房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第1篇

關鍵詞房地產(chǎn)泡沫；利益機制；制度因素

一、引言

泡沫是在市場經(jīng)濟中由投機導致的一種或一系列資產(chǎn)價格脫離市場基礎價值持續(xù)上漲，并且這種上漲使人們產(chǎn)生出對這種資產(chǎn)的遠期價格繼續(xù)上升的預期和持續(xù)的購買行為。Salge(1997)認為引發(fā)泡沫發(fā)生的原因可分為內生及外生因素二方面，所謂內生因素是認為泡沫的變動與基值的變動息息相關；外生因素則是由市場景氣的變動，使得市場參與者對未來的市場價格預期發(fā)生過度反應，供需失衡使市場價格偏離基值所引發(fā)的價格泡沫現(xiàn)象。臺灣學者徐滇慶、于宗先、王金利（2000）則通過房產(chǎn)投機商的資本增值方程對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機理進行了解釋。

它的生成機理一般都與投機、預期、非理性等有關。房地產(chǎn)特性是泡沫產(chǎn)生的必要條件，“經(jīng)濟人”的行為方式和金融信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的直接因素；制度因素是我國房地產(chǎn)泡沫形成的深層次因素；現(xiàn)有的利益機制是我國房地產(chǎn)泡沫形成的根源。

二、中國房地產(chǎn)泡沫生成的制度因素分析

1．預售制度

預售制度是我國在房地產(chǎn)業(yè)起步階段，為了給予成長中的開發(fā)商的一項扶持政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入。應該說，商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。但在我國房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展的今天，預售制度的原有政策意義已經(jīng)很小了。

首先，預售制度使房地產(chǎn)金融風險得以累積。預售制度使得開發(fā)商得以以少量的自由資金啟動開發(fā)項目，將購房者個人收入和銀行的貸款轉變?yōu)樽杂匈Y本。央行報告指出，開發(fā)商已形成高比例負債經(jīng)營狀況，銀行貸款占其資本金比例高達55％，而自由資金比例卻呈逐年下降趨勢。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％，直到2004年下半年，國家出臺相關規(guī)定后，才有所上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營的風險被轉嫁給了銀行。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的土地和房產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，開發(fā)商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭。

再次，預售制度促使了房地產(chǎn)業(yè)的投機炒作行為。商品房的預售可以說是在信息不對稱下的交易行為。一些開發(fā)商利用掌握的信息優(yōu)勢，將已經(jīng)預售的商品房抵押或者將已抵押的商品房預售，或重復預售套取銀行資金，極大地加重了金融風險。另一方面開發(fā)商以少量的資本金來運作項目，只要能夠賣出一部分期房，就可以收回自有投資。這就造成了開發(fā)商囤積房源、虛假的房地產(chǎn)交易信息，哄抬房價等一系列投機炒作行為。

2．土地政策失誤

土地政策的失誤也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的因素。土地政策失誤就是對土地的公共管理特性認識不清，對土地交易過于放任。土地因為數(shù)量有限，供給缺乏彈性；土地還因個別地塊不具有完全的可替代性，存在使用方式與社會公益的協(xié)調問題；土地還因具有直接財富性和自然增值性，而可能導致土地投機的泛濫。土地的這些自然與經(jīng)濟特性決定了對土地實施更多的公共管理，任由市場自發(fā)地調節(jié)，很難實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。土地的公共管理特性要求對土地保有、使用和交易進行限制。我國目前雖然對土地保有、使用和交易也有限制，但是對交易的限制很弱，炒賣地皮的現(xiàn)象司空見慣。而許多發(fā)達資本主義國家對土地交易的限制非常嚴格，比如英國在不動產(chǎn)管理上規(guī)定，一切不動產(chǎn)交易都必須事先呈報，由政府審查批準后才能實施。

3．房地產(chǎn)稅費制度

當前房地產(chǎn)稅費的一個明顯特點是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅就有契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、土地使用稅等等，收費項目就更多，稅費負擔嚴重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)的供給，是目前房價過高的一個主要原因。

另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且是在一次減除原值10-30%之后征收，稅負較輕，這就相當于給土地保有者的無息貸款，政府無法參與增值價值的再分配，實際上是鼓勵投機，鼓勵囤積土地，導致土地炒賣嚴重

預售制度、不合理的稅費制度和土地政策失誤是當前房地產(chǎn)制度安排中的一個重大缺陷，這一重大缺陷的結果就是鼓勵房地產(chǎn)投機炒作，進而促發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

