房地產(chǎn)金融論文范文第1篇

關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測

近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會延續(xù)當前迅速發(fā)展的態(tài)勢。

一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿�廣闊，結構豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿�。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結構。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務等多項業(yè)務活動。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協(xié)會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯(lián)邦機構和個人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產(chǎn)的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。

中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿�較大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預測也分為兩個部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據(jù)測算，到2023年，中國GDP預計為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預測

我國2002年整個經(jīng)濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2023年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2023年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2023年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結論和啟示

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿�廣闊，產(chǎn)品日益豐富。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產(chǎn)信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2023年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產(chǎn)金融風險和評估房地產(chǎn)金融政策時提供多維的視角。

房地產(chǎn)金融論文范文第2篇

【關鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價格直接影響間接影響

2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對房地產(chǎn)市場，有人說其初衷并不是針對房地產(chǎn)市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產(chǎn)價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對房地產(chǎn)價格的直接影響

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場運行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價。（1）導致房地產(chǎn)投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機會成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產(chǎn)價格的預期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預期對房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會導致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結構改革和調(diào)整。

2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。

不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。二、利率上升對房地產(chǎn)價格的間接影響

利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業(yè)界的流入。

1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟狀況好，能創(chuàng)造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對房產(chǎn)的需求預期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產(chǎn)市場，推動我國房地產(chǎn)價格的上漲。

房地產(chǎn)金融論文范文第3篇

（一）平均每戶住宅面積達42坪（約140平方米）。

2023年臺灣地區(qū)每戶平均住房面積達到平均每戶42坪，相當于140平方米，較上世紀80年代初增加了50多平方米。以2023年第三季度臺灣地區(qū)新購置住宅者購買房屋面積來看，25坪至未滿35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未滿45坪的占17.8%。

（二）房價收入比超過8倍。

20世紀80年代中后期，臺灣地區(qū)房價漲幅較大，房價收入比例較高，1989曾年達到12倍。90年代初期之后，伴隨泡沫經(jīng)濟的破滅，臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場開始步入10余年的不景氣時期，然而房價收入比仍比較高，1991-1997年平均達到9倍以上。在1998年亞洲金融危機的影響下，臺灣地區(qū)房價有所下跌，但由于居民收入也相對下降，導致房價收入比指標并沒有明顯下降，2002年仍然達到8倍，普通家庭購買住房的壓力依然較大。根據(jù)臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”2023年第3季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價收入比達到9.2倍，較2008年末（7.1倍）明顯提高。

（三）購房均價達到23.5萬元新臺幣/坪。

根據(jù)臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”2023年第3季的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年第3季新購置住宅者中，有27.4%的購房價格集中在600-900萬元新臺幣，較2023年同季（29.1%）下降1.7個百分點。平均購房總價（960.8萬元新臺幣）與單價（24.1萬元新臺幣/坪），較2023年同季（925.4萬元新臺幣、23.5萬元新臺幣/坪）增加3.8%、2.6%。各地區(qū)中，臺北市平均購房單價較其他縣市高，為56.2萬元新臺幣/坪，購買5000萬元新臺幣以上的房屋比例（4.1%）同樣最多；臺南市平均單價低于其他地區(qū)，約11.4萬元新臺幣/坪。（六）住房空置率達到19%。20世紀90年代初以來，臺灣地區(qū)由于住宅供給與市場需求失衡，住宅空置率不斷走高。1990年房屋空置率為13.34%，2000年達到17.62%。2023年底臺灣地區(qū)無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅，合計156萬宅，占比達到19.3%。比較2000年至2023年這10年間住宅居住情形的變動情況，有人經(jīng)常居住住宅增加63.1萬宅，增長11.5%，而無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅計增加32.7萬宅，增長26.6%，空閑住宅率較2000年的17.6%提高1.7個百分點。

二、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施

臺灣“行政院”于2023年推出“健全房屋市場方案”后，相關部門紛紛推出配套政策，以加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）臺灣地區(qū)“行政院”出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。

