項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)詳解及項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審意見(jiàn)
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)詳解及項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審意見(jiàn)
新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審關(guān)注要點(diǎn)詳解
一、前言
1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分哪幾個(gè)階段?
商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分為概念方案階段、方案設(shè)計(jì)階段(含方案深化設(shè)計(jì))、初步設(shè)計(jì)階段,施工圖設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段和營(yíng)運(yùn)階段。
2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作主要集中在哪兩個(gè)階段及工作內(nèi)容?
商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者,參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對(duì)項(xiàng)目從使用功能的實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營(yíng)效果的預(yù)期上實(shí)施專業(yè)把控,我們參與新項(xiàng)目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。
二、商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)研討工作要點(diǎn)
1. 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項(xiàng)目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)之后保值增值的必要條件。
2. 此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容
商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計(jì)評(píng)審、空調(diào)冷熱源論證、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審等。其中各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審中的每一項(xiàng)又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段來(lái)完成。在每個(gè)階段,商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者,都需要進(jìn)行專題市場(chǎng)調(diào)研工作,獲得相關(guān)的信息依據(jù),經(jīng)過(guò)研究分析后,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審并形成意見(jiàn)和建議,完成須由商管公司主導(dǎo)的專項(xiàng)設(shè)計(jì)成果,提交規(guī)劃院,然后經(jīng)過(guò)一次或多次聯(lián)合評(píng)審會(huì)簽由規(guī)劃院將各方意見(jiàn)達(dá)成一致,形成階段性設(shè)計(jì)成果。本文將重點(diǎn)從這三個(gè)階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解讀,以期能夠給參與這項(xiàng)工作的人們提供參考和思路,使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)能夠有的放矢,提高工作效率。
3. 評(píng)審關(guān)注的事項(xiàng)(業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?空竞凸卉囌、管理用房、消防疏散通道、變形縫)
業(yè)態(tài)定位
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果,綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、所屬商圈的地位和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等情況進(jìn)行定性分析研究,確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局,進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的總體建筑規(guī)模體量、項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)(含步行街)類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。
步行街布局
1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機(jī)結(jié)合并成為連接各主力店客流動(dòng)線的樞紐,使各主力店的客流通過(guò)步行街實(shí)現(xiàn)交匯和共享;目前根據(jù)不同的建筑體量,步行街與主力店布局較為理想的方式有:步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對(duì)主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性,步行街各層與主力店的開(kāi)口數(shù)量應(yīng)適當(dāng),并且通過(guò)在適當(dāng)位置開(kāi)口使步行街沒(méi)有明顯的“冷段”和“死角”;
2) 步行街的總長(zhǎng)度通常以280~350米為宜;一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個(gè)中庭并且要分主次,主中庭面積約500~700平米(開(kāi)洞面積),次中庭面積約300~400平方米(開(kāi)洞面積);兩個(gè)中庭的間距以80~100米為宜。
交通組織
1) 城市廣場(chǎng)
商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)(3000~10000平米左右)。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置,其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置;
2) 豎向布置
在整個(gè)廣場(chǎng)的豎向布置上,整個(gè)廣場(chǎng)的各出入口的數(shù)量合理,位置與客流動(dòng)線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過(guò)街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機(jī)結(jié)合,盡可能利用公共交通設(shè)施拉動(dòng)客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計(jì);
3) 道路交通
重點(diǎn)關(guān)注廣場(chǎng)內(nèi)外交通動(dòng)線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場(chǎng)(不含酒店)至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上,出入口位置應(yīng)最大限度地降低對(duì)地面步行路線和客流出入口的影響,同時(shí)還要保證項(xiàng)目周邊車輛到達(dá)和離開(kāi)的車流動(dòng)線便捷順暢,正常情況下不致形成交通擁堵;同時(shí)應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的獨(dú)立對(duì)外通道和內(nèi)部垂直交通(扶梯、貨梯、觀光梯等)設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮,提出設(shè)計(jì)思路。
停車位
根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定,結(jié)合城市私家車輛的`保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物出行習(xí)慣等因素,合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車位數(shù)量,除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅(如有)的需要外,供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時(shí)以上。
