房屋買賣合同中的“一房多賣”的情況

　　導語：買賣房子是一件重大的事情，在這個過程中需要我們謹慎行事，但是有可能出現(xiàn)“一房多賣”的情況，那這種情況應該怎么辦呢?

　　房屋買賣合同中的“一房多賣”的情況

　　一物多賣的情形下，在標的物所有權已經發(fā)生轉移時，而且該標的物是特定物，出賣人對與其他買受人所簽買賣合同的實際履行已經成為事實上的不可能，根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定，其他不能取得該標的物所有權的買受人此時不能再要求出賣人依約繼續(xù)履行合同，只能選擇解除合同并要求出賣人承擔損害賠償責任。

　　根據(jù)《民法通則》第115條規(guī)定，合同解除不影響當事人要求賠償損失的權利�！逗贤�法》第97條也規(guī)定非違約方有權要求賠償損失。我國法律承認解除合同與賠償損失并存，不能取得標的物所有權的買受人人有權依據(jù)有效合同的違約責任追究出賣人的違約責任，在約定違約金不足以彌補損失時還可以要求出賣人承擔其他損失。在實踐中，一物多賣通常涉及標的物價格上漲的情況，出賣人簽訂買賣合同后房價看漲，遂以高于原合同價款的一定金額將房屋出售給后續(xù)買受人。第一個合同簽訂后房價上漲的部分，應當是第一個合同買受人在合同實際履行情形下的可得利益，但由于二次買賣而無法獲得，在計算賠償數(shù)額時應當考慮不能取得該標的物所有權的買受人的這一可得利益損失。至于差價的計算方式，一種是按照前后兩個買賣合同的約定的差價計算，這種計算方法考慮到可預見原則，但在標的物價格飛漲時難以充分保護非違約方的利益。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，可得利益是指“合同履行后可以獲得的利益”，該方法計算差價的時間點是合同簽訂時約定的價格恐與立法規(guī)定不符，另一種方法是非違約方有權請求出賣方給付合同時的價格和違約時標的物的公正的市場價格之間的`差價，該方法計算差價的時間點是違約時標的物的市場價格，更符合《合同法》第113條的立法本意。

　　最高人民法院《商品房買賣解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失中，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一賠的賠償責任:

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人。”該條關于“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”的規(guī)定，帶有明顯懲罰性賠償性質，反映了司法機關對一物多賣的態(tài)度，有利于保護購房者這一相對弱勢群體。