臺灣地區(qū)“行政院經(jīng)濟建設委員會”于2023年4月“健全房屋市場方案”，提出以“安定社會民心及穩(wěn)定市場”、“優(yōu)先照顧弱勢及相對弱勢者”及“確保中低收入及受薪階級的照顧與滿足居住需求”為目標，堅持“因地因人制宜”、“溫和有效”、“健全穩(wěn)定”、“社會公平”、“信息透明”等基本原則，就“臺北都會區(qū)住宅供給與需求均衡”、“協(xié)助輔導中低收入戶及受薪階級提升購（租）屋能力”、“住宅信息”、“不動產(chǎn)貸款風險管理”、“社會公平”等主題提出21項處理原則及44項具體措施。其中，與不動產(chǎn)信息揭露、金融及租稅有關的內(nèi)容主要包括“住宅信息”及“不動產(chǎn)貸款風險管理”兩項措施，以及“社會公平”等有關房屋稅及土地稅措施。

（二）臺灣地區(qū)“財政部”推行奢侈稅政策。

奢侈稅的課征與自用住宅的認定具有密切關系。自用住宅的認定依據(jù)是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶”。在此定義下，擁有的第二套以上的房子都屬于非自用住宅（含買進、受贈）。自有住宅在1年內(nèi)移轉或銷售者，其稅率為15%，在1-2年內(nèi)移轉者，課稅10%。臺灣地區(qū)“財政部”為了防止納稅人的不當逃稅，配合奢侈稅的實施，針對買房大戶進行個別查稅�；�核方式主要包括：一是利用“地政”機關的全島土地總歸戶系統(tǒng)；二是利用各“地稅捐稽征處”每周匯入財稅數(shù)據(jù)中心的土地及房屋異動數(shù)據(jù)庫；三是利用綜合所得稅申報租金收入前后年度差異數(shù)據(jù)；四是其他佐證性或強制性的查證等數(shù)據(jù)。

（三）臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”建立實價登錄制度。

為提高不動產(chǎn)交易信息透明化水平，臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”根據(jù)“立法院”通過的“實價登錄地政三法”，于2023年8月開始實施“實價登錄”制度，即“不動產(chǎn)成交案件實際信息申報登錄”，將不動產(chǎn)實際的交易價格登錄于臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”所屬的“地政”機關網(wǎng)上，避免相關主體不實登錄而造成房價哄抬現(xiàn)象。實價登錄的數(shù)據(jù)主要分為交易標的、價格信息及標的信息等三類。

（四）臺北市試點房地產(chǎn)分區(qū)課稅。

2023年，臺北市以房價與漲幅作為“分區(qū)課稅”的依據(jù)。所大安、信義、中正及松山等4個豪宅林立地區(qū)列為“一級重稅區(qū)”，將其售房所得稅率從2023年的42%調(diào)整為2023年的48%，其他地區(qū)仍維持在42%的水平。

三、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要措施

為配合“健全房屋市場方案”的實施、加強房地產(chǎn)信貸風險管理、保障存款大眾權益，臺灣地區(qū)金融管理部門制定和實施了多項針對房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策措施。具體包括：

（一）臺灣地區(qū)“中央銀行”實施不動產(chǎn)信用管制政策。

臺灣地區(qū)“中央銀行”對房市的調(diào)控措施主要采取選擇性的信用管制，主要包括三個階段的信用調(diào)控：1、第一階段信用管制。2023年6月，臺“中央銀行”針對房價高漲的實際推出信用管制措施，對臺北市及新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊等十區(qū)進行房貸信用管制，貸款比例最高為七成；另外，臺“中央銀行”實行針對性審慎措施，調(diào)控特定地區(qū)房貸及土地抵押貸款。2、第二階段信用管制。2023年4月，臺“中央銀行”邀請九大行庫研究降低房貸比例，要求金融機構針對“豪宅”訂出貸款成數(shù)限制最高五成。同年12月，臺“中央銀行”實施第二階段的信用管制措施，新新北市三峽、林口、淡水等三區(qū)房貸比例降至六成，土建融資比例則以六成五為限。3、第三階段信用管制。2023年3月，臺“中央銀行”為避免形成房價飆漲的態(tài)勢，臺“中央銀行”計劃進一步擴大房市管制區(qū)，除桃園縣中壢、蘆竹、八德等地外，將高雄美術館、臺中七期等地區(qū)納入房地產(chǎn)信用管制的范圍。

