寫字樓物業(yè)管理方案

　　大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

　　第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

　　從業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

　　一、管理內(nèi)容：

　　1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；

　　2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

　　3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

　　4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；

　　5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；

　　6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；

　　7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；

　　8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

　　9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；

　　10、參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

　　11、參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

　　二、管理措施：

　　1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

　　2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

　　3、 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；

　　4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

　　第二階段：前期物業(yè)管理階段

　　前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

　　一、接管驗(yàn)收管理方案

　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物業(yè)管理有限公司在接管前進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

　�。ㄒ唬�、管理內(nèi)容：

　　1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

　　2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

　　3、與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

　　4、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　　5、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

　�。�1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

　�。�2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

　�。�3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；

　　（4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

　�。ǘ�）管理措施：

　　1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

　　2、開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

　　3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

　　4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

　　二、業(yè)主入伙管理方案

　　在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司非常重視業(yè)主入伙工作的管理。

　�。ㄒ唬┕芾韮�(nèi)容：

　　1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；

　　2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

　　3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

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