一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

項(xiàng)目位于龍崗區(qū)平湖片區(qū)，位于龍崗區(qū)平龍路與平湖大街交匯處西南側(cè)，處于地鐵10號(hào)線/17號(hào)線/18號(hào)線和惠深城軌、廣深鐵路的交匯處，為軌道上蓋物業(yè)，由平龍路、平湖大街、守珍街、上大街圍合而成的方型區(qū)域。本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為106622.8平方米，總計(jì)容建筑面積為862230平方米。其中，辦公建筑面積196200平方米，商業(yè)建筑面積133800平方米，住宅建筑面積463000平方米，類住商業(yè)（Loft）36400平方米，公共配套32830平方米。地下停車庫(kù)面積未計(jì)算站廳站臺(tái)面積，初步估計(jì)410000左右。

地塊主要功能包括軌道樞紐，商業(yè)、辦公、住宅、交通（其中商業(yè)、辦公、住宅都包括返遷部分），建設(shè)內(nèi)容包括大型商場(chǎng)（約83400㎡）、地下商鋪（約4700㎡）、類住商業(yè)loft、高層辦公、高層住宅（包括保障性住房）等。地下要求整體統(tǒng)籌開發(fā)，設(shè)置相互連通的公共地下人行通道及公共地下車行通道，01-02、01-03地塊之間預(yù)留兩處公共地下人行通道接駁口，人行通道及豎向交通點(diǎn)需24小時(shí)開放。

二 項(xiàng)目主要特點(diǎn)

１　項(xiàng)目方案牽涉業(yè)主多，方案穩(wěn)定的難度大。

根據(jù)要求，本項(xiàng)目地下要求整體統(tǒng)籌開發(fā)，即涉及國(guó)鐵站房的方案穩(wěn)定、軌道交通既有線的穩(wěn)定以及遠(yuǎn)期線和站位穩(wěn)定，這兩部分的設(shè)計(jì)權(quán)都由其他業(yè)主掌控，這兩者方案的穩(wěn)定程度及時(shí)間節(jié)點(diǎn)與本TOD項(xiàng)目的方案穩(wěn)定直接關(guān)聯(lián)，其間協(xié)調(diào)工作量大，周期長(zhǎng)，需要有相當(dāng)?shù)能壍澜煌ㄒ约皣?guó)鐵站配套設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，才具備溝通協(xié)調(diào)主導(dǎo)能力。

根據(jù)我院以往在國(guó)鐵站配合的經(jīng)驗(yàn)看，其方案穩(wěn)定的流程很長(zhǎng)，變數(shù)很多，難度大。此外，還有站前交通配套和集散系統(tǒng)的建設(shè)方等。

因此，TOD建設(shè)需要和多方進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)效果和效率取決于業(yè)主之間的工作架構(gòu)和模式。

２　涉及專業(yè)多，技術(shù)跨度大。

本TOD項(xiàng)目是傳統(tǒng)民建與市政及軌道交通的組合項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)采用的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在一個(gè)構(gòu)筑體內(nèi)進(jìn)行整合。根據(jù)我院在福州濱海新城綜合體設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)，需要具備多專業(yè)把控和協(xié)調(diào)能力的單位牽頭，對(duì)項(xiàng)目總體方案進(jìn)行把控，特別是地下空間方案的穩(wěn)定，對(duì)總體方案的穩(wěn)定和后續(xù)工作的開展是至關(guān)重要的。

不少案例指向由于多專業(yè)總體協(xié)調(diào)能力不足，導(dǎo)致總體方案反復(fù)搖擺，最終導(dǎo)致工期拖延。

３　地下空間統(tǒng)籌開發(fā)的政策及技術(shù)壁壘。

從我院正在深圳白石洲承擔(dān)的前期方案工作經(jīng)驗(yàn)看，地下空間統(tǒng)籌開發(fā)，并涉及綜合交通樞紐情況下，在前期規(guī)劃、中期方案，后期深化過程中，都會(huì)遇到既有政策、法規(guī)和技術(shù)的壁壘，需要從總體層面進(jìn)行統(tǒng)籌解決。。

4 協(xié)調(diào)和設(shè)計(jì)落地相互交織

從以往項(xiàng)目看，本項(xiàng)目的前期技術(shù)咨詢工作和設(shè)計(jì)深化落地工作在時(shí)間上存在交織，方案落地也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，計(jì)劃的執(zhí)行也將受制于多業(yè)主體系之間的協(xié)調(diào)推進(jìn)效率。

