提要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民消費水平得到顯著提升，我國汽車保有量近年呈快速增長態(tài)勢。然而，我國停車位的數(shù)量卻遠(yuǎn)低于汽車的保有量。因此，如何實現(xiàn)有限停車資源的最優(yōu)配置，不僅能最大限度的解決停車難問題，并且蘊含了巨大的投資商機(jī)。本文從金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)投資模式、資產(chǎn)管理模式選擇等方面進(jìn)行分析，為緩解我國“停車難、亂停車”問題提供市場化的解決方案與政策建議。

關(guān)鍵詞：停車產(chǎn)業(yè)；收費定價；資產(chǎn)管理

截至2023年底我國機(jī)動車保有量達(dá)到了2.9億輛。其中，家用汽車1.94億輛；機(jī)動車駕駛?cè)藛T3.6億人。高速增長的汽車保有量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有停車位數(shù)及新建車位的負(fù)荷，直接導(dǎo)致了停車需求端一位難求。實現(xiàn)停車產(chǎn)業(yè)的供需平衡，需要優(yōu)化其資源配置，金融機(jī)構(gòu)在資本與產(chǎn)業(yè)融合方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，介入停車產(chǎn)業(yè)是其戰(zhàn)略投資的重要選擇。本文從金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)投資模式、資產(chǎn)管理模式選擇等方面進(jìn)行分析，以期能為緩解我國“停車難、亂停車”問題提供市場化的解決方案與政策建議。

一、關(guān)于城市停車難與停車產(chǎn)業(yè)投資模式研究文獻(xiàn)評述

隨著家用汽車的普及，國內(nèi)停車難越來越引起人們的關(guān)注。葉治安、汪長緯（2023）認(rèn)為，老城區(qū)和中心城區(qū)以及人流相對集中的醫(yī)院、銀行、機(jī)關(guān)等公共場所，停車難矛盾更為突出，主要是由于公共停車場所沒有得到充分利用，城市規(guī)劃者重道路規(guī)劃，輕停車場規(guī)劃，停車場配建工程沒有的到應(yīng)有的重視。宋程（2023）認(rèn)為，公共立體停車庫的開發(fā)建設(shè)是可以作為解決城市停車難問題的一種有效途徑，并提出了幾種可能的商業(yè)開發(fā)模式。關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)投資模式的研究也越來越多，馬志恒、徐記梅等（2023）認(rèn)為，采取“疏堵結(jié)合”的治理模式收效甚好，“疏”主要采取的途徑是鼓勵社會資本參與停車場建設(shè)。魏幼芳、劉雪蓮等（2023）分析發(fā)現(xiàn)停車場產(chǎn)權(quán)定位不清、管理體制有待改革，深入探討了城市機(jī)動車停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展存在的關(guān)鍵問題。李雪梅（2023）強(qiáng)調(diào)通過停車設(shè)施的供給和運營環(huán)節(jié)的同步市場化以建立合理的獲利機(jī)制，促進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)化。宗剛、李盼道（2023）對停車定價的影響因素進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)影響停車價格的主要因素是停車需求與供給，高定價會增加供給擠出需求，公共交通優(yōu)先政策可以優(yōu)化出行方式，減少停車需求。以往的研究都是從供需關(guān)系層面，探討停車價格對停車產(chǎn)業(yè)的影響，而沒有把金融機(jī)構(gòu)配置資源實現(xiàn)自動調(diào)整停車供需平衡的功能考慮在內(nèi)。而引入金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)，將加大車位建設(shè)資金供給，構(gòu)建市場化定價體系，實現(xiàn)停車資源的優(yōu)化配置。

二、城市停車難與停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

（一）我國部分城市“停車難”狀況分析如圖1所示，2006-2023年我國家用轎車從5200萬輛增長至1.94億輛，年增速超過10%。重點城市停車位緊缺形勢嚴(yán)重。我國停車位的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于汽車保有量，如圖2所示，我國一二線城市停車缺口均超過50%。停車位變成極為稀缺的資源。依照國際經(jīng)驗，汽車保有量與停車最佳比值為1：1.2，而目前我國比例低于1：0.5，尤其是一二線中大型城市的停車位缺口甚至高達(dá)80%。由于立體停車位的建設(shè)成本較高，且投資回報遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)利潤，國內(nèi)開發(fā)商對停車位作為配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)缺乏動力。因而，隨著汽車保有量的持續(xù)增長，停車產(chǎn)業(yè)供需嚴(yán)重失衡，缺口持續(xù)擴(kuò)大。