（二）臺灣地區(qū)“金管會”實施不動產(chǎn)融資約束政策。

1、對存款性金融機構的調(diào)控。為抑制城市地區(qū)房價的不合理高漲，臺灣“金管會”要求島內(nèi)金融機構的不動產(chǎn)貸款，必須符合相關規(guī)定，包括貸款對象、貸款額度、貸款利率、貸款年限等，以便抑制寬松資金流入房地產(chǎn)市場。除臺“央行”外，臺灣地區(qū)“金管會”對銀行辦理不動產(chǎn)也列出三大管制標準，即：房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%；前十大銀行土地及建筑放款不能超過總放款的10%，其余銀行15%；所有銀行不動產(chǎn)擔保放款不能超過總放款的70%。2、對非存款性金融機構的調(diào)控。不動產(chǎn)市場的購房資金除了金融機構的貸款數(shù)額外，保險公司的介入房市投資也是重要的資金來源。因此，臺灣地區(qū)“金管會”對非保險公司等存款性金融機構的資金運用加以規(guī)范。2023年11月，臺灣地區(qū)“金管會”推出“新八條”，成為調(diào)控壽險業(yè)購買不動產(chǎn)的重要規(guī)定。具體內(nèi)容如下：一是收益率須超過2.875%；二是投資商用大樓5年內(nèi)不得移轉；三是收益標準立即適用；四是投資素地10年內(nèi)不得移轉；五是須經(jīng)董事會審查；六是自用不動產(chǎn)5年內(nèi)不得移轉；七是禁買預售房；八是配套放寬措施的規(guī)范。

（三）臺灣房地產(chǎn)金融調(diào)控措施的特點。

總體來看，臺灣針對房地產(chǎn)實施的金融調(diào)控政策呈現(xiàn)以下特點：1、注重金融政策與財稅政策和其他政策的協(xié)調(diào)，要求銀行針對非自用的投資者在貸款成數(shù)、利率及寬限期等方面采取差別化授信條件的同時，實行奢侈稅政策、建立實價登錄制度、試點房地產(chǎn)分區(qū)課稅等措施。2、實行差異性房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，對重點地區(qū)實行更加嚴格的房地產(chǎn)貸款管制政策，并針對房價上漲情況，不斷加大調(diào)控范圍。3、對不同房貸規(guī)模的銀行實行不同的調(diào)控政策，如要求房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%。4、完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施，圍繞“健全房屋市場方案”，構建房地產(chǎn)征信信息平臺，建立交易價格申報制度，成立住宅信息專責機構，建立不動產(chǎn)交易安全保障機制等。5、加強對市場主體的引導，在金融調(diào)控過程中，注重房地產(chǎn)市場景氣分析和未來一段時間景氣變化趨勢的總體把握，加強對房地產(chǎn)市場主體的引導。

（四）房地產(chǎn)金融的措施調(diào)控效果。

臺灣采取的各項房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，已取得初步成效。主要表現(xiàn)在：1、金融機構不動產(chǎn)放款集中度下降。購置住宅貸款余額增長趨緩，占總放款比重由2023年6月末的27.62%降至2023年8月末的26.69%；特定地區(qū)房貸集中度有所改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重由2023年6月末的64.37%降至2023年8月末的49.11%。2、金融機構辦理不動產(chǎn)放款的貸款成數(shù)顯著下降，利率水平上升。特定地區(qū)受限戶房貸成數(shù)下降取得由2023年7月的63.91%降至2023年8月的57.55%，貸款利率由2023年7月的1.97%升至2023年8月的2.11%；銀行新承做土地抵押貸款成數(shù)由2023年12月的68.36%降至2023年8月的60.02%，貸款利率由2023年12月的2.08%上升至2023年8月的2.70%。