三、我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源--現(xiàn)有利益機制的作用

我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素十分復雜，前面所述的原因并不是我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源來自于現(xiàn)有利益機制的作用。

我國地方政府有著GDP崇拜，地方經(jīng)濟的發(fā)展是地方政府官員的績效考核指標。房地產(chǎn)價格上漲導致了房地產(chǎn)投資和消費的上漲，這些都拉動了地方經(jīng)濟，同時也增加了地方政府的稅收。最重要的是，房價的上漲導致土地價格的上漲，對導致房價上漲的土地價格高漲和國際游資，地方政府都不是持強烈的反對態(tài)度。土地出讓收入目前已經(jīng)成為地方財政的主要來源。地方政府希望能將土地賣出高價，當然期望房地產(chǎn)價格能夠保持高位運行。我國目前實行的是土地儲備制度，政府完全壟斷了土地一級出讓市場，而實行價高者得的招拍掛的土地出讓制度更使得地方政府能夠更容易地掌握土地出讓價格。

近年來，有些地方政府為了提高地方財政收入和政績需要，將土地數(shù)十年的使用權一次性賣出，土地價格拍賣得越高，政府的收入就越高。由于土地資源的不可替代、不可移動以及不可再生等特性，使得土地資源的分配、使用具有相對的價格壟斷性。開發(fā)商預期土地價格的上升會越來越快，其推出房地產(chǎn)商品時，定價也會相應地提高，這樣造成了地方房地產(chǎn)價格不斷上漲。

在這個背景下，此利益機制促成了土地的投機炒作。近年來城市地價連續(xù)上升，很值得警惕，如福州市去年一塊地一畝拍到1264萬元，每平方米折合樓面地價9031元，而周邊樓盤的均價不超過6000元。開發(fā)商顯然預期到未來房地產(chǎn)價格的上漲，加緊購買和囤積土地，投機需求的增加造成了市場的虛假繁榮，進一步加深了價格上漲的預期。而這種投機行為恰恰是引起房地產(chǎn)泡沫的最直接因素。

四、政策建議

1．調整目前中央與地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央財政對土地收益的控制權。改變現(xiàn)行“大頭在下“的收益格局，加大土地出讓收入的征管力度，嚴格禁止地方政府隨意減免應上繳中央的土地出讓收入，降低地方政府對土地收益的支配權，強調土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。

2．改變以往以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，強調以科學發(fā)展觀落實的成效來考核地方政府。黨的十七大報告中將加快推進以改善民生為重點的社會建設作為未來中國發(fā)展的主要工作之一。因此，我們必須轉變觀念，大力倡導綜合取向的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面協(xié)調發(fā)展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，要把社會發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關鍵性發(fā)展指標，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開放，不斷改善人民生活，保障社會公平正義、不斷促進社會和諧，加快轉變政府職能，削弱地方政府與房市之間的利益聯(lián)系，盡快實現(xiàn)從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉變。

3．加快推進政府預算制度改革，強化政府土地出讓收益的預算約束，嚴格預算收支管理，實行收支兩條線管理，約束地方政府的土地收益動機，扭轉地方政府“以地生財“的模式。把土地出讓收入納入政府一般預算統(tǒng)籌安排，加強各級人民代表大會和各級政府審計機關對土地收益分配的監(jiān)督、檢查，制止隨意減免、緩繳、欠繳、少繳土地出讓收入的行為。

參考文獻

[1]曲波.房價、地價與土地供應的前因后果[J].中國土地，2005.5

[2]王阿忠.中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究[M].中國社會科學出版社，2007.7

[3]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟學[M].上海人民出版社，1996

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第2篇

西方發(fā)達國家多次遭受泡沫經(jīng)濟破滅的影響，導致嚴重的經(jīng)濟危機。這些經(jīng)濟危機的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系逐漸成為學術探討的熱點。

(一)國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的理論研究

關于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點出發(fā)的。PanlHilbers(2001)指出房地產(chǎn)的特點包括:供給缺乏彈性;交易不頻繁且成本較高;房屋可以當作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky(1982)從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認為:在經(jīng)濟繁榮時期，資產(chǎn)價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價格不斷上漲的同時，銀行信貸規(guī)模隨之擴張。但是，當房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格就會迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機。

