基匯資本吳繼煒的創(chuàng)業(yè)故事

　　44歲的吳繼煒出身房地產(chǎn)世家，從美國(guó)高校畢業(yè)后，拒絕父親安排回香港接班，一心要當(dāng)創(chuàng)一代。今天，他的房產(chǎn)私募基金——總部位于香港的基匯資本(Gaw　Capital　Partners)，旗下掌管資產(chǎn)75億美元，談判對(duì)手已是李嘉誠(chéng)、李澤楷;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已是黑石、凱雷。

　　今天，他的房產(chǎn)私募基金——總部位于香港的基匯資本(Gaw　Capital　Partners)，旗下掌管資產(chǎn)75億美元，談判對(duì)手已是李嘉誠(chéng)、李澤楷;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已是黑石、凱雷。

　　11月28日，有消息稱(chēng)，中國(guó)泰康人壽聯(lián)合基匯資本出價(jià)2億英鎊，競(jìng)購(gòu)位于倫敦金融城的Milton　Gate辦公樓。

　　如果該交易成功，將是基匯資本代表其亞洲客戶(hù)在倫敦收購(gòu)的第六個(gè)項(xiàng)目，包括2023年協(xié)助中國(guó)平安集團(tuán)以2.6億英鎊成功購(gòu)買(mǎi)倫敦金融城中心的地標(biāo)性建筑——勞合社(Lloyd’s)保險(xiǎn)大廈。

　　拒絕接班

　　靠救活羅斯福酒店一炮而紅

　　出身房地產(chǎn)世家的吳繼煒，家族擁有香港上市地產(chǎn)公司建生國(guó)際等，作為長(zhǎng)子一直被寄予接班厚望。然而，1990年代初剛在美國(guó)畢業(yè)的他卻拒絕回香港做“接班人”。

　　吳繼煒在美國(guó)的第一份工作是進(jìn)入一家叫Kennedy　Wilsom的房地產(chǎn)公司打工，其間洛杉磯破產(chǎn)的羅斯福酒店吸引了他，那時(shí)候經(jīng)濟(jì)低迷的洛杉磯開(kāi)始有一點(diǎn)復(fù)蘇的跡象，吳繼煒認(rèn)為這是一個(gè)絕佳的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)，1991年，吳繼煒創(chuàng)辦房地產(chǎn)投資公司 Downtown　Properties。

　　好萊塢羅斯福酒店是吳繼煒做的第一個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)想到作為吳家長(zhǎng)子，創(chuàng)業(yè)初期遇到的最大困難是融資。拒絕做“接班人”一事讓老爺子很生氣，不想輕易出資，表示“你能在外面先募到多少錢(qián)，我就投相應(yīng)的錢(qián)。”隨后又提出只投資四分之一，但要一半的股權(quán)的苛刻條件，此番刁難是希望兒子認(rèn)輸乖乖回港接班。吳繼煒最后找到一位很喜歡這個(gè)項(xiàng)目也欣賞他的拼勁的韓僑，愿意多投資一點(diǎn)錢(qián)，要少一點(diǎn)的股份。

　　帶著剛結(jié)婚不久的太太，吳繼煒在羅斯福酒店里住了三年，參與所有的整改和管理。

　　這棟始建于1927年的建筑曾舉辦過(guò)奧斯卡第一屆頒獎(jiǎng)，瑪麗蓮夢(mèng)露當(dāng)紅時(shí)期常住，但購(gòu)入時(shí)內(nèi)部已破舊不堪，平均住房?jī)r(jià)格只有二十多美金，樓下只有一個(gè)咖啡廳。吳繼煒在此酒店注入了非常多的心血，如今房?jī)r(jià)達(dá)到400美金左右，擁有六個(gè)酒吧、兩個(gè)俱樂(lè)部、兩個(gè)餐館。

　　這個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目讓吳繼煒在美國(guó)地產(chǎn)界一炮而紅，一度破產(chǎn)的酒店去年?duì)I業(yè)額為4800萬(wàn)美金，凈利潤(rùn)達(dá)到1500萬(wàn)美金，帶來(lái)的可觀收益是一方面，該項(xiàng)目對(duì)吳繼煒來(lái)說(shuō)最重要的是給了他自信，這成為吳繼煒不舍得拋售的項(xiàng)目。

　　一心一意地做創(chuàng)一代

　　說(shuō)服弟弟一起成立基匯資本

　　隨后幾年，吳繼煒在洛杉磯Downtown區(qū)成片投資便宜的老樓，統(tǒng)一打造提升價(jià)值。直到2000年初，美國(guó)房地產(chǎn)又回升到一個(gè)頂峰，已經(jīng)很少有這種讓他去玩“加值”游戲的機(jī)會(huì)。

　　而此時(shí)香港的機(jī)會(huì)來(lái)了。2002年，香港的'互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格終于下調(diào)，吳繼煒趕緊回來(lái)在香港、澳門(mén)看樓，并找大型投行合作，“一個(gè)出力，一個(gè)出錢(qián)”，其中最為成功的是和摩根士丹利合作的澳門(mén)AIA友邦大廈，他把這棟空置多年的23層辦公樓重建，入住率從0提到100%，讓大摩賺了不少錢(qián)。也有情況是吳看中機(jī)會(huì)，但投行遲遲不去做便錯(cuò)失良機(jī)，所以吳決定成立基金公司，自己募集資金來(lái)投資。