四、對大陸房地產(chǎn)金融調(diào)控的啟示

臺灣地區(qū)的發(fā)展環(huán)境與大陸較接近，尤其是與大陸東南沿海省份相近，其房地產(chǎn)金融調(diào)控經(jīng)驗可供大陸借鑒。

（一）堅持以金融政策調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的總體思路和根本立足點，應是確保房價穩(wěn)定，防止市場劇烈波動。由于當前眾多房地產(chǎn)市場主體存在各自的利益，主體之間的利益博弈導致各方行為存在非理性的現(xiàn)象，各主體對調(diào)控目標的認同、調(diào)控手段配合等方面出現(xiàn)差異，從而制約了金融政策調(diào)控效果。為此，在實施房地產(chǎn)金融調(diào)控過程中，要通過多種渠道增強對房地產(chǎn)相關利益主體的約束，確保金融調(diào)控政策達到預期效果。

（二）注重金融政策與相關政策相互協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)具有系統(tǒng)性和綜合性的特征，相應的調(diào)控手段應該是系統(tǒng)的、綜合的，涉及金融、財稅、產(chǎn)業(yè)、土地等多個部門的調(diào)控政策。只有這些部門之間相互協(xié)調(diào)配合，才能產(chǎn)生政策協(xié)同效應，實現(xiàn)調(diào)控效果的最大化。為實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策與其他政策的協(xié)同效應，要以系統(tǒng)思維實施調(diào)控，加強金融與財政等政策在房地產(chǎn)調(diào)控中工具在調(diào)控方向、重點和力度上的協(xié)調(diào)配合，注重金融政策與財政等政策運用時機的選擇。要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展整體狀況及市場環(huán)境變化制定政策調(diào)控的總體目標，并在總體目標之下確保相關目標按同一調(diào)控方向發(fā)揮作用。

（三）實施差別化的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

房地產(chǎn)市場發(fā)展具有不平衡的特性，必須根據(jù)不同類型、不同地域的情況實施差異性的調(diào)控政策，在調(diào)控政策上避免強調(diào)統(tǒng)一性。從不同類型房地產(chǎn)項目來看，對于開發(fā)中小戶型的普通商品房建設用地，應采取積極穩(wěn)妥的金融措施給予支持；對于開發(fā)高檔住宅或別墅項目，則須適當提高開發(fā)商的融資條件和成本。從不同地區(qū)來看，對于房價上漲過快的一線城市和典型地區(qū)應實施嚴格的調(diào)控政策，而對于房價上漲緩慢的二線、三線和四線城市采取相對緩和的調(diào)控措施。同時，利用差別化金融政策有效引導各類住房消費，對于正常、合理的住房消費需求應給予充分保護，維護住房需求合理、均衡增長；對于投機性住房需求則應嚴格抑制，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展。

（四）加快建立多層次房地產(chǎn)金融調(diào)控目標制。

實施金融調(diào)控目標制有助于避免金融調(diào)控行為的表面化、單一化和短期化，在調(diào)控目標制下，政策目標能夠更好地細化并更具有可操作性。因此，為保證房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，必須加快建立金融調(diào)控目標制。首先，必須明確房地產(chǎn)調(diào)控的數(shù)量指標，根據(jù)年度居民收入平均水平和整體經(jīng)濟發(fā)展狀況，劃定房地產(chǎn)價格指標的波動區(qū)間，明確規(guī)定房價波動區(qū)間的上下限，據(jù)此運用相關操作工具實施金融調(diào)控，防范房價劇烈波動，確保調(diào)控效果；其次，必須建立多層次的房地產(chǎn)調(diào)控目標，有針對性地將房地產(chǎn)市場調(diào)控目標劃分為短期目標、中期目標和最終目標，使各階段的調(diào)控目標更加具體、更具可操作性�；�于房地產(chǎn)調(diào)控的時效性，短期調(diào)控目標應是抑制房價的短期異動，維護房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定運行。針對房地產(chǎn)存在的供需數(shù)量與市場結構的雙重失衡，中期調(diào)控目標應是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場結構均衡。最終調(diào)控目標應是建立和健全社會住房保障體系。