(二)國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的實證研究

在實證分析方面，國外大部分學者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關系入手對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系進行分析。Goodhart(2008)為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格之間的關系，通過VAR模型，利用17個工業(yè)國家的1970－2006年間的數(shù)據(jù)進行實證分析，指出，房地產(chǎn)價格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進而認為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關系。

二、國內銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的研究

與國外相比，我國對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內學者對房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的研究取得了豐盛成果。

(一)國內銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的理論研究

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系:土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇(2023)認為，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。多數(shù)學者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關系。葛楊等(2008)分析了我國信貸環(huán)境對房地產(chǎn)泡沫關系，指出我國寬松的信貸環(huán)境對房地產(chǎn)價格泡沫化的推動表現(xiàn)尤為突出。

(二)國內銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系的實證研究

國內關于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。一部分學者認為房價高必然導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系。魏文軒(2023)利用1997－2023年銀行信貸與房地產(chǎn)價格相關數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價格波動間存在著較顯著的正相關性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。另有學者直接對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關系進行了實證分析。李成等(2009)發(fā)展了Allen－Gale模型，并將其應用于對美國次貸危機生產(chǎn)機理的理論分析，實證檢驗得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴張激勵投資者投資風險資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應引發(fā)大范圍的金融危機。

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第3篇

關鍵詞：泡沫理論 房地產(chǎn) 泡沫 房價

一、引言

近年來，尤其是北京、上海、深圳、杭州等地的房價出現(xiàn)了嚴重的畸形暴漲，有著大量資金的個人不斷地涉足房地產(chǎn)業(yè)進行投資，導致房地產(chǎn)價格泡沫化嚴重，未來這必將引起房地產(chǎn)的大崩潰。本文結合鄭州市現(xiàn)狀來研究鄭州市房地產(chǎn)市場泡沫化的程度，一方面為鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化做一個定位，揭示房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化的原因以及評價指標，另一方面針對部分城市普遍存在泡沫化提出了相關的政策建議，希望能夠引起政府對房價過度泡沫化城市的重視以及調控房價的決心。

二、房地產(chǎn)泡沫的定義及原因

1、房地產(chǎn)泡沫定義

根據(jù)美國著名經(jīng)濟學家查爾斯?P?金德伯格關于房產(chǎn)泡沫的解釋，他認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。[1]泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。

2、房地產(chǎn)泡沫的原因

2.1 土地的稀缺

社會的土地資源是有限的，稀缺的�，F(xiàn)代社會，住房問題尤其是大學生的住房問題原來越突出，居者有其屋，這是每個人的最基本的社會福利。但是由于社會資本掌握在少數(shù)人的手中，由于土地的有限性，他們就希望能夠通過投資更多的房產(chǎn)來占據(jù)更多的資源。盡管這個價格是在不斷的上漲，但是和土地的稀缺性相比，這些掌握著大量資本的投資人已經(jīng)對房價的價格沒那么擔憂，而且，他們希望在投資后房價能夠更加快速的增長來獲取收益。

2.2 投機需求膨脹

第二、過度投資。掌握著大量資本的投資機構和個人投資需求不斷地膨脹，他們堅信房地產(chǎn)市場會持續(xù)升溫，房價會繼續(xù)高速攀升，他們將房地產(chǎn)看成是一個賺錢的機器，通過不斷的買入賣出來回去高額利潤。對于沒錢買房以及掌握著少數(shù)資本的個人來說，他們需要生活住房，這樣就造成了一個聯(lián)系不斷的惡性的循環(huán)，從銀行獲取抵押貸款的眾多借貸人產(chǎn)生信用危機時，房地產(chǎn)市場也就到了崩盤的時刻。

2.3 貸款過度

其次，除了投資人對房地產(chǎn)未來的前景充滿著希望，大量的金融機構也融入進來為廣大投資機構和個人提供大量的貸款資金，這成為了房地產(chǎn)泡沫化的直接助燃劑。在銀行提供貸款的情況下，大量的資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，造成了一種供不應求的假象，隨著大量借貸資本的介入，在供不應求的情況下，必將推動房地產(chǎn)價格的一路攀升，這成為房地產(chǎn)泡沫的一個非常重要的原因。從投資人角度分析，他們可以通過付一部分預付款，抵押所需要的房產(chǎn)來獲得銀行的貸款來炒高房價為自己獲利。從銀行以及其他金融機構角度來講，他們對房地產(chǎn)行業(yè)的前景也持續(xù)看漲，并且在有房產(chǎn)抵押的情況下放貸獲取利潤也是符合他們的投資理念的。