（二）停車場產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間分析停車產(chǎn)業(yè)具有極大的發(fā)展空間，僅以目前5000萬車位缺口為基礎(chǔ)，按照單價10-20萬，通過簡單測算就能發(fā)現(xiàn)未來停車產(chǎn)業(yè)至少有5-10萬億元的投資需求，停車產(chǎn)業(yè)蘊含著大量的投資機(jī)會。而目前可做資產(chǎn)交易的市場化運用的車位大概有2000萬個，按照每個車位價值10-20萬，可做資產(chǎn)交易的車位資產(chǎn)價值大概估值存量有2萬億元，蘊含豐富商業(yè)化投資價值。供給側(cè)改革下“去杠桿”與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒并存，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收益及停車價格上漲的高確定性，使得停車場資產(chǎn)成為當(dāng)下稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以確保較好的固定收益回報，且停車收費沒有壞賬，均為預(yù)收，現(xiàn)金流方面的風(fēng)險很低；從資產(chǎn)升值的角度，停車場過去被視為地產(chǎn)的額外配套設(shè)施。因此，價值被長期低估。隨著停車收費價格管制逐漸放開，停車場資產(chǎn)的盈利性不斷提升。對金融機(jī)構(gòu)來說，擁有長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量停車資產(chǎn)將成為展業(yè)新藍(lán)海，但定價難、資產(chǎn)分散、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且交易過戶難等問題卻困擾金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)。

（三）金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)可行性分析

1.金融機(jī)構(gòu)介入分享停車產(chǎn)業(yè)還處于停車資產(chǎn)的篩選與獲取階段。目前市場上可供選擇的停車產(chǎn)業(yè)資源包含：機(jī)場、大型醫(yī)院、火車站、高鐵站等交通樞紐，車流量極大、收入相當(dāng)可觀。但是，這些好的資源，處于封閉的管理系統(tǒng)中，一般很難獲得，民間資本更難介入；道路兩側(cè)停車位資源其體量較大，但卻被政府管控，因此，這部分的資源需要我們與地方政府平臺公司進(jìn)行合作，達(dá)到資源的較好利用；大型商務(wù)CBD寫字樓和商場停車資源較為分散，需要聚集起來集中管理；未來新建停車產(chǎn)業(yè)的機(jī)會非常大，甚至政策已經(jīng)催生了停車產(chǎn)業(yè)的新機(jī)遇。比如，整體產(chǎn)權(quán)的出讓帶來的一次成本回收及后續(xù)管理費用帶來持續(xù)性的現(xiàn)金流。但是，其投資成本較高，高門檻的前期建設(shè)費用阻礙了資金緊缺的中小開發(fā)企業(yè)的介入。

2.停車收費定價處于探索階段。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)、云計算等大數(shù)據(jù)技術(shù)逐漸應(yīng)用于停車場管理領(lǐng)域。通過大數(shù)據(jù)獲取停車場的經(jīng)營數(shù)據(jù)以預(yù)測研判其未來的收費情況，并對資產(chǎn)進(jìn)行合理定價。而在以前如果金融機(jī)構(gòu)要通過長期租賃停車場介入停車資產(chǎn)管理，交易對手提供的數(shù)據(jù)往往并不真實可信，信息的不對稱會使得介入企業(yè)花費大量人力進(jìn)行調(diào)研。模型化則是在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，將決策依據(jù)模型化給出合理定價。例如，停車場價格的調(diào)整，可以基于歷史數(shù)據(jù)分析設(shè)計一個定價模型，再根據(jù)客流量、周邊價格因素等指標(biāo)綜合確定一個合理的價格區(qū)間，實現(xiàn)停車場收費價值最大化。停車收入還有很大的挖掘空間，停車收費定價有以下三種參考模式：第一種模式是分時定價。分時定價在國外已經(jīng)司空見慣，而國內(nèi)此前因為政府指導(dǎo)定價沒有放開，所以極少采用采用。根據(jù)此前的測算，分時定價可以顯著增加停車場長期經(jīng)營性主營業(yè)務(wù)收入。因為通常情況下停車才是第一目的地，客戶在高峰時段或繁忙時段對價格并不敏感。第二種模式是超售及車位共享。根據(jù)行業(yè)慣例，100個車位可以提供給120個用戶共享使用。經(jīng)過云端的停車簡單數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析，基于限號、區(qū)域等特征指標(biāo)，測算出北京停車位與車輛的比例可達(dá)1：2，甚至1：2.5，這樣在定價時可以適當(dāng)降低月租價格，但由于車位運用效率提高，對業(yè)主方增收遠(yuǎn)高于降價系數(shù)份額。因此，可以在金融街區(qū)域，基于高凈值金融人士以超售的方式提高資產(chǎn)的運用效率。基于二環(huán)內(nèi)居民停車緊張，將酒店夜間的車位銷售給周邊的居民，每個月為酒店增加了2萬元的收入。第三種模式是嵌入生活場景的綜合商業(yè)平臺服務(wù)提供。由于停車場是很好的流量入口，嵌入恰當(dāng)?shù)纳�活場景，進(jìn)行商業(yè)平臺綜合開發(fā)，能形成超額非停車價值收入。