（五）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施。

房地產(chǎn)金融論文范文第4篇

1.投資增幅低，管理難度大。

2008年的全球金融危機使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)一度進入低迷狀態(tài)，我國在房地產(chǎn)的開發(fā)和投資幅度上曾一度降低，尤其是2009年，僅廣西的增速就回落29個百分點。而正是由于市場的低迷，投資幅度的降低，使得我國房地產(chǎn)泡沫被擠破，從而引發(fā)一系列的連鎖反應，例如土地購置及其開發(fā)力度下降、商品房銷售難度較大、資金壓大等問題的出現(xiàn)，而這些問題的出現(xiàn)，就直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平的提升，進而導致房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展較慢甚至遲滯不前。

2.樓市交易量下滑，失業(yè)人數(shù)增加。

房地產(chǎn)作為我國的經(jīng)濟支柱行業(yè)之一，為我國提供了大量的就業(yè)機會，在一定程度上為降低我國失業(yè)率做出了結出的貢獻。但是自2008年全球金融危機爆發(fā)以來，由于樓市的交易量下滑，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了生存而不得不裁員，這就導致失業(yè)人員的數(shù)量極大的增加，加上一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不斷注重企業(yè)發(fā)展環(huán)境的改善，導致房地產(chǎn)市場秩序難以得到優(yōu)化，尤其是有的房地產(chǎn)企業(yè)自身抵御市場風險的意識和能力的不足，將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的水平，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展緩慢。

3.外資撤離樓市，影響行業(yè)景氣。

近年來，雖然人民幣升值的消息不斷爆出，房地產(chǎn)價格也在不斷的上漲，但是在當今的后金融危機時代，雖然當時的沖擊已經(jīng)得以逐步的消退，但是，由于金融危機的爆發(fā)，就會導致人民幣停止升值，甚至貶值，房地產(chǎn)價格也會停止上漲甚至下降，此時外資就會拋售在中國的房產(chǎn)，而正是這一舉動，則對我國的房地產(chǎn)市場的影響最為直接。例如在2008年的9月，由于金融危機的全面爆發(fā)，上海的很多外資就急于拋售高檔物業(yè)，導致房地產(chǎn)行業(yè)的景氣受到影響，而這就會對經(jīng)濟管理人員的經(jīng)濟管理行為帶來不便，由此而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中如何應對金融危機的沖擊

通過上述分析，我們淺顯的認識了金融危機對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響，而究其根源，主要是因為在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中缺乏明確的管理目標，加上現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系亟待完善，對金融危機帶來的影響和沖擊意識不足，導致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)甚至破裂，因而為了更好地應對金融危機對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來的影響，就應從以下幾個方面進行努力。

1.致力于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。

2008年美國金融危機的出現(xiàn)，極大的沖擊了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。尤其是房地產(chǎn)泡沫的破裂時，金融所占的地位具有主體性，加上利率波動幅度較大，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度嚴重不足，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展受到影響。而究其根源，主要是一些房地產(chǎn)的信貸產(chǎn)品的證券化鏈條長，往往將風險包裝后就忽略對其的預防，因此只有對現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行不斷的創(chuàng)新，并始終基于風險可控這一前提之上，預防再次出現(xiàn)金融危機。就全球的房地產(chǎn)行業(yè)來看，抵押貸款債券化已成為最主要的特征，因而為了對現(xiàn)有的金融產(chǎn)品進行不斷的創(chuàng)新，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構，必須在央行的帶領下對肆意放貸的行為進行監(jiān)管，才能降低多年來一直居高不下的房價，從而更好地確保所創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品符合現(xiàn)代人的需要。