三、鄭州市房地產(chǎn)泡沫化實證分析

1、2009-2023年鄭州市房地產(chǎn)泡沫指標分析

根據(jù)以上的分析方法，下面我們就鄭州市房地產(chǎn)市場泡沫化進行數(shù)據(jù)分析。

1.1 價格收入比

價格收入比指的是一套居民住房的平均市場價格與居民品均家庭年總收入的比值。該指標的設計來源于房地產(chǎn)泡沫的過度投機行為，價格收入比反映了平均家庭的對于房地產(chǎn)市場的支付能力，該比值越高，說明居民支付能力越弱，房地產(chǎn)的泡沫化相對而言越嚴重。目前，價格收入比已被廣大學者所應用來評估地區(qū)乃至全國房地產(chǎn)市場是否泡沫化以及泡沫化嚴重程度如何，該指標是評價房地產(chǎn)泡沫化指標中較為廣泛接受和重要的指標之一。一般而言，對于一套70平方米的房子而言，價格收入比的范圍在4-6為宜。根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局2023年9月公布的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，如表1所示[2]：

從表1的中的分析我們可以看到，鄭州市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每年都有較大幅度的增加，單位商品房價格從2009-2023年三年均保持持續(xù)增長，2023年與2023年基本維持穩(wěn)定。2009-2023價格收入比在逐步攀升，并且2009年-2023年均超過最合適的標準6范圍。這說明從2009年到2023年鄭州市房價出現(xiàn)了輕微的泡沫化，在2023年鄭州市房價相對于2023年趨于平緩。

1.2 房價增長率與人均收入增長率比值

房價增長率體現(xiàn)的是隨著時間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)單位價格同比增長的速度。人均收入增長率反映的是平均家庭每個人相對于去年收入的增長率。單位房價增長率與人均收入增長的比值也能充分體現(xiàn)房價與個人收入增加速度問題，在一定程度上能夠反映泡沫化的存在與否。如果房價的同比增長速度遠遠高于人均收率增長率，那么大多數(shù)家庭就無力承擔高房價帶來的成本，也就給投資者更多地機會去炒作房地產(chǎn)，導致泡沫化。具體如下圖所示[3]：

從表2中我們可以看到，2009-2023年的房價增長率與人均收入增長率的比值在合理的控制的范圍內。從這個指標來看，目前鄭州市房產(chǎn)價格泡沫化程度較不明顯，對大多數(shù)居民而言，它保持在一定的合理購買范圍內。

1.3 抵押貸款增長率與人均收入增長率比值

這里談論的抵押貸款主要指購房者為購買房產(chǎn)從銀行或者金融機構借貸資金。抵押貸款率在一定程度上顯示了房地產(chǎn)市場的運轉效率和交易頻率。但是也不能僅僅從抵押貸款率的角度單獨分析其對房地產(chǎn)泡沫化的作用，需要借助收入增長率指標。當?shù)盅嘿J款增長率與人均收入增長率的比值大幅度提高時，泡沫化的程度也在逐步加強。

從表3的中我們可以看出，2009年到2023年的抵押貸款增長率和人均收入增長率的比值保持在2以內，2023年略有增加，總體上趨于增長趨勢。也就是說2009年到2023年鄭州市發(fā)地產(chǎn)市場在一個可控的范圍內，并沒有形成明顯的泡沫化，在2023年出現(xiàn)了些許的泡沫。關注最近4年的數(shù)據(jù)，根據(jù)此指標的數(shù)據(jù)，我們得出最近4年左右鄭州市房地產(chǎn)泡沫化有增長的趨勢，但不太明顯。

2、綜合評價

通過運用上述4種分析方法以及結合相關的數(shù)據(jù)分別得出了以下結論：價格收入比方法得出從2009年到2023年鄭州市房價出現(xiàn)了輕微的泡沫化，在2023年鄭州市房價相對于2023年趨于平緩；房價增長率與人均收入增長率比值分析方法得出2009-2023年的房價增長率與人均收入增長率的比值在合理的控制的范圍內。房價增長率與人均收入增長率比值方法得出2009年到2023年鄭州市發(fā)地產(chǎn)市場在一個可控的范圍內，并沒有形成明顯的泡沫化，在2023年出現(xiàn)了些許的泡沫。因此，綜合上述的4種分析方法得出的結論，可以初步判斷2009年到2023年鄭州市房價基本保持小范圍的增長波動，并未出現(xiàn)泡沫化或者說有輕微度的泡沫。