3.停車場贏利創(chuàng)造方式處于轉(zhuǎn)型階段。傳統(tǒng)停車場的收入曲線和成本曲線都基本是水平狀態(tài)，利潤空間有限。在運營管理及資產(chǎn)管理兩端摸索出的管理經(jīng)驗優(yōu)化了停車場資產(chǎn)價值模型，并創(chuàng)造了超額利潤。目前，金融機(jī)構(gòu)通過差異化的制定產(chǎn)品、多樣化的營銷渠道及商業(yè)平臺的開發(fā)顯著增加收入。此外，通過專業(yè)化的運營分區(qū)管理和智能化工具將節(jié)約大量的成本。比如，通過遠(yuǎn)程控制中心將工作人員由30人變成3人，成本就會至少降低200萬，按照每人每年8萬元的人力成本，可以給停車場增加20%左右的利潤�？傊�，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入停車資產(chǎn)管理的目的就是把停車場的利潤做厚，一部分，增加其投資收益，另外一部分可以分給業(yè)主方，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)購買協(xié)議的達(dá)成。最終實現(xiàn)投資方、運營方、業(yè)主方的共贏。停車場資產(chǎn)的獨具魅力體現(xiàn)在其穩(wěn)定的收益和較高的升值空間。金融機(jī)構(gòu)介入停車場資產(chǎn)通過市場化定價與分層投資回報設(shè)計，既符合有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的固定收益?zhèn)鶛?quán)投資人需求，又能保障劣后級投資人的增值需求，能為停車問題提供市場化的解決方案，更好發(fā)揮停車收費市場化調(diào)節(jié)作用。

三、金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)交易模式的選擇

對于缺乏資產(chǎn)識別和管理能力的金融機(jī)構(gòu)而言，與專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊合作成為其深入獲取停車資產(chǎn)的重要途徑。2023年以來，金融機(jī)構(gòu)與專業(yè)的資產(chǎn)團(tuán)隊合作多采用聘用制，但該模式使得停車資產(chǎn)管理團(tuán)隊受到金融機(jī)制的束縛，導(dǎo)致規(guī)模拓展不理想。2023年以后多采用承包制，該模式的缺陷是約束與激勵機(jī)制不匹配，資產(chǎn)管理團(tuán)隊以做大資產(chǎn)數(shù)量以獲取當(dāng)期收益為目的，而忽略資產(chǎn)質(zhì)量。因此，采用合伙制方式，2023年長安信托與梧桐資本組建長安停車，雙方出資占有股份，用合伙制綁定利益，可規(guī)避資金濫用風(fēng)險，保障項目質(zhì)量。通過制定激勵，在既定股權(quán)比例的同時擁有期權(quán)，設(shè)定行權(quán)條件，金融機(jī)構(gòu)僅作風(fēng)險防控與資金對接，給予資產(chǎn)管理工資充分的自主經(jīng)營權(quán)限。

（一）共享停車融資模式打造“互聯(lián)網(wǎng)+停車”深度融合的新業(yè)態(tài)，政府應(yīng)加快明確停車位產(chǎn)權(quán)歸屬，盡快打通城市路邊停車位及其他不同產(chǎn)權(quán)的停車位信息，通過在人口密集區(qū)增劃車位、建設(shè)機(jī)械式立體停車場、分時段共享停車位等方式增加車位供給。引入社會資本統(tǒng)籌優(yōu)化共享各類停車資源，實現(xiàn)各類資本共建共享。充分利用共享經(jīng)濟(jì)、金融資本涌入、政策利好三重驅(qū)動力，以市場化的方式解決通過擴(kuò)建、優(yōu)化管理實現(xiàn)資源的絕佳利用和多業(yè)務(wù)條線的協(xié)同，為共享停車融資打下基礎(chǔ)。

（二）長期租賃模式金融機(jī)構(gòu)通過長期租賃模式獲得停車資產(chǎn)，一般長期的年限為20-30年；一次性預(yù)付租賃期的全部租金；負(fù)責(zé)所有停車場工程及設(shè)備的相關(guān)投資；并對停車場實施信息化改造方案，實現(xiàn)停車場內(nèi)外導(dǎo)航，及時尋車等功能，提升商業(yè)服務(wù)價值；提供優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)；依靠停車費收入及價值增長實現(xiàn)投資回報。內(nèi)部收益率達(dá)到10%-15%，現(xiàn)金收益測算可達(dá)5%-10%每年。