2.加大房地產(chǎn)信貸管理力度。

在房地產(chǎn)金融中，信貸作為不可或缺的一部分，尤其是房地產(chǎn)信貸，在我國的銀行中的貸款總額較高，因而銀行必須嚴格按照銀監(jiān)會和央行對房地產(chǎn)信貸方面的各種法律法規(guī)，對放貸事宜進行嚴格的審核和批準，從而更好地防范由于信貸而帶來的風險。而金融危機的出現(xiàn)，往往是由于信貸風險較大所導致，因而為了應對金融危機的沖擊，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員，必須對房地產(chǎn)信貸進行科學全面嚴格的管理。但是需要注意的是，目前，我國在銀行信貸中最為成熟的抵押產(chǎn)品就是房產(chǎn)，這是因為其屬于不動產(chǎn)，但是在將其作為抵押物并借貸時，必須對其價值進行合理的估算，這是因為其價格隨著市場的波動而對信貸資產(chǎn)的安全帶來的影響，才能更好地應對金融危機帶來的沖擊。

3.擴大融資渠道，盤活房地產(chǎn)經(jīng)濟。

我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展離不開大量資金的支持，而這就必須通過融資獲得更大的主動權。但是我國的房地產(chǎn)融資渠道主要在貸款、企業(yè)墊資和銷售款。正是由于融資渠道較窄，在很大程度上導致了很多房地產(chǎn)企業(yè)被別人牽著鼻子走，從而影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，同時也難以抵御來自金融危機的沖擊，因此，只有對現(xiàn)有的融資渠道進行擴大，始終將市場作為導向，通過不斷的強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，加大對房地產(chǎn)信貸的支持和審核力度，最大化的將房地產(chǎn)經(jīng)濟盤活。

4.引導理性消費，降稅抑價。

由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，在宏觀經(jīng)濟看好的情況下，市場參與者對未來房地產(chǎn)價格走向的預期已呈現(xiàn)過度樂觀的趨勢，出現(xiàn)了非理性的“集體無意識”行為。政府應努力避免房地產(chǎn)市場大起大落，加快落實已有的房地產(chǎn)政策，包括國六條、國八條及住房按揭貸款新政等，對房地產(chǎn)市場存在的違規(guī)行為如“囤房惜售、哄抬房價”等予以堅決打擊。引導房地產(chǎn)市場的理性消費，加大房屋住房供給以滿足廣大居民的居住需求，打擊和抑制投機需求。加快我國居民住房保障體系的建設，擴大公積金制度的覆蓋范圍，增加中低收入階層的住房支付能力。房屋供給方面應大力建設廉租住房、經(jīng)濟適用房和限價房，保障中低收入居民的居住需求，降低房地產(chǎn)開發(fā)稅費，有效平抑房價，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩影響經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

三、結語

房地產(chǎn)金融論文范文第5篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；金融風險；經(jīng)營

一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資以及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之后，因為房地產(chǎn)資金量大，對于擴大金融業(yè)的業(yè)務量有利。支持房地產(chǎn)發(fā)展，增強了金融業(yè)的范圍，促進了金融業(yè)向多元化發(fā)展，是金融業(yè)支持整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個很重要的方面。

一般來說，房地產(chǎn)就是金融，離開金融，房地產(chǎn)寸步難行；但不能說金融就是房地產(chǎn)，金融的內(nèi)涵要比房地產(chǎn)豐富得多。房地產(chǎn)是目前國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，但不能說國內(nèi)產(chǎn)業(yè)唯有房地產(chǎn)、房地產(chǎn)就是整個中國經(jīng)濟。完全依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟格局隨時都會面臨巨大的風險。本書作者從金融角度來思考房地產(chǎn)的問題，來理解房地產(chǎn)的發(fā)展，來規(guī)避房地產(chǎn)的風險。市場永遠是正確的，但要理解市場，必須掌握理解市場的工具，在本書中，這種工具可信手獲得。愿有意者前往尋覓。

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，無論是房地產(chǎn)商土地的征購、住房的開發(fā)與建筑，還是住房建筑完成后的銷售，無論哪一個環(huán)節(jié)都由資金來決定。房地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)經(jīng)濟的影響、國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫與金融預警機制、內(nèi)地房地產(chǎn)市場泡沫之爭、金融政治經(jīng)濟學的新理論、金融市場基礎性制度改革與反思。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為金融業(yè)的進一步擴展提供經(jīng)濟條件