四、結論與建議

本文分析了鄭州市房價的泡沫化，得出該市房價在可控范圍內，未出現(xiàn)過度泡沫。那么對于房地產(chǎn)泡沫的地區(qū)或者從全國范圍來看的房產(chǎn)泡沫應當如何解決呢？首先政府繼續(xù)完善住房保障政策，抑制商品房價格繼續(xù)上漲，這是解決房價居高不下的一個重要的手段，在房價高速膨脹的情形下，政府的宏觀調控是非常重要的，而且合適的政策對房價的調控也是比較有作用的。其次，強化土地資源的管理和配置，十八屆三中全會也提出了通過調控土地的配置和管理來簡介的調控房價，土地的稀缺對房產(chǎn)泡沫有一定的影響，政府通過控制小產(chǎn)權土地的使用權等措施抑制也可能會具有一定的積極作用。[4]最后，完善房產(chǎn)稅收政策，一方面加大購買多套房的房產(chǎn)稅，兩一方面調高建筑商建房成本和稅收來控制泛濫的投機交易。

參考文獻：

[1] 杜方， 房地產(chǎn)泡沫理論及測度方法研究[J]. 武漢學報， 2005年05期.

[2] 《鄭州市市區(qū)城鎮(zhèn)居民收支》， 鄭州市統(tǒng)計局.

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第4篇

關鍵詞：投資收益率;房地產(chǎn)泡沫;房價;地價

住房開發(fā)投資是房地產(chǎn)投資中最為重要的一部分。隨著GDP增速進入破“7”時代，住房開發(fā)投資作為經(jīng)濟引擎也進入周期性調整。但是國家提出了供給側改革政策后，北京市住房市場不僅沒有受庫存高企的基本面影響，反而仍舊地王頻現(xiàn)，相繼出現(xiàn)近8萬/O的樓面地價和40萬/O的“學區(qū)房”。北京住房開發(fā)市場是否存在泡沫化趨勢，關系著整體經(jīng)濟運行的風險水平。本文就住房開發(fā)投資泡沫的存在性及測度方法進行探討。

一、 住房開發(fā)投資泡沫測度方法研究

1. 理論框架。住房投資是否存在泡沫成為了學者關注的焦點，測度方法和應用也有多種角度。主要分為模型檢測方法和指標檢測方法。

模型檢測方法主要分為以下幾類：

第一類是經(jīng)濟領域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房價收入比指標，借鑒資產(chǎn)泡沫檢驗方法，通過“凈租金收入流”代替資產(chǎn)價格定價模型中的“收益現(xiàn)金流”來計算住宅的基本價值，通過價格比對，衡量泡沫大小，然后通過橫向或者縱向對比判斷區(qū)域間相對的泡沫程度。該方法雖然易獲取數(shù)據(jù)，但主要停留在經(jīng)濟指標的宏觀分析，數(shù)據(jù)可獲得性和準確性較差。

第二類為計量經(jīng)濟和數(shù)理統(tǒng)計的計量檢驗法。布蘭查德（Blanchard）的理性泡沫理論，給出了刻畫理性泡沫性質和發(fā)展狀態(tài)的模型，早起理性泡沫存在性檢驗方法是方差易變性檢驗。迪巴（Diba）等通過對資產(chǎn)價格和紅利做單位根檢驗和協(xié)整檢驗來判斷“爆炸”型的理性泡沫是否存在。諾登（Norden）等提出switching regression模型，給出理性泡沫的性質，與單位根、協(xié)整檢驗相比，有更好的小樣本性質;史興杰等的switching authoregressive（AR）模型給出了模型參數(shù)估計方法以及泡沫檢驗方法。這類方法提供了定量分析的工具，卻容易過于關注數(shù)據(jù)邏輯的自洽性，脫離實際的市場情況。

第三類為社會經(jīng)濟和空間分布實證調查方法。苑德宇等通過CD檢驗統(tǒng)計量對35個城市的房價泡沫分析，得出先后順序和可能的傳染態(tài)勢。從傳統(tǒng)的靜態(tài)泡沫轉向動態(tài)的泡沫演化研究。余柏蒗等通過燈光和用地數(shù)據(jù)計算住房空置率，進而得出房地產(chǎn)泡沫的空間分布和狀況。主要通過空間計量的方法來表征社會問題。這對數(shù)據(jù)依賴度較高，整理難度大，成果以描述性統(tǒng)計和問題探索為主。

