，權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)。據(jù)此可知，本案中，李某和張小某是對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)將來的歸屬發(fā)生爭議，對(duì)現(xiàn)時(shí)登記在張某名下的房屋所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng)是否有錯(cuò)誤無異議，故不具備申請(qǐng)更正登記和異議登記的前提。概而言之，按《房屋登記辦法》的規(guī)定，對(duì)這兩種已經(jīng)受理了的相沖突的登記，也不能作暫緩登記和中止登記處理。那么，登記機(jī)構(gòu)該如何處理呢？

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書范文第3篇

【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)；權(quán)屬；登記

房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)問題也越來越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類的訴訟案件情況看，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠(yuǎn)，需要進(jìn)行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過事實(shí)證據(jù)審查，確認(rèn)房屋權(quán)屬登記行為的客觀性

事實(shí)證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認(rèn)定的事實(shí)，該事實(shí)能否滿足法定的事實(shí)要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實(shí)、充分。多年審判實(shí)踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實(shí)證據(jù)審查主要是對(duì)總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等項(xiàng)的審查。這也是審理這類案件審查的重點(diǎn)。

1.總登記

總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

2.初始登記

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

4.變更登記

變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

5.他項(xiàng)權(quán)利登記

他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

6.注銷登記

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、辦理房屋登記中存在的問題

1.忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤�，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2.房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。

3.登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為�，F(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任�！贝送猓�還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。 如張某訴房地產(chǎn)管理處注銷房屋所有權(quán)證一案，原告于1997年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領(lǐng)房屋所有權(quán)證，被告工作人員因?qū)徍瞬患?xì)為原告換發(fā)了房屋所有權(quán)證。1999年，原告的房屋在動(dòng)遷時(shí)被群眾舉報(bào)，被告作出了注銷原告房屋所有權(quán)證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請(qǐng)求予以撤銷。本案經(jīng)一、二審法院審理后認(rèn)為，原告所持房屋所有權(quán)證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領(lǐng)形成的，是不具備合法條件的房屋權(quán)屬證書，房地產(chǎn)管理處未認(rèn)真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權(quán)證是錯(cuò)誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤發(fā)證后所作的注銷房屋所有權(quán)證行為，是依職權(quán)作出的一種行政管理行為，并非是對(duì)原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

4.違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

以上筆者對(duì)土地房屋權(quán)屬登記程序中的相關(guān)問題，在現(xiàn)行法的框架內(nèi)進(jìn)行了探討。雖然認(rèn)識(shí)上比較膚淺，理論支撐尚不夠充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管機(jī)關(guān)或其委托的土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)及其工作人員，充分認(rèn)識(shí)到權(quán)屬登記程序的重要性，依法、審慎地進(jìn)行權(quán)屬登記，規(guī)范登記行為，保護(hù)土地房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保障土地房屋交易安全。

參考文獻(xiàn)：

1.《中華人民共和國憲法》

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3.《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)權(quán) 登記 風(fēng)險(xiǎn) 防范 控制

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)制度本身不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為法律法規(guī)的不完善；第二，審查義務(wù)趨于嚴(yán)格帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)登記具體程序上的不足；第三，房地產(chǎn)登記中的當(dāng)事人帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人偽造材料騙取登記等行為。