隨著住房商品化逐漸打開，結合現(xiàn)有的公共住房近100億美元的年度價值成屋都變成了商品。在商品住房的總流量增加了巨大的商品流通量將不可避免地需要增加流通貨幣。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進金融機構向多元化、金融業(yè)務向多樣化方向發(fā)展

中國房地產(chǎn)過去幾年的發(fā)展導致了房地產(chǎn)開發(fā)，許多城市都建立了住房合作社、專業(yè)銀行、綜合銀行等機構，也促使各種金融服務的出現(xiàn)和發(fā)展，如各種房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)投資業(yè)務、住房貸款業(yè)務、房地產(chǎn)委托租賃業(yè)務、房地產(chǎn)保險業(yè)務，有的甚至通過引進外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)和管理。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有助于完善銀行業(yè)務結構，增強其調(diào)節(jié)經(jīng)濟能力

隨著房屋商品化的逐步推開和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房商品必定將出現(xiàn)大量增加的局面，客觀上要求銀行住房信貸業(yè)務有一個長足發(fā)展，以推動公有住房的出售，即可改變我國銀行目前消費信貸業(yè)務極為薄弱的狀況，使信貸業(yè)務結構趨于完善。

三、房地產(chǎn)金融風險概述及產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等

房地產(chǎn)金融風險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。首先，當較多的金融業(yè)務、金融機構面臨較大風險尤其是已經(jīng)受到較大損失時，社會就可能對金融體系的可靠性、穩(wěn)定性、資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機。其次，金融業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境和相關政策措施的變化，也使整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，從而有更大的損失。

房地產(chǎn)金融存在的主要原因：

（一）房地產(chǎn)對銀行金融業(yè)的依賴程度過大

目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。房地產(chǎn)項目中60%的資金來自于銀行。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對房產(chǎn)金融的依賴程度�，F(xiàn)實中，國家也是借助調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)相關的金融政策來達到宏觀調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的目的。

（二）政策風險

正因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展過熱，首先便表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的重點。國家實施宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策時，某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應出現(xiàn)回落，導致房地產(chǎn)金融風險。

（三）經(jīng)濟周期的風險

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，國民經(jīng)濟的高速增長或不景氣都會直接對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展周期理論，經(jīng)濟總是以周期循環(huán)發(fā)展的。從長遠看房地產(chǎn)價格是上升的，但在一個周期內(nèi)，房地產(chǎn)價格肯定會有升有降。在房地產(chǎn)業(yè)處于高漲的時期，那么房地產(chǎn)金融獲利的機會也就較多，反之房地產(chǎn)金融業(yè)就會少獲利或虧損，出現(xiàn)風險。

（四）房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風險

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導致的銀行信貸風險

房地產(chǎn)開發(fā)從獲得投資、前期開發(fā)、土地、項目投標、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長，期間的風險可來自地段選擇、項目組織、施工質量、材料及總體估算、設計定位、籌資方式、行政干預等各個環(huán)節(jié)，而一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險，則整個項目的風險就會產(chǎn)生連鎖反應。

2.房產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)信貸時決策失誤而導致的風險

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)對金融業(yè)務尚沒有形成比較規(guī)范的決策程序，特別是在對項目的可行性論證上仍然存在不夠嚴密和全面、對項目的潛在風險識別和準備不足的現(xiàn)象。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而陷入困境。

四、房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風險的防范對策

（一）重視房地產(chǎn)金融風險及其危害性，增強意識

房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府有關房產(chǎn)金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，加強金融市場分析與調(diào)研，把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營方向與策略，促進自身業(yè)務的穩(wěn)定有序發(fā)展。要認真仔細對開發(fā)項目進行可行性方面的評估，對市場需求有準確細致的了解，對幾類風險較大的開發(fā)項目要謹慎進入。

（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道

目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應大力拓寬房地產(chǎn)間接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風險。

（1）通過大力推進股本證券投資的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，向社會公開募集發(fā)展資金，拓展融資渠道，培育和發(fā)展二級市場的抵押貸款。