　　2005年，吳繼煒說(shuō)服弟弟吳繼泰一起合作成立基匯資本，父親去世后，建生國(guó)際主要由母親和弟弟打理。

　　最讓吳慶幸的是在內(nèi)地找到一個(gè)得力幫手彭慶邦，彭當(dāng)時(shí)已在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼多年，完成了不少高回報(bào)的重大房產(chǎn)交易，包括上海城市公寓、上�；ㄆ旒瘓F(tuán)大廈、以及上海新天地107/108號(hào)地塊豪華酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。

　　幾年來(lái)這個(gè)團(tuán)隊(duì)已身經(jīng)百戰(zhàn)，經(jīng)歷過(guò)兩百多個(gè)大項(xiàng)目的正式談判。如今加上項(xiàng)目公司，基匯資本的員工已超過(guò)1000人，吳的妹妹吳燕安也是在基金規(guī)模逐漸壯大之后，從國(guó)際投行辭職減薪加入，負(fù)責(zé)募資和投資者管理，吳繼煒認(rèn)為他們兄妹普遍將自己當(dāng)作第一代去創(chuàng)業(yè)，而非作為“富二代”只等著分家產(chǎn)。

　　基匯資本目前管理著4只以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)私募基金，2005年以來(lái)，其募集的股本已超過(guò)38億美元，管理資產(chǎn)金額達(dá)85億美元，包括住宅項(xiàng)目、零售中心、酒店及商業(yè)地產(chǎn)。

　　偏好買(mǎi)便宜樓 包裝后高價(jià)賣(mài)出

　　被喻為樓盤(pán)“包裝大師”

　　除了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，近年來(lái)歐美便宜的資產(chǎn)更吸引他的目光，于是基匯資本開(kāi)始為亞洲機(jī)構(gòu)投資者提供全球直接投資服務(wù)，并先后完成2023年舊金山Market　Street　333號(hào)富國(guó)銀行總部、2023年芝加哥 Three　First　National　Plaza、2023年倫敦Vintners　Place等令人矚目的收購(gòu)個(gè)案。

　　去年，吳干脆成立基匯資本美國(guó)，專(zhuān)門(mén)在美國(guó)和英國(guó)市場(chǎng)上提供獨(dú)立賬戶(hù)直接投資私募房地產(chǎn)基金管理服務(wù)，幫助亞洲投資者購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)。“在外買(mǎi)樓，真正跟我們拼的都是黑石、凱雷這樣的超級(jí)巨無(wú)霸。”這很困難但也讓吳感到驕傲。

　　今年4月8日，李嘉誠(chéng)次子李澤楷以9.28億美元的價(jià)格，將北京三里屯商圈的盈科中心整體出售給基匯資本，去年8月，李家“七連拋”的第一個(gè)樓盤(pán)廣州西城都薈亦是該基金接手。

　　接手之后，基匯資本打算用幾年的時(shí)間，在整體資產(chǎn)管理的策略下改造盈科中心，希望重新打造它的地標(biāo)特質(zhì)。

　　這是基匯資本的慣用手法，它偏好買(mǎi)下破舊的老樓，幫助重整以創(chuàng)造價(jià)值，過(guò)去幾年干得最多的便是救活“爛尾樓”。

　　上海353廣場(chǎng)項(xiàng)目是典型例子。2006年，基匯資本花9億元買(mǎi)下上海南京東路上的東海商都，這個(gè)建筑多次更換經(jīng)營(yíng)者始終不盡如人意�；鶇R資本邀請(qǐng)海外知名設(shè)計(jì)公司參與改造，在保留原來(lái)的裝飾藝術(shù)風(fēng)格的前提下，斥資4億元巨資進(jìn)行重新裝修，并將“東海商都”改名為“353廣場(chǎng)”，同時(shí)調(diào)整定位重新招商。2023年，基匯資本以24億元將“353廣場(chǎng)”售出。

　　■延展

　　11歲時(shí)每天看《華爾街日?qǐng)?bào)》

　　“父親在1999年去世，我很希望他能夠看到我們現(xiàn)在還做得不錯(cuò)，覺(jué)得驕傲。”吳繼煒感嘆。

　　實(shí)際上，他最初的夢(mèng)想是做一名優(yōu)秀的建筑師，但被父親打擊否定，高中時(shí)父親讓他去建筑師事務(wù)所做暑期的實(shí)習(xí)，“讓我意識(shí)到，要建造出自己想要的建筑必須做投資人，通�？偸峭顿Y人告訴建筑師他要做什么樣的建筑”。

　　這些年，吳經(jīng)常會(huì)回想起11歲開(kāi)始，父親強(qiáng)迫他每天看《華爾街日?qǐng)?bào)》并在飯桌上討論的日子。

　　在基匯資本過(guò)去投資的所有項(xiàng)目中，從來(lái)不做單純的財(cái)務(wù)投資，而是采用深度操盤(pán)、戰(zhàn)略增值的運(yùn)作模式，其主要策略可以簡(jiǎn)單歸結(jié)為：買(mǎi)便宜的樓-包裝-高價(jià)賣(mài)出，儼然一個(gè)樓盤(pán)“包裝大師”。

　　能做到這一點(diǎn)，源于基匯資本旗下?lián)碛械娜�大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，整合成一個(gè)完整的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，包括商業(yè)管理平臺(tái)，負(fù)責(zé)對(duì)其收購(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位和招商以及物業(yè)管理;酒店運(yùn)營(yíng)平臺(tái);住宅開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

　　每一個(gè)平臺(tái)的總經(jīng)理都擁有在各自領(lǐng)域二三十年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這也是基匯資本和一般純投資的基金公司最大的不同。