（三）產(chǎn)權(quán)收購模式產(chǎn)權(quán)收購模式為金融機(jī)構(gòu)收購業(yè)主所擁有的停車場產(chǎn)權(quán)；收購價格一般按照停車場收益計算；收購后其負(fù)責(zé)停車場的相關(guān)改造、維護(hù)投資；停車場進(jìn)行信息化改造，提升商業(yè)價值；通過提供優(yōu)質(zhì)運營服務(wù)，憑借停車費收入、物業(yè)增值、出讓車位實現(xiàn)投資退出。收購總價一般高于長期租賃總價款；其退出價值更高，方式更為靈活，停車位的產(chǎn)權(quán)價值及增值預(yù)期價值帶來的投資效益更為顯著。

（四）投資新建模式在投資新建時，可通過土地招拍掛方式，直接參與停車場專用土地的招拍掛，中標(biāo)后全額投資建造，停車場產(chǎn)權(quán)歸項目公司所有；也可通過特許經(jīng)營模式：針對綠化用地、學(xué)校操場、醫(yī)院等進(jìn)行地下車位投資新建，通過運營回收成本和合理利潤。投資新建的弊端是難以準(zhǔn)確測算停車收入的現(xiàn)金流，財務(wù)模型估算難以精確，但是其產(chǎn)權(quán)更加明晰。

（五）PPP模式金融機(jī)構(gòu)可以與地方政府平臺公司合作設(shè)立停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，由政府平臺公司認(rèn)購基金次級投資人，優(yōu)先級投資人由機(jī)構(gòu)投資人認(rèn)購，地方平臺公司作為次級投資人，政府財政預(yù)算用于補貼優(yōu)先投資人每年的收益。此模式可以規(guī)避項目報批、報建等繁冗的行政手續(xù)，且有充足的政府財政預(yù)算保障收益分配，相比單體新建，PPP模式投資規(guī)模體量更大。金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)的五種交易模式各有特色，要根據(jù)停車項目的具體情況及資金占用、投資回報率等綜合因素，選取具有比較優(yōu)勢的模式，在介入停車產(chǎn)業(yè)模式設(shè)計和選擇時應(yīng)遵循：（1）有規(guī)模和能力的停車產(chǎn)業(yè)投資商應(yīng)根據(jù)具體環(huán)境和條件跨區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)價值整合，構(gòu)建跨區(qū)域價值鏈時，要控制價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)和高附加值環(huán)節(jié)成本，大力發(fā)展共享停車模式，完善停車產(chǎn)業(yè)全條線價值鏈。（2）構(gòu)建系統(tǒng)化的企業(yè)協(xié)作體系與規(guī)模化的停車產(chǎn)業(yè)群，實現(xiàn)路邊、小區(qū)、商場、立體停車場等停車資源全方位配置。（3）把握停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、方向及產(chǎn)業(yè)鏈演化整合的關(guān)鍵因素，靈活地構(gòu)建或選擇合理的介入模式。

四、完善金融機(jī)構(gòu)介入停車產(chǎn)業(yè)的政策建議

1.完善資金支持與投融資政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)積極介入停車產(chǎn)業(yè)。要充分考慮停車行業(yè)的特點，通過政府政策支持加大建設(shè)供給，完善資金支持與投融資政策進(jìn)一步吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入停車產(chǎn)業(yè)共建共享領(lǐng)域，結(jié)合金融企業(yè)規(guī)模、信用評級、創(chuàng)新逐利等稟賦特性，通過多種運營模式，打造“互聯(lián)網(wǎng)+停車”深度融合的新業(yè)態(tài)，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)把分散的停車場聯(lián)接起來，破除了信息孤島，達(dá)到稀缺停車資源的優(yōu)化配置，通過共享經(jīng)濟(jì)、金融資本涌入、政策利好三重驅(qū)動力，以市場化的方式———解決通過擴(kuò)建、優(yōu)化管理實現(xiàn)資源的合理利用和多業(yè)務(wù)條線的協(xié)同，進(jìn)而達(dá)到標(biāo)本兼治。2.明確并簡化停車項目與交易審批流程。從政府層面盡快研究制定有關(guān)停車項目與交易審批流程，助推停車資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易，盡快探索出一套行之有效、可復(fù)制推廣的工作協(xié)調(diào)機(jī)制和范式，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對停車資產(chǎn)進(jìn)行改造的能力，體現(xiàn)出資產(chǎn)管理者的專業(yè)價值，推動停車行業(yè)健康有序的發(fā)展。3.金融機(jī)構(gòu)通過靈活的產(chǎn)品設(shè)計，解決停車產(chǎn)業(yè)投資周期長的困難。通過分層設(shè)計，讓投資者與金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)流動性風(fēng)險，給予投資者收費權(quán)和經(jīng)營權(quán)增值部分分紅權(quán)利，也可通過資產(chǎn)證券化模式與ABN模式，在銀行間市場實現(xiàn)權(quán)益流轉(zhuǎn)。

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作者：李峰，王春艷 單位：新疆大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；陜西省國際信托股份有限公司