（2）建立房地產(chǎn)投資基金，在住宅產(chǎn)業(yè)的吸收，長期資本投資，投資本來是一個富裕的房地產(chǎn)不僅成為受歡迎的投資工具。

（3）引導外資進入房地產(chǎn)融資市場，更大的努力，以吸引外國投資，以改善國內(nèi)房地產(chǎn)投資。

（4）鼓勵發(fā)行企業(yè)債券，吸引社會剩余資金投資于房地產(chǎn)。這種債券可以由房地產(chǎn)公司，直接融資在資本市場上發(fā)行，但也通過類似的房地產(chǎn)投資信托基金在資本市場上發(fā)行，資金將被分發(fā)到集中的房地產(chǎn)建設。

（三）控制好企業(yè)經(jīng)營融資中貸款的比例，不斷調(diào)整＼優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結構

對于開發(fā)項目的投入資金總量、分期投入量、銷售情況預測、潛在開發(fā)風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結構和客戶結構，開發(fā)要重點投向經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場管理規(guī)范的大中城市及部分縣級市。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分利用市政建設等有利條件創(chuàng)造客戶群；在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。

（四）依法嚴格資金管理，規(guī)范金融業(yè)務操作，推進企業(yè)資金良性發(fā)展

一要把好項目審批關。嚴格房產(chǎn)項目的收益評價和可行性評估，利潤明顯較低及售房壓力較大的項目的堅決否定。二要嚴把項目設計論證關。在設計階段，結合設計單位對項目進行綜合規(guī)劃設計。尤其針對滾動式開發(fā)的大盤，更需把持好節(jié)奏。三要加項目的風險管理，對項目的運行實行全過程動態(tài)監(jiān)控。要視工程開發(fā)進度控制，不斷于計劃比較，調(diào)整偏差，防止資金鏈出現(xiàn)問題。在與供貨商、項目合作者合作時，重視合同和法律管理，預防法律風險。

（五）加強銀行業(yè)務的關注，建立業(yè)務監(jiān)管機制

業(yè)務監(jiān)管機制以風險控制為中心。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。加強對房地產(chǎn)市場走勢，重點區(qū)域房價、地價變化的跟蹤研究，防范和規(guī)避產(chǎn)品性及區(qū)域性風險。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關的信息。

（六）建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關的法律法規(guī)體系

建議完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學習《商業(yè)銀行法》、《建筑法》、《公司法》、《合同法》等法律法規(guī)條文中新增有關開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的個人，應立停止合作，并配合銀行通過法律手段，盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。更要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能。以更加積極的姿態(tài)，抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，趨利避害，以維護企業(yè)自身和國家的利益。

總之，政府在不斷地調(diào)整房地產(chǎn)政策，借助房地產(chǎn)業(yè)來帶動中國經(jīng)濟的發(fā)展。這必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列深遠的影響，同時也推動了法制建設和政府決策體制產(chǎn)生質的飛躍。它體現(xiàn)了當代房產(chǎn)業(yè)先進生產(chǎn)力的發(fā)展要求，加快了中國的社會主義現(xiàn)代化建設的進程，提高了我國的綜合國力；房產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的不斷合作和共同發(fā)展代表著中國先進文化前進的方向，推動著中國社會主義政治文明的建設和社會主義文化的發(fā)展繁榮；它代表了中國最廣大人民的根本利益，它體現(xiàn)著人民的愿望和要求。它為中華民族的倔起提供了難得的歷史機遇。房地產(chǎn)企業(yè)應該在大好形勢下，抓住難得的機遇，同時正視其中的風險因素，認真對待，以期獲得更大的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 顧弼時.房地產(chǎn)金融風險與經(jīng)營政策[J].會計之友，2007（31）.

[2] 張雪嬌.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題研究[J].商場現(xiàn)代化，2008（33）.

[3] 吳俠，張慧明.試述房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系[J].統(tǒng)計與咨詢，2003（6）.

[4] 黃曉穎.新時期商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風險控制策略分析[J].中國集體經(jīng)濟，2023（18）.

[5] 黃道平.淺談房地產(chǎn)金融風險及防范[J].北京工業(yè)職業(yè)技術學院學報，2004，3（3）.