而住房投資泡沫檢測指標類型也很多，主要分為從價格、需求、供給三個類別，每個指標也存在著各自不同的評價閾值。

綜上，現(xiàn)有的模型和指標盡管已經(jīng)建立相對完善的測度體系，但研究單純基于社會經(jīng)濟學，割裂了住房作為投資標的和空間場所的雙重屬性。同時，研究尺度也集中在宏觀的城市研究，沒有基于空間實證數(shù)據(jù)，難以指導具體的管理決策措施。

2. 研究思路及模型方法�；�于以上理論，本文提出了以住房交易價格、居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為基礎數(shù)據(jù)，首先通過剩余法測算住房開發(fā)項目中的銷售利潤率、投資利潤率、年復合增長率;最后將扣除基本收益后所剩的泡沫收益的總體均值與經(jīng)濟基本面增速作比較，并采樣取均值，得出該地區(qū)總體的住房投資泡沫水平。該方法主要有兩個步驟：基于剩余法的投資利潤率測算、基于經(jīng)濟基本面的泡沫評價方法。

（1）基于剩余法的投資利潤率測算。

①土地出讓成交價格折現(xiàn)。獲取的房價和地價數(shù)據(jù)中，房屋銷售價格樣本全部為某個時間點（此處為2023年8月）截面數(shù)據(jù)。而每塊宗地實際出讓的時間（t）卻各不相同;要計算住房投資利潤率，首先假定全部用地為某一時間點交易獲得，并在一個開發(fā)周期后，全部房源上市銷售完畢。因此不同期的宗地出讓價格按某一假設開發(fā)初始時間進行折現(xiàn)，公式如下：

p=PV（1+r）τ-K-t

其中，p是該開發(fā)初始時間的土地成交價;PV是土地出讓歷史成交價;r為折現(xiàn)率，取4%;τ為期末年份，此處設為2023年8月，K為項目開發(fā)銷售周期，此處設為3年，t為實際宗地土地交易年份。

②銷售利潤率與投資利潤率測算。住房開發(fā)利潤率測算的難點在于利潤的測算。因為住房開發(fā)中的各項稅費標準、土地出讓價格、房屋銷售均價都較為容易獲取或者估算。本文采用剩余法計算各項指標，公式為：

利潤=樓價-（土地費用+建安成本+管理費+利息+稅費）

銷售利潤率=利潤/銷售收入

投資利潤率=利潤/投資成本

本文參考了北京市部分住房開發(fā)財務報表、相應的市場稅費等因素，估算指標如表2。

因此估算得出單個開發(fā)項目的銷售利潤率ROS與投資利潤率ROI的計算公式：

ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P

ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）

（2）基于經(jīng)濟基本面的泡沫評價方法。本文測度住房泡沫采用的指標是開發(fā)方面中投資增長率。該指標主要用項目平均開發(fā)投資增長率與GDP增長率比值表示。住房開發(fā)投資市場由于其開發(fā)系統(tǒng)的復雜性，屬于壟斷競爭性市場，當投機需求增加時，短期土地供給缺乏彈性，房價大幅上漲，在成本沒有改變且經(jīng)濟增速保持相對穩(wěn)定時，其地區(qū)項目開發(fā)市場的平均投資復合增長率快速提高，住房市場出現(xiàn)泡沫。已知某個住房開發(fā)項目的K年累計投資利潤率ROI，則該項目的年復合增長率計算公式為：

CAGR=-1（2）

借鑒Levin and Wright提出的基于基本價格和非基本價格的思想，住房項目復合增長率CAGR可以分為兩部分：基于經(jīng)濟基本面的基本年收益率β和基于投機行為的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ

基本年投資收益率β可以用無風險投資收益率表示，即與開發(fā)周期等長的存款年基準利率。

泡沫化水平μ，代表著地區(qū)內n個項目的泡沫收益率總體均值γ超越地區(qū)宏觀經(jīng)濟增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此處V為該地區(qū)的宏觀經(jīng)濟增長速度（本文用該地區(qū)周期內GDP年增速的平均值帶指代）。因此可以簡單定義μ=γ/V

由以上各式整理得到該地區(qū)泡沫化水平測度：

μ=（3）

二、 住房開發(fā)投資的實證分析

以北京市的2023年8月的住房掛牌價格、2004年～2023年居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為實證基礎數(shù)據(jù)，假定一個地產(chǎn)項目開發(fā)銷售周期為3年，其他稅費、基準利率、GDP年增速均以統(tǒng)計年鑒和官方平臺為準，計算2023年北京市總體住房投資泡沫化水平。