三、技術(shù)咨詢工作思路與內(nèi)容

鑒于項(xiàng)目上述特點(diǎn)，本項(xiàng)目前期樞紐咨詢工作與后面的設(shè)計(jì)落地總包工作關(guān)系非常密切，很難進(jìn)行明確的時(shí)間點(diǎn)切分。

1 前期技術(shù)咨詢工作思路

1）銜接城市設(shè)計(jì)與專項(xiàng)規(guī)劃

區(qū)域城市設(shè)計(jì)與專項(xiàng)規(guī)劃是本項(xiàng)目的前提，是設(shè)計(jì)和咨詢工作的基礎(chǔ)，首先充分的理解城市設(shè)計(jì)和各專項(xiàng)規(guī)劃的意圖和關(guān)鍵點(diǎn)，是推進(jìn)咨詢工作的前提。因此，要對(duì)既有的規(guī)劃體系進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于有缺漏的部分要提醒補(bǔ)齊，對(duì)于規(guī)劃之間的矛盾或者問題應(yīng)及時(shí)梳理，保證后續(xù)工作的順利開展。

2）把控總體方案

以樞紐綜合交通方案為核心，對(duì)項(xiàng)目總體方案進(jìn)行把控。所有項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以看到，此類TOD項(xiàng)目的最大影響因素是綜合交通方案，技術(shù)咨詢單位必須對(duì)整個(gè)區(qū)域的綜合交通方案進(jìn)行主導(dǎo)，而不能簡(jiǎn)單由某個(gè)顧問來主導(dǎo)，只有主導(dǎo)了綜合交通方案，才能對(duì)所有的地面道路、地下通道、交通設(shè)施布局和規(guī)模等關(guān)鍵要素進(jìn)行控制，進(jìn)而穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的總體方案。才有可能給各個(gè)地塊提供相對(duì)穩(wěn)定的邊界條件。

建議本TOD項(xiàng)目在傳統(tǒng)項(xiàng)目流程中，增加總體設(shè)計(jì)階段，以便利用這一階段對(duì)各關(guān)鍵要素進(jìn)行統(tǒng)籌，穩(wěn)定總體方案。

3）梳理界面與接口

在總體方案穩(wěn)定的前提下，技術(shù)咨詢單位需要進(jìn)一步對(duì)各個(gè)功能塊之間的界面和接口進(jìn)行梳理，規(guī)定各個(gè)地塊地面建筑的設(shè)計(jì)邊界條件。根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)過程是會(huì)反復(fù)進(jìn)行的，地塊開發(fā)的需求和樞紐交通的需求會(huì)相互影響，相互制約，因此這將是一個(gè)過程動(dòng)態(tài)的協(xié)調(diào)過程，但又是極其容易出現(xiàn)問題的地方，特別是一些模塊或者條件的變化沒有及時(shí)傳遞，導(dǎo)致其它單體設(shè)計(jì)出現(xiàn)大返工。

4）時(shí)序及工程籌劃

作為一個(gè)與樞紐結(jié)合的TOD項(xiàng)目，需要根據(jù)項(xiàng)目的情況特點(diǎn)，為業(yè)主提供分期實(shí)施的工程方案，對(duì)項(xiàng)目各部分實(shí)施時(shí)序，以及對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的新界面和接口進(jìn)行研究和明確，并配合造價(jià)部門對(duì)各種分期實(shí)施方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)估。

5）過程的協(xié)調(diào)與信息匯總

作為技術(shù)咨詢單位將擔(dān)負(fù)與各業(yè)主委托的設(shè)計(jì)單位之間的技術(shù)協(xié)調(diào)和溝通，需要在業(yè)主共同的認(rèn)可下，建立有效的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，確保信息的匯集和及時(shí)性，這個(gè)過程將貫穿整個(gè)項(xiàng)目。

2 設(shè)計(jì)總包工作思路

在項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)和各專項(xiàng)規(guī)劃得到認(rèn)可，各地塊的概念和報(bào)規(guī)方案穩(wěn)定，總體設(shè)計(jì)成果得到各方認(rèn)可的情況下，按照工程籌劃以及項(xiàng)目分宗，對(duì)各地塊進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目所需要的交通評(píng)估、消防評(píng)估等各項(xiàng)專項(xiàng)評(píng)估工作，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目報(bào)規(guī)和報(bào)建的計(jì)劃，統(tǒng)籌組織，避免前后矛盾。