停靠站和公交車站
為方便顧客下車,還應(yīng)在主要的廣場(chǎng)出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛停靠站,長(zhǎng)度不少于20米,寬度為雙車道,可滿足出租車臨時(shí)?浚?空镜臄(shù)量根據(jù)實(shí)際情況確定。根據(jù)公共客運(yùn)交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場(chǎng)周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運(yùn)交通車站。
管理用房
根據(jù)目前城市綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)及物業(yè)管理模式,管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)(包括大商業(yè)中的塔樓)的管理用房,還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米;食堂面積600-1000平方米;銷售型物業(yè)(含大商業(yè)塔樓)的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積(通常為3‰-5‰);管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨(dú)立,避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。
消防疏散通道
在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量,并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。
變形縫
結(jié)合城市綜合體建筑形態(tài)特點(diǎn),變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置,盡量做到不穿過(guò)主力店和少穿過(guò)步行街,以減小因變形縫開(kāi)裂漏水造成損失的機(jī)率。
三、建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審
1. 此階段商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容
1) 任務(wù)
規(guī)劃院將建筑方案(初稿)反饋給各參與部門進(jìn)行評(píng)審,商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析,提出方案評(píng)審意見(jiàn)。規(guī)劃院通過(guò)組織一次或多次評(píng)審會(huì)簽會(huì)匯總各部門的評(píng)審意見(jiàn)并結(jié)合各方意見(jiàn)組織修改調(diào)整建筑方案,最終完成建筑方案設(shè)計(jì)。由于建筑方案通常經(jīng)過(guò)多次評(píng)審和調(diào)整,在多次評(píng)審調(diào)整過(guò)程中方案設(shè)計(jì)也在不斷深化,因而這一段過(guò)程有時(shí)也被視為方案深化設(shè)計(jì)階段。為方便起見(jiàn),我們?nèi)宰鳛橐粋(gè)階段對(duì)參與設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。
2) 準(zhǔn)備工作
地方商管公司和集團(tuán)商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀,并組織開(kāi)展相關(guān)市調(diào)工作。
主要包括:當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對(duì)物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)商鋪規(guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸車輛的類型、垃圾處理和清運(yùn)方式、居民停車習(xí)慣和繳費(fèi)方式、居民對(duì)休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。
2. 評(píng)審關(guān)注
商管公司在此階段應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計(jì)的確認(rèn),包括:主入口、與主力店開(kāi)口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心(廣播、LED、有線電視控制)、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通;步行街商鋪的布置、開(kāi)門、開(kāi)間、進(jìn)深;地下室停車場(chǎng)的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉(cāng)庫(kù)、員工食堂等布置要
項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃評(píng)審意見(jiàn)
二〇XX年五月二十日,在洱源縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局一樓會(huì)議室召開(kāi)了大理洱源-金頤.香榭項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃評(píng)審會(huì),會(huì)議由洱源縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局主持,洱源縣國(guó)土局、環(huán)保局、園林局、人防辦等各相關(guān)部門參加了會(huì)議。會(huì)上產(chǎn)生了以杜平高級(jí)工程師為組長(zhǎng)的專家組(名單附后)。參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和專家在聽(tīng)取編制單位匯報(bào)該項(xiàng)目的規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上,查閱了有關(guān)修建性詳細(xì)規(guī)劃編制的有關(guān)要求,對(duì)項(xiàng)目成果充分發(fā)言討論后,專家組綜合會(huì)上主要意見(jiàn),形成以下評(píng)審意見(jiàn):
一、《洱源-金頤.香榭建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃》項(xiàng)目提交評(píng)審的規(guī)劃成果基礎(chǔ)資料基本詳實(shí),規(guī)劃指導(dǎo)思想基本明確、成果基本規(guī)范,在對(duì)提出的問(wèn)題修改完善后,原則同意通過(guò)方案審查。
二、需要修改完善的意見(jiàn)如下:
1.補(bǔ)充該項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃與上位規(guī)劃的關(guān)系。
2.復(fù)核本居住用地各建設(shè)內(nèi)容(尤其是酒店公寓)與用地性質(zhì)的關(guān)系。
3.場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高應(yīng)與四周城市道路標(biāo)高銜接。
4.應(yīng)明確小區(qū)南側(cè)D1、D3、D5戶型底層商業(yè)后退用地界線的距離,并應(yīng)按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)寬度的商業(yè)走廊及人員集散場(chǎng)地。
5.明確小區(qū)內(nèi)道路寬度并復(fù)核道路轉(zhuǎn)彎半徑是否滿足規(guī)范要求。
6.補(bǔ)充需要配建的社區(qū)活動(dòng)用房面積,進(jìn)一步優(yōu)化配套服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容與位置。
7.復(fù)核九臺(tái)路十七層住宅退界間距。
8.小區(qū)地上停車率應(yīng)不大于10%,進(jìn)一步研究復(fù)式停車在實(shí)際操作及管理運(yùn)行中的可操作性,進(jìn)一步落實(shí)及優(yōu)化停車位設(shè)置方案。
9.補(bǔ)充地下室人防平時(shí)、戰(zhàn)時(shí)設(shè)計(jì)方案,并明確應(yīng)建及實(shí)建的人防地下室面積,補(bǔ)充各防護(hù)單元、抗爆單元的劃分以及人防地下室隱蔽人數(shù)。
10.補(bǔ)充小區(qū)中水回用系統(tǒng)。
11.建筑風(fēng)格應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求,結(jié)合本地塊特定區(qū)位,體現(xiàn)當(dāng)?shù)亟ㄖ幕帮L(fēng)格。
專家組長(zhǎng):杜平
二〇XX年五月二十日
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