北京市的房價中包含的地價成本基本小于40%，平均值為24.75%，低于行業(yè)水平。這說明盡管北京樓面價屢次突破新高，但由于房價彈性更大，地價占房價的比重仍舊不高。同時，銷售利潤率反映著銷售利潤在房價中的比重，主要在20%～40%之間，處于高位水平，初步判定有一定的投資泡沫化趨勢。

三、 住房投資泡沫水平檢驗與分析

1. 住房投資泡沫的存在性檢驗標準。除了宏觀上定性判斷泡沫風險，泡沫是否存在，需要定量測算和標準對比分析。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量住房開發(fā)投資增長快慢的指標是住房開發(fā)投資的泡沫收益率與GDP增長率比值μ，一般應該不超過2倍，超過3倍屬于較為嚴重。由此，我們設定μ的評價范圍及其對應閾值如下表：

2. 住房開發(fā)投資泡沫水平分析。根據(jù)公式（1）、（2）、（3）綜合整理，我們可以得到2023年北京市住房泡沫水平計算公式為：

μ=（

-13.71）

式中，μ為地區(qū)住房開發(fā)泡沫水平，n為該地區(qū)開發(fā)項目總數(shù)，Pi、pi分別為第i個項目的銷售房價、地價現(xiàn)值。

計算結果表明，北京市住房投資泡沫化水平總體呈現(xiàn)正態(tài)分布態(tài)勢，總體均值為2.5，參考表4，屬于輕微泡沫化;從分區(qū)統(tǒng)計看，有四個地區(qū)也表現(xiàn)出投資過熱，但主要為中心城區(qū)，泡沫化水平總體可控。其他地區(qū)均處于無泡沫或者理性泡沫范圍，以增加住房投資和供應，滿足市場需求為主要策略。

四、 結語

實證分析表明，北京的地價漲幅較大，但房價變動的彈性系數(shù)更大，地價占比仍舊較低，利潤占比較高。在供給側，整體的投資泡沫化趨勢仍舊存在。但由于需求端的投資預期和剛性需求持續(xù)上漲，造成了目前供需兩旺的局面，短期風險水平仍舊較低。在供給側改革的背景之下，預防和減少投資過熱形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。

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基金項目：國土資源部公益性行業(yè)科研專項“京津冀土地優(yōu)化利用一體化管控關鍵技術與應用”（項目號：202311010-3A）。主持人：馮長春。課題承擔單位：北京大學（國土資源部國土規(guī)劃與開發(fā)重點實驗室）。

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第5篇

一、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)研究綜述

關于房地產(chǎn)泡沫的測度，國內的研究很少，黃正新(2002)指出實物資本（產(chǎn)）基礎價值的確定不是根據(jù)現(xiàn)實資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品的生產(chǎn)成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的；李維哲和曲波(2002)設計了關于地產(chǎn)泡沫的預警指標，分為生產(chǎn)類指標、交易狀況類指標、消費狀況類指標和金融類指標四大類，這些指標雖然以測度房地產(chǎn)泡沫為名，實質上仍然是房地產(chǎn)景氣的測度指標，并且指標過多，為實際應用帶來困難；洪開榮(2002)提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎計算房地產(chǎn)泡沫，同樣沒有分清景氣與泡沫的區(qū)別。

國外關于房地產(chǎn)泡沫的研究大致可以分為兩類：一類是從房地產(chǎn)價格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎價格的計算模型，將房地產(chǎn)實際價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度。另一類是從房地產(chǎn)的信用角度進行分析，設計各種指標來測量房地產(chǎn)泡沫的程度。

應該說，國外關于房地產(chǎn)泡沫的研究要遠遠超過國內的研究。但是，國外對房地產(chǎn)泡沫的度量是基于完善的統(tǒng)計體系而進行的，所設計的指標對國內的情況并不適用。并且，房地產(chǎn)基礎價格的計算本身就具有很大的難度及不確定性。由于房價和地價相互轉化的關系，無論是根據(jù)收益原理還是根據(jù)成本原理，都無法脫離對房地產(chǎn)未來趨勢的預期，而預期是肯定與泡沫相關聯(lián)的，因此，筆者認為通過計算房地產(chǎn)基礎價格來測度房地產(chǎn)泡沫并不完全科學。