（一）審查義務(wù)規(guī)定不明確所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，以“房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)”為由提起的行政訴訟和在房地產(chǎn)登記糾紛中占據(jù)最大的比例。目前我國關(guān)于房地產(chǎn)登記的法律法規(guī)主要是《中華人民共和國物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規(guī)范，其中《物權(quán)法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國性的部門規(guī)章，這些法律法規(guī)構(gòu)成了一個(gè)完整的房地產(chǎn)登記法規(guī)體系。在房地產(chǎn)登記法律體系中，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看�！薄斗课莸怯涋k法》第18條則規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料�！倍�在《土地登記辦法》第十三條中規(guī)定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看�！� 從立法描述來看，我國《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態(tài)度，沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，而是通過概括描述的方式規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)盡的審查職責(zé)。 對(duì)于這種概括式的描述，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與普通民眾之間對(duì)于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)存在理解上的差異，所以經(jīng)常發(fā)生以登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)的行政爭議糾紛，登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)規(guī)定不明確成為了房地產(chǎn)權(quán)登記中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）審查義務(wù)趨于嚴(yán)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐來看，越來越多的法院趨于要求登記機(jī)構(gòu)作實(shí)質(zhì)審查，法院傾向于將登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)實(shí)質(zhì)化。 支持登記機(jī)構(gòu)所作的形式審查的法院一般認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)對(duì)這些材料的審核要求僅僅是申請(qǐng)人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請(qǐng)書原件即房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書，需經(jīng)轉(zhuǎn)讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產(chǎn)權(quán)證書原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書；（5）契稅繳款書；（6）系爭房平面圖、宗地圖。法院認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施以及配套規(guī)則的完善，法院可能會(huì)改變支持形式審查的立場(chǎng)。法院認(rèn)為《物權(quán)法》為登記機(jī)構(gòu)設(shè)定了實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，從《物權(quán)法》所規(guī)定的登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)上分析，法院的這種認(rèn)識(shí)是成立的。從立法趨勢(shì)來看，越來越多的法律規(guī)范和規(guī)范性文件要求登記機(jī)構(gòu)采取實(shí)質(zhì)審查模式。例如舊《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)審查轉(zhuǎn)移登記的程序，而新《城市房地產(chǎn)管理法》第十條不僅規(guī)定了審查程序，而且第二十七條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)審查的程度和內(nèi)容。又如深圳市制定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》也體現(xiàn)了對(duì)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查義務(wù)的要求，且對(duì)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任做了如下規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并建立了專門的賠償基金。

（三）當(dāng)事人過錯(cuò)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生當(dāng)事人偽造、冒用文書、簽名和證件，以及以不正當(dāng)途徑獲得登記材料申請(qǐng)登記給第三人造成損害的現(xiàn)象，當(dāng)事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權(quán)益，同時(shí)也給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力帶來了損害。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一般由申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、審核后，對(duì)符合法定條件的，由登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿上辦理登記，并向申請(qǐng)人頒發(fā)權(quán)利證書。原則上，只要申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書及簽名等情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰�礎(chǔ)而被撤銷。一般認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實(shí)踐中，只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。例外情形是，在形式審查中，如果登記機(jī)構(gòu)工作人員或者具有重大過失，應(yīng)當(dāng)查明而沒有查明登記文件的形式缺陷的，即有過錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。另外，在當(dāng)事人過錯(cuò)申請(qǐng)登記案件中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)形式審查后所作的登記如果隨后經(jīng)證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機(jī)構(gòu)不必承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但登記機(jī)構(gòu)的公信力將大打折扣。

二、房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

防范與控制房地產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)，主要有三種方式：第一種，通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第二種，通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第三種，通過建立信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

（一）通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

審查義務(wù)是房地產(chǎn)登記的核心內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)登記應(yīng)該遵循的程序、審查內(nèi)容等，法律都有比較明確的規(guī)定，如《中華人民共和國物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，《房屋登記辦法》第18條作了進(jìn)一步規(guī)定。上述規(guī)章中的“查驗(yàn)”是指對(duì)申請(qǐng)登記的材料進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權(quán)利瑕疵等。“詢問”是由登記機(jī)關(guān)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問題向申請(qǐng)人提出，其主要目的在于核對(duì)登記申請(qǐng)人提交的材料，以確定材料的真實(shí)性。一般來說，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須履行法定、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，即須對(duì)申請(qǐng)人提供的材料加以審核確保書面材料無瑕疵，還須審查申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等事項(xiàng)，經(jīng)過上述程序的審查是房地產(chǎn)登記行為合法有效的基本條件。