二、房地產(chǎn)泡沫成因

房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟中最常見的價格泡沫現(xiàn)象，這是由房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點決定的，它具有容易引起泡沫的資產(chǎn)領域一般具有的特點，即：(1)供求難以達到均衡，(2)供給彈性小。首先，由于房地產(chǎn)建設周期長，導致房地產(chǎn)的供給和需求之間存在時滯，難以達到均衡；其次，在所有的生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小。經(jīng)濟過熱時對房地產(chǎn)的需求旺盛，而房地產(chǎn)建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區(qū)的土地，不可能隨價格的上漲而增加。于是，在一定的時間內，房地產(chǎn)價格可以與投入的貨幣數(shù)量同比例地上漲。因此，土地資源的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產(chǎn)價格的飆升，引起了房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。

同樣，銀行也持有類似的心理，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張。因此，就是對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，這與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

房地產(chǎn)泡沫生成機制的動力之二就是資金的支持，從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。以日本為例，20世紀80-90年代的泡沫經(jīng)濟與土地神話和貨幣金融政策的影響關系密切。20世紀80年代初期，為適應日元升值和擴大內需的要求，日本發(fā)展和開放了國內市場，日本國內出現(xiàn)了國家公共投資、企業(yè)設備投資和個人消費一齊上的局面，興起了大規(guī)模的基礎設施建設和住房建設的高潮。在日本這個國土面積狹小且又經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，土地是最為可靠的財富。生產(chǎn)和技術能不斷向前發(fā)展，商品可以源源不斷地生產(chǎn)出來，可國土卻無法擴大。因此，土地價格只升不降成為大多數(shù)日本國民“顛撲不破的真理”，這種心理增加了購買土地的需求，對土地價格的上漲起了推波助瀾的作用。同時，大規(guī)模建設需要大量的投資，又引起旺盛的資金需求，使日本的金融市場快速發(fā)展，融資規(guī)模尤其是直接融資規(guī)模迅速擴大，最終超過實體經(jīng)濟的承受能力，導致了泡沫經(jīng)濟的泡滅。

總之，房地產(chǎn)泡沫的生成條件有兩個：一是過度的投機需求，二是投資信貸的支持。

三、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)

（一）房地產(chǎn)泡沫測度指標的設計

本文設計了三個房地產(chǎn)泡沫測度指標，分別為房地產(chǎn)價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1個指標：房地產(chǎn)價格增長率／實際GDP增長率

該指標是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設計的。泡沫經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟增長速度和對經(jīng)濟增長速度的預期，但是實體經(jīng)濟的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟增長率進行比較，反映虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的偏離程度。該指標能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

本文并沒有采用基礎價格的標準來測算房地產(chǎn)泡沫的程度，而是采用實際GDP的增長率來代替基礎價格的增長率，避免了基礎價格測算中的各種不準確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。

第2個指標：房價收入比

該指標是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的第一個因素：過度的投機需求來設計的。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。

第3個指標：住房按揭款／居民月收入

該指標是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的第二個因素：投資信貸的支持來設計的。房地產(chǎn)投機需求的膨脹離不開充足資金的支持，而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的配合，因此居民投機需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動，與信貸規(guī)模具有同步擴張，互動發(fā)展的性質。該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實現(xiàn)的程度。該指標值越大，說明信貸對居民住房投資的支持程度越大，居民投入住房消費的程度越高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的基礎條件越好，如果房價保持上漲，則說明產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大。

因此，上述三個指標分別根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義和生成機制揭示了房地產(chǎn)泡沫的本質，可以將它們作為測度房地產(chǎn)泡沫的重要指標。

（二）房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的合成

房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)可以取房地產(chǎn)測度指標的幾何平均值來計算，即房地產(chǎn)價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入三個指標數(shù)值的平均數(shù)。設房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)為K，房地產(chǎn)價格增長率／實際GDP增長率為q[,1]，房價收入比為q[,2]，住房按揭款／居民月收入為q[,3]，則有：

附圖

K值是一個大于零的數(shù)值，K值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越高。

由于缺少歷史數(shù)據(jù)的積累，在我國應用房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)K值無法給出科學準確的評判標準，即無法指出“沒有泡沫、出現(xiàn)泡沫、泡沫嚴重”的界限和區(qū)間；但是，通過對各系列房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)值的時序和截面數(shù)據(jù)的對比，可以判斷各房地產(chǎn)市場中泡沫的發(fā)展程度，以此來分析房地產(chǎn)市場是否一直健康發(fā)展。

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