通過歸納上述法條，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于確定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)的尺度和程度，立法是通過一種對(duì)具體事項(xiàng)概況描述的方式予以規(guī)定的，而并沒有一個(gè)清晰、統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致當(dāng)事人之間甚至當(dāng)事人與法院之間很可能產(chǎn)生責(zé)任承擔(dān)上的分歧，一旦發(fā)生爭端，即使房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)履行了上述法律法規(guī)中的審查義務(wù)，但由于與司法裁判中偏向?qū)嵸|(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的不一致，仍可能承擔(dān)難以預(yù)測(cè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，由于法院有主張登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的傾向，所以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審查義務(wù)，應(yīng)盡可能形成程式化的操作規(guī)范。不僅要審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全、是否符合規(guī)定的登記條件，而且要對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正、司法機(jī)關(guān)及其他有權(quán)機(jī)關(guān)是否已對(duì)登記事項(xiàng)作出了相關(guān)的裁判或其他具有法律效力的行為等事項(xiàng)進(jìn)行審查，在必要時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查�？傊�，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要不斷規(guī)范自己的登記行為，盡量避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

房地產(chǎn)登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經(jīng)常登記，他項(xiàng)權(quán)利登記、設(shè)定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產(chǎn)登記的程序也并不一致，有必要根據(jù)不同的登記類型改進(jìn)登記工作。由于房地產(chǎn)登記分為種類繁多，但是進(jìn)行登記工作的卻是同一個(gè)登記機(jī)關(guān)，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對(duì)各類型的登記實(shí)施不同的登記政策，這有利于明確房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)時(shí)登記應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)，做到有的放矢，為增強(qiáng)登記的公信力、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全提供制度保障。

信息技術(shù)的發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)張正在引起政府管理的深刻變革。 對(duì)于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，利用互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務(wù)性工作。

（三）通過建立信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

從維護(hù)交易安全和交易秩序、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的角度出發(fā)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記工作中有必要和其他部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立信息共享機(jī)制。在登記實(shí)踐中，對(duì)于經(jīng)常發(fā)生的偽造、冒用文書、簽名和證件的現(xiàn)象，需要專業(yè)的技術(shù)、方法和設(shè)備方能鑒定，登記機(jī)關(guān)并非專業(yè)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，難以憑自身的技術(shù)力量作出準(zhǔn)確的判斷，在在偽造材料、證書及簽名的情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰�礎(chǔ)而被撤銷。所以，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有必要和公安等其他部門實(shí)施信息共享，借助專業(yè)部門的專業(yè)手段輔助登記工作。另外，對(duì)于其他機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明文件，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)與出具證明文件的部門之間的配合和協(xié)調(diào)，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和銜接，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件的真?zhèn)巍?/p>

此外，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以建立相關(guān)信息的共享，以便房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠知曉申請(qǐng)人的真實(shí)信息或者有關(guān)房產(chǎn)的真實(shí)信息，盡量避免申請(qǐng)人提交虛假材料騙取登記的情況發(fā)生�？傊�，由于房地產(chǎn)登記的復(fù)雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推進(jìn)各部門信息共享，既有利于房地產(chǎn)登記工作，也有利于其他各部門的相關(guān)工作。

（作者：深圳大學(xué)法學(xué)院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）

注釋：

洪祖.略論物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

江必新.全國法院再審典型案件評(píng)注（下）[M].北京：中國法制出版社，2023，754

王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書范文第5篇

一、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十七條規(guī)定了：申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)“申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第一百一十一條規(guī)定：“異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)，申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾”。是否只要申請(qǐng)人書面表示知道有異議登記存在并自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)就可以予以辦理？

金紹達(dá)：一、法律行為有要式法律行為和不要式法律行為，對(duì)于不要式法律行為，并不要求其具備特定的形式，如日常生活中即時(shí)結(jié)清的商品買賣，自然人之間數(shù)額很小的臨時(shí)借貸等。而對(duì)于要式的法律行為，就必須具備特定的形式，當(dāng)法律規(guī)定或是當(dāng)事人約定某一項(xiàng)法律行為必須采用某種形式時(shí)，這種形式就成為這一項(xiàng)法律行為的形式要件。在法律對(duì)某一法律行為應(yīng)當(dāng)采用哪種形式作了具體規(guī)定時(shí)，當(dāng)事人就必須遵從，否則這一法律行為就不能成立。

我國《民法通則》第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定是特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定”。《合同法》第十條也規(guī)定了：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”（第四十條）、“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”（第四十九條）；《繼承法》規(guī)定了“公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理”、“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日”（第十七條）。這些都是對(duì)形式的規(guī)定。所以，符合法律、行政法規(guī)要求的形式就是符合法定形式。